부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임대인의 입장에서 주택을 임대를 하면 과연 얼마의 임대소득세를 지불할지 알아보려고 합니다. 흔히들 다주택자, 임대인은 나쁘다라는 인식을 갖고 있지만 민간임대주택시장에서 임대인들의 기여도는 생각보다 높습니다. 또한, 이러한 임대소득세도 내고 있으니 세금도 많이내고 있죠? 한번 임대인의 입장에서 살펴보겠습니다.~^^
*1주택 임대인도 포함되니 꼭 살펴보세요

1. 주택임대소득세란?

주택임대소득세는 부동산 특히, 그 중에서도 주택의 임대를 통해 발생되는 이익에 대한 세금입니다. 만약, 임대인이라면 2019년 12월 31일까지 주택임대사업자의 등록을 필히 해야합니다. 여기서 말하는 주택임대사업자는 세무서에 등록하는 주택임대사업자만을 의미합니다.
* 적용시기 : 2019년 1월 1일 이후 임대한 주택

※ 주택임대사업자 미등록시 미등록 가산세 부과 : 주택임대소득금액 × 0.2%(사업개시일부터 등록신청직전일까지)

주택임대소득은 원칙적으로는 소득세 과세대상이지만 국민의 주거생활안정을 위해서 일부주택임대소득에 대해서는 비과세하고 있습니다.
2018년까지 연 2천만원 이하의 임대소득은 비과세 하였는데 올해 2019년부터는 2천만원이 넘지 않더라도 소득의 일부(14%, 분리과세)를 세금으로 내야합니다. 분리과세나 종합과세를 선택할 수 있지만 소득이 있는 경우에는 당연히 분리과세가 유리할 것입니다. 분리과세 계산식은 아래와 같습니다.

2. 1주택자의 임대소득세

1주택자는 원칙적으로 비과세 대상입니다. 그러나 1주택이 공시지가 9억원 초과의 고가주택이라고 연간 2천만원 이상의 임대소득을 거두면 과세대상이 됩니다. 그렇지만 전세로 임대했다면 현행처럼 비과세가 되겠습니다.

3. 2주택자와 3주택이상자

집을 두채 이상 갖고 있다면 임대소득이 연 2천만원 이하더라도 분리과세로 임대소득세를 내야 합니다. 만약 부부라면 각자의 주택수를 합산하여야 합니다.
* 각자 명의로 1채씩 있다면 2채로 계산합니다. 본인주택으로 거주하고 배우자의 주택을 임대했다면 2주택으로 임대료 과세대상이 됩니다.

그러나 2채의 주택이더라도  부부공동명의라면 합산 임대소득을 각 개인별로 과세하기 때문에 절세가 가능합니다. 양도세와 비슷하게 명의분산은 절세에 도움이 됩니다.
* 예를들면, 부부공동명의 2채의 주택에서 연 3천만원의 임대소득이 있을때 각 인별로 지분에 맞추어 과세되므로 종합과세가 아닌 각각 1천 5백만원으로 분리과세됩니다.

또한 2주택자의 경우 보증금에 관한 간주임대료는 3주택이상이면서 보증금합계가 3억원 이상일 때만 계산하므로 2주택자가 살고 있는집 외에 나머지 한채의 전세로 임대하거나 반전세의 경우에 월세소득만이 임대소득세가 부과됩니다.

3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원이상이면 초과분에 대하여 임대료로 간주하여 과세합니다.

* 간주임대료 : (보증금합계-2억원) x 60% x 정기예금이자율(2.1%) x 임대기간/365
※ 간주임대료 계산시 주택수 제외 : 전용 40제곱미터 이하이며 기준시가 2억원 이하의 소형주택

이번에는 임대소득세에 대해서 알아보았습니다. 보다 자세한 내용은 세금관련 전문가와 상담하시는게 좋을 것 같습니다. 각자의 상황마다 과세되는 기준이 다를 것이기 때문에 꼭 한번 살펴보셔야 합니다.
올해 주택임대사업자 등록이 의무화 되다보니 일선에서 아직 혼선이 있는 것 같습니다. 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 등록하는 것과 세무서에 등록하는 것을 헷갈리시는데요, 세무서에만 등록하는것도 가능합니다. 내년부터는 미등록 가산세가 부과될 수 있는만큼 꼭 올해까지 등록하시고 확인해보셔야 될 것 같습니다. 또한 내년부터는 종합소득세 신고도 잊지마세요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소 입니다. 최근에 역전세와 깡통전세 등이 이슈화되면서 많은 임차인들이 피해를 보셨을텐데요, 그래서 오늘은 임차인들을 보호하기 위한 법인 주택임대차 보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권과 최우선변제금액에 대해서 포스팅 하고자 합니다.

1. 주택임대차보호법

먼저 주택임대차보호법을 알아보겠습니다. 주택임대차 보호법은 국민 주거생활의 안전을 보장할 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다. 한마디로 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

주택임대차보호법은 1981년 처음 제정된 이후 현재까지 17번의 개정을 거쳤습니다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실적으로 임차인에게 불리한 면이 있기에 상대적으로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 위해 제정된 특별법인 것입니다. 그중에서도 가장 중요한 내용인 최우선변제권과 우선변제권에 대해 살펴보겠습니다.

2. 최우선변제권

최우선 변제권이란 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대해서도 효력이 발생하는 것으로 별도의 임차권 등기를 하지 않더라도 주택을 점유하고 전입신고를 한다면 대항력이라는 것이 생긴다는 뜻입니다. 여기서 대항력이란 위에서 말한 점유 + 전입신고(주민등록)을 통해 생깁니다.

최우선변제권은 주택임대차 계약관계에 있는 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 일반법(민법)보다 상위에 존재하는 특별법(주택임대차보호법)을 통하여 임차인의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액의 보증금 만큼은 최우선으로 임차인에게 변제해주는 권리입니다.

만약 전ㆍ월세 임대차계약으로 임차인으로 거주중에 집이 경매나 공매로 새로운 제3자에게 낙찰되더라도 최우선변제범위내에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권자들보다 먼저 받을 수 있습니다. 그러나 지역별로 소액임차인의 범위와 최우선변제금이 다르므로 불안하시다면 임대차 계약시 꼭 확인하시길 바랍니다.

* 임대차 기준일이 아닌 선순위권리 기준으로 보기 때문에 꼭 근저당권 등 설정된 담보물권의 설정일을 기준으로 해야합니다. 예로 임대차 개시일이 '19년 3월이고 근저당권이 '17년 3월이라면 '17년 3월이 기준이 됩니다.
다시한번 정리해보면 최우선변제권의 조건은

1) 보증금액이 지역별 소액임차인의 범위여야 하고
2) 경매개시 전 대항력(점유 및 전입신고)를 갖추고
3) 배당요구 종기일까지 배당요구를 하고
4)배당요구종기일까지 대항력을 유지하면 되겠습니다.

또한 최우선변제금액에 보증금에는 환산보증금이 아닌 실제 보증금이기 때문에 반전세 계약시에도  최우선변제금액을 참고해 보증금과 월세를 설정하시는 것도 도움이 되겠습니다.

3. 우선변제권

우선변제권이란 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 후순위 권리자와 기타채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는 것으로 주택을 점유하고 전입신고를 하고 확정일자를 받아둔다면 선순위 조건 하 전세보증금을 보호받을 수 있는 것입니다. 최우선변제권과 달리 추가로 확정일자를 받아야 하는데요, 확정일자는 전입신고시에 같이 받으면 됩니다.

우선변제권의 요건을 갖추면 전세입자가 돈을 돌려주지 않으면 직접 경매를 개시할 수도 있습니다. 좀 어렵게 설명해드린 것 같은데요, 그냥 간단하게 생각하면 전입신고시 확정일자도 같이 받고 집에 계속해서 거주하신다면 요건에 부합하겠습니다. 특히, 대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 다른권리가 계약 이후에 생겼는지 반드시  등기부등본을 살펴봐야겠습니다.

오늘은 주택임대차보호법 중 최우선변제권과 변제금액, 우선변제권에 대해 알아보았는데요, 많이 어려우실 겁니다. 간단히 생각해서 최우선변제권은 지역별 기준금액에 해당하는 보증금을 전입신고와 거주를 하고있다면 범위 내에서 우선적으로 보장받을 수 있는 것이구요,

우선변제권은 전입신고와 확정신고를 받고 거주하고 있다면 비록 등기가 되어 있지 않더라도 선순위권리가 되어 후순위권리로부터 보증금을 지키는 권리라고 생각하시면 됩니다. 그래서 반드시 등기부등본을 살펴보시고 전입신고와 확정일자는 꼭 받으셔야겠습니다.


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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소 입니다. 오늘의 포스팅 주제는 부동산 거래시 중개인에게 지불해야 하는 부동산 중개수수료에 대해 알아보려고 합니다. 보통 주변지인이나 중개인에 말을 듣고 비용을 지불하지만 때로는 과하다 싶어서 따지거나 깎으려 노력을 합니다. 그때마다 중개인은 정해져 있는 법정 요율을 제시하며 반박을 하다 싸움으로 번지기도 하는데요, 매매 이전에 중개수수료에 대해 알고 있다면 싸울일도 없겠죠? 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 부동산 중개수수료란?
부동산 중개수수료는 우리에게 흔히 '복비'라고 불리고 있습니다. 공인중개사나  중개인이 중개의뢰인(매도 및 매수자)에게  부동산을 중개해주고 계약성립조건으로 받는 일종의 보수입니다. 우리의 보통의 말로 부동산 끼고 거래할 때 내는 복비라고 이해하시면 될 것 같습니다.^^

주택의 중개수수료와 중개 대상물의 권리확인 및 확인, 계약금 등의 반환채무 이행 보장에 소요되는 실비는 국토해양부장관이 정하고 범위 내에서 각 특별시ㆍ광역시ㆍ도ㆍ특별자치도의 조례로 정하고 있습니다. 말그대로 법으로 정해져 있다는 뜻입니다.

중개수수료는 거래가 성립되면 보통 쌍방(매수ㆍ매도자)으로부터 각각 받습니다. 이 때 중개사무소가 대상물의 소재지가 다를 경우는 중개사무소가 속한 소재지의 조례를 따릅니다.
* 대부분의 조례가 비슷하기에 큰차이는 없음

2. 중개수수료(보수)와 지급시기

중개수수료는 위에서 살펴봤듯이 법적으로는 각 지자체 마다 다르지만 실제는 대동소이합니다. 중개수수료를 확인하려면 수수료율을 확인해야하는데요 서울특별시의 예로 수수료율을 살펴보겠습니다.

※ 매매 및 교환시 : 매매가액 × 거래금액의 요율
※ 임대차 등 : 보증금(전세 : 전세금 / 월세 : 보증금 + 월세 × 100)  × 거래금액의 요율

위에서 살펴보듯이 계산식은 간단합니다. 매매가액(임대차 보증금) × 거래금액요율로 어렵지 않게 계산 가능합니다. 또한, 저가 주택의 경우는 한도가 정해져 있겠습니다. 3억짜리 아파트 매수시로 예를 들면
3억 × 0.4% = 120만원이 나오겠습니다. 여기에 120만원에 부가가치세 10%인 12만원을 더한 132만원이 되겠습니다.
여기서 부가가치세에 의문을 품을 수 있겠지만 부가가치세법에 따라 정당하게 지불되어야 합니다. 그래서 세금계산서 또는 현금영수증을 발급받을 수 있습니다.

그러나 좀 과하다고 생각이 들 수 있습니다. 그럴때는 계약전에 수수료율을 조정할 수 있습니다. 특히, 고가주택일 수록 조정하는 예가 많습니다. 반드시 계약전에 서로 조율하는 것이 계약 이후에 잡음을 줄이는데 도움이 되겠습니다.

중개수수료는 관련법에 따르면 별다른 특약이 없는 경우에는 잔금지급일(등기일)에 지급한다고 되어 있습니다만 약정으로 지급시기를 정했다면 약정을 따르면 되겠습니다. 만약 잔금 이전에 계약이 무효ㆍ취소 또는 해제된 것이 공인중개사의 과실 또는 고의라면 지급하지 않아도 됩니다.
* 부동산중개수수료 위반시 중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해진다.

오늘은 부동산 중개수수료에 대해 알아보았습니다. 중개수수료에 대한 기본적인 지식이 있다면 중개사에게 휘둘리지 않고 중개수수료에 진위를 따질 수 있겠죠? 사전에 꼭 거래할 부동산의 중개수수료를 확인하시고 계약전에 중개수수료와 지급시기에 대한 조율을 통해서 원활한 거래가 될 수 있도록 해야 겠습니다.

중개수수료 지급이 조금 아까운것은 사실이지만 물건 투어비용이나 중개 등 나름의 어려운 부분을 고려하셔서 지불한다면 꼭 기분이 나쁘진 않을 겁니다. 부동산중개사를 내편으로 만든다면 다음 매수(매도)시에 유리하게 작용 할 수도 있으니 넓은시야를 보는 눈도 필요하겠습니다.

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