부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 의식주의 주거로서 부동산을 바라보려고 합니다. 단순 투자수익률측면에서 바라보는 것이 아니라 전통적인 관점과 인식을 바탕으로 실거주를 중심으로 하는 자가소비용 주택매수방법에 대해 알아보겠습니다.

크게 욕심을 부리기보다는 주어진 환경과 삶의 만족도에 중심으로 적합한 주택 매수방법으로 부동산투자의 핵심키워드(직장,교통,학군,자연환경,도시계획 등) 중 최소한 2개이상이 충족하는 지역을 고르는 것이 중요하겠습니다. 대부분의 서민들이 비슷할 생애주기을 고려한 한 부부의 사례를 가정해보겠습니다. 저역시도 적용될 것 같습니다.

1. 맞벌이 신혼부부

맞벌이 신혼부부는 행복한 결혼생활을 시작하였지만 맞벌이라는 상황때문에 매일 생이별과 만남을 반복하며 살고 있을 것입니다. 실제로 저도 그렇게 지냈습니다. 그렇다면 이러한 상황에서 행복할 수 있는 판단 기준은 무엇일까요?  가장 중요한 핵심키워드는 아마 '교통 환경'일 것입니다. 교통환경이 개선이 된다면 워라벨의 중요요소인 '저녁이 있는 삶'이 영위 가능하고 최소한 부부가 저녁식사를 같이하고 절약된 출퇴근 시간만큼 함께하는 시간이 늘어 날 것입니다.

이 때 가장 중요한 것은 직장과 근접해야하고 만약에 부부의 직장이 떨어진 곳이라면 중간의 교통적환지가 좋겠습니다. 또한, 짧은 이동거리에 부부가 즐길거리가 많은 상업기능이 집중조성되어 있어야 좋을 것입니다. 아마 이러한 환경을 따진다면 도심부의 교통접근성이 좋은 지역을 선호할 것 입니다.

2. 자녀의 탄생

맞벌이 부부에게 자녀가 태어났습니다. 저도 그랬었습니다. 대부분 여기서 부부는 고민을 하게 될 것입니다. 맞벌이를 이어갈 것인지, 외벌이로 육아에 전념할 것인지, 선택은 두 부부의 자유이지만 아이가 태어남으로 당장에는 육아에 고민이 될 것이지만 조금더 혜안이 있는 부부라면 교육환경(학군)을 고려하게 됩니다.

자녀교육을 위해 3번이나 이사했다는 '맹모삼천지교' 일화는 우리나라 모든 학부모에게 해당되는 이야기로, 요즘 중학교 학군이 더욱더 중요시 되는 시점에 아이가 태어나고 중학교에 입학하기 전인 최소한 10년 안에는 이사를 고민하게 될 것입니다. 중학교는 해당거주지역에서 우선배정될 확률이 높기 때문에 더욱더 중요한 것입니다.
 
비단 중학교 진학만이 문제가 아닙니다. 육아가 끝이나고 어린이가 되어가는 자녀가 유치원과 초등학교를 안전하게 다닐 수 있는 곳, 배울 곳이 많은 곳, 깨끗한 곳 등 이제는 본인이 아니라 자녀를 위해 주거지의 선택이 이뤄집니다. 이제는 자신들의 통근편의성보다 교육이 중요시 되는 것입니다.

3. 자녀의 성장과 중년의 나이로..

일과 육아에 찌든 부부는 어느새 중년을 향해 달려가고 자녀들은 중학교 혹은 고등학교에 진학을 합니다. 이때가 되면 본인이 체력이 예전만 못하다고 생각이 들면서 모아놓은 돈도 없는 것을 깨닫고 생각하는 것이 '재산증식'과 '건강'이 중요한 요소로 자리잡습니다. 이전에는 자산증식이 필요하단 것을 인지한 정도였다면 이제는 의지가 더욱더 강해지는 것입니다.

결혼후 10~20년의 세월이 지나면서 이제는 주변사람들과 자산의 크기에 대한 비교가 시작됩니다. 과거에는 다들 대동소이했던 것 같은데 세월이 흐르면서 자산의 차이가 커진 것입니다. 특히, 자산의 변동이 거의없는 부부는 이제 마음이 조급해지며 뒤늦게 부동산 투자에 뛰어 들게됩니다.

그러나 목돈도 부족하고 지식도 부족하고 자녀의 대학 또는 결혼에 따른 추가 비용부담과 투자리스크에 대한 부담도 떠안은 상황에서 투자를 결정하기 쉽지 않은 상황입니다. 그렇지만 더 늦기전에 자산증식을 위해 부동산 투자에 관심을 갖고 도시계획이 향후 어떻게 변하게 될지 등 부동산 이슈가 주요 관심사항이 됩니다.

4. 자녀의 독립과 은퇴

이제는 은퇴이후에 할일도 없고 대부분 집에서 시간을 보내게 됩니다. 이때에는 산책하기 좋고 살아가는데 문제가 없는 지역을 선호하게 됩니다. 특히, 산이나 공원가까이에 대학병원이 위치한 곳들이 인기가 많습니다. 대부분의 은퇴한 노년층은 별다른 취미없이 생산활동보다는 등산과 산책 등의 소박한 여가만으로도 만족하기 때문에 자연환경이 가장 중요한 요소가 됩니다.

오늘은 일반적인 사람들의 생애주기를 바탕으로 각 생애주기별 부동산에서 중요하게 여기는 가치를 따져보았습니다. 맞벌이 신혼부부에게는 직주근접과 교통이, 아이가 있는 부부에게는 학군이, 자산증식을 요하는 중년에겐 도시계획과 같은 부동산정보, 노년에겐 자연환경이 중요한 가치입니다. 그럼 이 모든것을 종합해보면 핵심키워드는 정해져있습니다. 이 핵심키워드들이 많이 모여있는 곳, 중첩되는 곳이 바로 우리가 투자해야 할 곳입니다.

또한, 생애주기를 고려했을때 사회에 부동산수요층이 풍부한 계층이 누구인지도 지역별로는 조금 다르게 접근할 수도 있습니다. 도심에서는 생산인구를, 도시외곽에서는 중장년층을 공략하는 것이 좋을 수도 있겠습니다. 결국 오늘 고민해본 생애주기의 핵심키워드는 바로 부동산가치판단의 기준이되고 곧 아파트값 상승의 원동력입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 부동산시장에 뜨거운 감자였던 913대책이 시행된지 꼬박 1년이 되는 달입니다. 작년의 상승의 피로도와 913대책의 효과로 올해초 얼어붙었던 부동산시장의 모습과 정반대의 모습들이 강남3구를 중심으로 서울 전역에 보이고 있습니다. 특히, 매매가 뿐만아니라 전세가도 2년여만에 상승국면으로 전환된 것이 중요한 대목이라고 생각이 듭니다. 요즘 언론에서는 온통 서울 아파트값 상승이 헤드라인을 장식하고 있습니다.

그렇다면 왜이렇게 서울은 집값이 오르는 걸까요? 숱한 데이터를 가져올 수도 있고 다양한 이유가 있겠지만 사실 서울뿐 아니라 전국 대도시의 집값 역시 오르고 있습니다. 자세히 얘기하면 그동안 주택공급이 부족했던 지역들, 흔히 대대광이라 불리우는 대전, 대구, 광주는 엄청난 상승을 했고, 그동안 공급이 과다했던 울산, 부산, 경남은 침체에서 벗어나지 못하였습니다.

다시 서울로 돌아와서 왜이렇게 서울집값은 오를까요? 이것 역시 같은 맥락입니다. 서울이라서가 아니라 모두 살고 싶은 곳에 수요가 몰린다고 생각해야 할 것 같습니다. 단순히 수요보다 공급이 많다면 시장논리에 의해 집값상승이 더디겠지만 서울에 많은 직장과 인프라는 누구나 살고 싶어하는 살아야만 하는 도시가 되어 수요가 높습니다. 너무나 당연한 수요와 공급의 시장원리로 오르는 것입니다.

그렇다면 빌딩과 아파트 숲으로 둘러싸인 서울에는 이토록 많은 집이 있는데 공급이 과잉은 아닐까? 라는 생각을 많이 할 것입니다. 그렇지만 실제로 시장은 주택이 많아도 가격은 떨어지지 않고 오히려 오르고 있습니다. 왜 그럴까요? 답은 의외로 간단합니다. 말그대로 서울은 살집이 부족합니다. 1970년대 도시화물결에 따라 서울로 집중되었던 인구를 분산하기 위해 강남을 개발하고 서울주변에 신도시를 완성했지만 아직도 서울 도심은 만성 주택부족사태에 시달릴 수 밖에 없습니다. 아래는 서울에 2019년부터 2023년까지의 수요와 입주물량에 대한 데이터를 나타낸 그림입니다.

이렇게 서울은 절대적인 주택수도 부족하지만 양질의 주택수도 부족합니다. 현재 서울에 지어진 대부분의 주택은 1980년대 전후로 지어진 노후 주택입니다. 이는 대단히 심각한 일입니다. 국민소득이 3만불이 넘어가는 시점에 아직도 국민소득 3천달러 시절의 집에 살기 때문에 국민들이 느끼는 신축주택에 대한 갈증이 대단한 것입니다. 이렇듯 서울에 주택문제에 있어 획기적인 해법이 등장하기 어려운 상황에 재건축 등의 노후주택 문제까지 난항을 겪는다면, 기존의 주택들까지 상승하는 주택가격 급등으로 이어질 수 밖에 없는 것입니다.

더군다나 이러한 문제가 해결되기 어려운 것을 아는 투자자와 실수요자들이 투자에 나서지 않을 수 있을까요? 당연히 너도나도 집값이 오르는 것을 보고 매수에 나서는 것입니다. 이러한 문제점을 인식하고 있는 상태에서 핵심입지지역부터 집값이 오른다면 불안감으로 인해 시장에 참여하게 되는 것입니다. 이는 단순한 참여가 아니라 대기수요였던 실수요자들의 참여이기 때문에 집값 상승이 일시적이지 않은 것입니다.

우리는 1980년대의 아파트를 가지고 2019년에 살고 있습니다. 아파트를 닭장으로 비유하며 폄하하는 시각들도 물론 존재하지만 우리나라의 사회구조 상 가장 최적화된 주거형태로 자리잡은 상황에서 아파트로 수요가 몰리는 것은 너무 당연한 것은 아닐까 생각이 됩니다. 아래그림은 연도별 수도권 주요지역별 평균소득과 1제곱미터당 평균가격을 나타낸 그림입니다.(평단가는 3을 곱하면 됩니다.)

위의 두 그림을 살펴보면 우리의 급여가 늘어나는만큼 집값도 상승하고 있는 것을 알고 있습니다. 지역별로 조금 상이하겠지만 지난 서울 내 도시근로자의 소득과 아파트 값은 5~60% 상승하였습니다. 또한, 아래 그림에서 볼수 있듯이 연도별 최저임금액이 상승하는 것만 보더라도 부족한 서울의 집값이 안오르는게 더 이상하지 않을까요? 소득은 늘고 살고 싶은 집은 부족하고 너무나 당연한 시장논리라고 생각됩니다.

소득수준이 높아지면 더좋은 주거환경에 대한 욕구가 커지고, 이러한 과정이 지속되면 건설사는 니즈를 충족하기 위해 노력을 기울이고 새로운 주거형태를 만들기 위해 건축비의 증가가 필연적으로 발생하여 집값은 비싸질 수 밖에 없습니다. 또한, 토지의 부증성으로 지가가 상승하고 인건비의 상승과 원자재 상승 등 상승할 수 밖에 없는 현재의 구조 속에서 어쩌면 주택가격은 지속적으로 상승해야 하나 정부의 정책과 규제로 급등과 조정을 반복하는 것이 아닌가 생각이 듭니다.

더군다나 지금 서울은 각종 규제로 과거 갭투자가 성행하던 투기세력의 진입이 어려운 상태에서 눈치게임을 끝마치고 시장에 진입한 실수요자들에 의해 움직이는 것이 더욱더 무서운 상황입니다. 이 불씨가 얼마나 큰 불로 번질지 예단하긴 이르지만 공급부족과 수요과다는 결국 큰 불을 내고 말 것입니다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 규제로 신축공급이 어려워진 이시점에 어쩌면 너무 당연한 결과입니다.

실수요자들은 로또청약에 대한 열망으로 대기수요로 전환되었지만 조금 발빠른 수요자들이 로또청약 당첨의 어려움을 깨닫고 환상을 깨고 먼저 움직이고 그 움직임이 시장의 대기수요를 조급하게 만들어 내고 있습니다. 지난 포스팅에서도 말씀드렸듯이 내 기준으로 세상을 바라보면 답을 찾기 어렵습니다. 서울집값은 너무비싸니깐 안오를거야, 떨어질거야, 떨어질수 없는 상황에서 떨어지길 바라는 것은 그냥 희망고문일뿐입니다. 조금더 냉정하게 시장을 보는 인사이트를 키워야 할 것입니다.



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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅을 보면 PIR(소득대비주택가격비율)에 대해 알아보았습니다. LTV(Loan to Value), 주택담보대출비율에 대해서는 너무 잘알고 계실겁니다. 혹시 이해가 안되신다면 블로그 내 아래 게시글 두개를 한번 읽어보시길 권합니다.
* [부동산 상식] 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)이란?
* 913대책에서의 대출규제요약..

PIR은 내소득수준에 맞는 주택의 가격을 나타내는 지수로 '주택가격/가구연소득'으로 연소득이 1,000만원인 가구가 1억원짜리 주택을 구매했다면 PIR은 10이 됩니다. 소득 분위에 따른 집값을 확인해보면 우리나라 가구는 PIR이 대개 연소득의 8배 정도의 주택가격을 부담하고 있습니다. 그러나 현시점에서의 판단은 어렵습니다. 소득은 점진적으로 늘 것이기 때문에 PIR도 늘어날 수도 있습니다.

LTV는 주택담보대출비율로 LTV가 40%라면 1억짜리 주택을 구매할 때 최대 40%만이 대출이 가능한 것입니다. 그 이상의 주택담보대출은 불가합니다. 현재 서울은 투기지역으로 40%가 적용되고 있습니다. 요즘 서울 아파트의 평균 평단가가 3천만원에 육박하고 있는 현실에서 25평아파트가 7억이 넘으니 대출을 부담할 수 있는 능력(DTI,DSR 등)이 되더라도 7억에 40%인 2억 8천만원만이 대출이 가능합니다. 다시 말해 7억짜리 집을사려면 4억 2천만원의 추가 자금이 필요한 것입니다.

* '19년 도시근로자 월평균소득금액

근로자 도시근로자 평균임금을 고려했을때 쉽게 맞벌이 부부의 연봉이 6천만원이라고 가정하면 PIR이 8이므로 이 가구는
- 주택구입가능금액 : 4억 8천만원(가구당 연소득 * PIR지수, 8)
- 대출가능금액 : 1억 9천 2백만원(4억 8천만원의 40%)
- 추가필요금액 : 2억 8천 8백만원
* 1억 9천 2백만원의 3%금리, 30년 원리금균등상환 적용시 월에 약 81만원 정도 상환하게 됩니다.

물론 여기에 취득세, 중개수수료, 법무사수수료 등 다양한 잡비를 포함하지 않았지만 연봉 6천만원의 평균 가구는 약 5억짜리 집을 구입하는데 약 2억 9천여 만원, 만약 잡비까지 포함한다면 약 3억원의 현금이 필요하겠습니다. 여기에 연봉만큼의 신용대출은 보통 가능하기에 실제 필요한 현금은 약 2억 3천만원입니다.
* 신용대출은 연소득의 100%인 6천만원을 금리 3%로 적용시 월에 약 81만원 정도 상환하게 됩니다.

가구의 평균 저축률이 소득의 30%로 서울에 사는 연봉합이 6천만원인 가구가 PIR 8의 서울집을 구입하려면 약 13년이 소요됩니다. 부모의 도움이 없는 일반적인 맞벌이 가정은 약 13년의 시간이 걸릴겁니다. 다소 시간은 많이 걸리지만 각종 규제 속에서 가능한 플랜입니다. 특히, 위에서 살펴본 기준으로 적용시에 연봉 6천만원의 가정에서 LTV40% 원리금균등상환금액과 신용대출의 대출이자의 합이 약 160만원으로 DTI를 계산하더라도 월 500만원 / 160만원 = 32%로 기준인 40%에도 부합합니다.

물론 이는 PIR 최대치의 주택을 산정한 것으로  수도권에 거주하는 맞벌이 신혼부부에게는 평당 천만원 수준의 주택가격은 부담되는 수준은 아닙니다. 실제로 25평기준 2억 5천만원, 32평 기준 3억2천만원이라면 더욱더 내집마련은 어렵지 않을 수 있습니다. 물론 아무것도 없는 사회초년생에게는 너무나 큰 벽으로 단기간에는 어렵겠지만 어느정도 사회생활을 한 근로자라면 변두리에 서울주택도 구입은 가능한 것입니다.

실제로 비싼집들이 많지만 이는 수요-공급측면에서 살펴봐야 합니다. 위에서 PIR 8의 지수를 연소득 1억원의 가구의 예를 들면 8억원까지 가능하기 때문에 평균가 이상의 서울주택도 구입이 가능합니다. 최저시급을 기준으로 단순히 서울주택의 가격이 높다고 평가하는 것은 어불성설로 보여집니다. 더군다나 자신의 소득수준은 생각치 않고 막연하게 높은 서울집값만을 탓하기에는 현실과 동떨어진 생각이라고 할 수 있습니다.

도시근로자의 평균소득이 낮다고해서 서울에 직장이 있는 모든이들의 소득이 낮은 것은 아닙니다. 구체적인 수치를 제시하진 않더라도 고소득직장에 근무하는 이들이 많음을 인지하고 있다면 서울의 좋은집들의 높은 집값이 단순히 거품과 투기로 정의할 순 없겠습니다. 더군다나 현재는 투기를 위한 대출이 제한되는 시점에 더욱더 실수요자 중심으로 움직이는 시장임을 감안한다면 높은분양가를 소화해내는 가구가 있다는게 놀라우면서도 부러울 뿐입니다.

오늘은 PIR과 LTV의 예로 내가 부담가능한 집에 대한 알아보았습니다. 저는 금융전문가도 부동산 전문가도 아니기에 정확하진 않을 수 있지만 간단한 계산으로 내집마련의 기준을 살펴보았습니다. 물론 대출가능금액에는 다양한 요소들(DTI, DSR 등)이 적용되겠지만 보통 PIR 8의 LTV40~70%는 위에서 살펴보았듯이 대출에는 크게 문제가 없을 것으로 생각됩니다.

저를 포함한 세상의 모든 사람들은 자신을 기준으로 세상을 평가하고 바라봅니다. 그러나 부동산을 포함한 모든 것들을 바라봄에 있어서 정확한 눈을 갖지 못한다면 팩트에 무참하게 멘탈이 무너지게 될 것입니다. 위에서 살펴본것처럼 도시근로자의 평균연봉으로 수도권 핵심지역에 거주한다는 것은 사실상 불가능한 것입니다. 거주하려고 한다면 욕심이 아닐까요? 마냥 높아지는 집값에 세상을 탓하고 부정하기보단 자신의 소득과 위치를 보고 적절한 전략을 세우는 것이 정신건강에도 이롭고 보다 현실적이지 않을까 생각됩니다.

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