부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 '19년 12월 16일 정부는 과열된 부동산 가격을 안정화하고자 '1216 부동산 안정화 방안을' 발표하였는데요, 관련 내용 중 전세자금 대출의 사적 보증 내용이 있었습니다. 이와 관련된 세부적인 내용이 어제 발표되었습니다.

핵심 내용은 '20년 1월 20일부터 전세대출 관련 기존의 주금공과 HUG 뿐만 아니라 SGI서울보증보험의 사적 보증부 전세대출까지 전면 금지되는 것인데요, 이로써 시가(KB부동산 또는 한국감정원 시세중 높은 금액) 9억 원 초과 주택 보유자에게는 전세대출이 전면 금지됩니다. 다음 본문에서 관련된 내용을 세부적으로 살펴보겠습니다.

* 전세대출이 이해가 안 되시는 분은 전세보증과 관련된 내용은 기존에 작성한 포스팅을 참조해주시기 바랍니다.

2019/09/11 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 전세자금 대출의 종류에 대해서(Feat. HUG, HF, SGI)

2019/11/06 - [부동산 정책 및 동향] - 시가 9억 원 이상 넘는 1주택자.. 전세대출 막힌다..

본문으로 들어가기 앞서 규제의 범위가 되는 주택의 기준과 범위는 간단히 살펴보시기 바랍니다.

(1) 제한되는 주택의 범위

'주택법' 상 주택 및 복합용도 주택(일명, 상가주택)을 포함하지만 분양권, 조합원 입주권, 오피스텔은 산정되지 않습니다.

(2) 고가, 초고가주택 기준

정부가 이야기하는 고가주택 시가 9억 원을 초과하는 주택으로 시가는 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하고 있습니다.(1216 규제 원칙 적용) 또한, 초고가주택은 15억 원을 초과하는 주택을 의미합니다.

시세가 없는 아파트의 경우에는 공시 가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하며, 9억 원 초과 여부의 판단시점은 대출 신청일 또는 만기연장시를 기준으로 판단합니다. 또한, 회수 규제 적용 시에는 주택 취득일(등기이전 완료일)의 시세를 기준으로 판단하기 때문에 주택 매매계약만 체결하거나 분양권 또는 입주권 상태에는 실제 주택 취득(등기이전)으로 보지 않습니다.

1. 고가주택 보유자에 대한 SGI(서울보증보험) 전세대출 보증 제한

이미 정부는 이전의 대책으로 1주택보유자중 고가주택 보유자와 다주택자에 대한 전세자금 대출을 규제하였습니다. 그러나 서두에 언급한 것처럼 3가지의 보증 중 공적 보증인 HUG와 주금공만 규제되었고 SGI의 보증을 통한 사적 보증은 계속 진행되어 왔기 때문에 규제의 실효성에 대한 의문이 있었습니다. 

그래서 정부는 이러한 규제의 허점을 보완하기 위해 작년 1216 부동산 대책을 발표하였는데요, 고가주택 보유자에 대한 전세대출을 전면 금지하기 위해 사적 보증기관인 SGI까지 제한함으로써 정부가 고가로 기준한 주택 보유자는 보증부 전세대출이 일체 제한되게 됩니다.  

즉, 9억 원 초과 고가주택 보유자는 전세대출 보증이 완벽하게 제한되는 것입니다.

* 단, 예외적인 실수요의 경우에는 보증부 전세대출 가능합니다.

적용은 '20년 1월 20일 이후 전세대출 신청차주부터 적용하지만 이전에 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙(전세계약서 또는 계약금 납부사실 인증 등)하에 전세대출 보증이 가능하겠습니다.

그러나 기존 이용 중인 고가주택 보유 차주의 주거 불안을 방지하기 위해 아래의 경우에는 경과조치하였습니다. 또한, '상속'에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 전세대출 만기까지 회수를 유예합니다만 시가 15억 원을 넘는 초고가 주택의 경우에는 유예조치 없이 규제가 전면 적용됩니다.

☞ 이해가 쉽게 말씀드리면 9억 원을 넘는 주택은 전세자금 대출이 전면 금지되었고, 전세대출 중이더라도 시세가 상승하여 9억 원을 초과한다면 만기 시에 대출 연장이 불가능합니다.

또한, 무주택 세대로서 전세자금 대출을 받고 새로 이사할 고가주택에 전세를 승계하여 구입한 경우에도 구입 즉시, 현 전세금을 반환해야 합니다. 정부는 전세 만기 이전에 구입하는 것은 갭 투자 효과가 있다고 판단하고, 실수요로 보지 않기 때문입니다.

즉, 정부의 의도는 9억 원 이상 초과 주택을 보유하였거나 구입하면 전세자금 대출을 전면 불허하겠다는 것입니다. 그렇지만 구입 당시에 고가주택이 아닌 주택이 전세대출 이후에 고가주택이 된 경우에는 만기 기간까지는 이용이 가능합니다.(만기 시 연장 불가, 상환)

2. 고가(9억 원 초과~15억미만)1주택 보유자가 전세대출 보증을 이용할 수 있는 경우는?

고가주택의 경우에는 발표 안에 따르면 예외적으로 '실거주' 목적의 '실수요'는 전세대출을 이용할 수 있게 하였는데요, 그 범위는 직장이동, 자녀교육 등 주택 소재 지역을 벗어난 경우에는 예외적으로 전세대출을 허용합니다.

그러나, 예외적인 전세대출 조건이더라도 무주택 전세대출자가 고가주택을 구입하는 경우에는 예외조건이 아닙니다. 이는 지난 10.1 부동산 대책에 따라 기존에 전세대출 공적보증기관에도 동일하게 적용되고 있는 사항입니다.

보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세 거주 수요를 인정하지만 서울시나 광역시 내의 이동은 불인정하고 있습니다. 예를 들면, 서울 하남시에서 광주시로 이동하는 것은 수요로 인정되지만, 서울 및 광역시 내에 이동은 인정하지 않는 것입니다. 그렇지만 보유주택과 전세 임차주택 모도 세대원들이 분리되어 실거주한다는 것이 입증되어야 합니다.

3. 규제 위반에 따른 불이익은?

만약 전세대출 회수 조치가 내려진다면 즉시 상환의무가 생깁니다(보통 2주). 그럼에도 대출 회수 조치(기한이익을 의미, 전세자금을 갚지 못한 경우)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고 연체정보 등록과 연체이자 등 불이익이 부과되며 대출 회수 조치가 이루어지더라도 향후 3년간 주택 관련 대출 이용을 제한받습니다.

정부는 전세대출실행 시에 대출기간 중 고가주택 취득 및 다주택 보유 시 대출이 회수된다는 추가 약정서를 체결하여 최장 3개월 단위로 주택 보유 확인 시스템을 통해 규제 준수 여부를 확인한다고 합니다. 규제위반으로 적발 시에는 예외조항과 관련된 것들을 증명해야겠습니다.

* 아래 그림은 그간 전세대출보증 관련 규제 관련된 내용입니다. 규제의 흐름을 나타낸 그림으로 살펴보시면 좋습니다.

4. 전세대출 전면 금지, 어떤 영향을 미칠까?

현재 1216 부동산 대책 이후의 서울시장을 살펴보면 고가주택의 대출제한으로 상승세가 주춤한 탓에 전반적인 상승률은 소폭 하락하였습니다.

그러나 9억 원 이하의 주택들과 수급 불균형에 따른 전세가 상승 등 풍선효과가 나타나고 있습니다. 특히, 서울 주변 수도권에 입지가 좋은 지역들에서는 연일 신고가를 갱신하는 등  풍선효과가 나타나고 있는 상황입니다.

비단 정부가 이야기하는 투기수요가 진입하여 매매가만 오르는 것이 아니라, 실수요가 참여하는 전세가도 가파르게 상승하고 있는 것이 현실입니다.

이런 상황 속에서 9억 원 이상 주택 보유자의 전세대출을 불허하는 것은 시장의 전세 수급 불균형을 더욱더 가속화시키고 전세가의 상승을 야기하고 매매거래가 더욱 위축될 가능성이 높습니다. 

그렇게 된다면 단기간에는 조정되는 모습을 보일 수 있지만 결국에는 시장의 물건이 부족하여 결국 매매가의 상승도 수반될 수밖에 없습니다.

더군다나 아래의 사진과 같이 현재 서울의 34평 기준 중위 가격 아파트가 약 9억 원에 육박하기 때문에 대부분의 주택이 규제에 해당하여 혼란이 가중될 수 있습니다.

물론, 정부의 부동산 안정화의 목적은 이해 하지 어제 포스팅한 글처럼 수요만 억제하려는 정책은 단기간에 효과가 나타날지 몰라도 장기적으로는 곪고 또 곪아 상처가 덧날 수 있습니다.

2020/01/16 - [부동산 이야기] - 정부 규제의 방향성과 시장의 니즈가 달라도 너무 다르다.

또한, 전세 대출이 불가하면 월세 전환이 많아지고, 물건이 적어지면서 월세 가격의 상승이 가파를 수 있습니다, 최근에 전세에 대한 규제로 반전세 거래가 늘어났는데, 오히려 임차인들에게 부담이 가중될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 정부가 꺼지지 않는 부동산 투자의 불씨를 잡기 위해 12.16 부동산대책 ; 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 이번 대책은 정부의 일관성 있는 부동산정책의 방향성을 보여주는 강력한 대책으로 보입니다. 규제의 차수를 거듭할수록 더욱더 강력해지는 정책.. 시장은 순응하고 진화하고 있었지만 이번에는 어떻게 반응될지 감이 안잡힙니다. 

먼저 대책에서 가장 크게 느껴졌던 대출규제와 종합부동산세 인상에 대해 간단히 살펴보겠습니다.

1. 주택담보대출 및 전세자금대출에 대한 규제 강화 

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 추가 강화

→ 현재 서울아파트 평균가격을 고려한다면 34평형 기준으로 약 9억원입니다. 그렇기 때문에 9억원을 초과하는 지역이 아닌 아파트들에서는 변화가 없기 때문에 9억원 미만에 주택에 대한 수요 역시 변화가 있을지 지켜봐야겠습니다.

② 초고가 아파트(시가15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

→ 시세 기준 15억을 넘는 아파트에 대해서는 주택담보대출이 금지되며 생활안정자금만 대출이 가능하겠습니다. 실제거래가가 15억 미만이더라도 시세가 15억을 넘는다면 금지되는 것으로 현재 서울의 입지좋은 신축들은 모두 해당되겠습니다. 15억 미만의 경우에는 9억원 X 40% + 6억원 X 20% = 4억 8천만원만 가능하기 때문에 기존에 대출비율 40% 적용(6억원) 대비 1억 2천만원의 현금이 필요합니다. 안그래도 진입장벽이 높은 고가아파들에 대한 장벽이 더욱더 높아질 전망입니다.

③ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 

→ 규제지역 내에서는 2년 내 기존주택 처분 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과) 2년 내 전입조건으로 주택담보대출이 가능했지만 개선안은 공시가격에서 시가 9억원으로 변경하고 2년내 기존주택 처분조건 및 전입조건이 1년내 처분 및 전입으로 변경되었습니다. 이는 일시적 1가구 2주택 전략을 꾀했던 투자패턴에 다소 부담으로 작용될 것 같습니다.

2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

→ 현재는 시가 9억원 초과 주택 구입 및 보유시에 전세대출에 대한 공적보증은 제한되어 있는데, 사적 전세대출 보증인 서울보증보험까지 제한할 수 있도록 협조 요청합니다. 그동안 전세대출을 통한 유동성이 투자에 큰 힘이었기 때문에.. 그걸 차단한다니.. 매우 강력하게 느껴집니다. 다른 규제보다도 이부분이 실제로 이루어진다면 고가주택에 대한 투자수요가 매우 위축될 것으로 생각됩니다.

3. 주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

① 종합부동산세 세율 상향조정

→ 9.13대책에서 이어졌던 종합부동산세에 부담이 더욱더 커져보입니다. 개정안의 퍼센테이지는 미미해보이지만 고가주택을 보유한 주택에서는 수백에서 수천만원의 부담이 커졌기 때문에 수요가 위축될 확률이 높겠습니다.

② 조정대상지역 2주택자에 대한 세부담 상한 상향조정

→ 이 역시 종합부동산세 세율 상향과 맞물려서 내년 공시가격 발표시에 상당한 파장이 있을 것 같습니다. 결국 종합부동산세는 고가주택에 대한 수요위축으로 이어지기 때문에 어설픈 투자나 자금력이 없다면 투자가 매우 어려워 질 것 같습니다. 또한, 종합부동산세는 말이 많은 세금중 하나이지만 그 대상이 일부(약 60만명)이기에 조세저항이 크지 않다는 것이 더욱더 가슴아픕니다. 

이번 1216 부동산 대책을 보면서 제가 생각한 규제의 핵심 키워드는 고가주택에 대한 주택담보대출 제한(금지)와 전세자금대출 사적보증제한, 종부세 상향으로 생각됩니다. 전 하락론자는 아니지만 최소한 고가주택보유에 있어서는 부담이 늘어난 것이 확실한 것이기 때문에 진입장벽이 높아진 만큼 보유하기에도 녹록치 않아진 것이 사실입니다. '18년 발표한 913대책 이후에 맞이한 '19년 종부세는 예고편에 불과했던 것이 아닌가 싶습니다. 고가주택 보유에 대한 부담은 곧 수요 위축이 될 것이며, 대출 규제등과 맞물린다면 수요는 급격히 줄여들 것 같습니다. 특히, 현재 고가주택을 보유하고 있는 세대에 있어서는 일시적 1가구 2주택 전략도 어려워진 형국이기 때문에 규제지역 안에서 고가주택 구입에 대한 수요와 보유자에 투자가 확실히 줄어들 것 같습니다.

그런데 이런 수요위축에 대한 걱정과는 다르게 지속되는 정부의 규제들로 인해서 강력한 부동산 규제임에도 불구하고 시장은 매우 차분하게 느껴집니다. 지난 대책들에서 나왔던 리액션들과는 사뭇 달라진 느낌입니다. 이번 정책이 강력한 규제가 포함된 부동산정책인 것은 부정할 수 없지만 결국 규제의 틈이 생길수 밖에 없는 네거티브규제를 적용한 이상 우회 또는 회피하는 일종의 편법이 결국에는 생길 수 밖에 없기 때문에 벌써 대응책이 마련된 분들도 있지 않을까? 생각이 듭니다. 

또한 당장에는 새로운 규제에 적응하고 진화하기 위해서 수요가 위축될수도 있겠지만 대출규제간에 언급했듯이 서울의 아파트 중위가격이 약 9억원이기 때문에 9억원 미만의 아파트로 수요가 쏠려버릴 수도 있다는 생각이 들었습니다. 현재는 투자자뿐만 아니라 조바심을 느낀 실수요자들까지 장에 가세했기 때문에 조금이라도 공부가 된 투자자라면 9억원 미만의 서울의 아파트 1채는 전혀 부담으로 작용하지 않을 것입니다. 현재에 시장에 참여하는 많은 수요자들은 생각보다 똑똑하다는 것을 간과해서는 안됩니다.

저의 짧은 소견으로는 강력한 규제가 나왔기 때문에 단기간에는 조정또는 소강상태가 오리라는 것은 확실하다고 생각됩니다. 그러나 민간택지 상한제 적용지역 확대에서 볼 수 있듯이 우리가 예상한 것보다 규제가 조금 약하게 느껴진 것은 사실입니다. 최근의 아파트가격 상승률로 본다면 성남이나 수원, 대전 등 일일이 열거하지 않더라도 상승률이 높은지역들이 존재하고 있음에도 지금은 정부가 더 큰 칼을 한번에 빼들기는 어려운 상황에 직면했기 때문입니다. 오해의 소지가 있는 발언이기에 말씀은 삼가지만 말하지 않더라도 눈앞에는 생각보다 중요한 이슈들이 직면해 있기 때문에 정부도 이를 무시하기 어려웠을 것입니다.

이번 규제는 이번에 대상승장으로 인해 발생한 부동산 양극화로 상대적으로 저가의 아파트를 보유한 절대 다수의 국민들을 달래기 위한 느낌으로 보이는 것은 저만의 생각인지도 모르겠습니다. 현재의 부동산 투자 심리를 잡지 못한다면 결국에는 고가주택이 아닌 주택과 규제를 받지 않는 지역들에서의 상승이 지속될 것 같습니다. 이번 규제를 보고 느낀점은 비규제지역에 다주택자는 부담이 크게 느껴지지 않겠구나라는 생각이 들었습니다. 원래 똑똑했던 투자자 뿐만아니라 똑똑해진 실수요자까지 시장에 참여한 이시점에서 규제책이 이내 간파될 것만 같아 두렵습니다.

미래에 대한 전망과 걱정은 다소 부질없는 것일수도 있지만 대비하는 것도 나쁘진 않다고 봅니다. 결국 규제는 시작되었고 얼마나 빠르게 대응하느냐가 더욱 중요해졌습니다. 그리고 얼마나 빠르게 부동산대책에 적응할지 훌륭한 선배투자자들의 귀추도 궁금해집니다. 

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