부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난번에는 부동산 보유시 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세에 대해 알아보았습니다. 양도소득세는 부동산 뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 주식, 파생상품 등에도 부과되지만 우리는 부동산 특히, 공동주택을 중심으로 부동산 양도시 부과되는 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.

1. 양도소득세란
양도소득세란 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 소득을 많이 얻을수록 많이 내고 적을수록 적게내는 누진세율 구조가 적용되는데 우리나라 양도소득세율이 높은 편이라 많은분들이 부담을 느끼는 세금 중 하나입니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 부과하기 때문에 만약, 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해가 발생했다면 과세되지 않겠습니다.

1) 양도소득세의 신고
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부해야 합니다. 예를 들어 2019년 7월 5일에 잔금을 지급받았다면 납부기한은 7월의 말일의 2개월 뒤인 10월 1일 까지입니다.
* 양도시기는 원칙적으르 잔금일(대금청산일)이나 예외적으로 잔금일 이전 소유권이전 등기 완료 시 등기접수일이 양도시기임
※ 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 일일 0.03%의 납부불성실 가산세가 부과되니 유의바랍니다.

2) 확정신고 및 납부
당해연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야합니다.
* 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고 하지 않아도 됨
양도소득세의 납부할 세액이 높으면 부담될 수 있기 때문에 분할납부가 가능합니다. 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

※ 신고 및 납부를 하지 않았을 때에는 무신고가산세 20 ~ 40%와 납부불성실가산세 일일 0.03%를 추가로 분담해야 되니 유의바랍니다. 가산세요약표는 참고바랍니다.

2. 양도소득세 계산
양도소득세 역시 여타 다른세금과 마찬가지로 '과세표준 × 세율'로 계산합니다. 다만, 과세표준 구할때 공제하는 항목시 많아 복잡해 보일뿐입니다. 오늘은 공제항목을 생략하고 기본적인 개념으로 계산해보겠습니다.
* 복잡한 공제항목은 별도로 2부로 포스팅 예정

양도소득세의 과세표준 및 세율은 다음그림과 같습니다.

* 10% 추가과세 : 조정지역 내 2주택자, 비사업용 토지
* 20% 추가과세 : 조정대상지역 내 3주택 이상자
* 2018년 1월 1일 이후 조정지역 내 분양권은 보유기간 상관없이 50% 단일세율 적용
※ 추가과세는 기존 세율에 추가(예, 조정지역 내 2주택자는 1년 미만 주택 40%에 10% 더한 50% 과세), 조정지역 내 다주택자는 장기보유특별공제 적용불가

아래표는 편의상 만든표로 참고만하시고 실제로 계산하여야 합니다.

너무 복잡하기 때문에 간단한 비규제지역 1주택자의 경우 계산을 해보겠습니다. 아파트를 3억원에 매수한 1주택자가 2년 경과 후 3억 5천에 매도를 가정해보면 양도차익 5천만원에서 필요경비(0원가정) 및 장기보유특별공제(0원, 3년미만)를 뺀 양도소득금액 5천만원이 나옵니다. 여기에 기본공제(인별 250만원)를 뺀 4천750만원이 나오고 다음 과세 구간별 세율 24%를 곱하고 누진공제액 522만원을 뺀 618만원이 나오는데요 여기에 필요경비를 빼면 양도소득세가 되겠습니다. 아직은 조금 어려운데요, 2부에 공제항목을 포스팅하면서 다시한번 계산해보겠습니다.

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안녕하세요. 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 부동산시장에 뜨거운감자로 떠오른 전월세신고제에 대하여 이야기 하고자 합니다. 전월세신고제가 무엇이며 어떠한 영향이 있을지 알아보겠습니다.

1. 전월세신고제란?

2006년 1월부터 시작된 부동산 실거래가 신고제도가 다운계약서 작성 등 위법한방식으로 탈세하는 것을 막으려 현재까지 존속하고 있습니다. 특히, 위법거래가 줄어든 것 뿐만 아니라 투명한 거래에 따라 정부는 세수확보에도 긍정적인 영향을 미쳤다고 합니다. 이와 비슷한 맥락으로 이르면 오는 2021년부터 주택매매처럼 전월세 거래도 30일 이내에 실거래가를 의무적으로 신고해야합니다.

전월세신고제는 말그대로 임대인이 신고의무를 부담하는 것인데요, 공인중개사가 중개했다면 공인중개사가 임대인과 임차인이 직접 거래핬다면 임대인이 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고해야 합니다. 보증금이나 월세 등 전월세 임대차계약이 변경된 경우에도 중개사 또는 임대인이 변경내용을 신고해야 합니다. 미신고 또는 거짓신고시에는 각각 100만원 과 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또한 주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여되 임차인이 별도로 신청할 필요가 없습니다.
* 확정일자 : 대항력을 갖추는 조건으로 우선적으로 보증금을 변제받는 제도

지금까지는 임대인이 임대사업자로 신고한 경우가 아니면 신고의무가 없었기 때문에 실제로 임대계약이 어떻게 이루어지는지 투명하지 못했습니다. 실제로 전체 임대주택 중 약 75%가 임대료 정보파악이 이루어지지 않고 있습니다.

2. 전월세신고제의 영향

그렇다면 이러한 전월세신고제가 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1) 역전세와 깡통전세 등으로 부터 임차인 보호
최근 전국적으로 많은 신축아파트가 공급되면서 특히, 수도권 중심으로 역전세(전세가하락으로 임대인이 하락한 만큼의 전세가를 임차인에게 돌려주는 것) 또는 깡통전세(매매가격하락으로 전세가가 매매가를 초월하여 위험한 수준의 전세계약) 등으로부터 많은 피해자가 양상되고 있습니다. 대부분의 임차인이 서민 실수요자이기 때문에 피해가 더 심각합니다. 전월세 신고제를 통해 임대인 및 중개사의 신고와 동시에 임차인에게 대항력이 생기므로 임차인의 보증금을 보호할 수 있겠습니다.

2) 불법건축물 양성화
불법용도 변경을 통해 임대를 주고 있는 다수의 불법건축물이 신고가 되지 않아 현황파악이 매우 어려운 실정에 있습니다. 예를 들면 주택보다 주차면적이 적은 상가로 허가 받고 이후에 불법으로 주택개조를 통해 임대하는 경우가 대표적입니다. 또한, 다가구주택은 방쪼개기를 통해 신고한 것보다 많은 임차인을 구하고 고시원이 방마다 주방시설을 넣어 불법 원룸으로 임대하는것 등이 포함됩니다. 이러한 경우 불법개조로 인해 임차인의 안전과 생활에 어려움을 겪을 수 있습니다. 그러나 이런 긍정적인 취지와는 다르게 규제로 불법건축물이 일시적으로 사라진다면 임대차 시장의 혼선과 민심이반 등 부작용이 우려되기 때문에 장기적인 관점으로 접근해야겠습니다.

3) 임대차계약 양성화와 세수확보
모든 임대차계약이 양성화됨에 따라 임차인의 경우 보다 투명하고 합리적인 가격으로 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 전월세 실거래가 분석을 통해 허위물건 및 시세보다 비싼 전월세 물건을 구분할 수 있습니다. 이를 통해 임차인을 보호할 수 있을 뿐만 아니라 임대인의 임대소득이 노출되어 그동안 세금을 내지 않았던 많은 임대인들로부터 보다 투명하게 세수를 확보할 수 있어 국가재정 확충에도 유리할 것으로 보입니다.

4) 전월세 가격상승 가능성
전월세신고제가 되면 투명하고 합리적일텐데요, 아이러니하게도 민간임대차 시장이 위축되거나 임대인이 임차인에게 세금을 전가하게 되어 전월세 가격상승 가능성이 높겠습니다. 불법건축물이 사라져 일시적인 수요증가와 임대인들의 세금 부담으로 민간임대시장이 위축되어 공급이 줄어 전월세 가격이 상승한다면 그 부담이 고스란히 서민 수요자들에게 갈 수 있겠습니다. 좋은 취지에 제도이나 시장은 무섭게도 냉정할 겁니다. 우리나라 현재의 주택임대시장 특성상 공공임대시장보다 민간임대시장이 더 크기 때문에 민간시장의 변화물결은 임대차시장에 더 크게 요동칠 것입니다. 대부분의 전문가들 역시 이러한 점을 우려하기에 꼭 대책마련 후 시행해야겠습니다.

이번포스팅에서는 전월세신고제에 대해 알아보았습니다. 당장 시행되진 않지만 시행으로의 방향성이 제시되어 있기 때문에 이러한 부분을 고려한 부동산 투자가 고려되어야겠습니다. 전월세신고제 역시 이번 정부의 부동산정책의 방향성을 다시금 보여주는 좋은 사례가 되겠습니다. 그러나 아무리 좋은제도도 급하면 체하는 법이기 때문에 시범적용과 공론화를 통해 단계적으로 적용해나가는 것이 바람직할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에는 보유시 세금 중 재산세에 대해 알아보았는데요([부동산세금] 부동산 보유시 세금을 얼마나 낼까?(1부-재산세) 참고) 오늘은 부자과세라고 칭해지는 종합부동산세에 대해 알아보겠습니다.

1. 종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로 만약 재산세를 낸다면 상위 1%의 자산가라고 할 수 있겠습니다. 먼저 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다. 이때 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등과 즌택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 합산배제신고하는 경우에는 과세제외됩니다.
* 신고일 : 9월 16일~ 30일

* 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독소유한 경우임(부부공동명의 : 6억원 공제)

2. 종합부동산세 계산 및 납부

위의 표는 세금계산의 표로 복잡하고 어렵습니다. 오늘은 아파트 보유를 기준으로 예를 들어 살펴보겠습니다.

위의 표는 세부계산을 위한 세율인데요, 세율을 알아야 계산이 됩니다. 세율은 정부의 부동산 정책 기조에 맞게 조금씩 달라지는 것을 알 수 있습니다. 올해는 작년보다 세금이 강화되었습니다.

1) 1주택자 또는 조정지역 1채 이하의 2주택자

종부세 역시 재산세와 동일한 계산식을 갖고 있습니다. (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액
* 이때 공정시장가액이 재산세보다 높은데 22년까지 매년 5%씩 100%가 될 예정

공시지가의 총합이 11억인 단독명의의 1주택자의 경우로 계산해 보겠습니다.
먼저, 공시지가 합산액 11억에서  단독명의 1주택자는 9억(2주택 또는 공동명의는 6억원)을 빼면 2억이됩니다. 거기에 공정시장가액 85%와 세율 0.5%를 곱합니다. 85만원이 나왔는데 여기에 농어촌특별세 20%가 추가로 부과됩니다. 실제 납부해야할 재산세는 85만원 + 17만원(85만원의 20%) 총 102만원입니다.

단독명의가 아닌 경우는 인별 공제 6억원을 적용해야 하는데 인별공제를 적용하면 위의 경우는 종합부동산세가 부과 되지 않겠습니다. 11억의 단독명의 2주택자였다면 6억원을 뺀 5억원의 세율을 적용하면 되겠습니다.

2) 조정지역 2채 이상 또는 3채 이상의 다주택자

이번에도 단독명의의 경우로 계산해보겠습니다. 계산식은 (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액 으로 동일하겠습니다.
위의 예시처럼 총합 11억원으로 적용해보면 11억원에서 6억원의 공제금액을 뺀 5억원에 × 85% × 0.7% = 297만 5천원입니다. 여기에 농어촌 특별세 20%를 적용해보면 297만 5천원 + 59만 5천원 = 357만원이 나왔습니다. 같은 공시지가의 경우인데도 1주택자와 세금이 약 3배가량 차이가났습니다. 이런 이유로 명의 분산이 중요해졌습니다. 같은 예로 공동명의였다면 종부세가 부과되지 않았을 겁니다.

3) 세부담 상한액 적용

갑작스레 작년에 비해 세금이 많이 부과되면 당황스러우실텐데요, 정부는 종부세에도 상한액을 적용했습니다.
1주택자 또는 조정지역 1주택 포함 2주택자 : 150% / 조정지역 2주택자 : 200% / 3주택 이상 : 300%

4) 고지 및 납부

매년 6월 1일을 기준으로 과세여부를 판단하며 12월 1일부터 15일까지 납부하게 됩니다. 이때 납부하게될 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 분할 납부가 가능합니다.
ㆍ250만원 초과 500만원 이하 : 250만원을 초과하는 부분
ㆍ500만원 초과 : 초과하는 부분의 절반액

오늘은 종합부동산세에 대해 간단히 알아봤습니다. 단순히 주택부분에 대해서만 알아보았습니다만, 정확한 부분은 관할세무서나 세무사무실에 문의하셔야 하겠습니다.. 위표에서 보듯이 공시가격이 시세와 키를 맞춰가는 추세기 때문에 제 생각에도 납부금액이 큰 분들이라면 비용을 지불해서라도 도움을 받길 권합니다. 생각치도 못한 부분에서 세금이 지출된다면 너무 아쉬울겁니다. 합법적인 절세를 통해 소중한 자산을 지킵시다.

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