부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에도 세대(Generation)이 있다는 것을 알고계셨나요? 정확하게 세대를 구분하긴 어렵지만 우리는 흔히, 살면서 오래된 아파트를 구축, 그리고 신축에 가까우면 준신축, 최근에 지어진 새아파트를 신축이라며 대략세대와 비슷한 구분은 하고있었습니다.

이러한 세대는 개인의 성향이나 지역별 아파트의 노후도에 따라 조금은 달리 해석될 수 있는데요, 이러한 아파트의 세대차이를 인정하지 않으면 아파트의 가격차이도 받아들이기 매우 어려웠습니다.

특히, 최근에 입지가 괜찮은 신축아파트는 분양가 대비 2배 이상 상승하거나 입주물량이 많음에도 매매가나 분양권 프리미엄이 상승하는 것을 볼수있었는데요, 이러한 상황을 보면서 의문을 품으시는 경우가 매우 많았습니다.

너무 거품이아닐까? 비싼 것 같다라며 부정적인 견해를 나타내실텐데요, 주변 구축에 비해서 2~3배 가까운 가격차이를 보인다면 그런한 감정은 더욱더 커질 것입니다.

그러나 이러한 생각은 철저히 아파트의 '입지'만 생각한 전통적인 방식의 사고일텐데요, 지금은 21세기 아파트에서는 4세대 아파트가 등장한 '상품가치'에 대한 새로운 패러다임으로 전환된 시장이라 할 수 있습니다.

* 아래 글은 기존에 상품가치의 중요성에 대해 간단히 언급한 포스팅입니다.

2019/09/15 - [부동산이야기] - 부동산투자에 있어 상품가치의 중요성(Feat.입지가치)

이렇듯 아파트의 트렌드는 시대에 따라 변화하고 있습니다. 최근에는 철저히 수요자 중심으로 질적으로 향상된 아파트 공급를 공급하는 것으로 아파트 시장의 트렌드가 변화했습니다. 그렇다면 이러한 아파트가 어떻게 변화되었고 세대를 구분하는지 간단히 살펴보겠습니다.

1. 1세대 아파트

​아파트의 첫번째 세대는 국가가 주도한 한국주택토지공사가 주도한 주공아파트(현재 LH)입니다. 우리가 흔히, '성냥갑' 아파트로 불리는 아파트로 아파트역사에서 1세대로 지칭되고 있습니다.

이러한 아파트들은 1970년~1990년대에 국민의 주거안정을 위해서 적은 공사비로 보급형 아파트로 가능한 많이 지었습니다. 그렇다보니 저렴한 자재나 부실시공 등이 많았고 철저하게 아파트에 사는 수요자가 아닌 공급하는 공급자 중심으로 찍어내는 공산품처럼 공급되던 아파트입니다.

대표적으로는 1973년 건립한 '반포주공아파트'나  압구정 현대아파트가 대표적인 예로 대부분 아파트이름에 건설사나 시공사명이 추가 되었습니다.

극가 입장에서도 절대적으로 부족했던 주택보급률과 수도권 과밀화해소를 위해서 이러한 1세대 아파트를 적극적으로 공급할수 밖에 없었으며 대외적으로 국가의 격(?)을 높이기 위해 88올림픽 전후로 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다. 현재 서울과 1기신도시에 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다.

2. 2세대 아파트

1세대 아파트에 이은 후속세대로 나온게 초고층 주상복합 브랜드아파트가 바로 2세대 아파트입니다. 대표적으로 도곡동에 위치한 타워펠리스와 같이 2000년대 초반에 아파트의 고급화를 꾀한 것인데요, 당시에는 고가임에도 브랜드화를 통해 비싼 분양가임에도 경제성장과 맞물려 수요자들에게 큰 인기를 끌었습니다.

그 이후에 아파트 브랜드들이 생겨나면서 롯데캐슬이나 자이, 레미안 이편한세상 등 브랜드화가 시작되었고 분양가 역시 상승하는 계기가 되었습니다.

2세대 부터는 공급자 중심의 아파트를 탈피하고 수요자들의 니즈에 부합한 아파트 공급에 초점이 생겨났습니다. 특히, 차별화 고급화 전략이 시장에 주요하면서 선풍적인 인기를 끌고 시세를 견인하는 리딩단지들이 되었습니다.

최근에는 단점이 부각되면서 2세대 주상복합아파트는 인기가 줄어들고 있습니다.

3. 3세대 아파트

2세대를 이끈 것이 고급 주상복합 아파트라면 3세대는 1세대 아파트가 재건축되면서 만들어진 아파트들과 새로운택지에 지어진 새아파트들이라고 할 수 있습니다. 이러한 3세대 아파트들은 평면이 다양화 되었고 단지가 고급화되었습니다. 2010년 전후로 지어진 아파트들이 포함된다고 할 수 있겠습니다. 

2005년 12월 정부가 ‘발코니 확장’을 허용하면서 분양가 자율화 이후 도입된 신평면 개발이 발코니 확장 이후 날개를 달아 주거 공간이 늘어나 설계 과정에서 주거 편의성을 대폭 높일 수 있게 됐습니다.

당시 부동산 시장이 침체된 것도 한몫한부분도 있지만 건설사들은 특화평면이랄지, 친환경시스템, 첨단 편의시설등을 도입하면서 상춤 차별화를 추구했고 단지 입주민을 위한 커뮤니티시설이 다양화되고 고급화 되었습니다.​

단지 내 어린이 영어학원, 수영장, 피트니스센터 등이 등장하고, 휴대폰으로 가전제품이나 현관 잠금 조명 등을 원격 제어하는 시스템도 이때부터 모습을 드러냈습니다. 건물외관과 조경에도 힘을쏟았으며 단지 내 주차장을 지하화 하는등 구조도 크게 개선되었습니다.

그 덕분에 커뮤니티시설에 헬스장과 문화센터 등의 편의시설과 지하 2~3층까지 넉넉한 주차장이 들어선 것이죠.

1세대 아파트 중에서도 저층아파트들의 사업성이 좋아 먼저 재건축 되면서 3세대의 포문을 열었는데요, 대표적으로 잠실주공(잠실엘스, 리센츠 등), 대치 주공(대치 레미안펠리스), 도곡주공(도곡 렉슬), 반포주공3단지(반포자이) 등이 되겠습니다.

사업성 있는 1세대 아파트들이 재건축 되어 업그레이드 되기 시작한 것이 3세대라고 생각하시면 되겠고 준신축들이 이러한 3세대 아파트에 포함된다고 보시면 되겠습니다.

다만, 사업성 없는 아파트들은 1세대에 머물기 때문에 노후와와 슬럼화가 심화되고 있습니다만 그 외에 고층주공아파트나 목동 등 재건축이 가능한 아파트들은 3세대를 뛰어넘는 아파트가 될 것입니다.

4. 4세대 아파트

4세대는 스마트홈, 조식 서비스, 커뮤니티의 고급화로 요약이 가능합니다. 최근에 서울에 입주하거나 분양된 대단지 아파트들이 이러한 4세대 아파트를 지향하고 있습니다. 2010년대 중반 이후 첨단 정보통신기술이 적용돼 편의상과 안정성이 높아졌고 2017년 성수동 트리마제가 조식서비를 도입하면서 차별화가 커졌습니다.

​기존에 3세대에서 갖추었던 커뮤니티시설들이 더욱더 업그레이드 되어 헬스장, 수영장, 카페, 스카이라운지, 문화센터 등 대부분을 아파트 단지안에서 해결이 되며 아파트 시스템에 사물인터넷 IOT가 결합되서  아파트관리를 핸드폰앱을 통해 이용합니다.

​때에 따라 세대별로 창고도 주어지는 경우도 있으며, 작은 테라스를 제공하기도 합니다. 평면 역시 사용자 중심이 강조되면서 34평임에도 알파룸이 제공되어 필요에 따라 방이 4개까지 가능합니다.

기존에 고층아파트에 불만사항인 엘리베이터 갯수도 늘어나고 주상복합처럼 기둥식 구조로 지어지는 경우가 많아 층간소음에서도 장점을 보이고 있습니다.

오늘은 간단히 아파트의 세대를 정리해보았습니다. 이러한 아파트의 세대를 보면 입지가 떨어지는 하위세대 아파트들이 상위세대 아파트들보다도 유리할 수 도 있습니다.

입지가 떨어지더라도 월등한 상품가치로 실수요자들은 차선을 택할 수 도 있는 것입니다. 일종의 밸런스를 볼 수 있다는 것인데요,

대부분은 투자에서 입지만을 중요시하지만 최근의 신축 트렌드를 보면 아파트 자체의 하드웨어의 차이가 커진 상태라면 떨어지는 상품가치를 갖고 있는 구축이 입지가치만 가지고 신축과 비교하기에는 매우 어려워 질 수 있는 시장이 되었습니다.

​수요자 입장에서 아파트의 개수를 늘리기 어려운 현재의 부동산규제가 지속되는 한 실수요자들은 최신아파트의 넓은 평형에서 거주하고 싶은 욕구가 강할 것입니다.

입지가 조금은 떨어지더라도 상품가치를 위해 입지를 양보하는 투자가

수요의 밸런스로 본다면 충분히 가능한 부동산 시장이라고 볼 수 있겠습니다.

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