부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 높아짐에 따라 청약에 관심을 갖는 분들이 많은데요, 생각보다 복잡한 청약제도 때문에 골머리를 앓는 분들이 계십니다..

물론 청약홈이 만들어져서 조금은 낫다곤 하지만 어느 정도 본인이 알지 못하면 피해를 보기 십상인데요, 그중에서도 부양가족이나 세대원을 구분하지 못해서 부적격이 나오는 분들도 계십니다.

한집에 친인척이 다 같이 살더라도 세대주를 기준으로 세대원인지 아닌지 기준이 달라 지기 때문에 이러한 부분을 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

그래서 오늘은 청약요건 중 세대주와 세대원, 동거인 그리고 부양가족에 대한 개념을 정리해보겠습니다.

1. 세대주와 세대원

(1) 세대주

세대주는 말그대로 한 세대(가정)의 책임자로 세대주는 주거와 생계를 함께 하고 있는 집단 세대의 대표자라고 생각하면 됩니다. 간혹, 세대주를 변경하면 큰 문제가 있는 줄 아시는 경우가 많은데요, 잘못된 정보고 단순하게 세대의 대표자라고 보시면될 것 같습니다.

세대주를 확인해보는 가장 쉬운 방법은주민등록등본을 열람하거나 발급을 받게 되면 가장 상단에 이름이 나와있으며, 왼쪽 구성 다란에 세대주라고 표시가 되어있습니다. 그래서 주택소유자와 세대주가 반드시 일치하는 것은 아니고, 부부의 경우 분리세대로써 각각 세대주가 되는 경우도 있습니다. 

그러나 부부가 각각 하나의 세대로 나뉘더라도 부부는 하나의 세대로 보기 때문에 주택수산정에서는 한 세대로 봅니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 공동명의로 1채의 집을 소유했다면 1채로 보는 것이고, 분리세대인 부부가 각각의 명의로 1주택씩 소유했다면 합산해서 2채로 보게 되는 것입니다.

(2) 세대원

세대원은 말그대로 세대주를 기준으로 세대를 구성원을 말하는 것으로, 세대주 아래에 세대를 구성하고 있는 구성원들을 세대원이라 부르게 됩니다. 간혹, 여기서 헷갈려하시는 분들이 계신데요, 세대원은 주민등록법상 주민등록표에 기재하기 위한 단위로 가족이라고 반드시 세대원은 아닙니다. 분리세대로 다른 곳에 거주하고 있다면 또 다른 세대주가 되시는 것이며, 세대주 아래 등본상 함께 거주하고 있는 가족분들이 그 세대원이 되는 것입니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 남편과 아내가 각각 세대주일 경우 성인자녀가 아내에 등본상에 위치해있다면 모두 한가족이지만 남편은 세대주로서 세대원이 없는 것이고, 아내는 세대주이면서 성인자녀는 세대원으로 등록된 것입니다. 

그러나 청약제도에서는 배우자와 분리세대더라도 직계존비속 모두를 세대원으로 봅니다. 청약시에 세대원에 대한 기준은 아래 그림과 같습니다.

즉, 청약신청자 본인이 세대주라 가정을 한다면 배우자(분리세대 포함)와 직계존비속은 전원 세대원이며, 형제, 자매, 그리고 배우자의 형제 자매는 해당되지 않습니다. 결국, 세대원이 되지 못한 형제자매의 경우가 동거인이 되는 것입니다.

그러나 이외에도 같은 세대더라도 세대원으로 인정받지 못하는 경우가 있는데요, 바로 재혼가정입니다.

예를 들어 남편이 이혼후 두 아들을 데리고 새로운 아내의 두 딸들과 혼인신고를 한 경우에 세대주가 남편이라면 새로운 아내의 두 딸들은 동거인이 됩니다. 반대로 아내가 세대주라면 남편의 두 아들들이 동거인이 됩니다. 

재혼 전 각각 자녀가 있던 부부는 세대주의 재혼전 자녀를 제외하곤 상대방의 자녀는 동거인으로 기록되는데요, 민법상 가족의 정의에 따라 배우자, 직계혈족 및 형제자매와 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매이기 때문에, 세대주의 혈육이 아닌 배우자의 자녀는 동거인으로 표시됩니다.

그러나 다자녀 특공 및 청약 가점시 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)는 동거인으로 등본상 기재되어 있더라도 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 올라 있는 경우라면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다

그러나 세대가 분리된 상태라면 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정받을 수 있으니 이점 유의하셔서 세대 합가나 분리하셔야겠습니다.

3. 부양가족과 청약에서의 세대원과 부양가족 구분

(1) 부양가족

주택청약에 있어서 부양가족의 개념은 입주자 모집공고일 현재 주택공급 신청자와 같은 세대별 주민등록표 등본에 등재된 세대(배우자, 배우자의 직계존속 포함한 직계존속), 직계비속(미혼인 자녀로 한정) 중 다음에 해당하는 자입니다.

- 배우자(분리세대 된 배우자를 포함)

- 만 30세 미만의 미혼 직계비속(자녀와 손자녀, 손자녀의 경우 부모 모두 사망 시에만 인정됨), 배우자와 분리세대라면 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 직계비속을 포함합니다.

* 만 30세 이상의 미혼 직계비속이더라도 입주자 모집공고일 기준 1년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 경우에는 부양가족 인정됨

- 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한 부모 및 조부모)

* 청약 신청자가 세대주이면서 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 계속하여 동일주민등록표 등본에 등재된 직계존속에 한하며 배우자 분리세대인 경우에는 배우자가 세대주여야하며 3년이상 동일 주민등록표등본에 등재된 직계존속이어야 합니다. 

다만 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등을 포함) 하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두를 부양가족으로 보지 않습니다.

예외적으로 무주택세대 판정기준에서 주택을 소유한 만 60세 이상의 직계존속 및 소형, 저가주택 등에 해당하는 경우에는 무주택 이유로 청약이 가능하더라도 부양가족으로 인정되지 않습니다.(노부모 특공 및 공공분양 시도 인정되지 않음)

그 외 무주택세대 판정기준에 해당하는 경우에는 부양가족으로 인정됩니다.

2019/12/31 - [부동산 상식] - 청약 시 유주택자도 무주택자가 되는 기준, 주택소유 여부 판정기준에 대해 알아보자.(Feat. 무주택 조건)

아래는 세대원이며 부양가족인 자와 아닌 자에 대한 설명에 대한 그림으로 참고하시면 되겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에도 세대(Generation)이 있다는 것을 알고계셨나요? 정확하게 세대를 구분하긴 어렵지만 우리는 흔히, 살면서 오래된 아파트를 구축, 그리고 신축에 가까우면 준신축, 최근에 지어진 새아파트를 신축이라며 대략세대와 비슷한 구분은 하고있었습니다.

이러한 세대는 개인의 성향이나 지역별 아파트의 노후도에 따라 조금은 달리 해석될 수 있는데요, 이러한 아파트의 세대차이를 인정하지 않으면 아파트의 가격차이도 받아들이기 매우 어려웠습니다.

특히, 최근에 입지가 괜찮은 신축아파트는 분양가 대비 2배 이상 상승하거나 입주물량이 많음에도 매매가나 분양권 프리미엄이 상승하는 것을 볼수있었는데요, 이러한 상황을 보면서 의문을 품으시는 경우가 매우 많았습니다.

너무 거품이아닐까? 비싼 것 같다라며 부정적인 견해를 나타내실텐데요, 주변 구축에 비해서 2~3배 가까운 가격차이를 보인다면 그런한 감정은 더욱더 커질 것입니다.

그러나 이러한 생각은 철저히 아파트의 '입지'만 생각한 전통적인 방식의 사고일텐데요, 지금은 21세기 아파트에서는 4세대 아파트가 등장한 '상품가치'에 대한 새로운 패러다임으로 전환된 시장이라 할 수 있습니다.

* 아래 글은 기존에 상품가치의 중요성에 대해 간단히 언급한 포스팅입니다.

2019/09/15 - [부동산이야기] - 부동산투자에 있어 상품가치의 중요성(Feat.입지가치)

이렇듯 아파트의 트렌드는 시대에 따라 변화하고 있습니다. 최근에는 철저히 수요자 중심으로 질적으로 향상된 아파트 공급를 공급하는 것으로 아파트 시장의 트렌드가 변화했습니다. 그렇다면 이러한 아파트가 어떻게 변화되었고 세대를 구분하는지 간단히 살펴보겠습니다.

1. 1세대 아파트

​아파트의 첫번째 세대는 국가가 주도한 한국주택토지공사가 주도한 주공아파트(현재 LH)입니다. 우리가 흔히, '성냥갑' 아파트로 불리는 아파트로 아파트역사에서 1세대로 지칭되고 있습니다.

이러한 아파트들은 1970년~1990년대에 국민의 주거안정을 위해서 적은 공사비로 보급형 아파트로 가능한 많이 지었습니다. 그렇다보니 저렴한 자재나 부실시공 등이 많았고 철저하게 아파트에 사는 수요자가 아닌 공급하는 공급자 중심으로 찍어내는 공산품처럼 공급되던 아파트입니다.

대표적으로는 1973년 건립한 '반포주공아파트'나  압구정 현대아파트가 대표적인 예로 대부분 아파트이름에 건설사나 시공사명이 추가 되었습니다.

극가 입장에서도 절대적으로 부족했던 주택보급률과 수도권 과밀화해소를 위해서 이러한 1세대 아파트를 적극적으로 공급할수 밖에 없었으며 대외적으로 국가의 격(?)을 높이기 위해 88올림픽 전후로 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다. 현재 서울과 1기신도시에 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다.

2. 2세대 아파트

1세대 아파트에 이은 후속세대로 나온게 초고층 주상복합 브랜드아파트가 바로 2세대 아파트입니다. 대표적으로 도곡동에 위치한 타워펠리스와 같이 2000년대 초반에 아파트의 고급화를 꾀한 것인데요, 당시에는 고가임에도 브랜드화를 통해 비싼 분양가임에도 경제성장과 맞물려 수요자들에게 큰 인기를 끌었습니다.

그 이후에 아파트 브랜드들이 생겨나면서 롯데캐슬이나 자이, 레미안 이편한세상 등 브랜드화가 시작되었고 분양가 역시 상승하는 계기가 되었습니다.

2세대 부터는 공급자 중심의 아파트를 탈피하고 수요자들의 니즈에 부합한 아파트 공급에 초점이 생겨났습니다. 특히, 차별화 고급화 전략이 시장에 주요하면서 선풍적인 인기를 끌고 시세를 견인하는 리딩단지들이 되었습니다.

최근에는 단점이 부각되면서 2세대 주상복합아파트는 인기가 줄어들고 있습니다.

3. 3세대 아파트

2세대를 이끈 것이 고급 주상복합 아파트라면 3세대는 1세대 아파트가 재건축되면서 만들어진 아파트들과 새로운택지에 지어진 새아파트들이라고 할 수 있습니다. 이러한 3세대 아파트들은 평면이 다양화 되었고 단지가 고급화되었습니다. 2010년 전후로 지어진 아파트들이 포함된다고 할 수 있겠습니다. 

2005년 12월 정부가 ‘발코니 확장’을 허용하면서 분양가 자율화 이후 도입된 신평면 개발이 발코니 확장 이후 날개를 달아 주거 공간이 늘어나 설계 과정에서 주거 편의성을 대폭 높일 수 있게 됐습니다.

당시 부동산 시장이 침체된 것도 한몫한부분도 있지만 건설사들은 특화평면이랄지, 친환경시스템, 첨단 편의시설등을 도입하면서 상춤 차별화를 추구했고 단지 입주민을 위한 커뮤니티시설이 다양화되고 고급화 되었습니다.​

단지 내 어린이 영어학원, 수영장, 피트니스센터 등이 등장하고, 휴대폰으로 가전제품이나 현관 잠금 조명 등을 원격 제어하는 시스템도 이때부터 모습을 드러냈습니다. 건물외관과 조경에도 힘을쏟았으며 단지 내 주차장을 지하화 하는등 구조도 크게 개선되었습니다.

그 덕분에 커뮤니티시설에 헬스장과 문화센터 등의 편의시설과 지하 2~3층까지 넉넉한 주차장이 들어선 것이죠.

1세대 아파트 중에서도 저층아파트들의 사업성이 좋아 먼저 재건축 되면서 3세대의 포문을 열었는데요, 대표적으로 잠실주공(잠실엘스, 리센츠 등), 대치 주공(대치 레미안펠리스), 도곡주공(도곡 렉슬), 반포주공3단지(반포자이) 등이 되겠습니다.

사업성 있는 1세대 아파트들이 재건축 되어 업그레이드 되기 시작한 것이 3세대라고 생각하시면 되겠고 준신축들이 이러한 3세대 아파트에 포함된다고 보시면 되겠습니다.

다만, 사업성 없는 아파트들은 1세대에 머물기 때문에 노후와와 슬럼화가 심화되고 있습니다만 그 외에 고층주공아파트나 목동 등 재건축이 가능한 아파트들은 3세대를 뛰어넘는 아파트가 될 것입니다.

4. 4세대 아파트

4세대는 스마트홈, 조식 서비스, 커뮤니티의 고급화로 요약이 가능합니다. 최근에 서울에 입주하거나 분양된 대단지 아파트들이 이러한 4세대 아파트를 지향하고 있습니다. 2010년대 중반 이후 첨단 정보통신기술이 적용돼 편의상과 안정성이 높아졌고 2017년 성수동 트리마제가 조식서비를 도입하면서 차별화가 커졌습니다.

​기존에 3세대에서 갖추었던 커뮤니티시설들이 더욱더 업그레이드 되어 헬스장, 수영장, 카페, 스카이라운지, 문화센터 등 대부분을 아파트 단지안에서 해결이 되며 아파트 시스템에 사물인터넷 IOT가 결합되서  아파트관리를 핸드폰앱을 통해 이용합니다.

​때에 따라 세대별로 창고도 주어지는 경우도 있으며, 작은 테라스를 제공하기도 합니다. 평면 역시 사용자 중심이 강조되면서 34평임에도 알파룸이 제공되어 필요에 따라 방이 4개까지 가능합니다.

기존에 고층아파트에 불만사항인 엘리베이터 갯수도 늘어나고 주상복합처럼 기둥식 구조로 지어지는 경우가 많아 층간소음에서도 장점을 보이고 있습니다.

오늘은 간단히 아파트의 세대를 정리해보았습니다. 이러한 아파트의 세대를 보면 입지가 떨어지는 하위세대 아파트들이 상위세대 아파트들보다도 유리할 수 도 있습니다.

입지가 떨어지더라도 월등한 상품가치로 실수요자들은 차선을 택할 수 도 있는 것입니다. 일종의 밸런스를 볼 수 있다는 것인데요,

대부분은 투자에서 입지만을 중요시하지만 최근의 신축 트렌드를 보면 아파트 자체의 하드웨어의 차이가 커진 상태라면 떨어지는 상품가치를 갖고 있는 구축이 입지가치만 가지고 신축과 비교하기에는 매우 어려워 질 수 있는 시장이 되었습니다.

​수요자 입장에서 아파트의 개수를 늘리기 어려운 현재의 부동산규제가 지속되는 한 실수요자들은 최신아파트의 넓은 평형에서 거주하고 싶은 욕구가 강할 것입니다.

입지가 조금은 떨어지더라도 상품가치를 위해 입지를 양보하는 투자가

수요의 밸런스로 본다면 충분히 가능한 부동산 시장이라고 볼 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 다양한 투자의 툴들로 투자가 이어지면서 높아지는 가격으로 이제는 또다시 구축 소액 갭투자가 핫해진 것 같습니다. 이렇듯 많은 분들이 부동산 시장의 변화되는 흐름을 이야기하고 쫓아가고 계신데요, 그러면서 본인의 투자의 이유를 수익을 가지고 종종 설명하시는 것을 보면서 느낀 점이 많습니다.

저도 짧은 경험에 초보투자자이지만 주변에 부동산 시장을 얘기할 때 가장 쉽게 설명하는 단어 중 하나가 바로 '복잡계'입니다. 하면 할수록 어렵고 해야 할 것도 많고 예측이 불가능한 변수들이 너무 많기 때문인데요,

부동산은 기본적으로 사람들이 살아가는 삶에 필수재이자 살아있는 생물처럼 다양한 학문이 결합한 종합학문적 성격을 갖고 있기 때문에 '복잡계'라는 단어가 너무 잘 어울려 사용하고 있습니다.

물론, 인간세계 자체도 대부분의 것들도 복잡계에서 비롯되었다고 볼 수 있지만 최소한 자산에 있어서 부동산이 갖고 있는 기본 특성이 인간들의 기본 생리에 밀접하게 작용하기 때문에 같은 맥락에서 그렇게 이야기하고 있습니다.

그러나 이러한 복잡계인 부동산시장에도 최근 고도로 발달된 프롭 테크(Prop Tech, 부동산의 Property와 기술의 Technolohy의 합성어)와 SNS를 통한 실시간 정보공유를 통해 누구나 쉽게 접근이 가능해졌고 시장에 대한 해석이 가능하며 심지어 상승의 패턴화까지 이야기할 정도로 입니다.

저축액도 부족한 저 같은 초보가 전 재산을 가지고 투자에 뛰어들 정도니 이 시장의 단면을 직접 보여주고 있는 것이죠,

그러나 저와 같은 뜨내기 초보들은 이러한 시장을 경계해야 함에도 단순히 프롭테크와 공유된 정보를 가지고 마치 스스로 분석한 것처럼 착각하고 평생 모은 재산과 대출 레버리지까지 활용해서 투자를 하며 매우 확신에 차있는 경우가 많습니다.

최근에 상승장이 지속되면서 이러한 투자방식이 옳은것처럼 패턴화하고 착각하면서 더욱더 착각에 늪에 빠지고 있는 것입니다. 내가 산 물건들의 후발 투자자들의 수요가 이어지면서 사이버머니가 상승할 때 이러한 패턴화의 늪에 더욱더 빠지는 것이죠,

그러나 가장 중요한 것을 간과한 것이 있습니다. 시장에 참여한 지금의 초보투자자보다 수년 또는 수십 년 전을 앞서 나간 투자자들 역시 동일한 조건에 경험이 더해져 있다는 것입니다. 그렇다면 그들은 이러한 정보를 어떻게 해석할까요?

초보 투자자들이 후속할 수밖에 없는 상황과 조건들을 해석해나가며 먼저 자리 잡고 기다리는 곳에 해석하고 있는 것입니다. 거꾸로 이야기하면 지금 확신에 찬 초보 투자자들은 착각에 빠져 있다는 것입니다.

내가 살때 계좌가 어렵게 나왔고 기존 매물보다 싸게 샀고 지금 호가가 올랐고 실거래가 높게 찍히고,

데이터가 좋다고해서 반드시 좋은 부동산이라고 할 수 없는 것입니다. 

너무나 쉽게 패턴화하고 자산을 투자합니다. 쉽게 사고 판다는 것을 의미하는 것이 아니라 근본적인 부동산 시장에 대한 이해가 적은 것이죠, 기존의 패러다임이 달라진 것도 있지만 이것은 어느 시기나 같습니다.

최소한 정규강의나 전문 컨설팅과 같은 지식 레버리지를 사용했다면 이런 리스크는 줄어들 수 있지만 결국 선도 투자자에 뒤를 잇는 후발 투자자의 포지션밖에 취할 수 없는 것입니다.

물론, 일시적으로 수익이나고 돈을 벌 수 있습니다. 왜냐면 나보다 뒤에 오는 후발 투자자가 있을 수 있기 때문입니다. 그러나 내 뒤를 이어 바통을 받아줄 실수요자라는 든든한 지원군이 오지 않는다면 이내 고립되고 출구가 막힐 것입니다.

그렇습니다. 생각보다 투자의 세계는 복잡하고 어렵습니다. 바로 '복잡계' 이기 때문입니다.

아무리 공부를하고 노력을 한다 해도 수익이라는 결과는 그 과정에 비례할 수 없는 것이 '복잡계'입니다. 그러나 우리는 이러한 사실을 간과하는 것입니다.

단순히 노력하는 것만으로 부동산투자에 성공으로 연결된다고 할 수 없는 정말 복잡하고 심오한 곳입니다. 공부하면 할수록 너무 어렵고 더욱더 작아만 집니다.

처음엔 초보라서 그런줄 알았습니다. 그냥 이 시장이 어렵고 복잡한 곳인 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.