부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅을 보면 PIR(소득대비주택가격비율)에 대해 알아보았습니다. LTV(Loan to Value), 주택담보대출비율에 대해서는 너무 잘알고 계실겁니다. 혹시 이해가 안되신다면 블로그 내 아래 게시글 두개를 한번 읽어보시길 권합니다.
* [부동산 상식] 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)이란?
* 913대책에서의 대출규제요약..

PIR은 내소득수준에 맞는 주택의 가격을 나타내는 지수로 '주택가격/가구연소득'으로 연소득이 1,000만원인 가구가 1억원짜리 주택을 구매했다면 PIR은 10이 됩니다. 소득 분위에 따른 집값을 확인해보면 우리나라 가구는 PIR이 대개 연소득의 8배 정도의 주택가격을 부담하고 있습니다. 그러나 현시점에서의 판단은 어렵습니다. 소득은 점진적으로 늘 것이기 때문에 PIR도 늘어날 수도 있습니다.

LTV는 주택담보대출비율로 LTV가 40%라면 1억짜리 주택을 구매할 때 최대 40%만이 대출이 가능한 것입니다. 그 이상의 주택담보대출은 불가합니다. 현재 서울은 투기지역으로 40%가 적용되고 있습니다. 요즘 서울 아파트의 평균 평단가가 3천만원에 육박하고 있는 현실에서 25평아파트가 7억이 넘으니 대출을 부담할 수 있는 능력(DTI,DSR 등)이 되더라도 7억에 40%인 2억 8천만원만이 대출이 가능합니다. 다시 말해 7억짜리 집을사려면 4억 2천만원의 추가 자금이 필요한 것입니다.

* '19년 도시근로자 월평균소득금액

근로자 도시근로자 평균임금을 고려했을때 쉽게 맞벌이 부부의 연봉이 6천만원이라고 가정하면 PIR이 8이므로 이 가구는
- 주택구입가능금액 : 4억 8천만원(가구당 연소득 * PIR지수, 8)
- 대출가능금액 : 1억 9천 2백만원(4억 8천만원의 40%)
- 추가필요금액 : 2억 8천 8백만원
* 1억 9천 2백만원의 3%금리, 30년 원리금균등상환 적용시 월에 약 81만원 정도 상환하게 됩니다.

물론 여기에 취득세, 중개수수료, 법무사수수료 등 다양한 잡비를 포함하지 않았지만 연봉 6천만원의 평균 가구는 약 5억짜리 집을 구입하는데 약 2억 9천여 만원, 만약 잡비까지 포함한다면 약 3억원의 현금이 필요하겠습니다. 여기에 연봉만큼의 신용대출은 보통 가능하기에 실제 필요한 현금은 약 2억 3천만원입니다.
* 신용대출은 연소득의 100%인 6천만원을 금리 3%로 적용시 월에 약 81만원 정도 상환하게 됩니다.

가구의 평균 저축률이 소득의 30%로 서울에 사는 연봉합이 6천만원인 가구가 PIR 8의 서울집을 구입하려면 약 13년이 소요됩니다. 부모의 도움이 없는 일반적인 맞벌이 가정은 약 13년의 시간이 걸릴겁니다. 다소 시간은 많이 걸리지만 각종 규제 속에서 가능한 플랜입니다. 특히, 위에서 살펴본 기준으로 적용시에 연봉 6천만원의 가정에서 LTV40% 원리금균등상환금액과 신용대출의 대출이자의 합이 약 160만원으로 DTI를 계산하더라도 월 500만원 / 160만원 = 32%로 기준인 40%에도 부합합니다.

물론 이는 PIR 최대치의 주택을 산정한 것으로  수도권에 거주하는 맞벌이 신혼부부에게는 평당 천만원 수준의 주택가격은 부담되는 수준은 아닙니다. 실제로 25평기준 2억 5천만원, 32평 기준 3억2천만원이라면 더욱더 내집마련은 어렵지 않을 수 있습니다. 물론 아무것도 없는 사회초년생에게는 너무나 큰 벽으로 단기간에는 어렵겠지만 어느정도 사회생활을 한 근로자라면 변두리에 서울주택도 구입은 가능한 것입니다.

실제로 비싼집들이 많지만 이는 수요-공급측면에서 살펴봐야 합니다. 위에서 PIR 8의 지수를 연소득 1억원의 가구의 예를 들면 8억원까지 가능하기 때문에 평균가 이상의 서울주택도 구입이 가능합니다. 최저시급을 기준으로 단순히 서울주택의 가격이 높다고 평가하는 것은 어불성설로 보여집니다. 더군다나 자신의 소득수준은 생각치 않고 막연하게 높은 서울집값만을 탓하기에는 현실과 동떨어진 생각이라고 할 수 있습니다.

도시근로자의 평균소득이 낮다고해서 서울에 직장이 있는 모든이들의 소득이 낮은 것은 아닙니다. 구체적인 수치를 제시하진 않더라도 고소득직장에 근무하는 이들이 많음을 인지하고 있다면 서울의 좋은집들의 높은 집값이 단순히 거품과 투기로 정의할 순 없겠습니다. 더군다나 현재는 투기를 위한 대출이 제한되는 시점에 더욱더 실수요자 중심으로 움직이는 시장임을 감안한다면 높은분양가를 소화해내는 가구가 있다는게 놀라우면서도 부러울 뿐입니다.

오늘은 PIR과 LTV의 예로 내가 부담가능한 집에 대한 알아보았습니다. 저는 금융전문가도 부동산 전문가도 아니기에 정확하진 않을 수 있지만 간단한 계산으로 내집마련의 기준을 살펴보았습니다. 물론 대출가능금액에는 다양한 요소들(DTI, DSR 등)이 적용되겠지만 보통 PIR 8의 LTV40~70%는 위에서 살펴보았듯이 대출에는 크게 문제가 없을 것으로 생각됩니다.

저를 포함한 세상의 모든 사람들은 자신을 기준으로 세상을 평가하고 바라봅니다. 그러나 부동산을 포함한 모든 것들을 바라봄에 있어서 정확한 눈을 갖지 못한다면 팩트에 무참하게 멘탈이 무너지게 될 것입니다. 위에서 살펴본것처럼 도시근로자의 평균연봉으로 수도권 핵심지역에 거주한다는 것은 사실상 불가능한 것입니다. 거주하려고 한다면 욕심이 아닐까요? 마냥 높아지는 집값에 세상을 탓하고 부정하기보단 자신의 소득과 위치를 보고 적절한 전략을 세우는 것이 정신건강에도 이롭고 보다 현실적이지 않을까 생각됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임차인 입장에서 포스팅을 하려고 합니다. 임대인이 주택담보대출의 레버리지를 활용한다면 임차인들이 누릴 수 있는 레버리지(지렛대 효과) 중 가장 큰 것은 아마 전세계에서도 우리나라에서 많이 사용되는 제도인 전세자금대출일 텐데요,

임차인들에게는 적은 비용으로 살집을 마련할 수 있다는 것에 큰 의미를 둘 수 있습니다. 일반적으로 아는 것처럼 전세자금대출은 시중은행에서 대출을 진행하고 있지만 실제로는 같은 상품을 시중은행별로 각각 다른 금리로 보증하는 것입니다. 그래서 이번에는 전세자금 대출에 어떠한 종류의 보증이 있는지 알아보겠습니다.
 

1. 주택도시보증공사

일반적으로 HUG라고 알려진 주택도시보증공사의 전세자금대출은 신축건물만 아니라면 소득에 제한 없이 받을 수 있고 금리도 가장 낮기에 일반적으로 많이 실행되고 있습니다. 일명 안심전세대출이라고 불리고 있는 전세대출로 전세자금대출 중 유일하고 90%까지 무직자도 대출이 가능한 것이 특징입니다.

1. 보증금 : 5억원 이하
2. 한도 : 보증금 80% / 4억원 중 낮은 금엑
* 청년가구(만34세 및 연소득 5천만원 이하) 및 신혼가구(혼인신고 기준 만 5년 및 합산소득 6천만원 이하)의 경우 신용등급 4등급 이내라면 최대 90%가능
3. 무주택자 또는 1주택자(합산소득 1억원 이하)
4. 신축건물 대출불가
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
7. 전세보증보험가입(보증금전액보장)

2. 한국주택금융공사

한국주택금융공사전세자금대출은 금리는 저렴한 편이고 다양한 일반 물건에 대출이 가능한것이 장점이지만 대출한도가 연소득 3.5~4배 또는 전세보증금 80% 중 낮은금액으로 적용되기 때문에 한도가 낮은 것이 단점으로 이용빈도가 가장 적습니다.

1. 보증금 : 5억원 이하(지방 3억 이하)
2. 대출한도 : 보증금 80% 또는 소득의 3~4배(최대대출한도 : 2억2천2백만원)
* 신혼부부 : 4배
* 연소득 1,500만원 이하 : 3천만원
* 연소득 1,500만원 ~ 2,000만원 : 연소득의 3배
* 연소득 2,000만원 초과 : 연소득의 3.5배
3. 직장 재직기간 1년 이상
4. 신용등급 6등급 이내
5. 무주택자 또는 1주택자(부부합산소득 1억원 이하)
* 수도권 기준작성하였습니다. 지역별 차이가 있을 수 있습니다.
6. 아파트, 오피스텔, 다세대주택 외 단독주택, 상가주택 등 일반 물건도 가능

3. 서울보증보험

서울보증보험은 세가지의 전세자금 대출종류 중 유일하게 보증금에 제한이 없고, 1주택 세대의 소득을 보지 않습니다. 이러한 예외사항으로 많은 분들이 이용하고 계시며 등기가 나와 있지 않은 신축 아파트도 물론 가능하며, 보증료를 은행에서 부담하고 있습니다. 그래서 금리가 다소 높지만 실제 지불비용은 큰 차이가 없는게 장점입니다. 채무자의 조건이 까다롭지 않아 외국인도 가능한 상품입니다.

1. 보증금 : 제한없음
2. 한도 : 보증금 80% 또는 5억원 중 낮은 금액
3. 무주택자 또는 1주택자(소득제한없음)
4. 신축건물 또는 무직자도 건강보험납입액, 신용카드 사용금액으로 추정소득 산정
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
* KB시세가 없는 다세대빌라 또는 오피스텔은 감정가의 80% 가능

오늘은 전세자금대출의 종류에서 알아보았습니다. 시중은행에서 자체적으로 판매하고 있는 전세자금대출 상품도 있기 때문에 주거래은행과의 비교를 통해 대출을 실행하시면 되겠습니다.

간혹 다주택자나 필요금액이 5억원 이상이라면 시중은행의 경우에는 제한이 되고 지방의 일부 1금융 은행들은 자체적인 보증서를 발급하기 때문에 완화된 조건으로 가능할 수도 있다고 하니 참고하셔서 발품을 팔아보시는 것도 좋을 것 같습니다.^^

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