부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 투자자라면 관심갖고 기다렸던 민간택지분양가상한제 지정지역에 대한 발표가 나왔습니다. 특히, 이번에는 구체적인 동별로 세부지정함으로써 면밀한 검토를 했다고 보여집니다. 분양가상한제와 더불어 조정대상지역에 대한 전면적인 검토를 병행하였는데요, 그동안 부동산시장에서 소외받던 고양시 일산과 남양주 동부 그리고 부산 등 일부지역들이 부분해제 되었습니다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역은 10.1대책(최근부동산시장점검결과 및 보완방안)에서 밝히 지정 방향과 같이 아래의 요건을 갖춘 지역에서 동별 지정하였습니다.

위의 기준을 충족하는 지역들은 전국적으로 많이 있었으나 정부가 생각하는 주요지역들은 집값상승을 선도하는 대장지역을 논한 것 같습니다. 기존의 분양가격 상승률이나 경쟁률 등은 서울내 다른지역이나 지방의 지역들도 많았기 때문에 핵심지역들의 분양가를 제한하려는 노력이 보입니다.

제한한 지역들은 마용성으로 불리우는 마포,용산,성동구와 강남4구로 불리우는 서초,강남,송파,강동구와 전통의 부호와 재건축 기대감이 높아진 영등포구가 그 대상이 되었습니다. 그러나 서울에 전반적으로 재건축,재개발, 리모델링 등 정비사업이 이루어지는 곳이 많음에도 리딩하는 지역들을 규제함으로써 그 규제범위를 벗어나는 지역들에 신축아파트로 수요가 몰리는 풍선효과가 발생할 우려가 있습니다.

민간택지 분양가 상한제에 영향으로 서울 내에서는 목동이나 흑석뉴타운 등의 지역과 경기에서는 과천, 분당, 광명 등 핵심지역 위주로 뉴타운 사업들이 활발한 곳에 더 높은 가격상승이 이뤄질 것으로 판단됩니다.특히, 이미 서울에 청약경쟁이 과열되면서 전세가격이 상승중인 상황에서 더욱더 전세수요가 몰려 전세가의 더 높은 상승이 불가피할 것입니다.

반면에 분양가 상한제 지역들의 사업진행이 어려워지기 때문에 더 높은 가격상승은 어렵겠지만 국민들의 학습효과와 시중의 유동자금이 많고 대기수요가 풍부해 당장의 큰 하락은 없을 것으로 생각됩니다.

정부가 규제한 27개의 동은 이미 높은 가격과 중도금대출 제한으로 현금이 많은 부자들, 다시 말해 일반적인 실수요로 보기 어려운 부자들이 구입하는 곳인데 그 지역만 규제하는 것이 과연 서민들의 주거안정에 실효성이 있겠냐는 의문이 듭니다. 결국 그 지역들의 분양가만 싸다면 현금이 많은 부자들이 더욱더 싸게 시세차익을 거둬갈 것이고 그렇게 되면 부의 양극화가 가속화 될 것입니다.

특히, 풍부한 유동성이 주변으로 풍선효과를 야기하게 되면 또다시 분양가 상한제 적용 지역외에 신축이나, 재개발 및 재건축, 리모델링 단지들을 중심으로 집값상승이 우려됩니다. 조금더 깊은 고민을 하고 정책을 발표했으면 좋았을 것 같습니다. 서민을 위한듯 서민을 위한 정책이 아니라서 더욱 실망스럽습니다.

다음은 조정대상지역 해제 검토입니다. 현재 조정대상지역은 구리, 안양 동안구, 수원 광교ㆍ팔달구, 용인 수지ㆍ기흥 고양 및 남양주, 부산이었습니다.

그러나 고양시의 경우 서울접근성이 좋은 덕양구 일대에 삼송, 원흥, 지축, 향동, 덕은, 킨텍스, 문화단지 등에 주택공급이 지속되면서 1기 신도시였던 일산에 주택가격 하락폭이 심했고 남양주 역시 서울 접근성이 좋은 다산 및 별내 신도시와 대조적으로 남양주 동부에 있는 평내호평은 가격이 하락하였습니다. 부산의 경우 지속적인 신축 공급으로 동래구, 수영구, 해운대구의 주택가격이 하락을 지속하였습니다.

이에 국토부는 고양시 일산과 남양주 동부지역 그리고 부산 해운대구, 동래구, 수영구 지역에 조정대상지역을 해제하였습니다. 조정대상지역이 해제됨으로써 부산은 완벽한 비규제지역으로 변모하였기 때문에 새로운 투자세력이 유입될 것이 우려됩니다.

조정대상지역에서 해제가 되면 청약자격 및 가점제 적용비율, 전매 제한 기간 및 양도세 중과 등 다양한 범위에서 거래가 활발해질 수 있는 환경이 만들어 집니다. 오히려 조정대상해제가 역풍으로 오진 않을지 우려가 됩니다

물론 당장의 거래가 기하급수적으로 늘진 않겠지만 부동산시장에 관심이 뜨거운 시점에 수요자들의 투자 바람이 불면 또 한번뜨거워질 수 있는 환경은 만들어 진 것입니다.

규제를 한다면서 규제아닌 규제를 하는 현 정부의 모습을 보면서 매우 안타깝습니다. 과연 부동산정책이 실시간 속보로 모든 언론에 메인을 장식하며 나올만한 일인가도 다소 의문이 듭니다. 현재 우리나라의 불안한 경제지표와 상황에 대한 정확한 팩트는 언급이 되지 않고 오히려 국민들의 관심을 이용하는 듯 합니다.

평범한 국민들은 민간택지분양가상한제가  부동산규제인줄 착각하고 있습니다. 그러나 저는 조금 다른시각으로 봅니다. 지정한 곳들은 이미 높은가격으로 시장에서 수요자들이 받아들이기에는 높은 금액이었던 곳이고 그곳에 상한제를 한다고해서 서민들과는 전혀 상관이 없는 지역입니다. 그렇기 때문에 규제 아닌 규제라고 말씀드리는 겁니다. 오히려 현금 많으 서울 내 무주택자는 풍부한 자금력으로 민간택지분양가상한제의 혜택을 독점할 것입니다.

민간택지분양가상한제로 서울주변지역에 풍선효과가 발생해 오히려 일부 지역은 집값 상승이 우려되므로 많은 수요자들이 참여하는 시장에서는 집값이 올라갈 상황이 조성된 것입니다. 분양가 상한제를 한다면 서민들이 접근할 수 있는 보편적인 지역 중에 과열된 곳을 지정했어야하는데 대부분의 실수요자들과는 거리가 먼 지역에 규제하는 것은 무슨 이유일까요? 제 입장에서는 속보이는 '쇼' 정도로 밖에 보이지 않습니다.

이번규제에서 새로이 규제될 지역들이 많았음에도 오히려 총선 의식용 규제정도로 밖에 안보이고 그 규제 역시 그 지역의 자금이 풍부한 수요자들에게는 혜택이 되어버린 이상한 규제로 비춰집니다. 저는 투기꾼도 아니고 일반적인 서민으로 부동산에 관심이 많은 사람일 뿐입니다. 비전문가지만 저의 눈에서도 매우 아쉬운 규제로 남을 것 같습니다. 규제를 한다면서 그 지역 거주자들에게는 혜택이 되었고 다수의 국민이 규제로 착각하게 되면서 정부는 기득권층과 서민층 모두의 지지를 받기 위해 노린 발표가 아닌가 싶습니다.


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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 부동산 상승세와 맞물려 정부의 규제책이 연일 나오고 있습니다. 최근에 급등한 서울집값을 잡기 위해 정부는 민간택지에 대한 분양가 상한제를 추진하고 있는데 오는 6일 민간택지 분양가 상한제의 첫 적용지역을 발표할 예정입니다. 현재 투기과열지구인 서울에서는 강남 4구로 불리우는 서초구, 송파구, 강남구, 강동구와 마용성의 마포구, 용산구, 성동구가 매우 유력합니다. 경기도에서는 과천이 지정되지 않을까 조심스럽게 예측하고 있습니다.

민간택지의 분양가 상한제는 현재 '투기과열지구'로 지정된 곳 중 직전 1년 간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1이상인 곳 또는 직전 3개월의 주택거래량이 전년 동기의 20%이상 증가한 곳 등 요건만 충족하면 정부가 지정할 수 있습니다. 현재 투기과열지구는 서울 25개구 전체와 경기도 과천, 광명, 성남시 분당구, 하남시와 지방에서는 대구 수성구와 세종시 등 전국에 31곳이 지정되어 있습니다. 요즘에 부동산 시장분위기로 볼때는 어느곳이 지정되어도 이상하지는 않을 분위기입니다.

정부의 분양가상한제의 적용기준에 따르면 동 단위로 '핀셋'지정하기로 한 만큼 어느 동이 지정될지가 또 하나의 관심사입니다. 동단위로 세부화 하게 된다면, 서초구 반포동, 용산구 한남동, 강남구 개포동, 송파구 잠실동, 강동구 둔촌동 등이 유력하게 거론되고 있습니다만 대상지역을 조금 넓힌다면 재건축 및 재개발 사업장이 몰려 있는 영등포구와 양천구 그리고 강북구 등도 상한제가 적용될 가능성이 높겠습니다. 결국에는 서울 전반적으로 입주물량이 대기가 많은 곳에 적용될 가능성이 높은 것입니다.

결국에 민간택지분양가 상한제라는 것은 최근의 집값상승세가 높고 분양가 상승률이 높으며 청약경쟁률이 강세인 곳이 될 확률이 높습니다. 소위 뉴타운이라 불리우는 재건축 재개발 사업장들이 몰려 있는 곳이 이러한 규제에 대상이 될 확률이 높겠습니다. 그러나 아이러니하게도 민간택지분양가상한제 확대 시행 예고에 서울 아파트 값은 913대책 이후 최대폭으로 상승중에 있습니다. 특히, 신축공급 우려에 따라 더욱더 상승 하고 있는 것입니다. 분양가상한제가 시행되면 진행중이 사업들의 사업진행이 더뎌지게 되기 때문에 공급부족이 우려되기 때문입니다.

단순히 공급부족에 대한 우려뿐만아니라 분양가의 상한제 적용기준이 다소 애매하기도 합니다. 최근 1년간 서울의 자치구별 분양가격 및 분양가 상승률을 본다면 올 9월 기준으로 강북권이 강남권보다 더 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 먼저 첫 적용지역으로 유력한 강남권과 '마용성'이 상대적으로 강북권의 상승률보다 낮았습니다. 성북구가 약 31.7% 은평구가 16%이고 동대문의 경우에는 64.6%에 달했습니다. 이에 비해 강남권은 서초구 30.3%를 제외한다면 강남구가 9.3% 송파구가 2.8%에 불과해 오히려 더 낮은 상승률을 보이고 있습니다. 강남4구에서도 급등했다는 강동구 역시 8.7%상승에 그치고 있습니다. 절대가격은 높지만 상승률로 보았을 땐 강북권을 제외하고 강남권이 지정된다면 이상한 것입니다.
 
그렇기 때문에 단순하게 분양가 상승률이 높다고 해서 실제 집값의 과열현상을 부추기는 지역인가에 대한 것은 논의도 필요하고 최근에 분양이 없는 지역은 분양가에 대한 통계자료도 전무하기 때문에 단순하게 그 기준을 가지고 적용지역을 선정하기에는 많은 모순점이 존재하는 것입니다. 최근에 발표한 정부의 정책들에 가장 큰 불만은 기준이 모호하다는 것이었습니다. 결국에는 특정 대상을 정해놓고 추진하는 것처럼 비춰지기 때문에 형평성에 대한 논란도 지속될 것입니다.

또하나의 관심사는 같은날 열리는 주거정책심의위원회에서 조정대상지역 지역 중 해제여부도 함께 논의될 예정이라고 합니다. 그 역시도 함께 지켜봐야하겠습니다. 흥미 진진한 부동산시장이 되겠습니다.

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