부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산을 보유한분 분들은 재산세를 내고 계실텐데요. 그럼에도 고지세를 보는것 외에는 어떻게 부과되는지 이해하지 못하고 계시고 또한 보통 절세 방안으로 공동명의를 하고 계신분들은 큰 부담을 느끼진 않기 때문에 큰 신경을 안쓰시는 것 같습니다. 그러나 다주택자나 고가주택을 단독명의로 보유하신분들은 재산세 뿐만 아니라 종합부동산세(이하 종부세)도 부과되기 때문에 세금 부담이 클 것입니다. 그래서 오늘은 먼저 재산세에 대해 자세히 알아보겠습니다. 생각보다 어렵지 않습니다.^^;;

1. 재산세
재산세는 매해 6월 1일을 기준으로 토지와 주택, 선박, 항공기 등을 소유한 사람에게 부과됩니다. 우리는 주택에 대해서 알아보겠습니다. 주택의 재산세에는 재산세 뿐만아니라 재산세(도시지역분), 지방교육세 그리고 지역자원시설세가 함께 부과됩니다. 취득세 납부시 교육세와 농어촌특별세를 납부하는 것과 비슷하다고 볼 수 있습니다. 먼저, 재산세의 부과기준이 되는 시가표준액을 알아보겠습니다. 부동산의 가치는 시세가 아닌 공시가격으로 정하는데 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다. 보통 아파트는 공동주택 공시가격 탭을 활성화해서 아파트의 주소를 입력하면 공동주택 가격을 확인할 수 있습니다.

확인된 주택 공시가격을 1억원으로 예로 재산세를 계산해보겠습니다.
재산세 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율 입니다.

공시가격이 1억원이이라면 1억원(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 0.15%(과세표준 세율) - 3만원(누진공제) = 6만원이 나왔습니다. 이런경우에는 해당이 없겠지만 작년보다 재산세가 너무 늘면 부담이 되기에 상한선을 제한하고 있습니다.

투자자분들은 이미 알고계시겠지만 주택임대사업자로 등록하여 2호 이상 임대하거나 다가구주택(전용면적 40제곱미터 이하) 1호 이상의 장기임대주택을 보유하는 경우 아래와 같은 재산세 감면 혜택이 있습니다.

2. 재산세(도시지역분)
재산세 도시지역분은 말그대로 도시지역에만 부과하고 있어 지역에 따라 부과여부가 달라집니다. 도시지역분 세금 계산은 단일세율 0.14%라 계산이 쉽습니다.
재산세(도시지역분) 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율(0.14%)
1억원을 예로 계산해보면 1억원 × 60% × 0.14% = 8만 4천원이 나옵니다.

3. 지방교육세
지방교육세는 지방교육의 질적향상을 위한 세금인데요, 계산식은 재산세 × 20%입니다. 예를 들었던 1억원의 아파트의 재산세가 6만원이었으니깐 6만원 × 20% = 1만 2천원이 부과되겠습니다.

4. 지역자원시설세
지역자원시설세는 그 지역의 소방사무, 재난예방 등 필요한 시설과 공공시설 비용을 충당하기 위해 만들어진 세금입니다.
지역자원시설세의 계산식은 시가표준액(공시가격) 중 건물분 상당액 × 60% × 세율입니다.
재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세와는 다르게 시가표준액의 건물분 상당액이 나왔는데요, 아래표로 계산하면됩니다.

조금 복잡하다보니 손쉽게 계산하려면 그냥 건물분 상당액을 고려하지않고 시가표준액(공시가격)을 기준으로 한다면, 1억원 × 60% = 6천만원이기 때문에 24,100원 + 21,000원(6천만원에서 3천9백만원 초과분 2천1백만원은 0.1%) = 45,100원입니다.
시가표준액중 건물분 상당액은 시, 군, 구청에 확인해도 되지만 금액의 차이가 크지 않다면 그냥 납부하시는게 낫겠습니다.. 그리고 임대주택등록시에 지역자원시설세가 감면되었으나 2019년부터 혜택이 종료되었습니다.

다시한번 정리해보면 재산세는 재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세, 지역자원시설세가 부과되는 것으로 공시가격 1억원의 아파트를 예로 계산해보면 재산세(60,000원) + 도시지역분(84,000원) + 지방교육세(12,000원) + 지역자원시설세(45,100원) = 201,100원이 부과됩니다.
부부공동명의인 경우에는 각 지분 50%씩 100,650원이 부과되겠습니다.
* 공동명의 외에 각 지분만큼 개인별로 부과됩니다.
재산세는 7월과 9월에 각 50%씩 부과되고 있습니다만, 조례에 따라 20만원 미만의 경우는 한꺼번에 부과될 수도 있습니다.
* 특정지역 다주택자의 경우도 한개의 고지서로 부과, 징수될 수 있습니다.
그리고 재산세는 지역에 따라 조례로 달리 정할 수 있으므로 위의 계산과 차이가 발생할 수 있으므로 정확한 세금은 시, 군, 구청에 꼭 확인을 하셔야 합니다. 저는 세무전문가가 아니라서.. 참고만 하시기바랍니다.~^^

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요 부자아빠입니다. 오늘은 부동산 취득시 내는 취득세에 대해 알아보려고 합니다. 실수요 뿐만 아니라 투자에 있어서 세금도 간과해서는 안되는 부분인데요. 부동산 세금 중 우선적으로 취득단계에서의 세금을 먼저 알아보겠습니다.

1. 부동산 취득시 내는 세금의 종류
먼저 취득이란 매매, 신축분양, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의해 대가를 지급 또는 지급하지 않고 부동산의 소유권을 획득하는 것을 의미한다. 부동산을 취득하고 등기시에 이때 내야하는 세금이 바로 취득세다. 그러나 취득세 뿐만 아니라 농어촌특별세와 지방교육세가 있고 매매계약시에 인지세도 내고 있다. 또한, 부동산을 증여나 상속 받을 때는 증여세와 상속세를 내야한다.

2. 취득세란?

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 농어촌특별세, 지방교육세를 포함한 취득세를 신고 및 납부하여야 한다. 만약 선의든 악의든 이유불문하고 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 10만분의 25)를 추가 부담해야 한다. 취득세의 과세표준은 다음과 같다.
* 취득세는 정책에 따라 감면혜택이 있으니 관할 세무서에 꼭 확인하기 바란다. (올해 신혼부부 대상으로 생애최초 주택구입시 지방교육세를 제외한 순수 취득세 1%에 대해서 50%감면 혜택이 있다. 기준소득 : 외벌이 5천만원 또는 맞벌이 7천만원 이내 / 취득가격 : 수도권 4억 또는 그외 3억 이내 / 면적 : 60제곱미터 이하 주택)

취득세 계산시 통상 신고자가 취득한 가액 그대로 부과되나, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산한다. 시가기준액 산정은 아래와 같다.

2. 인지세란?
부동산 취득과 관련하여 분양권 매매를 포함한 매매계약서 증서를 작성시에 증서의 기재금액별로 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첨부하고 소인(도장을 찍다)한다. 다만 등기이전의 경우에는 법원공무원이 소인한다. 주택의 경우에 매매계약서 상 1억원 미만의 경우 비과세 된다. 부동산에 인지세액은 다음과 같다.

아래는 실제 주택구입시 부과된세금이다. 취득가액 6억원 밎 85제곱미터 이하의 주택으로 과세표준액(취득가액)의 취득세 1%와 교육세 0.1%, 인지대 15만원이 지출되었다.
* 증지대는 법원에 등기신청시 납부하는 수수료이다.

3. 부동산 취득시(이전등기) 유의사항
소득이 없는 미성년자나 배우자 등의 경우에는 소유권 이전등기시 증여문제가 발생할 수 있다. 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상의 이유로 부동산을 취득하기 어렵다고 판단된 경우에는 취득자금의 출처를 조사 받게되고 조사에서 출처를 밝히지 못한다면 제시하지 못한부분에서의 증여세를 납부해야 한다. 부동산 소유권 이전등기시에는 항상 증여세를 고려해야 하겠다.

부동산은 취득시ㅡ보유시ㅡ매도시 세금이 부과되는데 취득시 세금에 대해 알아 보았다. 고가주택이 아니더라도 수백만원의 취득세가 지출되므로 꼭 사전에 확인 하기 바란다.
※ 부동산계산기 사이트를 활용하면 쉽게 계산할 수 있다.

좋아오와 구독하기는 글작성에 힘이 됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠입니다. 오늘은 오랜만에 자유로운 이야기로 글을 써내려가려합니다. 저와 비슷한 고민을 하면서 폭락론자에 조금 더 가까울 주변인들을 위해서입니다. 조금 깊게 읽어주시면 좋을 것 같습니다.

올해 새해부터 시작된 저의 부동산 공부(투자)가 쉽게 결정된 것은 아닙니다. 정말 어렵게 삶의 변화를 이루고자 시작했고 작게나마 벌써 성과가 나오고 있습니다. 그 성과가 투자의 성공을 의미하는 것은 아니지만 나름의 원칙과 방향성을 갖고 나아가니 조금씩 성장함을 느낍니다. 무작정 도전했지만 배워가는 속도에 스스로 놀라기도 하고 신기합니다. 이번 포스팅에서는 아직도 고민하고 떨어지면 어쩌지? 생각하는 분들을 위해 폭락론에 반대의견을 내보고자 합니다.

1. 어려운 경제용어로 혼란스럽게 한다.
절대 다수의 폭락론자들은 마치 경제전문가인냥 어려운 경제용어들을 가져와 부동산에 부정적인 영향을 미친다고 한다. 환율ㆍ금리ㆍ통화 등등 구체적인 용어로 설명하니 맞는 듯 하다. 그러나 그 용어들은 부동산에만 국한된 것이 아니라 사회 전반적으로 영향을 미치는 것들이다. 부동산에 영향을 줄수도 안줄수도 있다. 이러한 용어를 반복사용함으로써 설익은 지식이 본인의 사고를 경직시켜 폭락론에 빠지고 만다. 어려운 경제용어에 해박해야만 부동산을 잘 이해할 수 있는 것은 아니다. 부동산은 또 다른 지식이 필요로 하는 자산이다.

2. 인구가 감소를 얘기한다.
과거에는 인구가 늘었기 때문에 집값이 상승 했지만 지금은 인구가 줄기 때문에 집값이 떨어진다는 주장이다. 그렇다면 인구가 늘고 있는 곳에 부동산을 매수하면 될 것 아닌가? 전국적으로 보더라도 서울의 인구는 줄고 있지만 경기도의 인구는 늘고 있는데 경기도에 사면 되는 것 아닌가? 그러면 또 경기도는 공급과잉이라 오르지 않는다면 반격을 한다. 참으로 어이가 없다.

물론 인구가 부동산가격에 영향이 전혀 없는 것은 아니다. 인구감소는 분명 악재다. 그렇지만 단순히 인구감소가 직접적인 영향을 준다고 말하긴 어렵다. 지금은 1~2인 가구의 증가로 세대수가 증가하고 필수가전의 증가로 개인별 필요면적이 증가하기 때문이다.
아래는 인구주택총조사 결과로 작성된 미래의 가구유형과 세대수 증감표다.

전국적으로 2045년까지 세대수가 증가하고 있다. 인구가 줄어서 집값이 떨어진다고 주장하는 것은 20년 뒤에 죽을 생각에 벌써 죽음을 논하는 것과 다를바가 없지 않는가? 심지어 인구와 가구수가 줄어든다면 도심화가 가속화됨에 따라 도심에 주거기능이 줄어들고 일자리가 몰리게 되어 도심의 집값은 오히려 계속 상승하게 될 것이다. 그렇다. 가치투자를 이어간다면 당장 인구감소는 걱정할 부분이 아닌 것이다.

3. 일본의 부동산 버블을 얘기한다.
가깝지만 먼 나라, 애증의 국가인 일본과 우리나라는 약 20년 간의 시차를 두고 일본을 따라가기 때문에 일본의 '잃어버린 20년'을 답습할 가능성이 높다고 이야기 한다. 일본의 고령화와 인구감소, 장기불황과 저성장, 부동산거품 때문에 발생하여 같은 길을 간다는 내용이 주 골자다. 그렇다면 과연 그럴까?

조금 관심있는 사람이라면 당시에 부동산버블은 다른 모든 나라에서 나타났던 현상인 것을 잘 알것이다. 그러나 일본은 버블 이후에도 공급을 줄이지 않았고 결국 불황이 지속되었다. 특히, 은행담보대출이 토지 가격의 200%까지 이르렀으니 거품은 당연했다. 이에 우리나라는 수요가 많으면 공급을 늘리고 공급이 많으면 수요를 늘리는 정책을 펼치고 있다. 또한, 상가와 토지는 일반적으로 50~60%, 주택은 70%가 한도 최대다. 최근에는 각종 정책으로 서울의 경우는 40% 미만으로 나타난다. 일본과는 완전히 다른 시장인 것이다.

4. 집값 상승의 요인을 구체적으로 말하지 못한다.
위에서 언급한 내용들을 종합해보면 부동산침체의 근거자체가 미약하거나 잘못된 부분이 많다. 실물자산인 부동산의 특성을 이해 못하는 것이다. 소름돋게도 폭락론자들이 오늘도 하락을 외치는 이때에 고공행진을 하는 아파트가 있다면 믿겠는가? 잘 찾아보길 바란다. 그리고 그들에게 물어봐라 왜 집값이 오르는지? 아마 논리없이 투기라고 결론짓고 말 것이다.

이처럼 폭락론자들은 대중의 심리를 정확히 알고 그것을 컨텐츠화해 이용하고 있다. 대부분의 국민들은 무주택자이며 부동산에 무지하기 때문이다. 나 역시도 그랬고 그렇게 믿었었다. 그러나 지금은 180도 달라졌다. 오히려 주변사람들에게 하루빨리 집을 사라고 얘기한다. 투자에 미쳐서? 돈 맛을 봐서? 아니다. 어짜피 집은 꼭 필요한 자산이며 최소한 인플레이션으로부터 내 자산을 보호해줄 수 있기 때문이다. 조금 더 공부하고 노력해서 가치투자를 실거주에 접목한다면 정말 삶의 변화에 한발짝 더 나아갈 것이다.

삶의 변화를 원하다면 폭락만 외치는 목소리를 멀리하길 바란다.


좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이 됩니다~^^