부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 1부에서는 양도소득세의 개략적인 설명과 신고 및 납부, 가산세에 대해 알아 보았습니다. 1부에서 살펴보았듯이 양도소득세 절세를 위해서는 무엇보다도 과세표준을 줄여야하는데 가장 큰 것이 공제항목입니다. 그래서 이번 2부에서는 양도소득세 공제항목에 대해 집중적으로 알아보겠습니다. 먼저 아래에 양도세 세액 흐름표를 보시면서 살펴보겠습니다.

1. 수리비 중 자본적 지출
 
부동산을 보유하는 동안 유지ㆍ보수 하기 위해 지출되는 비용으로 크게 자본적ㆍ수익적 지출로 나눕니다.

1) 자본적 지출
부동산 자체의 자본가치를 높이는데 지불된 비용으로 양도소득세 산출시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
용도변경 개량, 이용편의를 위한 지출로 발코니 확장비용, 섀시공사, 보일러 교체, 바닥공사, 화장실교체비용 등이 포함된다. 소유권 확보를 위한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되고 취득 후 소유권 분쟁시 발생한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되므로 지출한 내역이 있다면 반드시 확인해야 합니다.
※ 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 금융증빙 등 실제지출이 확인되면 경비로 인정 가능

2) 수익적 지출
수익적 지출은 단순히 관리ㆍ유지를 위해  지출되는 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없습니다.
형광등 교체나 도배ㆍ장판, 보일러 수리, 옥상방수, 욕조교체, 배수관 교환 등이 해당됩니다.

2. 필요경비

필요경비는 말 그대로 부동산은 거래하면서 지출되는 제반비용을 의미합니다.
계약서나 신고서 등의 작성비용, 인지대, 중개수수료, 컨설팅 비용 등이 이에 포함 됩니다.

3. 장기보유 특별공제
장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 장기간 보유시 양도세에서 3년이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비 등의 일정비율만큼 공제해주는 세금입니다.

* 보유기간 : 취득일로부터 양도일까지의 일수 계산(기준일 : 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른날 적용)
* 조정대상지역의 경우 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 공제불가
* 양도가액 9억원 이상은 초과분에서 계산

아래는 장기보유특별공제 세율표이니 참고바랍니다.

* 장기보유특별공제 1세대 1주택은 비거주 또는 보유기간 중 2년이상 미거주시 일반공제율 최대 30% 적용(2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)

4. 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용

위에서 언급한 장기보유특별공제 외에 일정 기준에 부합하는 주택임대사업자에게 보유기간별로 추가로 공제율을 적용해 주는 제도로 추가적용 및 특례적용 중복은 안됩니다.

1) 장기보유 특별공제 추가적용

거주자, 비거주자 모두 해당되고, 임대기간은 5년이지만(단기 4년, 장기 8년) 단기 4년 이후에 1년 경과시 요건이 충족되지만 최소년수가 6년이 경과해야 적용할 수 있습니다. 또한 면적제한이 없어 의무임대기간만 유지하면 됩니다. 기존장기보유특별공제율에 추가적으로 적용합니다.

2) 장기보유특별공제 특례적용

* 임대주택활성화 방안에 따라 2019년 1월 1일부터 8년이상 보유시 70% 적용

3) 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용 비교

설명보단 표를 참고하시는게 좋겠습니다. 중복적용이 안되므로 본인에게 유리한 공제를 적용해야 하겠습니다.

5. 기본공제

기본공제는 말 그대로 기본공제로 1년에 한번에 한해 인별 250만원까지 공제해주는 것입니다. 2건의 거래가 있더라도 나누어 적용이 안되고 1건에 한해서 가능하겠습니다. 다만, 미등기양도자산은 해당 없겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에는 보유시 세금 중 재산세에 대해 알아보았는데요([부동산세금] 부동산 보유시 세금을 얼마나 낼까?(1부-재산세) 참고) 오늘은 부자과세라고 칭해지는 종합부동산세에 대해 알아보겠습니다.

1. 종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로 만약 재산세를 낸다면 상위 1%의 자산가라고 할 수 있겠습니다. 먼저 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다. 이때 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등과 즌택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 합산배제신고하는 경우에는 과세제외됩니다.
* 신고일 : 9월 16일~ 30일

* 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독소유한 경우임(부부공동명의 : 6억원 공제)

2. 종합부동산세 계산 및 납부

위의 표는 세금계산의 표로 복잡하고 어렵습니다. 오늘은 아파트 보유를 기준으로 예를 들어 살펴보겠습니다.

위의 표는 세부계산을 위한 세율인데요, 세율을 알아야 계산이 됩니다. 세율은 정부의 부동산 정책 기조에 맞게 조금씩 달라지는 것을 알 수 있습니다. 올해는 작년보다 세금이 강화되었습니다.

1) 1주택자 또는 조정지역 1채 이하의 2주택자

종부세 역시 재산세와 동일한 계산식을 갖고 있습니다. (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액
* 이때 공정시장가액이 재산세보다 높은데 22년까지 매년 5%씩 100%가 될 예정

공시지가의 총합이 11억인 단독명의의 1주택자의 경우로 계산해 보겠습니다.
먼저, 공시지가 합산액 11억에서  단독명의 1주택자는 9억(2주택 또는 공동명의는 6억원)을 빼면 2억이됩니다. 거기에 공정시장가액 85%와 세율 0.5%를 곱합니다. 85만원이 나왔는데 여기에 농어촌특별세 20%가 추가로 부과됩니다. 실제 납부해야할 재산세는 85만원 + 17만원(85만원의 20%) 총 102만원입니다.

단독명의가 아닌 경우는 인별 공제 6억원을 적용해야 하는데 인별공제를 적용하면 위의 경우는 종합부동산세가 부과 되지 않겠습니다. 11억의 단독명의 2주택자였다면 6억원을 뺀 5억원의 세율을 적용하면 되겠습니다.

2) 조정지역 2채 이상 또는 3채 이상의 다주택자

이번에도 단독명의의 경우로 계산해보겠습니다. 계산식은 (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액 으로 동일하겠습니다.
위의 예시처럼 총합 11억원으로 적용해보면 11억원에서 6억원의 공제금액을 뺀 5억원에 × 85% × 0.7% = 297만 5천원입니다. 여기에 농어촌 특별세 20%를 적용해보면 297만 5천원 + 59만 5천원 = 357만원이 나왔습니다. 같은 공시지가의 경우인데도 1주택자와 세금이 약 3배가량 차이가났습니다. 이런 이유로 명의 분산이 중요해졌습니다. 같은 예로 공동명의였다면 종부세가 부과되지 않았을 겁니다.

3) 세부담 상한액 적용

갑작스레 작년에 비해 세금이 많이 부과되면 당황스러우실텐데요, 정부는 종부세에도 상한액을 적용했습니다.
1주택자 또는 조정지역 1주택 포함 2주택자 : 150% / 조정지역 2주택자 : 200% / 3주택 이상 : 300%

4) 고지 및 납부

매년 6월 1일을 기준으로 과세여부를 판단하며 12월 1일부터 15일까지 납부하게 됩니다. 이때 납부하게될 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 분할 납부가 가능합니다.
ㆍ250만원 초과 500만원 이하 : 250만원을 초과하는 부분
ㆍ500만원 초과 : 초과하는 부분의 절반액

오늘은 종합부동산세에 대해 간단히 알아봤습니다. 단순히 주택부분에 대해서만 알아보았습니다만, 정확한 부분은 관할세무서나 세무사무실에 문의하셔야 하겠습니다.. 위표에서 보듯이 공시가격이 시세와 키를 맞춰가는 추세기 때문에 제 생각에도 납부금액이 큰 분들이라면 비용을 지불해서라도 도움을 받길 권합니다. 생각치도 못한 부분에서 세금이 지출된다면 너무 아쉬울겁니다. 합법적인 절세를 통해 소중한 자산을 지킵시다.

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안녕하세요 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산을 보유한분 분들은 재산세를 내고 계실텐데요. 그럼에도 고지세를 보는것 외에는 어떻게 부과되는지 이해하지 못하고 계시고 또한 보통 절세 방안으로 공동명의를 하고 계신분들은 큰 부담을 느끼진 않기 때문에 큰 신경을 안쓰시는 것 같습니다. 그러나 다주택자나 고가주택을 단독명의로 보유하신분들은 재산세 뿐만 아니라 종합부동산세(이하 종부세)도 부과되기 때문에 세금 부담이 클 것입니다. 그래서 오늘은 먼저 재산세에 대해 자세히 알아보겠습니다. 생각보다 어렵지 않습니다.^^;;

1. 재산세
재산세는 매해 6월 1일을 기준으로 토지와 주택, 선박, 항공기 등을 소유한 사람에게 부과됩니다. 우리는 주택에 대해서 알아보겠습니다. 주택의 재산세에는 재산세 뿐만아니라 재산세(도시지역분), 지방교육세 그리고 지역자원시설세가 함께 부과됩니다. 취득세 납부시 교육세와 농어촌특별세를 납부하는 것과 비슷하다고 볼 수 있습니다. 먼저, 재산세의 부과기준이 되는 시가표준액을 알아보겠습니다. 부동산의 가치는 시세가 아닌 공시가격으로 정하는데 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다. 보통 아파트는 공동주택 공시가격 탭을 활성화해서 아파트의 주소를 입력하면 공동주택 가격을 확인할 수 있습니다.

확인된 주택 공시가격을 1억원으로 예로 재산세를 계산해보겠습니다.
재산세 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율 입니다.

공시가격이 1억원이이라면 1억원(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 0.15%(과세표준 세율) - 3만원(누진공제) = 6만원이 나왔습니다. 이런경우에는 해당이 없겠지만 작년보다 재산세가 너무 늘면 부담이 되기에 상한선을 제한하고 있습니다.

투자자분들은 이미 알고계시겠지만 주택임대사업자로 등록하여 2호 이상 임대하거나 다가구주택(전용면적 40제곱미터 이하) 1호 이상의 장기임대주택을 보유하는 경우 아래와 같은 재산세 감면 혜택이 있습니다.

2. 재산세(도시지역분)
재산세 도시지역분은 말그대로 도시지역에만 부과하고 있어 지역에 따라 부과여부가 달라집니다. 도시지역분 세금 계산은 단일세율 0.14%라 계산이 쉽습니다.
재산세(도시지역분) 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율(0.14%)
1억원을 예로 계산해보면 1억원 × 60% × 0.14% = 8만 4천원이 나옵니다.

3. 지방교육세
지방교육세는 지방교육의 질적향상을 위한 세금인데요, 계산식은 재산세 × 20%입니다. 예를 들었던 1억원의 아파트의 재산세가 6만원이었으니깐 6만원 × 20% = 1만 2천원이 부과되겠습니다.

4. 지역자원시설세
지역자원시설세는 그 지역의 소방사무, 재난예방 등 필요한 시설과 공공시설 비용을 충당하기 위해 만들어진 세금입니다.
지역자원시설세의 계산식은 시가표준액(공시가격) 중 건물분 상당액 × 60% × 세율입니다.
재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세와는 다르게 시가표준액의 건물분 상당액이 나왔는데요, 아래표로 계산하면됩니다.

조금 복잡하다보니 손쉽게 계산하려면 그냥 건물분 상당액을 고려하지않고 시가표준액(공시가격)을 기준으로 한다면, 1억원 × 60% = 6천만원이기 때문에 24,100원 + 21,000원(6천만원에서 3천9백만원 초과분 2천1백만원은 0.1%) = 45,100원입니다.
시가표준액중 건물분 상당액은 시, 군, 구청에 확인해도 되지만 금액의 차이가 크지 않다면 그냥 납부하시는게 낫겠습니다.. 그리고 임대주택등록시에 지역자원시설세가 감면되었으나 2019년부터 혜택이 종료되었습니다.

다시한번 정리해보면 재산세는 재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세, 지역자원시설세가 부과되는 것으로 공시가격 1억원의 아파트를 예로 계산해보면 재산세(60,000원) + 도시지역분(84,000원) + 지방교육세(12,000원) + 지역자원시설세(45,100원) = 201,100원이 부과됩니다.
부부공동명의인 경우에는 각 지분 50%씩 100,650원이 부과되겠습니다.
* 공동명의 외에 각 지분만큼 개인별로 부과됩니다.
재산세는 7월과 9월에 각 50%씩 부과되고 있습니다만, 조례에 따라 20만원 미만의 경우는 한꺼번에 부과될 수도 있습니다.
* 특정지역 다주택자의 경우도 한개의 고지서로 부과, 징수될 수 있습니다.
그리고 재산세는 지역에 따라 조례로 달리 정할 수 있으므로 위의 계산과 차이가 발생할 수 있으므로 정확한 세금은 시, 군, 구청에 꼭 확인을 하셔야 합니다. 저는 세무전문가가 아니라서.. 참고만 하시기바랍니다.~^^

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