부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 새로운 데이터를 활용해서 서울 집값이 오르는 이유에 대해서 설명을 해보려고 합니다. 모두가 서울은 얘기하지 않아도 우리나라의 중심으로 많은 일자리와 사람이 살고 있는 것으로 알고 있겠지만 인구수외에는 크게 체감을 못할 것입니다. 그래서 국세통계 중 시ㆍ군ㆍ구별 근로소득 연말정산 신고현황을 토대로 간단하게 서울의 예로 설명해보겠습니다.

먼저 연말정산 신고현황 중 원천징수지 신고현황을 보겠습니다. 원천징수지 신고현황은 해당지역에서 연말정산을 신고한 것으로 직장이 있는 지역으로 보면 이해가 간편할 것입니다. 아래는 급여의 총계 내림차순으로 정렬한 것으로 인원과 금액이 서울이 압도적입니다. 전체 인구는 약 20%가량 이나 총급여와 금액은 1/3을 초과하고 있습니다.

다음은 연말정산 신고현황 중 주소지 신고현황입니다. 주소지 신고현황은 해당 주소지에 거주하는 것으로 경기도에 인원과 금액이 제일 많습니다. 이는 실제로 거주하는 근로자가 많은 곳이 경기도라는 뜻이지만 위의 표와 비교해본다면 서울에서 일을하면서 서울에 거주하는 비율이 실제로는 낮다는 것을 알 수 있습니다. 

이러한 통계를 통해 하향식 분석을 실시한다면 서울 내에서도 중심업무지구와 베드타운, 지역별 급여 등 다양한 자료를 추출해 낼 수 있습니다. 간단한 연말정산 신고현황만으로도 지역 별 일자리의 비율과 소득수준을 파악할 수 있습니다. 조금은 번거롭고 귀찮지만 파악할 수 있습니다. 아래표는 서울 내 각 구별 연말정산 원천징수 신고현황기준으로 정리해본 표입니다.

아무래도 강남이 으뜸으로 강남에 일자리가 상대적으로 많음을 의미하겠습니다. 강남과 영등포, 중구가 3대업무지구가 포함된 지역으로 일자리가 많다고 볼 수 있겠습니다. 다음은 연말정산 주소지 현황 기준으로 정렬한 표입니다. 실제 거주하는 지역이 어디인지 파악할 수 있습니다.

위의 데이터를 통해서 인원과 금액을 나누어 해당지역 근로자의 연봉을 측정할 수 있는데 강남구 거주자의 연봉은 약 6천3백만원입니다. 또한 강남구의 경우 원천징수(=일자리)와 주소지(=집)의 현황이 일치하진 않습니다. 많은사람들이 일을 하러 강남에 오지만 실제 강남에 거주하는 사람은 상대적으로 적다는 것입니다. 중구의 경우에는 서울 내 3번째로 일자리가 많았지만 주거지로는 꼴찌를 달리고 일자리가 적었던 노원구는 주거지로는 6위에 위치하며 어느지역이 서울 내에서도 일자리가 많은지, 베드타운인지 구분이 가능합니다.

결론적으로 이러한 데이터를 잘 활용한다면 세부적인 지역분석이 가능하겠습니다. 의외로 새로운 방식의 데이터 해석이었는데요, 추후에는 각 지역별 세부적 분석을 통해 다시한번 파악해보도록 하겠습니다.

좋아요과 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 연일 언론에서 쏟아내는 공급과잉에 대해서 과연 우리나라 전반적으로 집 특히, 아파트가 부족한지 한번 데이터로 살펴보고자 합니다. 상품가치를 포함한 질적평가를 제외하고 양적평가만으로 정말 우리나라의 주택이 부족한지 알아보려고 합니다.

2017년 우리나라의 보도자료를 통해 발표된 주택보급률은 103.3% 입니다. 전체 가구 수 약 1,967만, 주택수는 약 2,031만으로 가구수를 초과한 것입니다. 여기에 세부적인 주택수에는 다가구, 단독주택, 아파트 등을 포함한 집에 대한 절대 수치입니다. 이때 집의 상태는 고려하지 않고 멸실되지 않은 주택의 전체의 합을 의미합니다.

주택보급률은 2014년까지는 '구' 주택보급률을 사용하였고 2015년부터는 '신'주택보급률을 사용중입니다. 이때 통계값을 조사하는 방식이 바뀌어서 변화되었는데 현장방문을 통한 인적조사 방식에서 서류를 중심으로 하는 조사방식으로 바뀌면서 명칭과 정확도가 보다 올라갔다고 합니다. 그래서 아래 그림에서 보는 것과 같이 구 주택보급률이 보급률은 더 높았습니다.(현장방문을 실시하다보니 멸실된 주택이나, 인적오류가 있어 실제보다 높게 나온 것이 아닌가 추측됩니다.)

이런 변화를 통해서 주택보급률이 소폭 하락하였지만 어쨌든 '신'주택보급률을 통해 103%의 보급률을 보이기에 절대적인 주택의 수는 이미 포화로 확인됩니다. 최근에 지속적인 공급이 예상되니 더욱더 주택보급률이 높아지는 것은 기정사실일 것입니다. 그러나 우리나라의 주택보급률은 실제 주택보급정도를 잘보여주지 못하고 있다고 생각합니다. 오히려 왜곡하고 있다고 표현하는 것이 사실일 것입니다.

주택보급률은 '총 주택수 / 일반가구 수'로 산정하는데 여기서 분자에는 실제로 우리나라의 모든주택수를 넣습니다. 그러나 총가구수가 아닌 일반가구수를 넣었을까요? 이 문장이 이해가 안되신다면 우리나라의 총가구에는 일반가구와 집단가구 그리고 외국인 가구가 포함됩니다. 그렇다면 집단가구와 외국인가구도 각각의 주택이 필요로 하는 집단인데 가구수에서 제외한다면 보급률은 올라가지만 실제 보급률과 괴리가 발생할 것입니다.

기숙사, 노인요양시설,보육원 등 사회시설에 사는 집단가구는 빼는 것에 대해서는 크게 이의를 제기하진 않을 것입니다. 실제 세대수도 적고 구성원도 현저히 많기 때문입니다. 그러나 외국인 가구를 빼는 것은 분명 왜곡된 결과를 가져올 것입니다. 외국인 가구라고해서 우리가 사는 집과 똑같은 집에 살고 있는데 뺀다면 그것은 주택보급률을 높이기 위한 하나의 요령으로 보입니다.

위의 표에서 보여 지듯이 해마다 외국인 가구가 늘고 있는 추세에 우리나라의 외국인 가구수를 주택보급률에서 제외한다는 것이 저는 상식적으로 이해가 안됩니다만, 어찌되었건 제외가 된다고하니 이러한 부분도 감안하여 주택보급률을 계산해야겠습니다. 아래는 2017년 기준 일반가구와 집단가구, 외국인가구를 포함한 전체 가구를 나타낸 표입니다.

위의 표에서 일반가구 약 1,967만, 집단가구 약 1만, 외국인가구 약 48만가구로 실제 전체가구수는 약 2,017만 가구가 됩니다. 그렇다면 2017년 기준 전체 주택수가 약 2,031만 개로 '총 주택수 / 총 가구수'로 나누어보면 약 100.7%로 종전의 103.3%로 보다 낮아지게 됩니다. 특히 주택수가 부족한 서울의 경우 총주택수 367만호에서 총가구수 395만 가구를 나눈다면 약 93%로 종전보다 3% 이상 낮아지게 됩니다.

정부는 주택보급률이 100%를 넘으면 우리나라의 주택보급문제가 해결된다고 오판하고 있는지 숫자에 집착하는 것 같습니다. 최근에는 유래없는 공급으로 1기 신도시 입주시점과 비슷한 공급이 지속되고 있습니다. 그렇다면 과연 그것이 충분한 공급이라고 할 수 있을까요? 우리나라는 해마다 멸실되는 가구의 수가 증가하는 추세입니다.

그 중에서도 30년이 넘은 주택이 20%가량, 20년이상 주택수도 약 50%로 전체주택의 절반가량이 노후화되었다고 볼 수있습니다. 더군다나 노후화에 중심에 있는 공동주택인 아파트가 1기신도시와 택지개발 당시에 지어진 것으로 약 30여년이 지난 지금 당시와 같은 공급이 지속되지 않으면 늘어나는 세대수로 수요는 증가하는데 신규 주택 공급은 수월하지 않을 것입니다. 아래는 우리나라 지역별 주택노후도 표입니다. 추가적으로 9년 이내 신축비율이 적은 대전,대구,광주,서울은 최근에 집값 상승이 두드러진 지역으로 집값상승은 당연한 결과일지도 모르겠습니다.

결국, 주택보급률은 실제를 반영하지 못하고 단순히 숫자로 현실을 왜곡했던 것입니다. 왜 상품가치가 높은 신축들이 고공행진을 하는지? 수도권에 그 많은 공급도 서서히 소진이 되는지, 핵심입지지역부터 전세가가 반등을 하는지, 결국 모든 것이 이러한 연결고리에 있다고 보여집니다. 같은 데이터를 해석하더라도 정확하고 심도깊게 문제의식을 갖고 고민해 본다면 또다른 인사이트가 생길 수 있습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 이슈가 되었던 전월세 신고제와 상한제에 이어 정부가 이제는 임대인과 임차인의 전ㆍ월세계약 기간까지 간섭하려는 정책이 또 한번 이슈가 되고 있습니다. 명칭은 주택임대차 '계약 갱신청구권'이라고 하는데 과연 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

몇번의 포스팅을 통해 우리는 이제 전체 세대수에서 자가점유율과 무주택세대와 유주택세대의 수를 알게 되었습니다. 전체가구중 무주택 44%는 임차인의 신분으로 전ㆍ월세로 거주하고 있을 것입니다. 전체 가구의 절반가량이 임차인으로 살고 있기 때문에 이번 정책의 영향이 상당히 클 것으로 판단됩니다. 아래표에서 보시다시피 저소득층으로 대변되는 취약계층의 자가점유율이 낮고 전ㆍ월세비율이 높은 점을 봤을때 일반가정보다는 서민들에게 미치는 영향이 클 것입니다.

우리 민법에서 임대차는 임대인에게 다소 유리하다는 판단과 주거안정성의 목적으로 특별법을 제정하여 전ㆍ월세 기간을 최소 2년(상가 1년)으로 보장하고 있습니다. 그러나 계약의 연장에서는 임대인과 임차인의 합의가 있어야만 연장이 가능하기 때문에 임차인은 2년마다 집을 구해야하는 문제점도 있었습니다.

청구권은 서로의 동의가 있어야 실행되는 권리이지만 이번 전ㆍ월세계약기간이 2년에서 4년으로 보장하는 '계약 갱신청구권'은 별다른 이유없이 갱신을 거절하지 못하게 하는 내용을 담았기 때문에 바로 실행되어야 하는 형성권의 형태로 해석해야 합니다. 현재 상가의 경우는 상가임대차보호법에 따라 최대 10년까지 계약연장이 가능했지만 주택임대차보호법에서는 최대계약기간 2년만을 보장했기 때문에 임차인 입장에서는 계약기간에 대한 최소한의 안전장치를 마련하게 되는 것입니다.
그러나 이러한 좋은취지와는 달리 임대인의 입장 즉, 공급측면에서는 부작용이 우려됩니다. 먼저 정부의 사적재산에 대한 지나친 간섭으로 시장의 거부감이 나타날수 있습니다. 이는 곧 임대시장의 위축을 가져오고 결국 공급부족은 임대료 상승이라는 불편한 결과로 나타납니다.

특히, 최근에 강력한 규제책으로 인해 1가구 1주택의 트렌드가 정착되어 가고 있는 시점에 2주택 이상의 다주택자들이 주도하는 임대시장이 축소된다면 공공부문의 비율이 현저히 적은 현재의 임대시장에서 피해는 고스란히 임차인에게 전가될 수 밖에 없습니다.

또한, 주택수요가 많은 곳에서는 벌써 전세가 상승국면으로 전환된 지역들이 많은데 여기에 전ㆍ월세 기간을 2년에서 4년으로 늘어나게 된다면 임대시장에 물건이 줄어들고 임대기간 4년을 우려한 임대인들은 사전에 임대료를 인상할 수 밖에 없을 것입니다. 정부에서는 이미 전ㆍ월세 공급물량이 충분하다고 이야기하고 있지만 지난번 포스팅에서 다뤄졌던 것처럼 민간임대시장이 주도하는 국내임대시장에서의 민간임대시장위축의 피해는 고스란히 서민들에게 갈 것입니다.

현재 국회에 계류된 임대차 계약 갱신청구권과 전월세 상한제는 필연적으로 같이 논의 될 수밖에 없기 때문에 이러한 임대시장 축소가 우려되는 것입니다. 특히, 전월세 실거래가 신고제 의무화, 2천만원 이하의 임대소득 양성화, 전월세 계약갱신 청구권 법제화, 임대료 상한제, 임대주택 의무화 등 현재 정부가 추진하는 정책들이 모두 시장의 공급을 위축시킬 수 있기때문에 더욱더 걱정되는 것입니다.

역대 어느정부에서도 시장의 니즈에 반대하는 정책은 성공한적이 없습니다. 단기간에는 효과가 있어보이나 결국에는 부작용이 컸습니다. 이번 정책 역시 임차인을 보호하자는 순수한 의미에 매우 정의로운 정책이지만 시장에 대한 오판으로 자칫 그 피해가 서민들에게 갈까봐 우려되는 것입니다.

좋아요과 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^