부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제 포스팅에서 재건축과 재개발에 사업진행절차에 대하여 포스팅하였습니다. 오늘은 재건축과 재개발의 차이에 대하여 알아보려고 합니다. 사실 재개발과 재건축 자체를 헷갈려하시는 분들이 많기 때문에 용어 정리가 필요할 것입니다. 흔히들 재건축은 아파트, 재개발은 빌라나 단독주택으로 아는 경우가 많습니다만 이것으로는 차이점을 설명할 수 없습니다.

1. 재건축
재건축은 '주택재건축사업'의 줄임말로 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미합니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 양호한 지역입니다. 정비기반시설에는 도로나 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지공간, 학교나 문화체육시설, 기타 공동시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 말합니다.

다시 말하면 재건축이 반드시 공동주택, 아파트 단지만을 대상으로 하는 것이 아니라는 것입니다. 물론, 정비기반시설이 대체로 잘갖춰져 있는곳이 아파트단지가 많기 때문에 흔히 잘못알고 있는 것입니다. 실제로 서울에 서초구 방배동 일대에 단독주택 재건축사업도 진행되고 있습니다. 주변환경이 쾌적하고 대규모 주택들이 노후화 되었다면 충분히 재건축사업이 진행이 가능합니다.

참고적으로 2015년부터 재건축사업의 가능연한이 40년에서 30년으로 단축되면서 많은 아파트가 재건축 대상이 되었습니다만 1부에서 알아봤던 것처럼 30년이 넘었다고 반드시 재건축이 이루어 지는 것은 아닙니다. 각 진행단계별로 넘어야 될 산이 많기 때문입니다.


2. 재개발
재개발은 주택재개발사업의 준말로 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 열악 한 지역에서 이루어지는 것입니다. 건물 노후도 뿐만아니라 정비기반시설이 열악해서 살기 불편해야 재개발사업이 진행되는 것입니다. 예를 들자면 건축물이 전반적으로 노후화가 심해 위험하고, 주택 간의 간격이 좁아 소방차나 응급차 등이 지나다니기 어렵고, 상습침수지역과 같이 살기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다고 볼 수 있습니다. 흔히 난개발된 구도심이 노후화되어 슬럼화되는 것을 상상하시면 편하실겁니다.

이런지역들을 보신다면 재개발이 가능하겠구나 판단하시면 됩니다~^^

3. 재건축과 재개발의 차이(사업성 측면)
위에서 살펴본 것처럼 재건축과 재개발의 공통점은 노후,불량건축물이 밀집한 지역이고 차이점은 '정비기반시설'에 있습니다. 아무래도 재개발이 정비기반시설이 열악하기 때문에 재개발과정에서 기부채납(정비기반시설)하는 부분이 많습니다. 이러한 정비기반시설은 개인소유가 될 수 없기 때문에 지자체에 조합원들이 기여하는 부분이 많아지게 되는 것입니다.

그렇기 때문에 일반적으로 기부채납비율이 낮은 재건축이 개발이익이 큽니다. 기부채납비율이 낮다는 것은 기부해야할 땅이 적고 건물을 지을 면적이 넓어지기 때문에 세대수가 많아지면 일반분양 물건이 많아지면서 개발이익이 커지는 것입니다. 반대로 기부채납비율이 높은 재개발은 일반분양 물건이 줄어들게 되고 조합원들의 분담금도 상대적으로 많아 지는 것입니다.
 또한, 재건축에는 세입자의 주건이전비나 상가영업보상비가 없습니다. 반면에 재개발은 둘다 지급해야 하기 때문에 사업외 보상비가 많이 발생하는 편입니다.

그렇다고 해서 무조건 재개발이 나쁜 것은 아닙니다. 아무래도 기반시설이 양호한지역인 재건축지역이 사업과정도 덜 복잡하고 사업성도 좋아보이지만 투자금이 많이 들어가는 편입니다. 재개발 사업 지 내에 다양한 건축물들이 있고 빌라와 같이 투자금이 적게 들어가는 경우가 많습니다. 또한, 조합이 의무적으로 공급해야하는 소형임대주택비율이 재건축에 비해 낮은 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 재건축과 재개발은 일장일단이 있다고 할 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 신축에 대한 수요가 많다보니 수요자분들은 신축-분양권-재건축-재개발 순으로 눈을 돌리고 있습니다. 신축은 너무 올라서 비싸고 분양권은 자격이 되지 않거나 피가 너무 비싸서 사지 못하기 때문에 재건축과 재개발에 눈을 돌리는 분들이 많습니다. 저역시 비슷한 생각입니다. 그러나 부동산 투자에 생소하다면 재건축과 재개발에 대한 정보와 두려움이 교차하기 마련입니다. 그래서 제가 공부한 내용들은 간단하게 정리해보려 합니다. 오늘은 먼저 재건축과 재개발의 진행과정에 대해 알아보려고 합니다.

재건축과 재개발 투자를 꺼리는 가장큰 이유는 이해도가 낮아서라기 보다는 많은 시간이 걸린다고 생각하는 편견때문일 것입니다. 각각의 사업에 따라 다르겠지만 보통 정비기본계획수립부터 입주까지 약 10년여의 기간이 걸립니다. 개별 사업에 따라 특별한 경우가 있겠지만 보통 이러한 긴 사업기간을 갖습니다. 그렇기 때문에 보통의 투자자들은 돈이 묶이거나 사업이 무산될 것을 우려하여 투자를 꺼리는게 사실입니다.

그러나 재개발이나 재건축이 과거 황금알을 낳는 거위로 인기를 끌었기 때문에 아직도 투자자들에겐 충분히 매력적이며 실수요자들 역시 비싼 신축을 대신할 매력적인 투자처인 것입니다. 그래서 우리는 반드시 재건축과 재개발의 사업 추진절차를 이해하고 어느 단계에서 투자를 할 지 판단해야됩니다. 간혹 높은 프리미엄으로 매입할 경우에는 추후에 수익이 적을 수 있기 때문에 이러한 점도 사전에 판단해야합니다.

1. 정비기본계획-정비구역지정-추진위원회승인

재건축과 재개발 사업의 시작은 정비기본계획이 수립이 시작입니다. 이후에 재건축의 경우에는 안전진단을 시작하여 정말 건물이 노후하고 불량한지를 판단합니다. 보통 D등급이하가 되어야 합니다. 반면 재개발에는 안전진단 단계가 없습니다.

이후에 '정비구역지정'이 이뤄지고 '추진위원회'가 구성하여 승인을 받습니다. 추진위원회란 조합의 바로 전단계입니다. 보통 기본계획수립 후 정비구역지정, 추진위원회 구성까지는 2~3년 정도 소요되며 사업 초창기가 되겠습니다.

2. 조합설립-시공자선정
추진위원회가 승인된다면 조합설립을 위해 주민들에게 동의서를 받습니다. 재개발의 경우에는 토지등소유자의 4분의 이상, 토지면적의 2분의 1이상의 동의를 받아야 하고 재건축의 경우에는 전체구분소유자의 4분의 3이상, 각 동별 과반수의 동의를 필요로 합니다. 조합설립동의요건이 충족된다면 추진위원회는 시ㆍ군ㆍ구에 조합설립인가를 신청하게되고 별다른 하자가 없다면 조합설립인가가 나옵니다. 인가가 나온날로부터 30일 이내에 조합사무소가 소재할 지역에 법인등기를 하면 정식조합이 설립됩니다. 이렇게되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산합니다.

조합이 설립되면 공개경쟁입찰방식으로 시공자를 선정하고 조합원들의 투표를 통해 선정하게 됩니다. 이때의 사업성을 토대로 사전에 사업성을 분석하여 분담금을 예측하고 투자를 하기도 하지만 수익성에 대한 예측이 부정확하므로 다소 신중을 기해야합니다. 또한 사업진행 자체가 중단될 수 있는 위험도 존재하기 때문에 개략적인 사업성분석과 추이를 지켜보면 좋은 단계입니다.
*서울시의 경우에는 시공자 선정을 사업시행 인가 이후에 실시함.

3. 사업시행인가-종전자산평가-분양신청
조합은 추진하고 있는 정비사업에 대한 일체의 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 확정받는 행정절차인 사업시행인가를 받게됩니다. 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정되며 본격적으로 사업이 시작되는 시점입니다.

사업시행인가 고시가 된 이후에는 조합은 종전자산 감정평가를 실시하여 각 소유자별로 가지고 있는 부동산의 가치를 평가하여 감정평가결과가 나오면 일반분양가, 사업비 등을 따져 조합원들이 분담해야할 분담금을 개략적으로 산출합니다. 종전자산, 즉 감정평가액이 높다면 분담금이 줄어들게 되고 감정평가액이 낮다면 분담금이 늘어나게 되기 때문에 희비가 엇갈립니다. 조합은 사업시행인가 고시가 된날로부터 60일 이내에 개략적인 분담금의 내역 및 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지할 것이고 이를 통보받은 조합원들은 분양신청을 하게 됩니다. 이때는 희망평형만 신청하고 실제로 계약을 진행하는 것이 아니고 조합원분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지면 이를 바탕으로 관리처분계획을 작성하게 됩니다.
 
이 과정에서 어떤 사람은 분양을 포기하고 현금청산을 하기도 하는 단계입니다. 사업시행인가 이후에는 투자자들이 가장 선호하는 투자타이밍으로 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없고 개략적인 분담금 산출을 토대로 어느정도 투자 수익을 예측 할 수 있기 때문입니다.

4. 관리처분계획-이주 및 철거-동 및 호수 추첨 - 착공
정비사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후에 수립하는 계획인 관리처분계획이 실시됩니다. 분양신청이 이뤄짐에 따라 계획을 수정 보완하는 단계인 것입니다.

관리처분계획 단계가 되면 구체적인 투자수익이 분석가능하게 됩니다. 조합원분양을 통한 수익이나 일반분양을 통한 수익 뿐만아니라 추정비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가액이 결정되고 그에 따라 조합원들의 분담금도 결정됩니다. 관리처분계획 단계가 되면 조합원사이의 분쟁도 많이 일어나는 단계인데요, 구체적인 추정비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 조합원마다의 이해관계과 조합의 자금운영에 영향을 미치기 때문입니다.

따라서 관리처분계획은 재건축 및 재개발 사업의 성공여부를 가능하는 중요한 단계입니다. 만약 무탈하게 계획이 수립되었다면 시ㆍ군ㆍ구에 제출하고 인가를 받게되면 철거를 위한 이주가 시작됩니다. 이주기간은 보통 6개월에서 1년 정도 걸리게 되는데 빠르게 이주가 되야 일반분양이 빨라지고 그만큼 금융비용일 줄어들기 때문에 조합에서는 이주를 독려합니다. 이주단계가 되면 수익성이 공개되어 크게 매력적이진 않지만 사업진행의 불확실성이 사라진 단계입니다.

5. 일반분양-준공 및 입주-이전고시 및 청산
이주 및 철거가 끝이나면 조합은 착공신고를 하고 일반분양을 하게되는데 일반분양 전 2~3개월 전에 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행됩니다. 이때 조합원입주권의 거래가 가장 활발한 시기가 되겠습니다. 준공인가가 이뤄진 후 실제 입주까지 이루어진다면 몇개월 내에 공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 분할하고 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 이전고시절차가 이루어 집니다. 마지막으로 사업이 최종 청산되면 재건축 및 재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다만 입주후에도 추가부담금문제나 소송으로 이전고시가 늦춰지는 경우도 있습니다.

오늘은 재건축 및 재개발사업의 진행과정에 대해 살펴보았습니다. 사실 이러한부분은 일반인들에게 생소하기 때문에 쉽게 와닿지는 않지만 자주보고 접하다보면 크게 어려운 부분도 아닌 것 같습니다. 다시한번 정독하면서 모르는 부분은 하나하나 찾아본다면 이해가 잘 될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 사람이란 동물은 비교를 통해 스스로를 낮추고 발전하려는 본성을 갖고 있습니다. 그중에서도 부동산의 시각으로 바라본다면 더 좋은 주거지역으로의 상위여과를 꿈꿉니다. 이러한 것들은 현실적인 것으로 자본주의 사회에서 내능력(결국 돈)이 부족하다면 더 열악한 지역으로 밀려남을 의미하겠습니다. 이러한 것을 설명하는 것이 바로 젠트리피케이션(gentrification)입니다. 젠트리피케이션의 정의는 낙후된 구도심 지역이 활성화 되어 중산층 이상의 계층이 유입됨으로써 기존의 저소득층 원주민을 대체하는 현상입니다.

실제로 재건축 또는 재개발을 진행한다면 오히려 원주민의 이탈이 가속화되는 경향이 보입니다. 재건축보다는 재개발이 더욱더 그러한 경향을 보이고 있습니다. 이러한 현상은 지극히 자연스러운 것으로 우리가 부정하기에는 어려운 것입니다. 서울과 같은 대도시에서 슬럼화 되어있던 지역들은 재개발(일명 뉴타운)을 진행하게 된다면 기존의 원주민들 중 치솟은 주거비용을 감당하지 못하는 사람들은 쫓겨나게 되는 것입니다.

그렇다면 이러한 젠트리피케이션을 부정적으로만 바라봐야 할 것인가에 대한 의문이 생깁니다. 현재 서울에 진행중인 뉴타운들에 모습이 바로 이러한 젠트리피케이션을 잘 설명해주고 있기 때문입니다. 흔히들 상위여과라고 이야기 하는 젠트리피케이션은 뉴타운에서 발생할 수 밖에 없는 필연 적인 것이기 때문입니다.

우리나라와 같이 대부분의 도시들은 급격한 도시화를 통해 난개발이 되어 새로이 갈아 엎지 않는다면 재생이 불가능한 수준에 도달하였습니디. 도시재생사업과 같은 사업들을 진행하지마 그것들의 효과는 미미하고 결국에는 뉴타운이라는 재개발 및 재건축이 가장 효과가 있습니다.

그러나 젠트리피케이션은 과거의 슬럼화된 도시들이 새로이 탈바꿈 함으로써 주거지의 고급화가 일어나고 그곳으로 새로운 계층이 유입되는 것인데 인권문제가 대두됨으로써 도시개발과 인권이라는 첨예한 가치가 대립하는 결과를 초래하게 된 것입니다. 사실 이러한 사업들이 진행이 지속된다면 도시는 점차 성장하고 고급화 되겠지만 아이러니하게도 거대자본에 의한 소자본의 잠식이 가속화되어 주거지역 뿐만아니라 상업지역에서도 부의 쏠림현상이 가속화 되는 것입니다.
결국 슬럼화된 구도심을 해결하기 위한 좋은 방법에 부작용이 젠트리피케이션이지만 결국 그것이 이루어져만이 자연스레 상위여과의 활동으로 도심의 재생이 이루어지게 되는 것입니다. 그러나 현정부에 부동산 정책은 이러한 젠트리피케이션의 모습을 부정하고 단순 도시재생사업을 통해 도심을 재정비하려는 정책들이 쏟아지고 있습니다.

이러한 사업들은 대부분 효율성이 떨어질 뿐 아니라 정책의 효과가 미미하기 때문에 실효성에 논란에 중심에 서지만 원주민들과의 갈등, 사업성, 인권 문제 등 다양한 사회문제들이 장애물이 되어 더 나은 사업으로의 진행을 가로막고 있습니다. 실제로 서울의 구도심들은 노후화가 심각한 상태고 심지어 강남이라는 부의 상징인 지역에서조차 일부아파트들의 노후화는 심각한 수준입니다. 단순 집값의 상승과 젠트리피케이션을 우려하여 도시의 슬럼화를 방치하는 것은 장기적인 도시개반측면에서는 부정적인 것입니다.

젠트리피케이션을 부정적으로 바라만 보는 정부의 모습에서 현실을 직시하지 못함을 느낍니다. 상위여과의 과정을 부정한다면 자본주의 자체를 부정하게 되는 것이고 그러한 정부의 가치를 지키다보면 더많은 국민들이 고통을 받게 됨을 인지해야 합니다. 젠트리피케이션은 단순히 사회 취약계층의 인권문제로 볼 것이 아니라 대다수의 국민의 보편적인 가치문제로 봐야할 것입니다.

소수의 취약계층도 국민이지만 성실히 납세의 의무를 지고 살아가는 보통의 국민도 국민이기 때문에 이러한 점을 절대로 간과해서는 안되겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근의 정부의 정책의 연장선으로 재건축의 대한 규제가 지속되고 있었는데요, 요며칠 그에 대한 방향성이 확실한 기사들이 나왔습니다.

재건축은 진행하기 전 안전진단이란 것을 통해 재건축이 가능한지 여부를 확인하는 절차를 거칩니다. 이때 최소한 D등급 이하로 받아야 하지만 C등급 이상은 유지보수를 해야합니다. 그렇게 되면 당장의 재건축이 어려워진다는 뜻이고 생각보다 장기적으로 접근을 해야합니다.

먼저 광운대역세권 인근에 월계동 미륭, 미성, 삼호3차 흔히 미미삼으로 불리는 재건축 이슈가 높은단지가 안전진단에서 C등급을 받았습니다.

월계동 미미삼은 강북개발 중 광운대역세권 개발과 맞물려 재건축이 기대되는 입지가 훌륭한 아파트였지만 이번에 C등급을 받으므로 인해 한동안 재건축이 어려울 것으로 판단됩니다.

이와 더불어 흔히 올선이라고 불리우는 송파 방이동 올림픽선수기자촌 아파트 역시 C등급을 받음으로 인해서 재건축이 멀어진 모양새입니다.

이 두아파트의 안전진단 결과는 앞으로 성산시영 등 서울 내 재건축 안전진단을 기다리는 아파트들에게 악영향을 끼칠 것으로 판단되고 있습니다. 지금 위에 두아파트 역시 노후화가 심각한 수준임에도 재건축이 어렵다는 것은 사실 납득하기 어려운데요, 올림픽선수촌 바로 인근에 위치한 둔촌주공이 재건축이 완료되어 가고 있는 것과 매우 상반되는 결과입니다.

사실 이러한 안전진단 결과를 가지고 대부분의 일반인들이 재건축 아파트가 높은 수익을 갖기 때문에 피해의식을 갖고 투자자들을 욕하거나 좋은 판단이라고 착각을 하는 경우가 있는데, 재건축 아파트들이 재건축이 되지 않는다면 거기살고 있던 실수요자들이 신축으로 갈아타거나 오히려 장기적으로 보유하는 경우가 생기기 때문에 공급이 줄게 됩니다. 또한 재건축이 되어 새아파트가 공급이 지속적으로 되어야 수요를 충당할 수 있는데 신축 공급이 억제됨으로 인해 지금의 신축들이 더 상승할 수 밖에 없는 것입니다.

이러한 정책들이 일시적으로 집값을 막는 역할은 하겠지만 사유재산의 침해와 주거안전성을 해치고 시장가격을 교란하는 부작용도 낳는다는 것을 우리는 명심해야 할 것입니다. 앞으로의 재건축 이슈 아파트들의 안전진단 결과도 눈여겨 보는 것도 좋을 것 같습니다.

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