부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 지난 1부에서는 건축법 상 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 오늘은 건축법이 아닌 주택법상 주택에 대해 알아보려고 합니다. 먼저 주택법 상 주택의 종류를 알아보기 전에 주택법에서 참고해야하는 사항을 알아보겠습니다.

1) 한세대를 이루는 집은 욕실과 부엌이 있어야 합니다.
2) 지하는 층수로 포함되지 않습니다.
3) 필로티 구조(1층이 공간으로 비어 있거나 주차장으로 쓰이는 곳)는 층수로 계산하지 않습니다.
4) 연면적은 지하층 + 주차층 합입니다. 그러나 용적률 계산시에서는 제외됩니다.

1. 주택

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택(건축법상)으로 구분됩니다.

1) 단독주택
1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다. 건축법상 개념과 큰 차이는 없겠습니다.

2. 준주택
준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설을 뜻합니다. 고령화 및 1~2인 가구 증가 등 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거 시설의 공급활성화를 위해 도입한제도입니다. 흔히 기숙사, 노인복지주택, 오피스텔 등이 포함됩니다.

3. 공동주택
건축물의 벽,복도,계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다. 대표적으로 아파트(면적과 무관하게 주택으로 사용되는 층수가 5층이상 인 형태), 연립주택(다세대보다 연면적이 큰 형태(연면적 200평 초과, 4층 이상), 다세대주택(연면적 200평 이하, 4층 이하)가 있습니다. 역시 건축법과 큰 차이가 없습니다.
* 블로그 내[부동산 상식] 주택의 종류를 알아보자.(1부-건축법상 주택의 종류)참고

4. 국민주택, 민영주택

1) 국민주택
주거전용면적이 세대당 85제곱미터 이하로 국가, 지자체, 토지주택공사, 지방공사가 건설하거나 혹은 주택도시기금과 자금을 지원받아 건설되는 주택입니다.
*수도권과 도시지역이 아닌 읍 면의 경우엔, 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터이하까지 허용됩니다.

2)민영주택
민영주택은 국민주택과 반대의 개념으로 국민주택기금에서 자금을 지원받지 않는 민간건설사ㆍ국가ㆍ지방자치단체 등이 공급면적 85제곱미터 이상으로 공급하는 주택을 일컫습니다. 쉽게 얘기해서 삼성레미안이나 GS자이, 현대 아이파크 등이 일반건설사가 짓는 주택입니다.

5. 도시형생활주택
도시형 생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년부터 시행된 주거형태로 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있으며 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성됩니다. 주변에서는 도시역세권 중심으로 중ㆍ소형평수 위주로 공급되는 주택이 많습니다.

주택법에서는 건축법과 큰 차이는 없습니다. 구분이 어렵다면 개념정도만 이해하면 좋을 것 같습니다. 세금이나 정책에서 각 법령별로 차이를 보이기 때문에 주택구입시에 등기부등본을 꼭 참고하시고 필요할 때 찾아보시면 좋겠습니다.~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 주택에 대해 알아보려고 합니다. 주택이란 법률적으로 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로된 건축물의 전부 또는 그 일부 및 그 부속토지로 정의하고 있습니다. 우리는 흔히 주택이라고 하면 대부분 아파트, 빌라, 단독주택을 떠올리실겁니다.

그렇지만  단순히 용어만 알고 어떻게 정의되고 구분하는지 잘 모르실겁니다. 부동산공부를 하다보면 의외로 이러한 부분을 간과하고 이해를 안하고 넘어가시는 분들이 있는 것 같습니다. 사실 이러한 구분이 매우 중요한데요, 취득세나 민법, 중개수수료 등 다양한 부분에서 차이가 있기 때문에 헷갈리지 않는 것이 중요하겠습니다. 그래서 오늘은 건축법상 주택의 종류에 대해서 포스팅하려고 합니다. 건축법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉘는데 각각 나누어 살펴보겠습니다.

1. 단독주택

단독주택은 한세대가 단독으로 생활하기 위한 시설 및 규모를 갖춘 주택인데 일반적으로 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 나뉩니다.

1) 단독주택
가정보육시설, 공동생활가정, 제가노인시설 등을 포함한 개별주택으로 규모는 제한되어 있지 않습니다. 그러나 연면적 495제곱미터 이상일 경우에는 호화주택으로 분류되어 중과세 대상이 됩니다.

2) 다중주택
건물의 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 단독주택형 주거용 건축물입니다. 학생 또는 직장인 등의 다수인이 거주할 수 있도록 각 주거구획별로 독립공간이 확보되어 있습니다. 화장실, 샤워실 등 주거공간으 일부는 공동으로 사용할 수 있도록 설치되어 있습니다. 일반적인 고시원을 생각하시면 될 것 같습니다.

3) 다가구 주택
다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하여야 합니다. 1층 전부를 필로티 구조로 해서 주차장으로 사용할 경우에는 필로티 층은 층수에서 제외합니다. 1개동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며 19세대 이하가 거주하는 곳입니다. 간단하게 원룸으로 이해하시면 편할 것 같습니다. 이전에는 전체를 주택용도로 사용했다면 최근에는 1층이나 2층을 상가로 사용하는 경우가 많습니다. 이런 경우를 상가주택이 되며, 다가구주택은 여러가구가 살고 있지만 주인은 한명입니다.

4) 공관
공관이란 공공적 필요에 의해 지어진 주택으로 해당자격자가 머무를 주택으로 해당자격자가 머무르는 주택으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되 독립된 형태를 갖추지 않은 주택을 의미합니다.

2. 공동주택
공동주택은 하나의 건축물 안에서 여러세대가 생활할 수 있는 구조로된 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등이 이에 해당합니다.

1) 아파트
아파트는 우리가 흔히 알고 있는 주택으로 쓰이는 5층 이상인 주택입니다. 국민주택기금 지원여부와 사업시행 주체에 따라 민영, 국민, 민간, 임대(공공 또는 민간임대)로 구분됩니다. 복도, 계단 및 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 곳으로, 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택입니다. 이때 단독주택으로 분류한 가정보육시설, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설 등과 원룸형 주택도 규모에 따라서는 공동주택에 해당될 수 있습니다.

2) 연립주택
주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하 주차장 면적은 제외)이 660제곱미터 이상이고, 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 우리가 흔히 부르는 빌라나 맨션이 연립주택입니다.  내부구조는 아파트와 같으나 난방이 개별난방방식인 것이 보통입니다.

3) 다세대주택
다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적 제외)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 연립주택과 다세대주택은 연면적의 차이로 구분하면 되겠습니다.

4) 기숙사
기숙사는 흔히 '대학교' 나 '공장' 등에서 볼 수 있는 형태로 학생 또는 종업원 등을 위해 쓰이는 것으로 1개동에 공동취사시설를 갖추고 있습니다.

 
위에서 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 주택의 종류에 대해 아는 것은 중요하지만 사실 건축법상의 내용은 등기부등본을 살펴보면 간편하긴 합니다만, 그래도 어느정도 지식을 갖고 계시면 좋을 것 같습니다 ^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 새아파트를 분양할 때 분양 건설사는 3베이ㆍ4베이 홍보를 많이 합니다. 특히, 베이가 많으면 실사용 공간이 넓어짐을 강조하면서 다베이전략을 택해 요즘은 5베이까지 나오고 있는 실정입니다. 그렇다면 베이가 많으면 좋은건지? 베이는 무엇이고 각 베이별 장ㆍ단점은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

1. 베이(Bay)란?

베이(Bay)는 사전적인 의미로 아파트의 전면부(거실쪽) 공간을 의미합니다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각 한개씩 위치하는 2베이 구조가 많습니다. 그러나 최근에는 거실1개에 방을 2개 위치시켜 전면부에 3개의 공간을 위치하는 3베이 구조가 인기가 많습니다. 특히, 전면부 공간수가 많으면 집이 밝아지고 전면의 길이가 발코니 길이와 같이 늘어나기 때문에 서비스 면적이 증가해 공간활용 측면에서 장점이 있습니다. 실제로 베이수가 많을수록 확장해 사용하면 실제 면적보다 더 넓게 사용할 수 있습니다.

다시 말해 베이는 아파트를 기준으로 평면도를 볼때 남쪽을 향하고 있는 방과 거실이 몇개인지 보는 것이라 할 수 있습니다. 아무래도 같은 평형에 방의 갯수가 많고 남향으로 방이 배치된다면 햇볕이 잘 들어 여름엔 쉬원하고 겨울엔 따뜻한 방이 많아 더 좋지 않을까요? 그렇다면 구축에서 볼수 있었던 2베이, 요즘 트렌드의 중심인 3베이와 4베이의 차이점과 장ㆍ단점을 알아보겠습니다.

2. 2베이(Bay)

2베이는 전면부에 거실ㅡ방으로 배치된 구조로 주로 구축 소ㆍ중형 평형에 아파트들에서 볼 수 있던 구조입니다. 현관을 열고 들어서면 거실이 환하고 넓게 보입니다. 또한, 거실과 주방의 거리가 길어 넓어 보일 뿐만아니라 주부들이 활동 하기에도 좋습니다. 그러나 한개의 방에만 햇볕이 들어 다른 방들은 어둡고 습할 수 있으며 현관문에서 거실 노출면이 넓어 사생활 노출이 취약한 단점이 있습니다.

3. 3베이(Bay)

3베이는 전면부의 방ㅡ거실ㅡ방으로 배치된 구조로 널리 쓰이고 있는 구조입니다. 넓은 방과 거실이 있어 공간활용도나 개방감이 좋습니다. 특히, 큰거실과 큰방을 좋아하는 대다수의 가정에서 선호하고 실제로도 많은 집들이 3베이로 지어져 있습니다. 현관문에서 거실과 안방이 가려져 사생활 보호에도 도움이 되고 맞통풍이 잘돼 환기성이 좋습니다.

4. 4베이(Bay)

4베이는 요즘 신축들에서 주력으로 공급하며 건설사마다 넓은 실사용면적을 강조하고 있습니다. 실제로 가장 넓은 서비스면적을 갖고 있고 채광이 좋고 공간활용도가 높은 강점이 있습니다.

그러나 가로로 길게 늘어 있어 거실과 방이 좁아 답답함을 느낄 수도 있고 맞통풍이 어려워 환기에 제한사항이 있습니다. 또한 복도가 생겨 공간활용도가 낮은 공간들이 생길 수 있으며 많은 방이 있고 햇볕에 노출면이 넓어 여름에는 냉방비의 지출이 높아집니다.

4베이가 많은 아파트 단지의 경우 가로길이가 넓어져 직사각형의 비효율적 배치로 세대수가 줄어 분양가가 비싸질 수 있겠습니다. 또한, 좁아진 공간때문에 발코니 확장이 필수적인데 발코니 확장면이 늘어나 베란다확장으로 추가 부담해야 할 금액이 커질 수 있습니다.

이처럼 각 베이마다의 장ㆍ단점이 다르기 때문에 각 가정의 니즈에 부합하는 베이선 택이 중요하겠습니다. 무조건 베이가 많다고 좋은 것은 아닙니다. 일반적으로 전용 59제곱미터에는 3베이를 84제곱미터에는 4베이가 적정 베이로 알려져 있습니다.

요즘은 건설사마다 베이가 많으면 무조건 좋은것처럼 홍보하지만 실제로 각 평면도를 살펴보고 활용도가 높은 공간인지, 베이 경쟁으로 버려지거나 낭비되는 공간은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야겠습니다. 또한 판상형ㆍ타워형인지, 남향ㆍ동향인지 등등 다양한 구조를 복합적으로 따져봐야합니다.

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