부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 6월 KB부동산 월간동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 6.17 부동산대책 영향이 반영되지 않았습니다.(6.15 기준일)

1. 매매 가격 동향

월간 KB주택시장동향 자료에 따르면 전국 주택 2020년 6월 매매가격은 전월 대비 0.48% 상승을 기록했습니다. 주요 50개 아파트의 상승세는 다시 상승으로 전환되었고, 서울의 매매가격 전망지수는 큰 폭으로 뛰면서 상승기대감이 높았습니다

주택시장안정화 대책 발표에 즈음하여 서울을 비롯한 수도권의 높은 상승과 광역시 및 충청지역을 중심으로 상승했습니다. 지역별 호재로 주변까지 투자자들의 관심이 높아진 것으로 보입니다

수도권(0.64%)은 전월 대비 상승폭이 확대됐고 5개 광역시(0.37%)도 전월 대비 상승폭이 커졌습니다.

기타지방(0.21%)은 세종(1.80%)과 충북(1.08%), 경북(0.17%), 충남(0.16%), 전남(0.06%), 경남(0.04%) 이 상승했고, 강원(-0.08%)과 전북(-0.04)이 하락했다. 수도권에서는 경기(0.77%)가 상승했으며 인천(0.53%)도 상승을 보였습니다. 서울(0.53%)은 지난달(0.02%) 보다 상승폭이 컸습니다.

(1) 수도권

서울 주택 매매가격은 전월 대비 0.53%의 변동률을 기록했습니다. 비강남권인 서대문구(2.01%)와 용산구(1.48%), 강북구(1.43%), 노원구(1.06%) 등이 높게 상승하였고 하락한 지역은 없습니다.

강북구는 미아 제3구역 재개발 철거가 완료된 상태에서 신규분양에 기대감으로 주변 아파트 가격도 상승 중입니다. 노원구는 광운대역세권개발, 동부간선도로 지하화, 동북선 경전철 재추진 등도 호재로 작용하고 있습니다.

금천구에는 신안산선 착공, 인천2호선 독산역까지 연장선 추진, 서부간선도로 지하화, G밸리2020프로젝트 등의 개발 호재가 상승을 이끌었고, 마포구는 인접한 용산의 신도시급 개발 계획 발표 이후 매수 문의가 증가했습니다.

그리고, 성산시영아파트 안전진단 결과가 재건축 가능으로 최종 확정 발표됨에 따라 매매 가격도 상승하고 있습니다.

경기(0.77%)는 전월 대비 상승했으며 인천(0.53%) 역시 전월 대비 상승하면서 수도권 대부분의 지역이 상승세가 커진 모습입니다.

경기지역은 안산 단원구(4.01%), 성남 중원구(2.22%), 남양주(1.35%), 부천(1.20%)이 높게 상승했고, 과천(-0.01%)만 미미하게 하락했습니다.

안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재가 투자 수요까지 불러들이고 있고, 선부동 주공아파트 소형 평형이 재건축에 대한 기대감도 있습니다.

용인 수지구는 동천역 주변의 저평가 되어 있는 단지들을 중심으로 매수 문의가 꾸준하면서, 신분당선 서울 용산역까지 연장 예정, 신봉동에서 고기동까지 터널 공사로 판교까지 이동 시간 단축될 전망 등 여러 개발 호재로 매도호가 강세를 보이고 있습니다.

(2) 5대 광역시

- 부산(0.06%)은 해운대구(0.42%), 수영구(0.40%)는 상승했지만, 영도구(-0.20%)과 북구(-0.11%)는 하락을 보였습니다.

- 대구(0.47%)는 수성구(1.37%), 서구(0.83%)가 상승했고, 대전(1.19%)은 서구(2.31), 동구(1.25%) 가 상승을 보였습니다.

- 울산(0.28%)은 남구(0.77%), 중구(0.54%)가 상승했고, 동구(-0.81%)은 하락했습니다.

(3) 기타 지방

- 강원(-0.08%)에서는 원주(-0.08%), 춘천(-0.07%)이 하락했습니다.

- 충북(1.08%)은 청주 흥덕구(0.34%)가 상승했습니다.

- 충남(0.16%)은 천안 서북구(0.34%)와 아산(0.2%)이 상승했습니다.

- 전북(-0.04%)은 군산(0.07%)은 상승한 반면 전주 덕진구(-0.01%), 전주 완산구(-0.07%)에서는 하락 했습니다.

- 전남(0.06%)은 여수(0.29%), 순천(0.03%)가 상승했으며 목포(-0.17%)는 하락했습니다.

- 경북(0.17%)은 경산(-0.09%)은 하락했지만 포항 북구(0.34%), 구미(0.27%)는 상승했습니다,

- 경남(0.04%)은 창원 의창구(0.24%), 창원 성산구(0.07%)가 상승했습니다.

- 제주시와 서귀포시가 있는 제주(-0.47%)은 하락했습니다.

2. 전세 가격 동향

전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.27% 상승을 기록했습니다. 수도권과 광역시는 전세수요가 꾸준하고, 지방은 일부 지역을 제외하고 상승했습니다.

서울(0.38%)은 전월 대비 상승했고, 수도권(0.36%)도 전월 대비 높은 상승을 보였다. 5개 광역시(0.26%)는 상승, 기타 지방(0.06%)도 상승했습니다.

5개 광역시에서는 대전(0.91%), 울산(0.41%), 대구(0.25%), 광주(0.13%)은 상승했고, 부산(0.01%)은 미미하게 상승했습니다.

(1) 수도권

서울 전셋값(0.38%)은 지역마다 공급부족은 계속되면서 매매가 상승에 더불어 동반 상승을 이어갔습니다. 서대문구(1.80%), 강남구(1.09%), 금천구(0.72%), 은평구(0.52%), 광진구(0.47%)는 상승했고 하락한 지역은 없습니다.

강남구는 압구정동 현대, 한양아파트 등 초고가 재건축 예정단지들의 사업 장기화 예상으로 내부 수리하여 전세 매물도 고가에 내놓고 있고, 청담동 삼익아파트 재건축 이주 수요가 매물을 받아주고 있어 꾸준한 상승세를 이어가고 있습니다.

광진구는 지하철2호선 강변역 인근으로는 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요가 꾸준한데 비해 매물이 부족한 편이다. 자양동 일대 한강변 단지와 주상복합 중소형 평형대 단지들도 수요 선호도 높아 가격 상승 움직임을 보이고 있습니다.

경기도는 전월 대비 0.41%의 상승을 보였습니다. 성남 중원구(1.89%), 광명(1.29%), 고양 덕양구(1.06%), 용인 기흥구(0.79%) 등이 상승한 반면, 안산 상록구(-0.24%), 파주(-0.04%)만 하락했습니다.

(2) 5대 광역시

- 부산(0.01%)은 해운대구(0.04%), 북구(0.03%)가 상승했고 사상구(-0.01%)과 남구(-0.01%)가 하락 해서 전체적으로 미미하게 상승했습니다.

- 대구(0.25%)는 수성구(0.56%), 달서구(0.34%)가 상승했습니다.

- 광주(0.13%)는 북구(0.26%), 서구 (0.16%)는 상승하였습니다.

- 대전(0.91%)은 서구(1.78%), 중구(0.84%)가 상승했습니다.

- 울산(0.41%)은 남구(0.78%), 중구(0.63%)가 상승하였고, 동구(-0.57%)는 하락했습니다.

(3) 지방

- 강원(0.05%)은 춘천(0.07%)과 원주(0.04%)가 상승했습니다.

- 충북(0.08%)은 청주 청원구(0.20%)와 청주 흥덕구(0.13%)가 상승하였습니다.

- 충남(0.06%)은 천안 서북 구(0.20%)는 상승, 논산(-0.03%)은 하락했습니다.

- 전북(-0.03%)은 군산(0.06%)은 상승, 전주 완산구(-0.08%)과 전주 덕진구(-0.04%)에서 하락했습니다.

- 전남(0.05%)은 여수(0.15%), 순천(0.06%)은 상승, 목포(-0.06%)은 하락했습니다.

- 경북(0.09%)은 구미(0.20%), 포항 북구(0.07%)는 상승했고, 경남(0.01%)는 김해(0.04%)가 상승했습니다.

3. 매매가격 전망지수

지난달 서울의 매매가격 전망지수가 기준점인 100을 넘어선 130까지 급등하면서 상승기대감이 한층 높아졌습니다.

전망지수가 가장 100이하로 형성되어 있던 부산마저 100을 넘은 105를 기록하면서 상승에 대한 기대감을 보였으며, 광주만 100 이하인 95를 보인 반면 대부분 100보다 크면서 상승으로 전망하고 있습니다.

전망지수의 기준인 110 이상 넘으면서 가장 높은 지역은 세종(146)과 충북(138), 서울(130) 등 이며. 광역시 중에는 광주(95), 도지역에서는 전북(100)지역 전망지수가 가장 낮습니다.

※ KB아파트 PIR / 평균 주택 및 전세가격

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 6월 8일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

1. 매매 가격

주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 서울 강남지역 매수문의가 코로나 확산 직전의 수준으로 회복됐습니다. 가격의 증가는 비강남권인 금천구와 노원구, 마포구 등이 상승으로 반전하였고, 강남지역은 매수문의가 증가하면서 100.2를 보이며 매수우위지수의 기준점인 100을 넘어섰습니다.

이는 지난 1월 20일 기준 100이하로 떨어진 이후 5개월만에 회복한 것 입니다. 실수요자와 저가 매물을 중심으로 거래가도 증가하고 있습니다. 충북의 청주는 방사광가속기 구축 호재로 5월 11일 이후 5주째 상승세가 계속되고 있습니다.

경기(0.17%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.15%)도 상승했습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.07%)는 대전(0.23%), 대구(0.08%), 울산(0.05%), 부산(0.02%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 기록했습니다.

수도권(0.15%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.06%)도 소폭 상승했습니다. 충북(0.39%), 세종(0.26%), 충남(0.05%)은 상승했고, 전북(-0.02%), 전남(-0.02%), 강원(-0.01%), 경북(-0.01%)은 하락, 경남은 보합(0.00%)을 보였습니다.

-서울 아파트 매매가격은 강북지역 상승이 높아지고 있습니다. 하락한 지역 없이 금천구(0.58%), 노원구(0.36%), 마포구(0.27%), 성북구(0.24%) 등 상승한 지역이 점차 많아지고 있습니다. 송파구(0.12%), 강남구(0.06%), 서초구(0.03%) 역시 상승으로 전환됐습니다.

상대적으로 가격이 낮은 매물에 대한 거래가 증가하고, 코로나로 인해 더 이상 경제활동이 위축되지 않고 경제활동이 증가하면서 그동안 대기하고 있던 매수 수요가 점차 회복되는 분위기입니다.

금천구는 신안산선 착공, 인천2호선 독산역까지 연장선 추진, 서부간선도로 지하화, G밸리2020프로젝트 등의 개발 호재로 매매가격 상승을 기대하는 투자 수요와 가산디지털밸리 배후도시로 실수요자의 문의도 꾸준하여 상승세가 지속되고 있습니다.

마포구는 인접한 용산의 신도시급 개발 계획 발표 이후 매수 문의가 증가하고 있고, 특히 성산시영아파트 안전진단 결과가 재건축 가능으로 최종 확정 발표됨에 따라 문의가 증가하고 매매 가격도 상승하고 있습니다.

-경기는 전주대비 0.17%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.12%)보다 확대됐습니다. 안양 만안구(0.45%), 수원 권선구(0.38%), 고양 덕양구(0.38%), 남양주(0.35%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없다.

안양 만안구는 냉천지구, 소곡지구 등 재개발 추진 영향으로 지역 내 움직이는 수요가 꾸준하여 수요자가 많이 찾는 소형 평형대 매물 호가가 오르고 있고, 월곶판교선과 GTX-C 노선인 금정역 등 광역교통망 개선으로 투자자들 문의도 늘어나고 있다.

수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 강세를 보이고 있다. 투자 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한 두건 씩 거래가 이루어지고 있다.

- 인천(0.11%)은 연수구(0.18%), 남동구(0.13%), 미추홀구(0.13%)가 전주대비 상승했다. 인천 연수구는 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들이 수인선 8월 개통, 옥골재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 목표로 삼성래미안에서 분양한다는 소식에 투자자 문의가 증가하면서 가격 상승세가 지속되고 있다.

-기타지방(0.06%)은 충북(0.39%), 세종(0.26%), 충남(0.05%) 등이 상승하며 4주 연속 상승세를 보이고 있다. 다목적 방사광가속기 구축 호재가 계속 이어지면서 흥덕구(1.09%), 청원구(0.57%)로 상대적으로 높은 상승세를 유지하고 있습니다.

​

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.06%의 상승을 기록했다. 수도권(0.09%)과 5개 광역시(0.06%), 기타 지방(0.01%)은 전주대비 상승했다.

서울은 전주대비 0.09%을 기록했고, 경기(0.10%)는 전주대비 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.17%)과 울산(0.13%), 대구(0.06)는 상승했고, 광주와 부산은 보합(0.00%)을 나타냈다.\

- 서울(0.09%)은 전주대비 상승을 기록했다. 광진구(0.28%)와 노원구(0.26%), 강북구(0.18%), 마포구(0.17%), 중구(0.17%)가 상승했고, 하락 지역 없이 다수의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

광진구는 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 뒤늦은 이사철 수요 움직임으로 전세가격이 오르는 분위기입니다. 특히 지하철2호선 강변역 인근으로 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요 꾸준한 데 비해 월세 전환 매물들로 전세매물이 부족한 편입니다. 자양동 일대 한강변 단지와 주상복합 중소형 평형대 단지들도 수요 선호도가 높아 가격 상승 움직임을 보이고 있습니다.

강북구는 부동산 대출규제로 매입 자금 마련에 어려움을 겪고 있어 매매로 전환하는 수요가 줄어들고 있고, 전세 매물은 월세 전환 등으로 갈수록 줄어 수요에 비해 물건이 부족합니다. 그로 인해 거래량이 많지 않음에도 불구하고 전세가격이 강세를 보이고 있습니다.

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.10%로 상승했고, 인천(0.02%)은 보합권에 가까운 미미한 상승을 보였습니다. 하남(0.71%), 군포(0.40%), 남양주(0.34%), 용인 수지구(0.27%)가 상승했다. 파주(-0.05%)만 하락하고, 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

하남은 입지적으로 서울 출퇴근도 용이해 상대적으로 저렴한 하남으로 수요가 유입하고 있고, 신혼부부 수요도 꾸준해서 소폭 올라 출회되어도 거래가 이루어지는 상황입니다. 3기 신도시 청약을 노리는 수요자들 유입으로 전세물건은 더욱 귀한 편입니다.

군포는 초저금리로 임대인들이 전세를 월세로 전환하면서 순수 전세 물건은 귀한 편인데 인근 안양, 의왕 지역 재개발·재건축으로 이주 수요가 간간이 유입되고 있어 수요 대비 물량이 부족한 편입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 76.4를 기록해 지난주(66.4)대비 상승하면서 매수문의가 점차 회복되고 있습니다.

서울은 98.7로 지난주(79.1)보다 크게 상승했습니다. 강북지역은 지난주(81.7)보다 상승한 96.9로 상승했고, 강남지역은 지난주 76.7에서 100.2로 급 상승하면서 매수문의가 회복을 보였습니다. 코로나 사태가 확산되기 직전의 수치와 유사합니다.

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의부동산연구소(네이버블로그링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 24일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영된 첫 번째 주간 동향이네요.

1. 매매 가격

3월 2일 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.12%)을 기록했습니다. 인천(0.27%)과 경기(0.25%), 서울(0.14%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.04%)는 울산(0.15%)과 대전(0.10%), 광주(0.06%), 대구(0.02%)는 상승했지만, 부산(-0.01%)은 하락했습니다.

수도권(0.22%)은 전주 대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 전주 대비 보합을 기록했습니다. 세종(0.64%)만 상승했고, 강원(-0.09%), 전북(-0.05%), 경북(-0.03%), 경남(-0.01%), 전남(-0.01%)은 하락했고, 충청지역은 보합(0.00%)을 기록했습니다.\

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.14%로 3주 연속 상승폭 둔화가 이어지고 있습니다(0.17%, 0.16%, 0.14%). 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 광진구(0.43%), 금천구(0.41%), 양천구(0.30%), 마포구(0.24%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았으며, 강남구는 0.02%, 서초구는 0.07% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

광진구는 대출규제 및 코로나 영향 등으로 인해 매수 문의는 줄었으나 실입주 문의는 많은 편이며, 특히 자양동 뚝섬유원지 역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 매수 문의가 꾸준합니다.

양천구는 투자 수요 유입은 줄었으나 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입을 원하는 실수요는 꾸준한 편인데, 다만 신정 뉴타운 3000여 세대가 입주를 앞두고 있어 매매 및 전세 거래에 영향이 있을 듯합니다.

☞ 서울에서도 움직임들이 포착되는데요, 실수요들 중심으로 거래가 이루어지고 있습니다. 수도권 외곽에 풍선효과로 발 빠른 분들은 서울에 관심을 돌린 듯합니다.

- 경기는 지난주의 상승률 0.30% 보다 상승세가 조금 누그러진 전주 대비 0.25% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 군포(1.02%), 용인 수지구(0.58%), 성남 중원구(0.53%), 안양 만안구(0.44%) 등입니다. 

군포는 금정역GTX 호재로 주변의 저평가된 단지들 가격이 상승했습니다. 특히 산본동 우륵아파트 리모델링 추진으로 가격이 급등하여 거래되고 있습니다.

용인 수지구는 풍덕천동, 상현동, 동천동, 성복동 일대 입주 2년 이하의 아파트들의 매수세 증가로 높은 호가에도 거래가 이루어지고 있습니다. 성복역 롯데몰 개장, 신분당선 서울 용산역까지 연장 예정, 경기도청 2021년 광교에 준공 예정 등 여러 개발 호재로 매도호가 강세를 보이고 있는 편입니다.

☞ 수원과 의왕이 조정지역이 된 이후에 군포에 투자 광풍이 불었었습니다. 실수요가 많은 곳들과 같은 규제지역 내에서도 상급지인 구성남이나 용인 수지의 상승세가 돋보입니다.

-  인천은 남동구(0.42%), 연수구(0.42%), 서구(0.34%)가 상승하며 전주 대비 0.27% 상승했습니다. 인천 남동구는 GTXGTX 호재지역 중심으로 저가 물량들이 점차 소진되면서 가격 상승세를 이어가고 있고, 간석동 백운주택 1구역이1 작년 말부터 이주가 시작하면서 주변 지역의 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천은 지표상으론 낮아 보이지만 현장은 매우 뜨거운데요, 기존 신축뿐 아니라 매전 갭이 적은 구축들은 중심으로 투자자가 이루어지는 듯 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 전주 대비 수도권(0.05%)과 5개 광역시(0.03%), 기타 지방(0.01%)은 상승했습니다.

서울은 전주 대비 0.03%를 기록, 경기(0.07%)도 상승했으며, 5개 광역시는 울산(0.12%)과 광주(0.03%), 대전(0.03%), 대구(0.01%)는 상승했고, 부산(0.00%)은 보합을 나타냈습니다.

- 서울(0.03%)은 전주 대비 소폭 상승했는데요, 송파구(0.10%), 성북구(0.07%), 강남구(0.06%), 양천구(0.05%)가 소폭 상승했습니다.

송파구는 코로나 사태로 집을 보러 오는 사람이 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 소폭 상승했습니다. 소형 20평대는 신혼부부 층이 주로 찾으며 30평대는 강북 상계동, 지방 등지에서의 유입으로 수요가 많으나 매물이 귀한 편입니다. 잠실동 정신여고 주변은 신학기 이사 수요로 강세이며 가락동 상아 1차 재건축, 방이동 코오롱 리모델링으로 관련 수요가 꾸준한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 곧 8개월 연속 상승 중인데요, 서울의 전세가 상승은 유의미하게 지켜봐야 합니다. 그러나 매매가에 비해서는 완만한 점도 살펴봐야겠죠.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.07%로 상승했고, 전주 대비하여 용인 기흥구(0.20%), 수원 권선구(0.18%), 안성(0.17%), 용인 수지구(0.16%) 등 상승을 보였습니다.

수원 권선구는 신분당선 호매실역 구간의 예비타당성 통과로 호매실동, 금곡동 쪽 단지들 가격이 상승하면서 전세가도 동반 상승세 움직임을 보이고 있고, 수원역 인근 2만여 세대 신축 아파트 건설 중으로 청약 노리는 수요로 인해 전세가 상승세가 유지 중입니다. 

안성은 신규 입주 물량 영향으로 전세물량이 크게 부족하지는 않지만 아양동과 공도읍 선호도가 좋은 신축 아파트들 가격이 소폭 올라 거래되면서 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도도 실수요가 풍부한 지역들은 전세가의 상승이 높습니다. 다만, 서울과 마찬가지로 매매가에 비해 낮은 상승률에도 주목해봐야 합니다.

- 인천도 전주 대비 상승(0.07%)을 나타냈습니다. 인천은 미추홀구(0.22%),중구(0.18%)가 상승을 보였는데요, 미추홀구는 정비사업 이주 수요가 중구는 하늘도시의 상승세가 높습니다.

☞ 인천 역시 서울, 경기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 74.8을 기록해 전주(78.4) 대비 하락했습니다. 서울은 100.9로 전주(103.1)대비 하락했는데요, 강남지역이 전주 94.4에서 91.1로 하락하면서 매수문의가 계속 줄어들고 있으며, 강북지역도 111.9로 지난주(113.1) 대비 소폭 하락했습니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 하락했는데요, 지수는 하락했지만 적은 거래량 속에서도 신고가가 갱신되거나 국지적으로 수요가 몰리는 새로운 모습들이 보이고 있네요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 11월 29일 발표한 11월 25일 기준 KB부동산 주간아파트가격동향을 살펴보겠습니다. 2주 전 조정대상지역 해제에 따라 부산이 뜨거운상승세를 이어갔는데 어떻게 흘러갔을지 살펴보도록 하겠습니다.

1. 매매가격 

11월 25일 기준 전국아파트 매매가격은 전주대비 상승세를 이어가고 있습니다. 서울과 경기, 5개 광역시의 상승세는 지속되고 있고 반면에 기타 지방은 소폭 하락하는 모습이 지난주와 큰 차이가 없습니다.

세부적으로 살펴보겠습니다. 서울의 경우에는 학군수요와 개발사업이 많은 광진구와 강남구를 중심으로 전지역에서 상승세가 이어지고 있습니다.

경기도와 인천은 지난주대비 상승률이 소폭 하락하였지만 상승세를 이어가고 있으며 수원과 의왕이 상승을 주도하고 있으며 오산, 동두천, 이천 등 외곽지역은 하락을 보였습니다.

2. 전세가격 

전국의 전세가격은 전주 대비 소폭 상승세를 이어가며 10주 연속 상승세가 지속되고 있습니다. 매매가격과 마찬가지로 수도권과 5개 광역시는 상승을 기타 지방은 소폭하락 하였습니다.

세부적으로 살펴보겠습니다. 서울의 경우 매매가격과 마찬가지로 학군수요가 풍부한 지역들의 상승세가 이어지고 있으며 나머지 지역들은 대부분 보합권을 형성하였습니다.

경기도와 인천은 상승세가 지속되는 모습입니다. 수원, 분당, 의왕, 하남 등 상승세가 높고 외곽인 오산과 입주물량이 있었던 광주는 소폭하락하였습니다. 인천은 계양구 재개발지역 중심으로 전세가 상승세가 이어지고 있습니다. 전반적으로 매매거래가 위축되고 전세선호도가 높아지고 있습니다.

이번주는 부산을 다시한번 다뤘습니다. 해운대와 동래, 수영구가 상승세가 지속되었지만 일부 호가물건이 거래된 이후에 더 높은 호가로 매수자들이 인상된 가격에 부담을 느껴 다소 소강상태를 보이는 모습입니다.

전국의 매수우위지수는 61.5로 전주대비 소폭 상승하였습니다. 그중에서도 서울은 증감을 반복하면서 매수우위지수가 점진적으로 증가하는 모습을 보입니다.

매주 살펴보면서 이번주는 조금 피로도가 느껴지는 듯한 모습입니다.  가을이사철이 마무리되고 비수기로 진입하고 있는 것을 감안하더라도 서울의 전세가격이 보합으로 전환된 모습이 조금은 다르게 보여 조금은 관심갖고 지켜봐야할 듯 합니다. 서울과 주요도시들의 집값 상승률이 높아 전국평균이 높은 것처럼 보이지만 일부 지역과 단지들을 제외하면 전반적인 모습은 하락의 모습이 엿보이기 때문에 지역분석 뿐만아니라 개별물건 분석에 대한 인사이트가 중요한 시점이 되었습니다. 부산의 이번주 모습처럼 투자수요들이 주춤하고 실수요가 진입하기에 장벽이 높다면  안좋은 결과가 예상되는 만큼 보다 완벽한 지역분석을 통한 신중한 투자 이어가길 기원합니다. 가치과 가격의 차이를 보는눈이 중요한 시기입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 서울을 중심으로 한 수도권 전반과 지방 5개 광역시의 전세가가 상승세를 이어가고 있습니다. 전세 가격의 상승 문제는 어제 오늘 문제가 아닌 국내 임대주택시장에 상존하고 있는 난제인데요, 이렇게 집이 많은데 집값 비싼 건 입지 차이라 해도 전세 가격이 왜 상승하는지 의아할 수 있습니다. 부동산 시장의 시기별로 다양한 측면에서 분석하려 했지만 결국 주된 원인은 임대주택시장의 수급 불균형을 꼽습니다. 이러한 연유에는 대부분의 임대주택이 다주택자들의 여분의 주택으로 공급되고 이러한 임대인들은 주택 투자자들로서 시장논리로 인해 움직일 수밖에 없는 국내 임대시장의 특징에서 귀착된 것입니다.

이러한 구조적인 문제점을 안고 있는 우리나라의 임대시장에서 각 정부들의 정책 요인에 따라 변동의 폭이 큰 것입니다. 주택 가격의 상승을 막기 위해 정부가 수요 억제 정책과 공급규제 정책을 일관한다면 다음과 같이 시장이 얼어붙는 상황이 초래합니다.

• 임차 수요자들의 주택 가격 상승 기대 감소 또는 대기수요로 전환
• 건설경기의 침체로 주택공급 제한
• 소비 위축 

이러한 상황이 이어진다면 주택 수요자들이 전세시장으로 몰려 전세 가격의 급격한 상승을 불러일으키게 됩니다. 과거에 참여정부시절 공급 억제정책이 그랬고 지금의 정권에서도 비슷한 흐름으로 가고 있는 이유입니다. 그러나 임대시장의 공급자의 역할을 정부가 주도한다면 이러한 흐름과는 반대로 갈 수 있습니다. 결국 시장논리에 따라 임대수요가 줄어들고 임차수요가 증가하기 때문에 자연스레 전세 가격이 상승하는 것입니다. 과거 2013년 이후로 수도권과 대구 지역 등에서 전세 가격이 상승하기 시작하였고 이때 성행했던 갭 투자(전세 레버리지를 활용한 투자 방법)가 가능했던 것도 이러한 구조적인 문제에서 기인한 것입니다.

서두에 언급했던 것처럼 우리나라는 부동산 임대시장의 태생부터 민간이 주도해오면서 정부가 따라붙는 모습이지만 그 수가 절대적으로 부족합니다. 주요 선진국과의 임대시장의 비율을 살펴보면서 이야기해보겠습니다. 아래 표는 2013년 발표한 자료를 근거로 부동산연구원에서 발표된 자료에서 발췌한 표입니다. 주요 선진국과 비교하더라도 자가 비율에선 큰 차이는 없지만 임대시장에서 민간임대가 차지하는 비중이 높았습니다. 이러한 불균형적인 민간임대시장에서 기인한 전세 가격 상승은 외부의 시장 상황에 민감하게 반응할 수밖에 없는 것입니다.

공급을 억제하는 정책들 ; 양도세 및 보유세 등 임대인의 세금 부담 가중, 주택 보유에 따른 과세 등은 결국 민간임대시장의 공급이 줄어들게 되고 정부가 임대시장의 키를 잡지 못한 상태에서는 전세 가격의 상승으로 이어질 수밖에 없는 것입니다. 

이러한 상황을 잘 아는 정부 역시 지속적으로 공급하고 있지만 민간 임대시장의 비중이 크게 줄어들지 않고 있습니다. 아래 글은 제가 포스팅한 다주택자, 과연 그들이 사회악일까? 에서 발췌한 부분입니다. 통계청 자료에서 살펴본 우리나라의 자가보유율과 민간임대 시장에 대한 내용입니다.

우리나라는 2017년 기준으로 약 5,100만 명의 인구가 2,000만 가구로 나누어 있습니다. 우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택 가구가 약 867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%의 가구가 자기 소유의 집을 갖고 있고 44%는 무주택 가구입니다. 이는 전국 평균으로 서울의 예를 들다면 서울은 약 380만 가구 중 187만 가구만이 자가를 소유하고 있어 비율로는 49%로 전국 평균보다 낮습니다.

여기서 집을 소유한 전체 56%의 1, 100만를 더세분화한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구입니다. 2017년 기준 전국의 주택수가 약 1,710만 호인데 여기서 1주택자의 800만 가구를 뺀 910만 가구 중 공공부문 약 140만 호를 제외하면 770만 호를 2주택 이상의 다주택자가 보유하고 있는 것입니다. 쉽게 얘기해서 전체 주택의 절반 가까이를 2주택 이상의 가구가 갖고 있다는 뜻입니다.

바꿔 얘기한다면 현재 무주택의 867만 가구가 생활하는 임대주택(전ㆍ월세) 중 공공부문의 140만 호를 제외하면 약 700만 가구는 다주택자에 의해 공급된 집에 살고 있는 것입니다. 이렇게 본다면 다주택자가 다 사라 진다면 그 많음 임대주택은 누가 공급할까요? 역설적이게도 우리나라는 공공부문에서 채우지 못하는 임대시장을 다주택자가 채워주고 시장을 움직였던 것입니다. 정부 말대로 다주택자가 줄어들고 사라진다면 그 많은 임대주택은 누가 공급할 것인가요? 이게 냉엄한 현실입니다.

위에서 살펴본 내용처럼 실제로 우리나라의 임대시장은 민간의 자본으로 좌지우지됩니다. 그러다 보니 시장논리에 따라 가격 변동의 폭이 크게 바뀝니다. 전세난이 심해지다가도 역전세난이 심화되기도 하고 결국에는 어떠한 결과가 나오더라도 국민들이 힘들어지는 상황입니다. 전세 가격의 상승 및 하락이 치명적인 것은 주택 소유율에서 보이듯이 절반에 가까운 인구가 임대주택에 거주하는 것입니다. 전세가가 상승하면 높은 전세가에 집을 떠나야 되고 전세가가 하락한다면 본인의 전세금을 돌려받지 못하는 상황들이 연출되는 것입니다. 이에 정부는 공공임대를 통해 대안을 제시해보려 하지만 오랜 기간 정착되어버린 민간임대시장의 비중을 무시할 수가 없는 것입니다.

물론 투기성 주택 투자자들 때문에 주택시장의 교란이 있는 것도 사실이지만 그렇다고 임대시장 자체를 위축시켜버리면 굼벵이 잡으려 초가삼간을 태우는 일이 발생합니다. 특히, 최근에 재건축 및 재개발 사업장에 공공임대비율을 높이려 하는 정부의 규제책들은 단기간에는 임대주택을 늘리는 것처럼 보이지만 결국 사업성이 악화된다면 사업이 무산될 것이고 이러한 민간자본의 유입이 어려워짐에 따라 추가적인 주택공급이 어려워질 것입니다. 정부가 특단의 조치를 내리지 않는 한 현재의 임대시장은 변화하기 어려울 것이며 규제는 전세가의 상승을 부채질할 뿐입니다. 실제로 최근 동향을 살펴보면 전국적으로 전세가가 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 이는 당연한 시장논리일 뿐입니다. 어떠한 말로 표현할 필요가 없습니다.

구조적인 문제점이 많은 우리나라의 전세시장... 슬픈 현실입니다.

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