투자를 하시거나 내집마련을 할때 이러한 자료들을 왜 살펴보냐고 하시겠지만 의외로 이런 자료들이 부동산 인사이트를 키우는데 탄탄한 기본기를 만들어줍니다.
그래서 저는 이런 자료들을 기본적으로 살펴보는 것을 즐깁니다. 관심이 없으셨더라도 한번 살펴보시는 것을 추천드립니다.
주거실태조사는 국토교통부에서 2019년도 6월에서 12월의 표본 6만 가구를 대상으로 조사하여 국민들의 주거수준을 확인하는데 있습니다.
주거실태조사를 통해서 정부의 주거복지로드맵을 설정하고 국민들에게 필요한 주거정책을 만들어나가는데 쓰임이 있습니다.
이제 세부 항목별로 살펴보겠습니다.
1. 주거 안정성
주거 안정성에서 눈여겨 봐야할 것은 자가 점유율과 자가보유율입니다. 자가 점유율은 본인의 집에서 직접 거주하는 형태를 의미하며 자가보유율은 주택을 보유한 가구를 의미합니다.
자가 점유율은 2014년 이후 꾸준히 증가하여 '06년 이후 최고치인 58%를 기록하고 있는데요, 수도권은 약 50%의 자가점유율을 보여주고 있고, 광역시는 60.4%, 그외 도지역은 68.8% 나타내고 있습니다.
자가보유율 역시 2014년 58%에서 61.2%로 증가하여 '06년 이후 최고치를 기록하고 있습니다.
수도권의 경우에는 54.1%, 광역시는 62.8%, 그외 도지역은 71.2%를 나타내고 있습니다.
자가점유율과 자가보유율은 도시지역일수록 낮은 경향이 있는데요, 자가점유율과 보유율이 낮다는 것은 투자관점에서 본다면 매매수요로 전환될 수요자가 많다는 것으로도 볼 수 있어 참고하시면 좋은 자료입니다.
점유형태의 경우 자가는 58%, 월세 19.7%, 전세 15.1%를 보이고 있네요.
2. 주거비 부담
가구소득대비 주택가격 비율로가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다.
이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.
* 자세한 내용은 기존에 포스팅자료를 참고하시면 좋을 것 같습니다.
국토교통부에서도 자가가구의 연소득 대비 주택가격배수를 조사하였는데요, 전국적으로는 5.4로 조사되었습니다 지역별로 보면 수도권은 6.8배, 광역시 5.5배, 도지역 3.6배로 나타나고 있는데요, 아무래도 도시지역의 집값이 비싸다보니 PIR이 높아지는 추세입니다.
그러나 조사하는 기관에 따라 PIR산출기준이 달라 값이 다른 경우가 있습니다. 우리나라에서는 대표적으로 KB부동산과 한국주택금융공사에서 발표하는 자료를 인용하는 편인데요, 조사기관에 따라 부동산 가격을 평균으로할지 중위값으로 할지에 따라 다르고 연봉도, 중위값으로 할지 단순 가구소득으로 할지 에 따라 차이가 큽니다.
그래서 일반적인 PIR로는 비교가 어렵고 이를 구체화해서 동일 또는 유사입지내에 아파트의 가격이 적절한지 여부를 판단해보는 것이 좋습니다.
국토부 발표자료에 의하면 2018년보다는 2019년이 PIR이 낮아졌다고 하는데요, 조금은 의아하긴 합니다. 전국적으로 집값이 많이 오른상태라 PIR 커졌을 것 같은데 말이죠..
생애최초 주택마련 소요 연수는 '06년 약 8년에서 '19년은 6.9년으로 감소하고 있습니다.
3. 주거이동 및 주택보유의식
일반 가구는 평균적으로 7.7년을 거주하며 자가가구의 경우는 10.7년 임차가구의 경우 3.2년을 거주하며 이사를 하고 있습니다.
지역별로 보면 도지역은 10년, 광역시는 7,4년, 수도권은 6.3년으로 도시지역일 수록 현재주택에 평균거주기간이 낮습니다.
일반적으로 주거이동(이사)이유는 시설이나 설비 상향(신축), 직주근접, 내집마련 순으로 응답하였습니다.
또한, 가구주의 연령이나 가구의 소득이 높을 수록 주택 보유의식이 높게 나타났습니다. 즉, 소득수준이 높을수록 주택이 필요하다는 응답이 높습니다.
4. 주거수준
최저주거기준 미달 가구는 '14년 이후로 5~6%수준을 보이고 있습니다. '19년에는 5.3%인 106만 가구가 최저 주거기준 미달가구로 조사되었습니다.
최저거기준이란주택의 면적이나 방 개수, 채광 등을 종합적으로 고려해 `사람답게 살 수 있는 최소한의 주거 조건`을 정해놓은 것. 예를 들어 4인 가구는 `주거면적 43㎡에 방 3개`를 최저 기준으로 잡고 있습니다.
1인당 주거면적은 32.9㎡로 '18년 31.7㎡ 대비 소폭 증가하였습니다.
이외에도 현재의 주거지원 정책수요 및 평가와 특성가구(청년,신혼부부,고령가구)별 주거실태내용을 포함하고 있습니다.
오늘은 투자의 조바심을 떨쳐버리고자 이야기를 이어가고 싶은데요, 진부한 얘기이긴 하나 최근에 빠르게 변화하는 투자 트렌드와 우리가 가져야할 자세 또는 마음가짐에 대한 이야기입니다.
한국감정원 발표 전국 종합주택 매매가격지수(2010년 ~ 2020년)
위의 표는 2010년부터 ~ 2020년까지의 전국의 종합주택 매매가격지수입니다.
2008년은 모두가 잘아시다시피 전세계적으로 금융위기가 있었는데요, 이후로도 그 충격이 지속되었지만 전국적으로는 2013년 5월부터 지금까지 꾸준히 매매가격지수가 상승하고 있습니다.
즉, 지금을 기준으로 본다면 2013년은 금융위기를 겪고 회복하는 시기였으며 2013년은 상승의 초입이었던 것입니다.
바꾸어 말하면 2013년 5월 이후부터 현재까지 약 7년 동안 어느정도 기본기만 갖춘상태로 투자를 꾸준히 해왔다,면 꽤나 높은 수익을 냈을 것입니다.
상황이 이러하다보니 약 7년여간의 상승장을 몸소 맞이했던 투자자들의 자산들은 가치가 상승했고 투자하는 족족 쪽집게 마냥 성공스토리를 써나갔습니다. 그러다보니 수많은 고수가 등장했고 그들을 추종하는 사람들이 많아졌습니다.
그러나, 우리는 여기서 다소 냉정해질 필요가 있다고 생각됩니다.
그들의 성공스토리를 비하하거나 폄하하고 싶은것이 아니라 이 모든것을 실력이라고 생각하는 착각에서 최소한 빠져나와야 한다는 것입니다.
특히, 최근에 높은 상승장에 시작한 저와 같은 초보 투자자들한테 말입니다.
서울을 기준으로 다시 이야기를 해보면 불과 몇년전만하더라도 지금의 투자금으로 상상할 수 없는 소액으로도 충분히 수익을 내던 투자트렌드가 있었습니다.
그러나 그 투자 트렌드도 오래가지 못하고 다시 돌아본다 한철 유행 같이 사라졌습니다.
현재 수도권 부동산시장은 최근까지 이어졌던 높은 상승세와 정부의 강도높은 규제로 인해서 수요자들로부터 더이상 매력적이지 않은 투자처가 되었습니다.
흔히들 쉽게는 정부 규제 영향이라고 하지만 그 속내를 살펴보면 투자금이 커졌기 때문이라고 할 수 있습니다.
그러다보니 핵심지역의 투자가 어려워져 유행처럼 지방 미분양지역의 분양권투자가 성행하고 있습니다. 지금은 거기서 수익을 내신 많은 분들이 또 다시 소액 갭투자로 방향을 바꿔가며 유행을 이끌어내고 있습니다.
그러나 투자 트렌드라는 미명아래
어설프게 하는 후행투자는
정말 위험할 수 있습니다.
트렌드라는 것은 시간이 지나봐야
알 수 있는 것이기 때문에
지금시기에 얘기하는 투자트렌드는
정확히 이야기하면
일시적인 유행에 가깝다고 할 수 있습니다.
유행이란것은 시작은 다소 화려해보이지만 곧 스러져 버리는 것들로 정말 허무한 것들이 많습니다. 우리가 학창시절에 입었던 옷들이랄지, 머리스타일 등 지금에서 보면 정말 유치했던 그러한 것들입니다.
반면에 트렌드라는 것은 수요자들을 이끄는 원동력에 가까운 것으로 유행보다 크고 광범위 하며 지속되는 기간이 깁니다. 즉, 지금 일부 미분양이 많았던 지역에 이어지는 이러한 일시적인 투자들 그리고 어느새 소액 갭투자로 바뀌어가는 모습들은 그냥 투자 트렌드가 아니라 유행 밖에 안되는 것입니다.
부동산투자에 있어서 보다 안전한 투자트렌드로 여겨졌던 일종의 레버리지 투자들은 현재에도 찾아본다면 유효한 지역들이 많습니다. 갭투자와 레버리지투자는 조금 차이가 있는데, 갭투자는 단순히 매매가와 전세가가 낮은 부분들에 진입하여 시세차익을 노린다면 레버리지투자는 전세가의 상승에 초점을 맞추고 투자금을 회수해 나가기 때문에 기본적으로 실수요가 바탕이 되어 보다 안전한 투자라고 할 수 있습니다.
물론, 최근에 전국적으로 신축공급이 많다보니 전세가가 고전을 면치못하여 레버리지 투자가 힘을못썼습니다만, 그래도 여전히 유효했던 지역들이 존재했고 시차를 다르게 본다면 여전히 전국적으로는 이러한 투자가 가능합니다.
위에서 언급했던 유행에 가까운 부동산 투자들 역시 개별 물건에 따라 그 가치가 시장에서 낮게 평가되어 있었거나 그동안 에너지가 응축되어 있던 곳들이 분명 존재하기 때문에 무조건 나쁘다라고 할 순 없지만,
어떠한 면밀한 분석과 리스크에 대한 고민이 부족한 상태에서 절대 다수의 유행을 고려한 투자가 상대적으로 많아보이기 때문에 시간이 지나고 나면 상처로 남을 수 도 있습니다.
투자 관점으로 이야기 해보면 흔히, 말하는 "손절"과 "물렸다"라는 상황이 나에게 펼쳐질 수 있는 것입니다.
물론, 이러한 부동산 투자의 유행속에서도 수익을 내고 살아남는 멋진 선도투자자분들이 계시지만 그들과 어깨를 나란히 할만한 정보력이나 자금력 그리고 부동산의 특성인 개별성을 극복하기 위한 인맥 등이 그들과 같은지는 다시 한번 생각해 봐야합니다.
분양권이나 소액갭투자의 경우 단순히 분양권을 매수하는데 들어간 분양가의 10%남짓의 소액계약금 또는 세입자의 전세금 또는 대출레버리지를 활용한 소액 매전갭차이만이내가 감당해야할 리스크가 아닙니다.
반드시 분양권에는 계약금외에도 잔금이 기다리고 있고, 소액갭투자 역시 세입자의 보증금이 포함되는 것입니다.
투자에 있어서 낙관적인 사람이 가장 큰 수익을 낼 수 있다고는 하지만 지나친 낙관은 화를 불러 일으킵니다.
부동산 투자 특성상 레버리지를 일으킬 수 밖에 없는 것은 너무나도 당연하지만 그 레버리지가 얼마나 감당가능하겠느냐는 철저히 본인만의 기준과 상황 그리고 인사이트로 관리 할 수 있습니다.
위험이라는 것은 그 위험을 통제하는 사용자에 따라 위험일수도 아닐수도 있습니다.
우리가 부동산을 운용하는 운용자라고 생각해본다면 부동산에서 발생할 수 있는 위험요소가 무엇이고 그에 따른 해결책들이 무엇인지 정확히 알지 못한다면 부동산 투자의 위험성에 스스로 발이 묶이게 될 것입니다.
극단적으로 생각해보면 부동산 투자로 수익이 나지 않더라도 우리는 적당한 노동력과 급여만 있다면 삶을 살아 갈 순 있습니다만, 부동산투자의 위험관리가 실패로 돌아온다면 우리 삶자체가 피폐해 질 것입니다.
흔히, 주식시장에서 사용하는 "손절"이라는 의미는 부동산시장에서는 쉽게 통용되지 않기 때문입니다.
오늘 이야기 했던 내용들은 초보인 눈에서 말씀드리기 때문에 다소 공감되지 않고 허접해보일 순 있겠지만 가치투자만 해라는 진부한이야기는 아니고, 너무 유행이나 분위기에 휩쓸리지 않았으면 하는 작은 바람에서 스스로 다짐차 글을 써봤습니다.
