부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 분양가상한제 이후 있었던 청약열기를 통해 본 부동산시장에 대해 포스팅하려고 합니다. 대표적인 청약으로는 서울 동작구 사당동에 '이수역 푸르지오 더 프레디움' 과 인천 송도에 '더샵센트럴파크 3차', 부천에 '일루미스테이트'가 있었습니다.

민간택지분양가상한제 발표 이후에 규제지역인 서울뿐만 아니라 수도권 비규제지역들도 역대급 청약경쟁률이 나오고 있습니다. 서울에서는 수년만에 세자릿수 경쟁률을 기록했고 부천에서는 역대 최대청약자가 인천송도에서는 역대급 청약경쟁률이 나왔습니다.

투기과열지구인 서울의 경우 최근 급등한 부동산 가격과 분양가상한제의 영향으로 추가적인 신축 공급이 제한될 것을 우려한 수요자들이 몰렸으면 비규제지역인 부천은 인접한 3기 신도시인 계양ㆍ대장지구에 공급을 우려 청약경쟁률에 의문이 있었지만 부천 내 신축공급부족과 단일규모 최다세대수단지(3천7백세대), 소사ㆍ원시선 개통에 따른 소새울 역세권 등 복합적인 요소가 작용한 것으로 보입니다.

특히, 초기 계획도시이며 자족도시를 지향했던 인천 송도는 초기에는 분양시장에 활기를 띄었지만 최근에 지속적인 공급과잉과 제한된 서울접근성으로 청약경쟁률이 저조했었습니다. 최근 GTX-B 예비타당성 통과에 따른 영향으로 GTX역 예정지 중심으로 서울접근성이 좋은 입지로 판단되어 역대급 청약자와 경쟁률이 나왔습니다.
* 블로그 내GTX-B 영향에 대해서 참고

이를 통해 우리가 느낄 수 있는 것은 서울과 수도권은 온통 '청약'에 빠져 있는 것입니다. 새아파트를 살 수 있는 세가지 방법 중 재개발ㆍ재건축 / 분양권 전매 등은 더딘 사업진행과 불리해진 세금으로 거래가줄면서 새아파트에 대한 수요가 청약에 몰린 것입니다. 상한제 발표 이후 새아파트 공급부족에 대한 우려와 저렴해질 분양가에 청약시장이 과열될 것이라는 우려가 현실화 된 것입니다.
* 블로그내 분양가상한제에 대해서.. 참고

저는 이번 청약결과에서 서울을 제외한 비규제지역 특히, GTX나 지하철 개통으로 그동안 서울접근성이 좋지 않았지만 좋아지는 입지에 대한 수요가 대단히 많다고 느꼈습니다. 현재의 청약시장은 단순 투자자보다는 투자를 고려한 실수요자들의 적극참여와 정부정책의 합이 맞아 떨어진 것으로 보입니다.

시세대비 저렴한 분양가로 실수요자들을 대기수요로 전환 및 유지시키고  재개발ㆍ재건축 진행 및 분양권 거래를 어렵게 만들어 단기간의 집값 상승을 억제하는 이러한 정책들이 과연 효과가 있을지 의문입니다. 오히려 이러한 청약열기에서 보듯 응축된 에너지들이 폭발하면 또 다시 실수요자들에게 어려운 상황이 나올까 걱정되는 순간입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 용어에서 자주 나오는 저당권, 그리고 일상생활에서 보다 많이 쓰이는 근저당권에 대해서 알아보려고 합니다.

사실 다들 근저당권이나, 저당권이나 말들은 많이 쓰지만 정확한 용어의 뜻에 대해서는 모르는게 일반적입니다. 오늘 다시 한번 짚어보고 간단하게 이해하고 넘어가도록 하겠습니다.

1. 저당권이란?

저당권이란 흔히 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 후순위 채권자로부터 먼저 돈을 돌려 받을 수 있는 권리로 알고 계실겁니다. 그러나 저당권에 설정은 반드시 금전채권일 필욘 없으며, 장래의 특정 또는 불특정채권을 위해서도 저당권이 설정이 가능합니다.

어쨌든 저당권은 채권자가 채무자에게 채무를 이행하지 못할때 손해가 발생하므로 이러한 것을 방지하기 위해 설정하는 담보물권입니다. 이때 반드시 저당권설정계약과 등기가 있어야 효력이 발생하는 것을 꼭 명심해야 합니다.

이때 피담보채권의 범위는 등기를 통해서 원본과 이자, 위약금을 담보할 수 있고 등기하지 않더라도 채무불이행으로 인한 손해배상청구권이나 저당권실행비용은 담보됩니다. 특히, 지연배상(지연이자)는 후순위가 없을 경우에는 전부를, 후순위가 있을 경우에는 1년분에 한하지만 이자는 무제한적으로 담보가 됩니다.

또한, 저당건물이 증축된 경우 종전건물과 동일성을 유지하면 저당권을 갖추며,  토지저당권의 효력은 저당토지 위의 건물과 입목 및 명인방법(경시)을 갖춘 수목의 집단에는 미치지 않습니다. 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권, 전세권, 임차권에도 미칩니다.

채권자는 저당권 설정을 통해 담보권 실행경매하거나 이미 개시된 집행에 참가, 일반재산에 대해 강제집행하는 방법으로 저당권을 실행 할 수 있습니다. 이때 채무자가 담보의 목적이 되는 부동산에 소유자일 필요가 없습니다. 한마디로 제3자의 부동산을 담보로 할 수 있는데 흔히 우리가 일컫는 '보증'입니다.

예를 들면, A가 B에게 돈을 빌리며 저당권을 설정할 때 그 저당권의 목적물이 제3자인 C의 부동산 일수도 있는 것입니다. 이때 채권자인 B는 A의 채무를 돌려받기 위해 C의 부동산에 경매를 청구할 수 있는 것입니다. 결국 C는 A를 위해 담보를 제공한 보증인이고 용어로는 '물상 보증인'이라고 합니다.

2. 근저당권이란?

1) 근저당권의 정의
우리가 일상에서 저당권 설정에 많이 사용되는 목적물은 주택일 것입니다. 흔히 주택담보대출을 실행하면서 근저당권을 많이 접하고 있습니다. 이때 만약 아파트를 담보로 저당권을 설정하고 은행으로부터 1억원을 대출한다면 원리금 또는 원금 상환에 따라 매 월 채권 설정액이 수시로 바뀔 것입니다. 이것 때문에 은행에서는 수시로 저당권을 설정하고 말소하는 등기가 번거로울 것입니다.

그래서 이러한 불편함을 해소하기 위한 것이 근저당권이 되겠습니다. 근저당권도 저당권 중 하나로 채무자와의 계속적인 거래 나 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 것입니다.

은행에서는 채권액을 확정하는 저당권 대신 채권최고액을 1억 2천만원으로 하는 근저당권을 설정하는 편이 채권액의 변화에 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리합니다.

근저당권의 채권액은 말그대로의 최고액이므로 실제의 채권액은 채권 최고액에 미치지 못하거나 넘을 수도 있습니다. 실채권액이 채권최고액에 미치치 못한다면 실채권액에 한해 우선변제권이 인정되고, 실채권액이 채권최고액을 초과하면 채권 최고액을 한도로 우선변제권이 인정됩니다.

그래서 실제로 은행 등 대부분의 금융권 채권자들은 저당권보다는 근저당권을 선호하는데 그 이유는 통상 120~130%에 해당하는 금액을 근저당권을 설정하여 채무자가 이자를 갚지 않을 경우에 대비하는 것입니다.

근저당권 설정 역시, 근저당권설정계약과 등기가 있어야만 성립됩니다. 만약 근저당권을 말소하려면 채무자 또는 근저당권설정자가 확정된 피담보채권 전액을 변제하고 청구 할 수 있고 제3자가 채권최고액을 변제하고 근저당권말소를 청구 할 수도 있습니다. 보통의 경우는 채무자가 피담보채권 전액을 변제하고 근저당권을 말소 하고 있습니다. 흔히 주택을 매수할 때 구입하려는 주택에 설정된 근저당권을 매도자가 매수자의 잔금을 받고 대출을 상환함으로써 말소하며 등기가 이루어 지고 있습니다.

2) 근저당권의 종류
근저당의 종류에는 한정근저당권과 포괄근저당권으로 나눌 수 있습니다.

예를 들어 돈을 빌려주면서 아파트에 근저당권을 설정하고 은행으로부터 담보대출과, 카드대금도 연체중인 경우에 한정근저당권을 설정했다면 원금과 이자 손해배상금 등 만을 받을 수 있지만 포괄근저당권을 설정했다면, 원금과 이자, 손해배상금 뿐만 아니라 연체된 카드대금 보다도 우선변제권을 주장하여 배당 받을 수 있습니다.

그러므로 대부분의 은행들은 포괄 근저당권을 설정하고 있습니다. 그러나 등기부등본상에는 저당권과 근저당권만 설정되고 한정근저당권과 포괄근저당권은 구별되지 않고 모두 근저당권이라고 표시됩니다. 다만 근저당권 설정계약서에 장래의 불특정 채권을 모두 피담보채권으로 한다는 특약이 있으면 포괄근저당권이 됩니다.

3. 저당권과 근저당권의효력소멸

저당권 실행을 통해 매각 후에는 저당권과 근저당권 둘다 소멸됩니다. 저당권과 근저당권 모두 빌려준 돈을 받기 위한 권리이므로 매각후에 배당을 받는다면 목적이 달성되어 매각과 동시에 효력이 소멸되는 것입니다. 이에 따라 채권액을 모두 돌려받지 못하더라도 바뀐 소유자로부터 채권을 돌려 받을 수 없기 때문에 보통 저당권 실행경매의 경우 낙찰자는 저당권 또는 근저당권의 배당여부와 상관없이 낙찰과 동시에 모두 소멸됩니다.

그래서 선순위 저당권 또는 근저당권이 있는 경우에는 정상적인 대출로는 대출이 어렵고 가능하더라도 위험부담을 안고 대출하기에 고금리 저한도일 확률이 높습니다. 후순위 채권자의 경우에는 최악의 상황에서는 채권변제가 불가능하기 때문입니다. 그래서 어떠한 경우에도 저당권과 근저당권은 저당권 실행을 통한 매각과 동시에 소멸하며 새로운 소유자에게 채무가 인수되지 않는 것을 명심하면 되겠습니다.

오늘은 저당권과 근저당권에 대해 알아보았습니다. 저당권이 조금더 큰 개념으로 이해하시면 될 것같습니다. 근저당권을 간단히 요약하면 저당권을 실행하기 어려운 계속적 거래관계로부터 발생하는 장래의 불특정채권을 일정 한도액까지 담보하는 저당권으로 이때 채권최고액은 담보목적물로부터 우선변제 받을 수 있는 한도액이 되겠습니다. 말이 어렵긴 하지만 다시한번 정의를 살펴보고 여러번 반복하는 것만이 학습에 도움이 될 것같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 지식의 가장 기본인 물권에 대해서 채권과의 차이점을 중심으로 알아보려고 합니다.

부동산에 관심을 갖고 공부하다 보면 법률용어나 생소한 용어들로 이해를 못하고 넘어가는 경우가 많은 것 같습니다. 조금 더 깊이 공부하려는 사람들은 꼭 개념을 잡고 가는 것이 좋을 것 같습니다. 다소 어렵지만 채권과 비교해서 민법상에서 물권의 의미를 이해해보겠습니다.

1. 물권과 채권의 차이
물권이란 사람이 물건을 직접 지배하는 권리를 말하고, 채권이란 특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 요구하는 권리를 말합니다. 예를 들면 전세권은 다른사람의 부동산을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 물권임에 반해, 임차권은 임대차의 목적으로 사용하도록 임대인에게 협조를 청구하는 채권입니다.

이때 채권은 '돈 받을 권리'로만 알고 계시는 분들이 많은데 금전적으로 정할 수 없는 것들도 채권이 됩니다.
* 매매계약을 통해 A가 B에게 양도했다면 A는 양도한 대금을 지급하라고 할 수 있는 매매대금지급청구권과 B는 소유권 이전을 요하는 소유권 이전 청구권이 있습니다.

특히, 채권은 자유계약의 원칙에 따라 종류와 내용에 제한이 없어 채권자와 채무자의 약정이 있다면 채권과 채무가 발생합니다. 다만 채권의 목적이 되는 행위가 실천할 수 있어야 하고 법에 어긋나지 않고 사회적으로 타당해야 해서 반사회적 법률행위는 법적 효력이 없습니다.
* 채권의 목적이 불가능한 예로는 별을 따와라, 다른 사람을 죽여라 등 그 목적과 타당성이 떨어지는 것들이 되겠습니다.

다음으로 다소 딱딱하지만 물권의 특질에 대해서 알아보겠습니다.

1) 직접적 지배권성
채권은 채권자가 채무자에게 '일정한 행위(급부)를 요구하여 채무자가 그 요구에 응하여야 비로소 채권자는 자신의 권리를 실현할 수 있지만 물권은 타인의 행위를 매개하지 않고 사람이 직접 물건을 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리입니다. 위에서 언급한 전세권과 같은 물권이 대표적인 예입니다. 임차권의 형태인 일반적인 전세와, 물권의 전세권은 용어는 같지만 엄연히 다른 차이를 갖게 되는 것입니다.

2) 배타성
채권은 배타성이 없으므로 하나의 물건위에 수개의 채권이 병존할 수 있지만 물권은 배타성이 있어 하나의 물건위에 양립할 수 없는 물권이 동시에 성립할 수 없습니다. 이는 물권법정주의(물권의 종류와 내용은 법에 의해 정해지며, 당사자들이 임의로 다른 물권 창설을 금지되는 원칙)의 근간이 됩니다. 따라서 물권의 존재를 알리는 공시제도가 중요한 의미를 갖게 됩니다.
* 예를 들면 A가 B라는 아파트의 소유권을 갖고 있다면 다른사람이  B라는 아파트의 소유권을 갖을 수 없는 것이 물권인 것이고, 채권은 자기소유 아파트에 여러 곳의 금융사가 근저당을 설정하는 것이 가능한 예가 되겠습니다.

3) 절대성
채권은 원칙적으로 특정인에게만 주장할 수 있는 상대권인 반면에 물권은 모든자에 대하여 주장할 수 있는 절대권입니다. 특히, 물권자는 모든사람에 대해 자신의 물권을 주장할 수 있으며 채권에 우선할 뿐만 아니라, 먼저 성립한 물권에 우선하는 효력이 인정됩니다.
* 전세권을 설정한 임차인(선순위 권리로 본다)의 경우에는 전세금을 돌려받지 못하고 집이 경매에 넘어가더라도 새로운 낙찰자에게도 동일하게 전세권(전세금)을 요구할 수 있는 권리가 있는 것입니다.

4) 관념성
본권은 물건에 대한 '지배가능성'을 기초로 하는 관념적인 권리(지배할 수 있는)이고, 점유권은 물건에 대한 '사실상의 지배'를 기초로 하는 사실적인 권리(지배하는)입니다.

5) 양도성
물권은 채권과 함께 재산권에 속하므로 채권과 물권 모두 양도성을 가집니다. 그러나 물권의 양도성은 본질적이나, 채권의 양도성은 비본질적인 경우도 있어서 제한되거나 부정되기도 합니다.

2. 물권의 종류

민법에서 정한 물권에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 8가지가 되겠습니다.

민법이외의 다른법률이 정한 물권으로 상법상의 물권(상사유치권, 상사질권, 선박저당권 등)과 특별법 상의 물권(입목저당권, 공장저당권, 광업권, 어업권, 가등기담보권, 양도담보권 등)이 있습니다.

관습법상의 물권으로는 분묘기지권(타인의 토지위에 분묘 소유), 관습법상의 법정지상권(동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매 등으로 그 소유자를 달리하게 된 경우에 건물소유자가 그부지에 대하여 관습법에 의하여 취득하는 지상권)이 있습니다.

관습법상의 물권으로 인정되지 않는 권리로는 온천권(온천에 관한 권리), 소유권에 준하는 물권(미등기, 무허가 건물의 양수인 등), 사도통행권(사적인 통행권), 공원이용권이 있습니다

오늘은 다소 딱딱한 물권의 개념을 채권과의 비교를 통해 알아보았습니다. 저도 정리하면서 어려웠지만 자꾸 반복해서 보다보니 조금은 이해가 되고 있습니다. 아마 새로보시는 분들은 머리가 아프실겁니다. 그러나 부동산을 깊이 연구하시려는 분들은 꼭 개념을 반복해서 눈에 익도록 하고 이해하셔야 합니다.

의외로 민법이 투자자 뿐만아니라 실수요자들한테도 유용하게 적용될 때가 많습니다. 임차인들에게는 물권인 전세권이 채권인 임차권보다 강력한 것을 아실테니깐 등기부등본을 보고 권리분석을 해야하거나, 임대차계약을 할 때 조금은 이해가 쉬울겁니다. 결국, 부동산 공부는 내 자산을 지키는 첫번째 길인 것입니다.

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