부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 간만에 비가내려서 이른 더위를 식혀주는 좋은 날입니다. 최근에는 많은 투자자들(이젠 실수요랑 나누어 구분도 힘들정도..)이 시장에 참여하게 되면서 점점 상승의 후반부로 향하고 있는 것 같습니다.

사이클상 상승의 끝이라는 표현은 조금 그렇지만 대부분의 후발 투자자들의 이동동선과 투자패턴을 보면 한결 같기에 이런 표현을 써봤습니다.

긴 상승의 터널을 오랜기간 지나가면서 많은 사람들이 자산을 늘려가고 있습니다. 이제는 가치투자라는 말도 무색할만큼 변동성이 큰 곳에서까지 수익을 내는 분들이 늘어나고 있습니다.

이곳이 올라?, 여기가 뭔데? 라고 할정도로 말도안되는 입지까지도 저렴한 신축이라면 선점하고자하는 분들의 욕구와 또한, 발달된 SNS로 인해 그들의 움직임이 샅샅히 노출되고, 심지어 대놓고 노출하고 싶어하는 사람들 덕분에(어떤 문제점은 없습니다.) 더욱더 빨리 잠기고 수요가 몰리는 모습들을 보여주고 있습니다.

전통적으로 배워왔던 입지에 대한 기본과 가치가 무시될만큼 이제는 누가 투자고수인 것인가? 라는 물음이 생길 정도입니다.

그간 진부한이야기를 많이 해주셨던 1세대 투자자들이 지금의 시장에서는 오히려 허접(?)해보이는 모습까지 보입니다.

실제로 많은 분들이 변동성에 편승해서 많은 이익을 취하셨고, 그러한 흐름을 계속 이어나가면서 성공하는 모습들로 증명하고 계시기 때문에 이런 생각들이 더욱더 맞다는 착각이 드는 것입니다.

그러나 저는 오늘 이러한 자만감과 오만함을 꾸짗고자 이야기를 이어가려고 합니다.

모든 일은 다양한 인과관계가 존재하고 단순히 한단어로 형용하기 어려운 매우 복잡함 속에서 결과가 나타납니다.

몇번의 결과값이 일치하고 많은 사람들이 추종하기 시작했다고 해서 과연 내가 맞을까? 라는 착각에 빠지면 안됩니다.

모든일에서 작은것, 기본적인 것을 강조하는 이유는 작고 사소한것과 기본에서 시작되어 응용이 되기 때문에 기본이 없다면 언제든지 흔들리기 십상이기 때문입니다.

투자를 한해, 두해만 할 것이 아니라면 이러한 기본없는, 조금더 직설적인 방법으로 근본없는 투자를 하다보면 패자로 남게 될 수도 있습니다.

변동성에만 투자하는 그분들이 부럽거나 질투나서 하는 말씀이 아닙니다. 현재의 시장을 바라보면서 안타까움을 표현하는 정도로만 봐주셨으면 합니다.

누군가를 비난하거나 비판할 정도의 수준이 되지 않기에 스스로의 다짐정도로 글을 이어나가고 있습니다.

특정지역을 언급하기 조심스럽지만, 최근에는 언론과 SNS에 많은 노출이 되는 곳들, 그러나 지속적인 노출보다는 단기간 뿜업에 가까운 노출들을 하는 지역들이 많습니다. 물론, 절대적으로 모든곳이 그러한 것은 아니지만 심심찮게 느껴지는 곳들이 있습니다.

당연히 절대값이 싸거나, 투자금이 작거나, 단기간 급등한 지역이라면 매우 매력적인 투자처로 이러한 곳들을 그냥 넘어가기 매우 어려울 것입니다.

상승은 1차만 있는 것이 아니기 때문에 후발주자들도 먹을 것 이 있을 수 있기 때문입니다.

투자자라면 당연히 이런 곳들도 투자하는 것은 맞습니다만, 단순히 따라서 추격하는 분들에게는 경고는 하고 싶습니다.

모든 고수들도 진입에 대한 인사이트는 말씀해주지만 출구에 대해서는 다들 말씀해주지 않습니다. 그 이유는 개개인마다 입구와 출구에 대해서도 기준들이 다르기 때문입니다.

진입 즉, 매수는 누구나 돈과 의지만 있으면 쉽게 할 수 있는 것입니다. 지금의 투자패턴에서 다음 투자처를 찾는 것은 너무나 쉽기 때문에 대세에 편승하는 투자자가 너무 많습니다.

그렇다면 아주 진보한 수요이야기를 해보고 싶은데, 과연 월평균 거래량이 10건이던 곳에 100건의 거래가 이어지면 그곳에 수요가 증가한다고 볼 수 있는 것일까? 이야기하고 싶습니다.

인구가 소폭늘고 있고, 세대수가 조금 증가했다고해서 수요가 과연 공급을 초과할만큼 증가했다고 할 수 있을 것인지 말입니다.

기본적인 자체 수요는 지역의 평균적인 거래량에서 나타나는 것이고 단기간 말도안되는 거래량은 자체 수요의 증가로 보기 어려운 것입니다. 결국, 투자자들끼리 주고받는 거래가 많은 것이며 그 마지막 바통을 이어 받을 흔히 말하는, 현지 실수요자들이 받아 줄 수 있을 것인가에 대한 의문을 반드시 가져야 하는 것입니다.

가수요-가수요도 수요 전달로 볼 수 있지만 내가 어느 포지션인지 정확히 알기 어렵다면 출구 역시 불투명한 것입니다.

모두 본인의 성공사례와 실패사례가 다르겠지만 저 역시도, 묻지마 투자는 아니었지만 아주 기본적인 수요공급, 미분양 등 개방되어 있는 정보를 가지고 지방에 투자한 사례가 있습니다.

지방이라는 단어로 수도권 외 전 지역을 정의 할 순 없지만, 제가 말씀드리는 지방은 규모가 작은 도시였습습니다.

인구 20만 미만의 작은도시가 단기간 급등하는 모습을 보면서 더 늦기전에 부랴부랴 물건을 매수하고 일시적으로 호가가 오르는 모습에 성공적인 투자라고 자위하던 모습이 투자를 시작하던 저의 모습이었는데, 지금은 매수세가 없는 정말 못난이 아파트로 전락해버렸습니다.

당시 분위기를 생각해보면 이게 진짜인가 할정도입니다. 나름의 분석의 툴을 거쳐서 살펴본 곳인데도 말입니다.

물론, 제가 초보투자자고 인사이트가 없어서 일 수도 있지만 저의 경험을 통해 이러한 리스크를 언급해드리고 싶었습니다. 불과 작년에 그 지역은 거래량이 급등하고 물건이 동이 나서 도저히 좋은 동호수도 구하기 너무 어려운 조건 들이 었음에도, 지금은 말도 안되는 모습들을 보여주고 있기 때문입니다.

많은 투자자들이 샀던 물건들이 시장에 계속 나오고 그러한 호황이 지속되다보니 신규 아파트 공급이 앞당겨지면서 현지 수요들은 기존의 기축을 사기보다는 신축공급을 기다리는 모습을 보여주고 있습니다.

단순한 한사례를 가지고 일반화하려는 것은 아니지만 수도권이든 지방이든 이러한 '수요'를 측정하고 현재 내가 어느포지션에 진입한 것이고 어느시점에 탈출할 것인지 기준이 세워져 있어야 합니다.

그러나 대부분, 변동성에 맛을 보고 단기간 수익(흔히 말하는 단타)를 통해 수익을 보면서 널뛰기 하는분들은 제목 그대로 으스대는 모습들을 많이 보여주고 있습니다.

제가 제일 싫어하는 냉소주의와 비슷하게 기존의 투자 기본을 알려주던 훌륭한 선배 투자자들을 헐뜯거나 기본에 대한 중요성을 무시하는 모습들을 간간히 노출하는 분들이 많아졌습니다.

항상 '결과'를 가지고 인과관계를 찾는 것은 매우 쉽습니다만 '인과관계'로 결과를 예상하는 일은 너무 어렵습니다.

어느지역이 집값이 올랐다는 결과를 가지고, '여기는 공급이 많아.', '여기는 교통호재가 있어','여기는 실수요자들이 선호하는 주거지야',라는 등의 말들은 누구나 할 수 있는 말입니다.

그러나 상승에 대한 패턴이 반드시 일치하지 않고, 어느 전문가도 패턴화를 못했기 때문에(어쩌면 부동산의 근본문제) 대단한 인사이트라고 으스대는 것은 정말 부끄러운 일일 것입니다.

저 역시도 항상 기본에 대한 공부, 지역 분석, 다양한 정책과 세법 등을 다루면서 기본에 충실한 투자자가 되려고 노력하고 있습니다. 단기간에 수익을 낸 곳도 있고, 흔히 말하는 물린곳들도 있지만 그래도 수익이 큰 것은 사실입니다.

단기간에 누가 얼마를 벌었다더라 등 누군가에 성공스토리를 너무 일반화하지 마시기 바랍니다. 우리가 보는 유명한 인플루언서들도 흑역사가 있고 오랫동안 시장에 플레이어로 남았기 때문에 현재가 있는 것입니다.

어느 투자처에 물건만 단순히 쫓는 행위들보다는 기본을 쌓은 노력들에 더욱더 많은 노력을 기울여야 하지 않을까 싶습니다. 

부동산에 서열을 나누는 것은 의미가 없지만 누군가를 쫓아서 투자를 이어가다보면 내 물건이 말도 안되는 곳에 있는 경우가 많습니다.

정신바짝차리고 냉정히 자신을 돌아봐야 할 때가 아닐까 생각이 듭니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나19'로 촉발된 경제위기가 너무나 모두를 혼란스럽게 하는 시장입니다. 특히, 저 같이 이제막 부동산 공부를 시작하신 분들이라면 더욱더 혼란스러울 것입니다.

집을 보유한 유주택자라면 갈아타기나 추가매수가 어려우실테고, 집이 없는 무주택자라면 지금 이러한 분위기에서 집을 사는게 맞는지 의문이 들면서 어떻게 해야하나 연일 고민의 연속일 것입니다.

여기까지는 매우 지극한.. 어쩌면 당연한 고민들입니다. 전혀 이상하거나 나쁜 것은 아닙니다. 그러나 우리에게 문제를 주는 것은 이러한 고민들이 계속되다 보면 생기는 '불안'이라는 감정입니다.

'불안'한 감정 자체는 반드시 부정적인 의미를 내포하는 것은 아닙니다. '불안'이라는 감정은 우리에게 의외로 순기능을 제공하는 부분이 있습니다. 아래 그림을 보겠습니다.

위의 그림을 보고 이야기하자면 인간은 불안해지면 이러한 불안을 벗어나고 싶은 욕구가 생깁니다. 이러한 욕구는 현재의 불안을 해소하고자 하는 강한 동기가 발생하고 이로 인한 행동변화로 이어집니다.

최근에 부동산투자를 했던 우리들의 심리에 접목해보겠습니다.

부동산시장이 불안해질 것 같은 강한 불안이 우리의 정서에 침투하면 우리는 부동산시장의 불안을 떨쳐버리고자 합니다.

우리는 이러한 불안감을 해소하기 위해서 불안한 감정을 느끼게 하는 것 즉, 부동산자체를 처분하거나 혹은 잊고 지낼 수 있는 새로운 것들로 '불안'한 감정을 극복하려 합니다.

이러한 행위를 통해 우리는 부동산시장의 위축으로 시작된 '불안'이라는 감정을 해소하려 합니다.

그러나 저는 이러한 행위자체가 우리에게 불안감을 일시적으로 해소시켜줄지 언정 진정한 해결이 아닌것을 경계합니다.

인생사가 그러하듯 부동산 시장도 복잡하고 연속적입니다. 다양한 대내외 변수들의 인과관계가 부동산시장을 만들어 내는 것입니다.

그렇기 때문에 이러한 복잡하고 연속적인 부동산시장에서 관심을 놓는 순간 그 동안의 노력들이 수포로 돌아 갈 수있습니다.

곰곰히 자신을 돌아보겠습니다.

상승장에서는 매일 물건을 검색하는 손품과 현장을 돌아다니는 발품 등을 통해서 꾸준하게 성장했었을 것입니다. 그러나 부동산시장이 불안하다고 시장에 대해서 무관심해진다면 어떻게 될까요?

부동산 투자를 했거나 관심을 가졌던 분들이라면 본인을 다시한번 돌아보시면 좋을 것 같습니다. 과연 나는 어떻게 행동하고 있는지 말입니다.

대부분은 부동산의 관심이 줄어들고 그간 살펴보지 않았던 엉뚱한 것들에 투자한다거나 부동산시장을 등한시 하고 있을 것입니다.

매일 같이 시황을 체크하고 지역별 흐름을 바라보던 그 똑똑했던 부동산 투자자들도 부동산시장에 조정이 오자  다른 것들에 빠져살면서 부동산 시장을 멀리하게 된 것입니다.

저는 어떠한 상황에서도 시장에 있어야 한다고 생각합니다. 부동산 시장의 흐름을 놓치게 된다면 그간 쌓아왔던 인사이트 역시 무너져 내릴 수 있습니다.

'불안'감을 해소하려면 더욱 더 공부해도 모자랄 판인데 적극적인 해결책을 찾지 않고 막연하게 좋아질것이라는 생각으로 버티거나 다른일을 하면서 잊고 지낸다면 너무나 안타까운 것입니다.

시장이 불안하다고 느꼈다면 그러한 불안감을 해소하기 위해 더욱 더 공부하고 시장에 참여자로 남아서 대안을 고민해야할텐데.. 그렇지 않은 분들의 모습을 보면서 더욱더 안타깝게 느꼈습니다.

시장에 관심을 멀리할 매수자와 매도자의 포지션에 예를들어 이야기 해보겠습니다.

먼저 그간 매수를 미뤄왔던 매수자의 위치에서 살펴보겠습니다.

그간 너무나도 길었던 상승장으로 인해 높아진 부동산가격은 매수하기에 겁이 납니다. 그러나 최근에, 관심을 갖던 일부지역에서 심약자 매물들이 급매로 나오면서 오히려 기회의 시간이 도래했습니다.

그러나 이러한 기회과 왔음에도 '불안'한 감정으로 인해 우리는 매수를 꺼리게 됩니다.

반대로 무관심해질 매도자의 위치에서 이야기 해보겠습니다.

앞으로 가격하락이 예상된다면 과감하게 가격을 낮추어 매도를 고민해봐야할 수도 있습니다. 그러나 원하는 가격에 매수자가 나타날때까지 막연히 기다릴뿐 악화될 수 있는 시장에 적극적으로 대응하지 않게 되는 것입니다.

시장이 일시적으로 안좋은건지 정말 안좋아진 것인지 계속해서 살펴보지 않았기 때문입니다. 필요하다면 시장이 더욱더 안좋아 질것을 예상하여 원하는 가격보다 낮추어 급매로라도 내놓아야 할 필요성이 있을 수 도 있습니다.

만약, 시장에 남아 계속해서 살펴봤다면 매수의 기회인지, 매도의 위기인지 정확히 살펴볼 수 있을 텐데 너무나 아쉽습니다. 

부동산시장은 생물과 같아서 내가 잠깐 관심의 끈을 놓는 그 순간에도 시시각각 변하고 새로이 시작하려해도 전반적인 흐름을 놓쳐버릴 수 있습니다.

막연하게 시장을 살펴보지 않고 보유만 하거나 매수와 매도를 무작정 미룬다면 나중엔 정말 독이 될 수도 있습니다.

죽이 되더라도 어떠한 상황속에서라도 시장의 플레이어로 남아서 살아 움직이는 부동산시장에 대한 관심을 계속해서 갖고 가야 합니다.

상승장에만 부동산에 대한 관심을 갖고 하락장에 관심을 갖지 않는다면 다시 찾아올 상승의 시그널을 읽을 수 없을 것입니다.

시장에 오랫동안 남아 있는 것 만으로도 부동산 투자에 절반은 먹고 들어가는 것 입니다.

부동산 투자가 어려운 것은 시장이 어려운 것이 아니라 본인의 노력이 편협했기 때문입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나발 경제위기가 부동산시장에 영향을 주는 지금.. 많은 분들이 혼란스러워 하시고 계시는 것 같습니다.

특히, 최근에 상승장에서 공부를 시작하고 이제좀 투자를해보려던 분들은 더욱더 혼란스러우실 겁니다.

갑작스럽게 대외충격으로 조정장이 빨리 찾아왔기 때문에 이제막 시작하려던 부동산투자가 꺼려지게 된 것입니다.

그래서 오늘은 이러한 감정들을 공유할만한 가상의 인물인 30대 중반의 가장 "부자아빠"를 등장시켜서 한번 이야기를 이어나가볼까 합니다.

최근에 공부를 시작한 가상의 인물 '부자아빠'의 모습을 보면서 우리의 모습을 되돌아보고자 합니다.

* 실제인물도 아니고 제 이야기도 아닙니다. 우리 주변에 흔히 있을 법한 최근에 공부를 시작한 30대의 모습을 그려봤습니다.

(1) '19년 1월 부동산 공부를 시작하다.

서울에 전세로 거주하고 있는 부자아빠는 3살된 딸이 있는 맞벌이 가장입니다. '부자아빠'는 '18년 하반기에 엄청난 부동산 상승을 보고 상대적 박탈감을 느꼈는데요,

특히, 주변에서 청약당첨으로 집값이 몇억씩 올랐다는 주변동료들의 말에 더욱더 자극을 받았습니다.

그래서 이제 부동산 공부를 통해 내집마련과 자산증식의 기회를 삼으려 퇴근 후에는 열심히 부동산 공부를 했습니다. 

특히, 청약제도가 무주택자를 위해 개편되었다는 각종뉴스를 접하고 청약당첨에 부푼꿈을 안고 청약공부를 하고 있습니다.

그러나 가점에서 밀리며 번번히 청약은 떨어지고 아내가 작은 회사에 취업한 이후로는 특별공급 조건에도 부합하지 않아 특별공급도 넣지 못하고 있습니다.

그래서 아예 집을 살까 고민도 했지만 '19년 들어서 떨어지는 집값을 보며 지금은 거품이 많다고 느껴져 청약만 할뿐 매수는 하지 않았습니다.

관심 있게 지켜보던 강북의 아파트가 급매로 나왔다는 소식은 있었지만 선뜻 구입하기에는 무주택자로 청약통장을 쓰지 못한것도 아깝고 집값이 너무 비싸기도 하고 더 떨어질 것만 같았습니다.

그러나 계속해서 떨어지는 집값을 보니 아무집이나 사면 안될것 같아 이왕하는 청약도 좋은곳에만 하고 있었습니다.

사실 경쟁이 낮은 곳에 넣었으면 당첨될 수 있는 곳도 있었지만 왠지 손해인 것 같아 남들이 좋다는 지역만 골라서 했습니다.

사실 주변에 동료들에게 좋은곳에 당첨된 모습을 자랑하고 싶기도 했습니다.

(2) '19년 9월 부동산 상승기의 초입을 맞이하다.

'부자아빠'는 청약은 계속 떨어지고 있었습니다. 물론 집값도 계속 떨어지다보니 어느새 부동산 공부를 하지 않았습니다.

그러다 우연찮게 봤던 뉴스기사에서 집값이 오르려한다는 기사들을 보고나서 부동산 공부를 다시 시작하려고 하니 살펴보니 집값들이 소폭 오른 모습이었습니다. 

그러나 그동안 떨어진 집값때문에 부동산 시장에 관심을 놓고 있다보니 매수하기에는 선뜻 겁이 났고 다시 청약만 하게 되었습니다.

최근 분양권 특강을 오프라인에서 유료로 듣고 난 이후로는 청약당첨의 중요성을 알게 되었고 비선호타입이나 단지들에도 계속해서 청약을 넣었습니다.

그러나 어느새 청약 평균가점은 연초대비 20점가량 높아졌고 그동안 선호하지않았던 단지나 타입도 당첨이 어려워졌습니다.

번번히 청약에 떨어지자 아내가 집값이 조금 오르는 것 같으니 더 늦기전에 그냥 집을 사자고 했습니다. 하지만 '부자아빠'는 아직 집값이 더 떨어질것 같다며 매수를 주저했고 아내를 설득하고 청약만 했습니다.

(3) '19년 12월 부동산 상승을 눈앞에 맞이하다.

연말이 되자 서울 집값도 많이 올라버렸습니다. 그전에 있는 돈으로 살수 있었던 강북의 아파트도 이제는 호가가 너무 높아졌습니다.

'부자아빠'는 이미 올라버린 집값과 청약가점 때문에 너무 아쉬웠습니다.

그래서 더늦기전에 급매로 나오면 반드시 매수하리라 다짐하고 청약을 넣으며 공부를 더욱더 열심히했습니다.

이제는 비선호타입과 아파트 뿐만 아니라 경기도지역에도 모조리 청약을 넣었습니다.

급매를 잡기 위해 기존 구축도 눈여겨 보면서 부동산에도 전화해보고 찾아봤지만 급매는 나오지 않고 오히려 호가만 높아졌습니다.

'부자아빠'는 이번에는 반드시 내집마련을 하겠다 다짐하여 부동산사장님에게 사정하면서 급매가 나오면 반드시 연락을 주라며 연락처를 남기며 아쉬움을 달랬습니다.

(4) '20년 3월 코로나발 경제위기가 시작되다.

갑자기 생각치도 않았던 '코로나19'라는 바이러스가 우리나라를 휩쓸면서 부동산시장에도 영향을 주고 있었습니다.

그동안 관심두었던 아파트 단지들에도 급매가 종종 나오기 시작했습니다.

부동산 사장님들로부터 몇천만원 조정된 가격으로 급매물의 연락이 '부자아빠'에게 왔지만 갑작스레 안좋아진 경제상황에 걱정이 되었습니다.

아내는 지금이라도 급매를 잡자고 '부자아빠'를 설득했지만 '부자아빠'는 경제위기가 오면 부동산시장도 충격을 받을거라며 매수를 말렸습니다.

'부자아빠'는 코로나가 끝이날때 쯤 더떨어진 가격에 매수할 거라며 부동산 사장님들의 연락을 뿌리치며 또다시 공부를 계속하고자 다짐했습니다.

위 글의 주인공인 '부자아빠'는 충분히 있을만한 아주 일반적인 우리들의 모습입니다. 

'부자아빠'는 부동산공부를 1년가량 했고 내집마련을 위해 나름 열심히 노력했습니다.

청약도 해보고 유료특강도 다녀보고 부동산 임장도 다녀보고 본인이 할 수 있는 노력들은 다 했다고 생각됩니다.

그렇지만 왜 '부자아빠'는 항상 시장보다 반박자가 늦었을까요? 고민해봐야할 대목입니다.

우리는 일상에서 ‘간발의 차’ ‘한 발 늦었다’는 말을 종종 합니다. 어떤 일을 논의하고 결정하는 데 있어 머뭇거리다가 시기를 놓치는 경우도 다반사입니다.

또 어떤 결정에 대해 ‘잘한 것일까? 아닐까?’라고 확신이 안 설 때도 많기 때문에 위 글의 주인공인 '부자아빠'도 역시 마찬가지였습니다.

결국, '부자아빠'는 막연한 걱정이 생각을 지배하고 본인만의 기준이 없었기 때문에 주변의 상황에 쉽게 휩쓸려 한발짝 느렸다고 볼 수 있습니다.

주변의 복잡한 상황속에서도 본인의 기준을 갖고 한발짝 아니, 반발짝만 빨리 움직였더라도 더좋은 조건에 내집마련이 가능했을텐데 항상 지나고나서 후회했던 것입니다.

'부자아빠'가 마지막으로 맞이했던 코로나발 부동산시장의 하락이 얼마나 지속될지 아무도 모르는 일이지만 본인이 매수하려던 기준이 있었고 의지가 있었다면 오히려 이러한 위기를 내집마련의 기회로 삼고 더좋은 조건에서 계약을 이끌어 낼 수도 있을 것입니다.

물론, 더 떨어질수도 있고 정말 경제위기가 극으로 치닫게 될 수 도 있지만 이는 우리가 통제불가능한 변수이기 때문에 미래는 아무도 예측하지 못할것입니다.

그러나 과거의 사례와 일반적인 부동산시장을 생각해보면 하락이후 다시 반등할 부동산 상승장이 올것이고 다시 상승장이 온다면 지금이 일생일대의 기회라고 생각하며 후회할 수 있습니다. 

집을 빨리사라는 이야기는 아닙니다. 본인이 생각했던 기준에 부합한다면, 본인이 감당할 수 있는 범위내라면, 때로는 과감하게 결정하는 결단력도 필요한 것입니다. 시장의 절대 다수의 움직임과 정반대더라도 말입니다.

 성공적인 의사결정자는 선택의 기로에서 결정하는 방법을 아는 사람들이며,

또한 의사결정의 시기가 남들보다 한 발짝 빠른 사람들입니다.

* 부자아빠의 부동산 연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 정부의 두더지잡기가 지속되는 가운데 며칠전 발표된 0220부동산 대책의 후폭풍으로 주간 1~2%대로 높은 상승률을 기록했던 수원이 조정지역이 되었습니다.

그 덕분인지 시중에 많은 유동자금들이 갈피를 못잡고 비규제지역과 앞으로 리모델링 및 정비사업 등의 이슈가 있을 갭이 적은(전세가율이 높은)물건들로 몰리고 있습니다.

특히, 비규제지역인 인천과 경기 북부권의 신규택지공급지역, 7호선연장 및 GTX 등 교통호재지역, 구도심 정비사업지역 등에 수요가 더욱 몰리고 있습니다.

실제로 최근 이러한 지역들의 외지인 매입비율, 갭투자비율 등이 늘어나고 있는데, 사실상 수도권 대부분이 조정대상지역으로 묶이다보니 당연한 선택이라고 보여집니다.

그러나 이러한 많은 정보들이 공유되고 기존투자자들 뿐만아니라 새로이 시작하는 후발투자자들의 지적 수준이 향상되면서 시장이 너무나도 빠른 것이 오히려 리스크로 작용하고 있습니다.

특히, 신축이 대세가 되어가는 새로운 부동산 시장에서 확실한 호재가 없는 오래된 구축중심의 갭투자는 더욱더 리스크가 많은 것이죠, 여기서 리스크는 가격하락을 의미하는 것이 아닌 매도의 어려움을 의미합니다.

이렇듯 출구를 고려하지 않은 매수전략? 낙관적인 투자전략? 과연 유효하다고 볼 수 있을까요?

이러한 출구전략과 관련해서 너무나도 잘알고 계시는 유명한 소설인 '삼국지'에서 마속이란 인물과 관련된 '읍참마속'을 인용하여 조금더 이야기해보겠습니다.

삼국지를 읽어보지 않으셨더라도 '읍참마속'이라는 고사성어는 많이 들어보셨을 겁니다. 고사성어의 주인공인 '마속'은 유비가 세운 촉나라 장수인데요, 최근 코로나로 유명한 중국의 '우한'태생이며 평소, '제갈량'이 아끼고 신망이 두터운 장수였습니다.

* 우한은 우리에겐 부정적인 곳이지만, 실제론 중국 중원의 대도시이며, 교통의 요지로 당대에는 제갈량을 비롯한 많은 인재들의 요람이었습니다.

제갈량은 유비가 죽고 촉을 부흥하기 위해 '북벌'을 감행하는데 '마속'을 통해 '가정' 이라는 중요한 지역을 방어하게 합니다. 지리적으로보면 그냥 작은 길목이었지만 보급로 및 군사적요충지로 반드시 지켜야만 하는 중요한 곳이었습니다.

그렇기 때문에 당연히 평소 신임하던 '마속'과 많은 병력들을 보내 지키게 하였습니다. 사실, 가정이라는 지역이 방어하기 어려운 지역은 아니었는데요,

단순히 작은 길목이었으므로 기본적인 원칙대로 그냥 길목에 군영을 세우고 울타리를 쌓아 지켰다면 좁은 길목이라 대군도 능히 막아낼 수 있는 곳이었습니다.

그러나 마속은 아주 기본적인 전략인 길목에 방어진을 구축하라는 '제갈량'과 부장의 지시와 조언을 무시하고 가정의 산으로 올라가 진을 치게 됩니다. 보통 일반적으로는 주요고지를 '선점'하는 것도 중요하기 때문이었습니다. '마속'의 전략대로 평지를 지키면서 방어하는 것보다 고지를 선점하고 전투하는 것이 유리한 것이 틀린것은 아니었습니다.

그러나 아쉽게도 '마속'은 전반적인 상황을 살펴보지 않고 단순히 유리한 고지를 선점하고 지키는 생각만 한것이었습니다.

마속이 지키고 있던 '가정'의 산은 다른산과도 이어져 있지 않았고, 제대로된 제대로 된 물줄기도 없고, 옆에 멀쩡한 길이 있었기 때문에 적이 공격하지 않으면 아무런 전략적인 가치가 없었던 곳입니다.

단순히 '선점'에 대해서만 고민하고 '출구'는 고려하지 않았던 '마속'은 결국 적군의 명장인 '장합'에 의해 퇴로와 보급로가 끊겨 고지에서 말라가다 결국 전멸하였습니다.

이때, 생존자가 거의 없이 마속은 몇몇 부관들과 함께 겨우 도망쳤으며 이로 인해 요충지인 가정을 잃게 되면서 촉군은 한중으로 퇴각하였고 '가정'이라는 아주 작은 지역때문에 '제갈량'이 야심차게 준비했던 1차 북벌은 실패로 끝나게 되었고 국력이 쇠퇴하게 되는 원인이 되었습니다.

전략 및 전술적으로 고지대를 선점하는 이점은 기본적으로 매우 큽니다. 실제로 고지대에서 소수가 다수의 적을 물리는 경우도 흔하며, 고지를 점령하고 있는 쪽은 적 부대에 대한 완벽한 감제가 가능하며 험난한 지형조건을 이용해 성채처럼 방어에 임하기 쉽기 때문입니다.

더군다나 투사무기의 사거리와 위력이 비약적으로 늘고 곳곳에 매복 병력을 배치해 좁은 산길을 오르는 적병을 덮치기 용이하고, 등반으로 힘이 빠진 적병과 접전 시 유리한 면이 있기 때문입니다.

그러나 이러한 '선점효과'도 상황과 위치에 따라 다른 것입니다. 이러한 고지가 반드시 중요한 지역이어서 적군이 지나갈수 밖에 없어야 하는 것인데, 마냥 '선점'에만 초점을 맞추었던 것입니다.

전략 및 전술에 기본을 잘 이해하고 수행했지만 상황에 적용하지 못하면서 작전에 실패했던 '마속'은 결국 그를 가장 아끼고 총애하던 '제갈량'에 의해 군법으로 처단되었습니다.

* 읍참마속(泣斬馬謖) : '대의를 위해 사사로운 정을 버리다.'라고 이야기 하지만 제갈량입장에서보면 본인의 판단실수로 아끼는 장수를 잃어버렸던 다른의미로도 해석할 수 있습니다.

현재 부동산시장을 보면, 마속이 가정에서 범했던 비슷한 우를 범하는 분들이 많은 것 같습니다. 그 고지가 반드시 지나갈수밖에 없거나 확보해야하는 중요한 요충지여야하는데, 그냥 '고지'면 일단 점령하는 분들이 많은 것 같습니다.

단순히 유동성의 길목만을 선점하려다 보니 이 길목이 정말 중요한곳인지? 가치가 있는 것인지? 어떤 고민 없이 단순히 확보하는데 급급한 것들을 경고하고 싶었습니다.

평소 같았으면 거들떠보지도 않았을 갭작은 물건들을 단순히 선점하고 후발수요를 기다리는데, 그 '물건'이 수요가 끊긴다면 어떻게 될까요?

기본적인 '가치판단'의 기준을 무시한채로 단순히 '선점'만을 외치며 깊은 고민없이 매수하는 많은 분들을 보면 정말 안타깝습니다. 특히, 부동산의 특성상 수요나 심리가 죽어버리면 거래가 어려운 자산인데 개인투자자가 단순히 매물선점에만 급급한 모습들을 보이니 더욱더 우려되는 것입니다.

심리란 것은 한번 타오르면 끝없이 타오르지만 한번 식으면 무섭듯이 식습니다. 과거의 시장에서 보여줬던 수요자들의 심리가 그랬습니다. 이러한 심리가 뜨겁다고 해서 기본적인 '가치'를 생략한채 '선점'에만 초점을 맞추고 물건을 찾아 계좌를 받고 물건이 잠기며 일시적 호가에 만족하면서 '잘샀다'만 생각하면 큰 오산입니다.

투자에 있어서 '잘사는 것'도 중요하지만 '잘파는 것'도 매우 중요합니다. 결국, '매도'라는 출구를 통해 수익을 실현하며 결과를 증명해야하는 것이기 때문입니다.

그러나 졸지에 '출구'가 막혀버리면 순식간에 내 물건은 '못난이'가 되어버리고, 결국에는 눈물을 머금고 마속을 벴던 제갈량처럼 손해를 봐가면서 매도를 해야하는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.

무조건 '선점'이 잘못되었다, '갭투자'가 잘못되었다를 이야기하는 것이 아닙니다. 매수할때에 '입구'만 생각하지말고 매도할때에 '출구'를 다시한번 고민하라는 말씀입니다.

특히, 신축의 니즈가 강한 현 실수요자들은 새것이 될리 없는 오래된 구축아파트들은 단순히 '임차'로만 볼뿐, '매매'로의 전환은 매우 어렵습니다. 부동산시장 먹이사슬에 제일 하단에 있는 '실수요자'가 선택할 만한 물건이 아니라면 '출구'가 막혀버려 아주 작은 물건임에도 본인의 투자계획에 큰 차질을 빚게 만들수 있습니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 다양한 투자의 툴들로 투자가 이어지면서 높아지는 가격으로 이제는 또다시 구축 소액 갭투자가 핫해진 것 같습니다. 이렇듯 많은 분들이 부동산 시장의 변화되는 흐름을 이야기하고 쫓아가고 계신데요, 그러면서 본인의 투자의 이유를 수익을 가지고 종종 설명하시는 것을 보면서 느낀 점이 많습니다.

저도 짧은 경험에 초보투자자이지만 주변에 부동산 시장을 얘기할 때 가장 쉽게 설명하는 단어 중 하나가 바로 '복잡계'입니다. 하면 할수록 어렵고 해야 할 것도 많고 예측이 불가능한 변수들이 너무 많기 때문인데요,

부동산은 기본적으로 사람들이 살아가는 삶에 필수재이자 살아있는 생물처럼 다양한 학문이 결합한 종합학문적 성격을 갖고 있기 때문에 '복잡계'라는 단어가 너무 잘 어울려 사용하고 있습니다.

물론, 인간세계 자체도 대부분의 것들도 복잡계에서 비롯되었다고 볼 수 있지만 최소한 자산에 있어서 부동산이 갖고 있는 기본 특성이 인간들의 기본 생리에 밀접하게 작용하기 때문에 같은 맥락에서 그렇게 이야기하고 있습니다.

그러나 이러한 복잡계인 부동산시장에도 최근 고도로 발달된 프롭 테크(Prop Tech, 부동산의 Property와 기술의 Technolohy의 합성어)와 SNS를 통한 실시간 정보공유를 통해 누구나 쉽게 접근이 가능해졌고 시장에 대한 해석이 가능하며 심지어 상승의 패턴화까지 이야기할 정도로 입니다.

저축액도 부족한 저 같은 초보가 전 재산을 가지고 투자에 뛰어들 정도니 이 시장의 단면을 직접 보여주고 있는 것이죠,

그러나 저와 같은 뜨내기 초보들은 이러한 시장을 경계해야 함에도 단순히 프롭테크와 공유된 정보를 가지고 마치 스스로 분석한 것처럼 착각하고 평생 모은 재산과 대출 레버리지까지 활용해서 투자를 하며 매우 확신에 차있는 경우가 많습니다.

최근에 상승장이 지속되면서 이러한 투자방식이 옳은것처럼 패턴화하고 착각하면서 더욱더 착각에 늪에 빠지고 있는 것입니다. 내가 산 물건들의 후발 투자자들의 수요가 이어지면서 사이버머니가 상승할 때 이러한 패턴화의 늪에 더욱더 빠지는 것이죠,

그러나 가장 중요한 것을 간과한 것이 있습니다. 시장에 참여한 지금의 초보투자자보다 수년 또는 수십 년 전을 앞서 나간 투자자들 역시 동일한 조건에 경험이 더해져 있다는 것입니다. 그렇다면 그들은 이러한 정보를 어떻게 해석할까요?

초보 투자자들이 후속할 수밖에 없는 상황과 조건들을 해석해나가며 먼저 자리 잡고 기다리는 곳에 해석하고 있는 것입니다. 거꾸로 이야기하면 지금 확신에 찬 초보 투자자들은 착각에 빠져 있다는 것입니다.

내가 살때 계좌가 어렵게 나왔고 기존 매물보다 싸게 샀고 지금 호가가 올랐고 실거래가 높게 찍히고,

데이터가 좋다고해서 반드시 좋은 부동산이라고 할 수 없는 것입니다. 

너무나 쉽게 패턴화하고 자산을 투자합니다. 쉽게 사고 판다는 것을 의미하는 것이 아니라 근본적인 부동산 시장에 대한 이해가 적은 것이죠, 기존의 패러다임이 달라진 것도 있지만 이것은 어느 시기나 같습니다.

최소한 정규강의나 전문 컨설팅과 같은 지식 레버리지를 사용했다면 이런 리스크는 줄어들 수 있지만 결국 선도 투자자에 뒤를 잇는 후발 투자자의 포지션밖에 취할 수 없는 것입니다.

물론, 일시적으로 수익이나고 돈을 벌 수 있습니다. 왜냐면 나보다 뒤에 오는 후발 투자자가 있을 수 있기 때문입니다. 그러나 내 뒤를 이어 바통을 받아줄 실수요자라는 든든한 지원군이 오지 않는다면 이내 고립되고 출구가 막힐 것입니다.

그렇습니다. 생각보다 투자의 세계는 복잡하고 어렵습니다. 바로 '복잡계' 이기 때문입니다.

아무리 공부를하고 노력을 한다 해도 수익이라는 결과는 그 과정에 비례할 수 없는 것이 '복잡계'입니다. 그러나 우리는 이러한 사실을 간과하는 것입니다.

단순히 노력하는 것만으로 부동산투자에 성공으로 연결된다고 할 수 없는 정말 복잡하고 심오한 곳입니다. 공부하면 할수록 너무 어렵고 더욱더 작아만 집니다.

처음엔 초보라서 그런줄 알았습니다. 그냥 이 시장이 어렵고 복잡한 곳인 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.