부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어느덧 추석연휴가 지나가고 있습니다. 오늘도 어김없이 포스팅하려고 합니다. 오늘은 '부동산은 입지가치다.'라는 말과 좀 대응하는 개념인 상품가치에 대해 이야기 해보려고 합니다. 이야기를 하려는 이유는 현재 시장은 단순히 입지가치로만 부동산의 가치를 판단하기에는 너무 새로운 세상이기 때문입니다.
 
부동산을 구매하려고 할때 어떤 것에 주안점을 두고 고민하십니까? 교통? 학군? 자연? 등 입지에 기반한 요소들이 있겠지만 요즈음 젊은 사람들은 의외로 상품가치(커뮤니티, 조경, 디자인 등)을 꼽는 경우가 많습니다. 여기서 상품가치를 꼽는 것은 입지가치를 무시하는 것이아니라 입지가치의 중요성을 인정하면서도 동시에 상품가치로서의 주택가치를 높게 평가한다는 것입니다.

현재 입지가 좋은 아파트들은 이미 구축인 경우가 많기 때문에 요즘 합리적이고 트렌드에 민감한 신세대 수요자들은 신축에 대한 열망이 더욱더 강할 것입니다. 생각해보면 현재의 30대는 21세기에 가깝게 태어났는데 아파트는 20세기에 지어졌으니 어쩌면 태생부터 서로 맞지 않았다고 볼수도 있겠습니다.

세상의 변화에 흐름에 맞게 세대를 불문하고 동일입지지역에서 상품가치가 높은 신축들의 인기가 높아지고 있습니다. 실제로 신축에 대한 굉장한 수요로 한때 재건축, 재개발, 분양권 투자가 대단히 많았지만 지금은 각종규제로 그 수요가 청약으로 몰리고 있는 것입니다.
* 새아파트 구입방법 : 청약, 재건축 또는 재개발, 분양권

부동산의 가치는 상품가치와 입지가치가 포함된 아래의 3가지 특성이 결합된 것으로 볼 수 있습니다.

주거특성 + 단지특성 + 입지특성

1) 주거특성의 핵심 : 면적-연식-구조-인테리어-특화설계 등

2) 단지특성의 핵심 : 세대수-연식-커뮤니티-조경-디자인-건폐율/용적률

3) 입지특성의 핵심 : 교통편의(대중교통/차/도보)-교육환경-자연환경-편의시설-병원 등 기반시설

주거특성은 상품가치 쪽에 입지특성은 입지가치 쪽에 무게가 실려있고, 단지특성은 상품가치와 입지가치 모두를 포함하고 있습니다. 이를 보면 부동산에서 상품가치를 무시하기 어려운 것을 알 수 있습니다.

전국에 1,000세대 이상의 2008년 이후 준공된 아파트는 어김없이 문화시설이나 도서관, 독서실, 식당, 헬스장, 수영장 등 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다. 이는 최근에 건축비의 증가로 상품가치에 대한 투자가 더욱 많아 진 것입니다. 그렇기 때문에 더욱이 단순한 주택보급률로는 수요자들에 대한 니즈를 충족시킬 수 없는 것입니다.

그래서 과거의 입지중심의 부동산 가치판단의 패러다임에서 상품가치의 중요성까지 부각된 패러다임으로 전환되었다고 할 수 있겠습니다. 이러한 상황에서는 입지가치가 낮은지역이더라도 주변보다 월등히 상품가치가 높다면 그자체만으로도 충분한 가격상승과 투자수익을 안겨줄 수 있습니다.


위에서 살펴보았듯이 이제는 '부동산은 입지다.'라고만 할 수 없는 새로운 시장이 도래했습니다. 다시한번 말씀드리지만 입지의 중요성은 기본이지만 기존의 패러다임으로 단순히 입지좋은 구축만 선택하였다간 상품가치가 높은 신축에 수요가 몰려 기존구축들에서 투자수익을 거두기 어려워 질 수 있다는 의미입니다.

과거의 주택 특히, 아파트가 절대적으로 부족했던 세상이 지나가고 있습니다. 양보다는 질을 따지는 시대가 도래하였기 때문에 이제는 상품가치에도 관심을 가져야 할 것입니다. 단순한 과거 부동산 투자기준보다는 실수요자의 입장에서 접근해보면 의외로 투자기준을 정하는데 도움이 될 수 있습니다. 입지가치 뿐만아니라 상품가치도 투자의 고려요소로 생각해보면 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 흔히, PIR(price to income ratio)이라고 불리우는 가구소득대비 주택가격 비율에 대해 알아보려고합니다. 가구소득 대비 주택가격 비율? 상당히 생소한 용어인데요, 개념정리부터 하겠습니다.
 
1. 가구소득대비 주택가격비율(PIR)

가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은 연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다. 이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

연봉이 5천만원일때 비슷한 지역에 A아파트의 시세가 5억이라면 PIR이 20이고 B아파트의 시세가 20억이라면 PIR은 40이라는 뜻입니다. 여기서 A아파트는 20년을 저축해서 살수 있고 B아파트는 40년을 저축해야 할 수 있다면 당연히 A아파트가 저평가 되어 있는 것입니다.

그러나 두 아파트의 지역과 입지가 다르다면 섣부른 판단이라 할 수 있습니다. 당연히 비싸고 좋은 입지의 아파트는 PIR이 높을 수 밖에 없습니다. 상대적으로 입지가 좋지 않다면 PIR 역시 낮을 것입니다. 서울과 지방의 예를 들어보면 서울이 PIR이 상대적으로 높을 것입니다.

그렇다면 비슷한 입지를 예를 들어 설명해보겠습니다. 서울에 강남구 아파트의 PIR이 20인데 인접한 서초구의 아파트의 PIR이 10이라면 서초구의 아파트가 저평가 되어 있다고 볼 수 있습니다. 물론, 개별 입지나, 상품을 세부적으로 따져봐야 하겠지만 저정도로 차이가 크게 난다면 당연히 서초의 아파트가 저평가 되어 있음을 알 수 있습니다.

그러나 각 국가별로 PIR산출기준이 모두 다릅니다. 부동산 가격을 평균으로할지 중위값으로 할지에 따라 다르고 연봉도, 중위값으로 할지 단순 가구소득으로 할지 에 따라 차이가 큽니다. 그래서 일반적인 PIR로는 비교가 어렵고 이를 구체화해서 동일 또는 유사입지내에 아파트의 가격이 적절한지 여부를 판단해보는 것입니다.

2. PIR 확인방법

PIR은 위에섯 언급했듯이 발표기관마다 기준이 다릅니다. 그래서 각 기관마다 상이하긴 하지만 대표적인 두곳을 소개하려고 합니다.
* 두곳의 PIR차이가 있기 때문에 판단은 본인 몫입니다.

1) KB부동산
* 링크 : KB부동산(월간주택가격동향)
KB는 시중은행임에도 부동산시세의 기준이되고 부동산으로도 많은 데이터를 만들어 내고 있습니다. 특히, 월간 주택가격동향을 발표하고 있습니다. 아래에 그림과 같은데요 3분위 기준으로 보면 전국은 5.5 인데 서울은 13.7을 보이고 있습니다.

2)한국주택금융공사(HF) 주택금융통계시스템
* 링크: 주택금융통계시스템
흔히 한국주택금융공사는 대출과 연관이 깊은 곳입니다. 한국주택금융공사 주택금융통게시스템에서는 보금자리론(내집마련 디딤돌 대출 등 포함)하여 산출하고 있습니다. 기준일이 대출취급일이며 업데이트가 늦은것이 단점입니다.

전국은 5.4, 서울은 7.8을 나타내고 있습니다. 확실히 KB의 PIR과 차이를 보이고 있습니다만 흐름을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 여기서 LIR도 언급이 되고 있는데요, LIR은 Loan Income Ratio로 평균 대출금액 / 평균 연소득 입니다. 아무래도 주택가격이 높은수록 그 비율이 높은 것 같습니다. PIR과 흐름을 같이하고 있습니다.

오늘은 PIR의 개념과 PIR를 확인하는 방법에 대해 알아보았습니다. 빅데이터에 기반한 투자자라면 반드시 알아야할 지수인데요, 저도 참고는 하지만 아직 배우고 있는 단계입니다. 오늘은 간단히 PIR의 개념과 확인방법을 설명드렸지만 추후에 저평가 투자지역과 아파트 찾는법을 포스팅 하도록 하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 간단한 방법으로 신축아파트의 분양가가 적절한지 알아보려고 합니다. 대부분 거주하고 있는 지역에 새아파트가 분양된다면 높은 분양가에 다들 고민합니다. 입지도 안좋은 것 같은데 신축이라고 너무 비싼것은 아닌지? 괜히 분양받았다가 '호갱'이 되는 것은 아닌지? 의문을 품기 마련입니다.

그러나 어느정도 부동산 인사이트가 있는사람들은 오히려 비싼 분양가에도 좋은 물건을 잘 판단합니다. 어떤 물건은 비쌈에도 싸다고 판단하기도 하고 어떤 물건은 비싸다고 판단하기도 합니다.  일반인들은 상대적으로 입지가 비슷하다면 구축보다 신축이 비싼게 당연하다고 생각은 하겠지만 당장에 분양가가 수천만원이 비싸다면 고민이 될 것입니다.

더군다나 분양권 거래서 1억원이 넘는 프리미엄이 생기면 구매에 더욱더 주저하기 마련입니다. 그렇다면 어떻게 신축아파트의 분양가의 적절성 여부를 따져보아야 할까요?
먼저, 부동산가격이 어떻게 결정되는지 간단히 알아보아야 합니다.

부동산가격 = 입지 + 상품성 + 가격경쟁력

입지는 처음부터 정해진 것이기 때문에 부동성으로 바뀔 순 없지만 유사입지 내에 신축아파트가 들어선다면 상품성은 무조건 뛰어날 것입니다. 당연히 신축아파트가 비싸야하는 것이지만 도대체 얼마나 비싸야 적당한 가격인지 많은 의문을 품게됩니다.

객관적으로 검증이 쉽지 않기 때문에 저는 아파트의 연식과 물가상승률을 통해 검증 및 확인하는 방법을 사용하고 있습니다. 간단한예로 지구내에 마지막 공급이 있었던 인천 서구에 청라지구로 예를 들어보겠습니다. 기존의 준신축과 비교해보겠습니다.

위의 그림에서 같은평형에 비슷한 시기에 입주했던 청라우미린과 청라힐스테이트 아파트와 최근 분양한 청라호수공원한신더휴의 분양가를 보면 평단가의 차이가 없습니다. 이런경우에는 당연히 신축인 청라호수공원한신더휴에 프리미엄이 생겼을 것입니다.

청라 우미린과 청라힐스테이트 아파트는 각각 2011년과 2012년 식으로 청라호수공원한신더휴와 입주시기가 약 8년 차이를 보이고 있습니다. 정말 간단한 방법인 물가상승률과 입주년도의 차이를 곱한 가격으로 비교해보는 것입니다.

위의 표에서 볼 수 있듯이, 최근 10년 연평균 물가상승률 약 3%정도 나오기에 두 아파트의 연식을 물가상승률분을 곱해보겠습니다.
※ 8(연식차이) * 3(물가상승률) = 24%(전체상승률)
24%의 전체상승률이 나왔습니다. 여기에 최근 실거래가에 전체상승률을 곱해보면 약 4억 9천만원이 나옵니다. 그렇다면 청라호수공원한신더휴에 매물가격을 보겠습니다.

낮은가격순으로 정렬한 가격에 중층은  4억 9천만원을 조금 넘는 시세를 형성하고 있습니다. 아무래도 비교했던 청라힐스테이트보단 대단지이기 때문에 직접비교는 어렵지만 어쨋든 저의 계산식으로는 더이상의 프리미엄은 다소 거품으로 생각이 됩니다.

만약 이러한 시세검증법을 알고 있었더라면 청라호수공원한신더휴의 분양가 4억 1천만원이 상대적으로 저렴한 것을 미리 알아챘을 것입니다. 또한 초기 분양권 매수시에도 추가 프리미엄이 예측되기 때문에 보다 확신을 갖고 투자를 했을 것입니다. 실제로 위에 그림처럼 공급이 많았던 인천 서구임에도 청약경쟁률도 준수한 편이었습니다.

이처럼 자신만의 시세판단기준이 있다면 투자를 함에 있어서 흔들리지 않을 것입니다. 물론 위의 아파트들의 단순비교가 쉽진 않고 마지막공급인 청라호수공원한신더휴 아파트의 프리미엄이 더높아 질수도 있겠지만 오늘 설명드린 내용은 대략적인 본인만의 투자 가이드라인을 설정하는 방법을 알려 드린것입니다. 의외로 간단하지만 생각보다 정확하기에 저는 이런 방법을 쓰고 있습니다. 모두 자신만의 투자원칙을 갖고 성투하기를 기원드립니다.

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