부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 서울 집값상승으로 시끄러운 이시점에 정부가 특단의 조치를 내렸습니다. 분양가 상한제를 민간택지 투기과열지구에까지 확대하는 개정안을 22일 통과하고 이달말 공포 및 시행할 예정입니다.

분양가 상한제 확대안은 기준의 적용지역을 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 지역'에서 서울전역이 포함된 투기과열지구 전체로 넓히는 것이 주요 골자입니다. 현재 투기과열지구는 서울의 25개구 전체와 경기 과천, 하남, 광명, 성남시 분당구와 대구 수성구, 세종시 등 전국의 31개 곳입니다.

분양가 상한제가 적용된다면 전매제한기간은 최장 10년까지 늘어날 예정입니다. 수도권 민간택지의 경우 투기과열지구에서는 분양가가 인근 시세의 80% 미만일 경우 해당주택을 10년 동안 팔수 없게 되는 것으로 인근시세의 70% 미만인 경우에 최장 4년에 불과했던 전매제한 수위가 대폭 높아진 것입니다.
* 아래는 현재의 적용기준

시세의 80~100%면 8년, 100% 이상인 경우에도 5년 동안 전매가 제한됩니다. 기존에 3~8년에 달했던 공공택지의 전매제한도 같은 기준을 적용 받을 예정입니다. 다만 수도권 밖 민간택지에 대한 전매제한에는 변화가 없겠습니다.

이와 더불어 재건축 재개발지역에 대한 적용시점도 최초 입주자 모집 승인 신청단계로 앞당겼습니다. 다만 시행안 입법예고 뒤 관리처분인가를 받은 재건축 단지가 6개월 안에 입주자 모집공고를 신청하면 상한제 적용에서 제외되는 방침이 추가되었습니다.

그렇지만 재건축 특성 상 6개월의 기간이 길다고는 보기 어려울 것 같아 대부분의 진행단지들이 분양가 상한제 적용을 피하기는 어려울 것 같습니다.

이번 정책이 급등하는 부동산 시장에 특효약이 될지 아니면 더욱더 불을 지피는 결과를 초래할지는 알 수 없겠습니다. 그러나 분양가상한제의 '로또분양'은 수요자들이 대기수요로 임차인으로 머물게 되고, 공급자들은 높아가는 세금부담으로 실거주요건을 채우게 되면서 임대시장이 축소되게 되면 전세가가 상승하고 주택난이 가속화 될 수 밖에 없습니다.

물론 정책의 결과에 대하여 예단하기는 이르지만 장기간의 전매제한이 과연 효과가 있을지.. 오히려 투기과열지구 외의 경기도와 인천지역 등 풍선효과가 커지진 않을지 우려가 됩니다. 이미 높아버린 서울시장이 조정이 오더라도 높은 집값인데 분양가 상한제의 영향으로 수도권 부동산시장이 전반적으로 상승할까 우려되는 것은 사실입니다.
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 이슈가 되었던 전월세 신고제와 상한제에 이어 정부가 이제는 임대인과 임차인의 전ㆍ월세계약 기간까지 간섭하려는 정책이 또 한번 이슈가 되고 있습니다. 명칭은 주택임대차 '계약 갱신청구권'이라고 하는데 과연 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

몇번의 포스팅을 통해 우리는 이제 전체 세대수에서 자가점유율과 무주택세대와 유주택세대의 수를 알게 되었습니다. 전체가구중 무주택 44%는 임차인의 신분으로 전ㆍ월세로 거주하고 있을 것입니다. 전체 가구의 절반가량이 임차인으로 살고 있기 때문에 이번 정책의 영향이 상당히 클 것으로 판단됩니다. 아래표에서 보시다시피 저소득층으로 대변되는 취약계층의 자가점유율이 낮고 전ㆍ월세비율이 높은 점을 봤을때 일반가정보다는 서민들에게 미치는 영향이 클 것입니다.

우리 민법에서 임대차는 임대인에게 다소 유리하다는 판단과 주거안정성의 목적으로 특별법을 제정하여 전ㆍ월세 기간을 최소 2년(상가 1년)으로 보장하고 있습니다. 그러나 계약의 연장에서는 임대인과 임차인의 합의가 있어야만 연장이 가능하기 때문에 임차인은 2년마다 집을 구해야하는 문제점도 있었습니다.

청구권은 서로의 동의가 있어야 실행되는 권리이지만 이번 전ㆍ월세계약기간이 2년에서 4년으로 보장하는 '계약 갱신청구권'은 별다른 이유없이 갱신을 거절하지 못하게 하는 내용을 담았기 때문에 바로 실행되어야 하는 형성권의 형태로 해석해야 합니다. 현재 상가의 경우는 상가임대차보호법에 따라 최대 10년까지 계약연장이 가능했지만 주택임대차보호법에서는 최대계약기간 2년만을 보장했기 때문에 임차인 입장에서는 계약기간에 대한 최소한의 안전장치를 마련하게 되는 것입니다.
그러나 이러한 좋은취지와는 달리 임대인의 입장 즉, 공급측면에서는 부작용이 우려됩니다. 먼저 정부의 사적재산에 대한 지나친 간섭으로 시장의 거부감이 나타날수 있습니다. 이는 곧 임대시장의 위축을 가져오고 결국 공급부족은 임대료 상승이라는 불편한 결과로 나타납니다.

특히, 최근에 강력한 규제책으로 인해 1가구 1주택의 트렌드가 정착되어 가고 있는 시점에 2주택 이상의 다주택자들이 주도하는 임대시장이 축소된다면 공공부문의 비율이 현저히 적은 현재의 임대시장에서 피해는 고스란히 임차인에게 전가될 수 밖에 없습니다.

또한, 주택수요가 많은 곳에서는 벌써 전세가 상승국면으로 전환된 지역들이 많은데 여기에 전ㆍ월세 기간을 2년에서 4년으로 늘어나게 된다면 임대시장에 물건이 줄어들고 임대기간 4년을 우려한 임대인들은 사전에 임대료를 인상할 수 밖에 없을 것입니다. 정부에서는 이미 전ㆍ월세 공급물량이 충분하다고 이야기하고 있지만 지난번 포스팅에서 다뤄졌던 것처럼 민간임대시장이 주도하는 국내임대시장에서의 민간임대시장위축의 피해는 고스란히 서민들에게 갈 것입니다.

현재 국회에 계류된 임대차 계약 갱신청구권과 전월세 상한제는 필연적으로 같이 논의 될 수밖에 없기 때문에 이러한 임대시장 축소가 우려되는 것입니다. 특히, 전월세 실거래가 신고제 의무화, 2천만원 이하의 임대소득 양성화, 전월세 계약갱신 청구권 법제화, 임대료 상한제, 임대주택 의무화 등 현재 정부가 추진하는 정책들이 모두 시장의 공급을 위축시킬 수 있기때문에 더욱더 걱정되는 것입니다.

역대 어느정부에서도 시장의 니즈에 반대하는 정책은 성공한적이 없습니다. 단기간에는 효과가 있어보이나 결국에는 부작용이 컸습니다. 이번 정책 역시 임차인을 보호하자는 순수한 의미에 매우 정의로운 정책이지만 시장에 대한 오판으로 자칫 그 피해가 서민들에게 갈까봐 우려되는 것입니다.

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