또한, 주택도시 기금을 통해 총사업비의 50%까지 연 1.8%로 융자하여 금융지원을 추가하고, 공간 지원 리츠를 통해 비주거시설 매입을 지원합니다.
(2) 소규모 정비사업 보완
소규모 사업의 사업비 조달과 수익성 확보가 어렵기 때문에 관련된 내용들이 보완되었습니다.
용적률 완화 조건을 개선(공적 임대 20%에서 공공임대 10%로 완화)하고 공공임대 공급량과 비례하여 용적률을 상향하며, 주차장 설치의무 완화(공용주차장 건설 시 의무확보 주차면수 50% 면제)를 통한 사업비를 절감 지원합니다.
공공참여 가로주택정비사업 추가 지원을 통해 공공성 요건을 충족하는(공공임대 10% 이상 공급) 경우에 분양가 상한제를 제외합니다. 또한, 기준을 충족하게 된다면 기금 융자 금리를 1.5% -> 1.2%로 인하합니다.
또한, 증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납 시 도시 규제 완화(층수제한, 중정형 인동거리, 용도지역 상향 등)합니다.
더불어 역세권 민간주택사업을 활성화(역 350m 내 2,3종 및 준주거지역)하여 재개발사업의 정비계획, 주택건설사업의 지구단위계획 등을 수립하여 추진하는 민간사업은 용도지역을 상향 지원합니다. 다만, 용도지역 상향 시 증가하는 용적률의 50%를 공공임대 주택으로 공급해야 합니다.
이를 위해 서울시는 유휴공간과 도심 내 유휴부지를 추가 확보하여 도심형 공공주택을 공급할 계획입니다. 3년 간 총 만 5천 세대를 공급할 계획이네요.
(3) 기존 수도권 공급계획 조기화
수도권 30만 호 중 21만 호(19곳) 지구지정을 완료(신도시급 5곳 중 4곳 완료)하였습니다. 연내 지구계획 마련과 토지보상을 병행하여 속도를 높일 계획이며, 빠르면 연내에 토지보상을 본격화할 예정입니다.
사업이 빠르게 진행된다면 '21년 말부터 입주자 모집 착수가 가능할 것으로 보고 있습니다.
신도시와 관련된 내용은 한번 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 광역교통망 확충(S-BRT, GTX 등)과 스마트 도시를 지향하고 있네요.
(4) 기존 수도권 공공택지 내 아파트 지속 공급
주거복지 로드맵과 수도권 30만 호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 '20년 이후 총 77만 호를 공급 예정입니다. 이중 50% 이상은 '23년까지 연 11만 호 수준으로 입주자 모집을 추진 중에 있습니다.
일부 신도시 및 공공택지는 사전 청약제를 통한 조기 분양을 추진할 계획인데요, 공급 1~2년 전에 일부 물량을 사전 청약 선정합니다. 다만, 당첨자는 본 청약 시까지 요건을 갖춰야 100% 당첨됩니다.
지구계획-토지보상-택지조성사업-사전청약-주택사업승인-주택착공-본청약의 과정 중 일정 절차가 완료된 곳에 한해 우선 적용하여 청약까지 대기시간을 최소화하여 공급할 예정입니다.
사전청약 물량은 '21년 약 9천 호로 구체적인 입지는 '21년 상반기 중 확정할 계획입니다.
또한, 정비사업의 시세차익 목적의 조합원 입주권 구입 시 불이익을 부여할 예정입니다.(관련 불이익은 조합정관에 의무적으로 반영 예정)
이외에도 지속적으로 투기방지를 위해 모니터링-투기단속반 운영-불법행위 방지를 실시할 계획입니다.
위 본문의 내용의 추진일정은 대부분 '20년 내에 추진될 예정이며, 서울 내 도심 유휴부지 추가 확보는 '21~'22년, 3기 신도시는 '21년 하반기 이후가 될 것으로 보입니다.
정말 글로는 좋은 내용이 많지만 다소 우려되는 것들도 있습니다. 대표적으로 서울 내 핵심지역들에 대해 임대아파트 공급을 위한 공간으로 낭비하는 내용이랄지, 사전 청약제를 통한 실수요자들을 대기수요로 전환하려는 내용들은 집값 안정을 위한 것이 아니라 일시적 일 수 있습니다.
또한, 광역교통망 확충도 현재 지지부진한 상태에서 신도시 및 수도권 공공택지 주택 추진은 또다시 실수요자들에게 희망고문하지 않을지 심히 염려됩니다.
현재 투기과열지구에서는 지난해 5월부터 예비당첨자를 전체 공급물량의 500%까지 선정하고 있어 무순위 청약(일명 줍줍)의 물량 자체가 적어 투자수요 진입이 어려워졌습니다. 하지만 그 외에 민간택지에서 공급하는 경우에는 현재 예비당첨자 비율이 40%다 보니 상대적으로 무순위 청약 물량이 많이 공급되었었습니다.
그러다 보니 부적격 세대가 나오거나 포기 세대가 나오면 예비당첨자가 소화하지 못하는 경우에는 무순위 청약(일명 줍줍)으로 투자자들이 진입하면서 분양권에 프리미엄이 높아지는 모습들이 보였는데요,
이를 막기 위해 3월 16일부터 투기과열지구는 500%까지 예비당첨자를 뽑고, 청약과열지구, 인천 및 경기, 지방광역시는 300%까지 청약 예비당첨자 비율을 대폭 늘려서 무주택자에게 더 많은 당첨 기회를 주려 합니다.
3. 수도권 30만 가구 공급대책과 GTX 등 광역철도망 추진
공급대책으로는 문재인 정부 공약인 수도권 30만 가구 공급을 위한 관련 절차들이 속도를 내고, GTX 즉 광역철도망의 추진도 힘이 실릴 것으로 보입니다.(공급과 관련된 자세한 내용은 아래 기존 포스팅 참고하세요)
서울 주요 도심과 수도권 지역을 30분 안에 연결하는 GTX 사업은 속도를 낼 계획입니다. 특히, GTX A 노선은 2023년 개통하고 B노선은 지난달 기본계획 수립에 착수했으며 C노선은 12월 시설사업 기본계획(RFP) 고시를 통해 민간사업자의 제안을 받기로 했는데요,
공급대책과 광역철도망 추진은 단기간에 이루어지진 않을 것 같아 희망고문 같지만 어쨌든 속도 내서 완성된다면 국민들에게 많은 도움이 될 것 같습니다.
5. 공시 가격과 9억 원 이상 고가주택에 대한 공시가 현실화
오늘 10월까지 공시 가격 현실화 로드맵을 마련하고 시세 9억 원 이상 주택에 대한 공시가 현실화율을 높이는 내용 등을 포함한다고 합니다.
그러나 공시 가격과 실제 주택의 시세의 괴리를 줄인다고는 하나 결국, 국민들의 세부담이 커질 수밖에 없습니다.
특히, 2월 발표된 KB월간동향에 따르면 서울에 아파트 중위 가격이 9억 원을 넘어섰기 때문에 오래전 고가주택으로 설정된 9억 원은 현실 반영을 전혀 하지 못하고 있습니다.
이러한 상황에서 공시 가격을 올린다는 것은 단순 증세 차원으로 느껴지는 것이 조금은 불편합니다.
6. 분양가 산정 기준 조정
분양가 상한제에 적용되는 주택의 건축비가 줄어들 예정입니다. 3.1일부터 적용되는 기본형 건축비 상한액이 2.69% 인하되어 공급면적(3.3㎡) 당 건축비 상한액은 ‘19년 9월 15일 651만 1천 원에서 633만 6천 원이 됩니다.
개정된 고시는 2020년 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용될 예정입니다.
또한, 옵션으로 제공되는 발코니 확장 비용도 일부 내리고 대신 발코니에 설치되는 붙박이장이 별도 옵션으로 빠집니다.
이렇게 되면 발코니 확장비가 지금보다 15~30% 정도 내려가 가구당 200에서 많게는 400만 원 가까이 비용을 줄 일 수 있을 것으로 기대는 합니다만, 건축비가 줄어들면 분양가는 낮아지겠지만 자칫 이러한 것으로 인해 아파트의 질이 떨어질 것을 우려하는 목소리도 많습니다.
* 건축비 상한액 기준 : 16～25층, 전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡
그간 분양가 상한제가 적용되는 주택의 분양 가격 산정에 활용되는 기본형 건축비 상한액은 수도권 지역의 1개 표본 사업을 모델로 선정하여 자재·노무비 등 물가변동을 연 2회(매년 3.1/9.15) 정기적으로 반영한 것으로서 이를 일률적으로 전국에 적용해 왔으나, 이번 새로운 기본형 건축비는 전국에 4개 지역별 표본사업*을 모두 종합하고 최근 3년간 지역별 공급물량을 고려하여 대표성을 제고한 기본모델을 구성하여 책정하였다
* 수도권 2곳(광역시, 경기남부), 수도권 외 2곳 (중부·남부지역)
또한, 정확한 기본형건축비 산정을 위해 기본형 건축비에 일률적으로 반영되었던 기초파일 공사비(파일 길이 15m, 지름 400mm 이하)를 기본형 건축비에 가산하는 비용으로 전환하고, 인센티브 성격의 주택성능등급 가산비와 일부 중첩되는 부분을 명확히 배제하였으며, 표준품셈, 노무·자재비 등 공사비 산정 기준시점도 통일*하였다.
* (기준시점) 3.1일 고시는 전년도 12월 말, 9.15일 고시는 당해연도 6월 말
이외에도 단독 및 다가구 세입자에 대한 전세금 반환보증 가입확대와 공공임대주택 유형 통일, 반지하 지원, 부동산 관리체계 개선 등이 함께 다뤄졌는데요, 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
오랜 투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거 규제를 이야기한다고 당황하실 수도 있지만, 저와 같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.
1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있지만 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.
※ '19년 12.16 부동산 대책의 추진배경
1216 대책은 기존에 발표한 9.13 부동산 대책에 영향으로 주택 가격의 안정세에 접어들었지만 갭 투자 등 투기수요 유입과 집값 상승 기대감으로 매수세가 상승하며 국지적인 과열이 심해졌습니다.
1. 투기적 대출수요 규제 강화
(1) 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
현재 투기지역 및 투기과열지구에 주택담보대출은 LTV 40% 적용 중이나, 가계 및 개인사업자 법인 등 모든 차주의 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억 원을 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용합니다.
시가 9억 원 이상 주택에 대해서 역진율 구조로 추가 규제를 통해서 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택에 대한 주택구입 부담을 가중시켰습니다. 그러나 아쉽게도 서울의 중위 주택 가격이 9억 원을 넘어선 상황에서 이런 대책은 실수요자에게 오히려 내 집 마련이 어려워지는 것 같습니다.
(2) 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지
현재는 투기지역 및 투기과열지구에서 다주택 세대만 대출이 금지되었고, 1 주택 세대 및 무주택 세대에 대해서는 LTV40%를 적용 중이었습니다.
그러나 가계, 개인사업자 및 법인 등 모든 차주에 대해서 투기지역 및 투기 광려 지구 내 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였습니다.
* 단, 재건축 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용합니다.
(3) DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율) 관리 강화
* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금 상환액 / 연간 소득
현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 중으로 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했으나, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용됩니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자자라면 항상 관심갖는 신도시와 같은 곳은 보통 공공택지라고 부르는데요, 용어가 이해가 안 되더라도 대략적인 개념은 이해하고 계실겁니다.
이런 공공택지 안에는 택지를 효율적으로 쓰고 시민들의 편의를 위해선 아파트도 지어야 하고, 단독주택, 동사무소, 종교시설, 상업시설, 학교 등을 지어야 하는데요,
공동주택용지는 일반적으로 아파트를 지을 수 있는 곳이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다 보니 시공사들 입장에서는 이러한 공동주택용지를 공급받는 것이 미래에 아파트 공급으로 이루어지기 때문에 아무래도 경쟁이 치열했습니다.
현재, 공동주택용지는 공급일부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로는 자유롭게 전매할 수 있는데요,이 때문에 대형 건설그룹 계열사들이 실제 사업을 벌일 계획이 없어도 일단 낙찰받고 나선 땅을 다른 계열사에 넘기는 사례가 적지 않았다고 합니다.
이에 국토부는 공급계약 이후 2년이 지나더라도 전매행위를 금지하기로 했는데요, 부도 등 합리적 사유가 있는 경우가 아니면 소유권 이전등기 전까지 전매할 수 없게 되었습니다.
또한, 국토부는 이와 관련된 내용을 포함하여 공급가 이하 전매 허용범위 축소, PFV 전매 허용요건 축소를 포함하여 좀더 포괄적인 규제를 이어나갈 방침인 것 같습니다.
여기에는 전매금지뿐만 아니라 공동주택용지를 공급받은 자는 자금조달을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트 금융투자(이라 PFV)에 택지를 전매내용까지 포함하는데요, 전매를 하려면 해당 PFV에 과반 지분을 확보해야 합니다.
지금까지 수분양자가 PFV의 최대 주주인 경우 자금 조달을 원활하게 하기 위해 해당 PFV에 전매할 수 있게 했지만, 다른 기업집단의 계열사들이 최대 주주 이상의 지분을 확보해 PFV를 사실상 지배하는 식의 악용사례가 많아 지분요건을 강화하기로 한 것입니다.
* 여기서 프로젝트 금융투자회사는 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 투자자들이 자금을 출자해 설립하는 명목 회사(일명 페이퍼 컴퍼니)입니다. 자금 확보와 리스크를 분담하기 위해서 추진하는 정도로 이해하면 될 것 같습니다.
※ PFV 전매제도 악용 구조
이러한 제한을 통해서 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등을 조기에 차단하겠다는 것인데요, 공공택지를 사서 비싼 값에 전매하며 이익을 취하는 행위와 시장교란행위를 원천 차단하겠다는 뜻입니다.
* 공공택지란 국가, 토지주택공사, 지방자치단체 등 공공기관이 개발하는 택지를 의미합니다. 공공택지에는 크게 4가지로 나뉘게 됩니다.
국민주택건설 또는대지조성사업으로 개발하는 택지 => 주택단지를 조성하기 위한 사업
택지개발 촉진법의택지개발사업으로 개발하는 택지 => 신도시 등
산업입지 및 개발에 관한 법률의산업단지개발사업으로 개발하는 택지 => 공단, 산업단지 등
국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법의 국민임대주택단지 조성사업에서공공사업으로 개발·조성되는공동주택건설용지를 말한다. 공공택지에서 지어서 분양하는 주택은원가연동제,분양가 상한제등의 적용을 받음
사실, 이러한 규제는 실수요자인 국민 입장에서는 좋은 방향입니다. 토지의 이자와 거래로 인한 시세 상승분은 당연히 분양의 끝에 있는 분양자가 부담할 수밖에 없기 때문입니다.
자료를 찾아보니 과거 2007년까지는 공공택지 내 공동주택용지는 투기 방지 차원에서 소유권 이전 등기 이전까지 전매가 금지됐었다고 합니다. 그러나 부동산 침체가 지속되자 유동성 위기를 맞은 건설사에 숨통을 틔워주자는 취지로 2015년부터 공급계약일로부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로 전매할 수 있게 예외적으로 허용하기 시작했습니다.
하지만 페이퍼 컴퍼니를 세워 계열사로 응찰한 뒤 공동주택용지를 공급받아 모회사ㆍ계열회사에 값싸게 전매하는 식으로 이익을 얻거나 선점 후 비싼 값에 파는 등의 행위 들이 이어 나면서 공공택지 가격이 비싸지는 부작용을 낳고 결국, 이러한 비용들이 고스란히 분양가로 전가되는 경우가 많았습니다.
시행령은 오는 26일부터 4월 8일까지 입법예고 기간을 두고 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 상반기 중으로 시행될 방침이라고 하는데요, 현재 2기 신도시 들 중 공동주택용지들부터 적용이 될 것 같습니다.
분양을 기다리는 분들이라면 이러한 정책들에 대해서 이해를 하고 있다면 도움이 될 것 같습니다.
* 1주택 처분 조건의 경우 현재는 조정대상지역 내 종전주택을 2년 내 처분해야 하지만, 개정안에 따라 2년 내 처분하고 신규주택 전입 의무 조건이 강화됩니다. (현재 투기과열지구는 1년 내 처분 및 전입 의무 조건)
그러나 이번 개정안을 통해 시가 9억 원 기준으로 주택 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 됩니다. 기존에 1216 부동산 대책에서 발표했던 투기과열지구 대출규제와 비슷한 내용인데요, 비율만 다르고 9억 원을 기준으로 나뉘게 됩니다.
* 9억 원 이하분은 LTV 50% 적용, 9억 원 초과분은 LTV 30% 적용 / 예를 들어 10억 원의 집이라면 (9억 원 * 50% = 4억 5천만 원) + 9억 초과분 (1억 * 30% = 3천만 원)으로 총 4억 8천만 원이 대출이 가능합니다. 종전에 60% 일 경우에 6억과 비교해보면 현금이 1억 2천만 원가량 더 필요합니다.
단, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우에는 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다고 합니다.
3월 2일부터 적용되므로 3월 1일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한다면 대출신청이 종전 규정을 적용받습니다.
사실 예민한 이야기지만 조정대상지역이 수도권 대부분의 지역임을 감안한다면 사실상 흙수저분들은 내 집 마련이 더욱 어려워진 것인데요, 특히, 청약의 사각지대에 계신 분들이 속이 쓰리겠습니다. 정부가 얘기한 서민 실수요자는 아래의 요건인데요, 수도권에 거주하는 부부라면 해당하기 어려운 조건들입니다.
* 서민 실수요자 요건: 주택 가격 5억 원 이하, 연소득 6000만 원 이하 (생애최초 주택 7000만 원 이하) 모두 충족하는 사람
-. 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 '디딤돌 대출, 보금자리론' : LTV 규제 비율 최대 70% 유지
※ 디딤돌 대출 조건 : 세대원 전원이 무주택자로 부부합산 연소득 6000만 원 이하 / 2자녀 이상의 가구 또는 신혼부부의 경우에는 연소득 7000만 원까지 가능 단, 만 30세 이하의 단독세대주는 대출에 제한이 되며 분양권이나 입주권을 보유한 분들도 제외대상입니다.
※ 보금자리론 조건 : 세대원 전원이 무주택자이며 부부합산 연소득 6천만 원 이하 / 1 주택자는 3년 이내 기존주택 처분 조건으로 대출이 가능하며 주택 가격은 6억 원 이하이며 85㎡ 이하인 국민주택만 해당됩니다.
** 투기지역 및 투기과열지구의 9억 초과분 LTV 20%는 변함없음.
- 주택 -1 주택 세대- 예외 - 투기지역/투기과열지구 :1년 내처분 및 전입 시
- 주택 -1 주택 세대- 예외 - 조정대상지역 :2년 내 처분 및 신규 주택으로 전입 시
- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 투기지역/투기과열지구 :1년 내전입 시
- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 조정대상지역 :2년 내전입 시
(2) 사업자 대출 규제 강화
현재는 주택임대업 및 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역 및 투기과열지구는 주택구입 목적 주담대 취급이 금지되었습니다. 그러나 이젠 조정대상지역까지 적용범위를 확대한다고 합니다.
법인대출을 강화하겠다는 의미로 해석되는데 법인의 자유로운 투자를 억제하려는 모습입니다.
2. 투기수요에 대한 관계기관 합동조사 집중 실시
주택거래 과열 발생지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래 전수 분석 및 탈세혐의 있을 시 세무조사 실시하고 부동산 시장 불법행위 대응반 및 실거래 상설조사팀을 구성하여 주요 과열지역에 대한 이상 거래 및 불법행위 점검 예정입니다.
3월부터는 '조정대상지역'의 3억 이상 주택거래 시'자금조달계획서 제출'이 의무화됨에 따라 투기과열지구 3억 원 이상 주택에서 → 투기과열지구, 조정대상지역 3억 원 이상 주택, 비규제 지역 6억 원 이상 주택
3. 조정대상지역 신규지정과 지정에 따른 전매제한 강화
최근에 집값이 급등했던 수원시, 안양시, 의왕시를 2월 21일부로 신규 지정하게 됩니다. 이에 따라 대출규제 및 양도세 중과 전매제한 기간 등 강화된 규제가 적용됩니다.
소유권 이전등기일까지 전매제한 기준을 바탕으로 조정대상 1, 2, 3 지역으로 나누며, 이미 조정대상지역인 지역 중 1 지역이 아닌 곳도 1 지역으로 일괄 상향키로 하였습니다. 따라서 아래 2, 3 지역이 모두 1 지역으로 상향 조정됩니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 '19년 12월 16일 정부는 과열된 부동산 가격을 안정화하고자 '1216 부동산 안정화 방안을' 발표하였는데요, 관련 내용 중 전세자금 대출의 사적 보증 내용이 있었습니다. 이와 관련된 세부적인 내용이 어제 발표되었습니다.
핵심 내용은 '20년 1월 20일부터 전세대출 관련 기존의 주금공과 HUG 뿐만 아니라 SGI서울보증보험의 사적 보증부 전세대출까지 전면 금지되는 것인데요, 이로써 시가(KB부동산 또는 한국감정원 시세중 높은 금액) 9억 원 초과 주택 보유자에게는 전세대출이 전면 금지됩니다. 다음 본문에서 관련된 내용을 세부적으로 살펴보겠습니다.
* 전세대출이 이해가 안 되시는 분은 전세보증과 관련된 내용은 기존에 작성한 포스팅을 참조해주시기 바랍니다.
본문으로 들어가기 앞서 규제의 범위가 되는 주택의 기준과 범위는 간단히 살펴보시기 바랍니다.
(1) 제한되는 주택의 범위
'주택법' 상 주택 및 복합용도 주택(일명, 상가주택)을 포함하지만 분양권, 조합원 입주권, 오피스텔은 산정되지 않습니다.
(2) 고가, 초고가주택 기준
정부가 이야기하는 고가주택 시가 9억 원을 초과하는 주택으로 시가는 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하고 있습니다.(1216 규제 원칙 적용) 또한, 초고가주택은 15억 원을 초과하는 주택을 의미합니다.
시세가 없는 아파트의 경우에는 공시 가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하며, 9억 원 초과 여부의 판단시점은 대출 신청일 또는 만기연장시를 기준으로 판단합니다. 또한, 회수 규제 적용 시에는 주택 취득일(등기이전 완료일)의 시세를 기준으로 판단하기 때문에 주택 매매계약만 체결하거나 분양권 또는 입주권 상태에는 실제 주택 취득(등기이전)으로 보지 않습니다.
1. 고가주택 보유자에 대한 SGI(서울보증보험) 전세대출 보증 제한
이미 정부는 이전의 대책으로 1주택보유자중 고가주택 보유자와 다주택자에 대한 전세자금 대출을 규제하였습니다. 그러나 서두에 언급한 것처럼 3가지의 보증 중 공적 보증인 HUG와 주금공만 규제되었고 SGI의 보증을 통한 사적 보증은 계속 진행되어 왔기 때문에 규제의 실효성에 대한 의문이 있었습니다.
그래서 정부는 이러한 규제의 허점을 보완하기 위해 작년 1216 부동산 대책을 발표하였는데요, 고가주택 보유자에 대한 전세대출을 전면 금지하기 위해 사적 보증기관인 SGI까지 제한함으로써 정부가 고가로 기준한 주택 보유자는 보증부 전세대출이 일체 제한되게 됩니다.
즉, 9억 원 초과 고가주택 보유자는 전세대출 보증이 완벽하게 제한되는 것입니다.
* 단, 예외적인 실수요의 경우에는 보증부 전세대출 가능합니다.
적용은 '20년 1월 20일 이후 전세대출 신청차주부터 적용하지만 이전에 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙(전세계약서 또는 계약금 납부사실 인증 등)하에 전세대출 보증이 가능하겠습니다.
그러나 기존 이용 중인 고가주택 보유 차주의 주거 불안을 방지하기 위해 아래의 경우에는 경과조치하였습니다. 또한, '상속'에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 전세대출 만기까지 회수를 유예합니다만시가 15억 원을 넘는 초고가 주택의 경우에는 유예조치 없이 규제가 전면 적용됩니다.
☞ 이해가 쉽게 말씀드리면 9억 원을 넘는 주택은 전세자금 대출이 전면 금지되었고, 전세대출 중이더라도 시세가 상승하여 9억 원을 초과한다면 만기 시에 대출 연장이 불가능합니다.
또한, 무주택 세대로서 전세자금 대출을 받고 새로 이사할 고가주택에 전세를 승계하여 구입한 경우에도 구입 즉시, 현 전세금을 반환해야 합니다. 정부는 전세 만기 이전에 구입하는 것은 갭 투자 효과가 있다고 판단하고, 실수요로 보지 않기 때문입니다.
즉, 정부의 의도는 9억 원 이상 초과 주택을 보유하였거나 구입하면 전세자금 대출을 전면 불허하겠다는 것입니다.그렇지만 구입 당시에 고가주택이 아닌 주택이 전세대출 이후에 고가주택이 된 경우에는 만기 기간까지는 이용이 가능합니다.(만기 시 연장 불가, 상환)
2. 고가(9억 원 초과~15억미만)1주택 보유자가 전세대출 보증을 이용할 수 있는 경우는?
고가주택의 경우에는 발표 안에 따르면 예외적으로 '실거주' 목적의 '실수요'는 전세대출을 이용할 수 있게 하였는데요, 그 범위는 직장이동, 자녀교육 등 주택 소재 지역을 벗어난 경우에는 예외적으로 전세대출을 허용합니다.
그러나, 예외적인 전세대출 조건이더라도 무주택 전세대출자가 고가주택을 구입하는 경우에는 예외조건이 아닙니다. 이는 지난 10.1 부동산 대책에 따라 기존에 전세대출 공적보증기관에도 동일하게 적용되고 있는 사항입니다.
보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세 거주 수요를 인정하지만서울시나 광역시 내의 이동은 불인정하고 있습니다. 예를 들면, 서울 하남시에서 광주시로 이동하는 것은 수요로 인정되지만, 서울 및 광역시 내에 이동은 인정하지 않는 것입니다. 그렇지만 보유주택과 전세 임차주택 모도 세대원들이 분리되어 실거주한다는 것이 입증되어야 합니다.
3. 규제 위반에 따른 불이익은?
만약 전세대출 회수 조치가 내려진다면 즉시 상환의무가 생깁니다(보통 2주). 그럼에도 대출 회수 조치(기한이익을 의미, 전세자금을 갚지 못한 경우)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고 연체정보 등록과 연체이자 등 불이익이 부과되며 대출 회수 조치가 이루어지더라도 향후 3년간 주택 관련 대출 이용을 제한받습니다.
정부는 전세대출실행 시에 대출기간 중 고가주택 취득 및 다주택 보유 시 대출이 회수된다는 추가 약정서를 체결하여 최장 3개월 단위로 주택 보유 확인 시스템을 통해 규제 준수 여부를 확인한다고 합니다. 규제위반으로 적발 시에는 예외조항과 관련된 것들을 증명해야겠습니다.
* 아래 그림은 그간 전세대출보증 관련 규제 관련된 내용입니다. 규제의 흐름을 나타낸 그림으로 살펴보시면 좋습니다.
4. 전세대출 전면 금지, 어떤 영향을 미칠까?
현재 1216 부동산 대책 이후의 서울시장을 살펴보면 고가주택의 대출제한으로 상승세가 주춤한 탓에 전반적인 상승률은 소폭 하락하였습니다.
그러나 9억 원 이하의 주택들과 수급 불균형에 따른 전세가 상승 등 풍선효과가 나타나고 있습니다. 특히, 서울 주변 수도권에 입지가 좋은 지역들에서는 연일 신고가를 갱신하는 등 풍선효과가 나타나고 있는 상황입니다.
비단 정부가 이야기하는 투기수요가 진입하여 매매가만 오르는 것이 아니라, 실수요가 참여하는 전세가도 가파르게 상승하고 있는 것이 현실입니다.
이런 상황 속에서 9억 원 이상 주택 보유자의 전세대출을 불허하는 것은 시장의 전세 수급 불균형을 더욱더 가속화시키고 전세가의 상승을 야기하고 매매거래가 더욱 위축될 가능성이 높습니다.
그렇게 된다면 단기간에는 조정되는 모습을 보일 수 있지만 결국에는 시장의 물건이 부족하여 결국 매매가의 상승도 수반될 수밖에 없습니다.
더군다나 아래의 사진과 같이 현재 서울의 34평 기준 중위 가격 아파트가 약 9억 원에 육박하기 때문에 대부분의 주택이 규제에 해당하여 혼란이 가중될 수 있습니다.
물론, 정부의 부동산 안정화의 목적은 이해 하지 어제 포스팅한 글처럼 수요만 억제하려는 정책은 단기간에 효과가 나타날지 몰라도 장기적으로는 곪고 또 곪아 상처가 덧날 수 있습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 6일에는 핀셋규제라고 칭하는 민간택지분양가 상한제가 발표되었고 그 효과로 벌써 일부지역의 부동산시장이 들썩이고 있습니다. 또한 규제를 피해나간 일부지역들, 대표적으로 목동과 서울내 뉴타운, 광명, 과천, 분당 등은 안도의 웃음을 짓고 있을 것입니다. 부동산 규제책이라고 명명만 했을뿐 마치 부양책 같은 규제가 발표되자마자 다시한번 부동산 시장에 호재, 다시 말하면 목동에 호재가 될만한 이슈가 발표되었습니다.
교육부가 7일 '고교서열화 해소방안'을 발표하였습니다. 고교서열화 해소방안은 2025년에는 외고와 자사고, 국제고 등 일명 특목고로 칭해지는 학교들이 모두 사라지고 일반고로 전환되는 것입니다. 현재 초등학교 4학년 학생들이 고교에 입학하는 2025년은 각 지역에 따라 학군이 재조정 되는 것입니다.
그러면서도 과학고와 영재고는 존속시키겠다고 하니.. 우수학생들이 과학고나 영재고로 쏠릴확률도 높아졌습니다. 쏠림 현상이 가속화될 것을 미리 우려하여 선발 방식 등을 획기적으로 바꾸겠다고 밝혔지만 폐지할거면 다폐지하지 여지를 남겨서 쏠림현상을 가속화할려는지 양극화를 심화시키는 것 같습니다. 어쨌든 그러한 대비책도 마련한 방안이라고합니다.
그러나 고교서열화를 해소하는 노력으로 특목고를 일반고로 전환한다고 해서 모든 학교가 평등해지고 수준이 같아지겠습니까? 너무나 당연하게도 사교육의 열기가 높고 우수한 학생들이 모이는 지역으로 더욱더 쏠림현상이 가속화 될 것은 뻔한 이치입니다. 예를들면 지방에 위치하였지만 명문고였던 민족사관고나 전주 상산고, 포항 제철고 등은 현재는 전국에서 신입생을 뽑는 자사고지만 일반고로 전환되면 광역모집이라하여 각 시ㆍ도에서만 선발이 가능합니다. 결국에 지방에 실거주를 해야만 입학이 가능한데 서울에 직장이 있는 부모와 학생이 일반고로 전환된 지방의 고교를 입학할까요? 학생들이 입학을 꺼려할 확률이 높아지고 결국에는 고교수준이 낮아질 것입니다. 그렇게 되면 그 지역 고교수준 전체에 영향을 미칠확률이 높아집니다.
또한, 대학과 같은 학점제를 도입, 일명 고교학점제를 정착시켜 학교내에서 개인의 진로나 수준에 맞게 과목을 선택하여 학군의 갈증을 교과과정으로 풀어준다고는 하지만 학생들의 수준이 전반적으로 내려갈 학교들에서는 그 실효성에 대해서도 의문이 듭니다. 비교대상이 없고 학업에 집중할 환경이 아닌데 과연 학생들이 공부에 집중을 할 수 있겠습니까?
더군다나 정부의 정시 확대 방침과 맞물린 특목고 일반고 전환은 강남과 목동 등 '교육특구'라고 불리우는 지역에 쏠림현상이 더욱 가속화 될 확률이 높습니다. 정시는 결국 공부의 절대적인 양에 따라 그 성패가 갈리므로 재수생의 빈도도 지속적으로 늘어날 것이며 그로 인해 정시의 경쟁은 더욱 치열해지고 사교육에 투자하는 비용이 높아질 수 밖에 없습니다. 결국 서울 부동산의 핵심지역이라고 할 수 있는 강남과 목동에 그 수요가 집중될 수 밖에 없으며 민간택지분양가상한제와 맞물린 지금 이시점에 강남과 목동 등 서울 및 수도권 내 주요 학원가 및 학군이 우수한 지역들의 부동산에 대한 수요가 증가될 가능성이 매우 높은 것입니다. 그중에서도 민간택지분양가 상한제를 피한 지역의 구축에서는 목동이 가장 우수한 입지가 되어버리는 것입니다.
이와 더불어 현재 초등학교 4학년 이하의 자녀를 둔 부모와 초등학교 5학년에서 중학교3의 자녀를 둔 부모들의 희비도 갈립니다. 현재 초등학교 4학년 이하의 자녀를 둔 부모라면 좋은 학군지역으로 이사를 고민할 수 밖에 없지만 초등학교5학년에서 중학교 3학년 사이의 자녀를 둔 부모들은 자녀들이 특목고에 진학이 가능하기 때문에 특목고에 진학하기 위해 더 힘을 쏟을 것입니다. 특목고가 사라진다면 특목고 졸업생이라는 희소성과 프리미엄이 생기기 때문입니다.
아이러니하게도 정부도 이러한 점을 인식하였는지 서울의 강북 등에 '고교교육 특별지구'를 구축한다고 하지만 이 역시 전국적으로 보았을 때 결국에는 서울쏠림현상이 가속화되는 것입니다. 이제는 지방의 우수인재들이 서울원정 유학을 보내야하는 세상이 온 것입니다.
입주물량과 공급물량이 줄어들고 각종 규제들로 임대시장이 위축된 서울부동산 시장에 학군수요가 다수 유입된다면 임대료의 상승과 매매가의 상승이 같이 이루어질 확률이 높습니다. 그래서 교육부의 특목고 일반화 전환 정책은 국토부의 민간택지분양가상한제에 이어 기름에 물을 계속 붓는 꼴이 되어버렸습니다.
서울내에서도 목동은 이미 훌륭한 입지와 학군으로 높은 집값을 자랑하고 있습니다. 이러한 상황에 수도권에 거주하면서 자금여력이 되고 학군에 대한 니즈가 높은 수요자들이 목동지역에 수요자로 편입될 확률이 높기 때문에 더 높은상승이 우려됩니다. 이미 재건축연한이 도래한데다가 민간택지분양가상한제를 피했고 실거주로써 만족도도 높은곳이니 목동지역의 구축이 최고의 선택지가 될 수 있는 것입니다.
정부의 민간택지분양가 상한제라는 규제카드가 서울을 중심으로 한 현재의 부동산시장을 잠재우려는 노력이 큰 임팩트를 주지 못했는데 교육부의 고교서열화 해소방안 정책발표로 인해 전국에 모든 학부모가 서울에 관심을 갖게 만드는 결과를 초래하게 되었습니다.
저 역시 어린자녀를 둔 부모로 좋은 학군지역에 실거주를 염두에 둔 시점이었는데 이제 경기도 외곽에 중학교학군이 좋은지역들의 메리트가 많이 줄어 들었기 때문에 서울로의 진입을 더욱더 꿈꾸게 되었습니다. 그렇지만 저처럼 자금력이 안되는 사람들은 포기라도 하겠지만 소득수준이 높아진 우리나라에는 생각보다 고소득자와 자산가들이 많기 때문에 무리해서라도 가능한 사람들, 일명 영끌수요자들까지도 서울시장에 관심갖게 만들어 버렸습니다.
정부의 교육정책이 올바른 방향인가에 대한 의문도 해소가 되지 않았는데 그 교육정책이 부동산 시장의 양극화에 못을 박아버린 듯합니다. 너무나 아쉬운 정책들이 연이어 발표되고 그 정책의 현실과 내막이 달라 너무 화가나고 속상합니다. 겉으로는 부동산시장 안정, 교육제도 개선, 민생안정, 서민을 위한 정책이라고 하지만 그 내면은 새까맣게 느껴집니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 투자자라면 관심갖고 기다렸던 민간택지분양가상한제 지정지역에 대한 발표가 나왔습니다. 특히, 이번에는 구체적인 동별로 세부지정함으로써 면밀한 검토를 했다고 보여집니다. 분양가상한제와 더불어 조정대상지역에 대한 전면적인 검토를 병행하였는데요, 그동안 부동산시장에서 소외받던 고양시 일산과 남양주 동부 그리고 부산 등 일부지역들이 부분해제 되었습니다.
민간택지 분양가 상한제 적용지역은 10.1대책(최근부동산시장점검결과 및 보완방안)에서 밝히 지정 방향과 같이 아래의 요건을 갖춘 지역에서 동별 지정하였습니다.
위의 기준을 충족하는 지역들은 전국적으로 많이 있었으나 정부가 생각하는 주요지역들은 집값상승을 선도하는 대장지역을 논한 것 같습니다. 기존의 분양가격 상승률이나 경쟁률 등은 서울내 다른지역이나 지방의 지역들도 많았기 때문에 핵심지역들의 분양가를 제한하려는 노력이 보입니다.
제한한 지역들은 마용성으로 불리우는 마포,용산,성동구와 강남4구로 불리우는 서초,강남,송파,강동구와 전통의 부호와 재건축 기대감이 높아진 영등포구가 그 대상이 되었습니다. 그러나 서울에 전반적으로 재건축,재개발, 리모델링 등 정비사업이 이루어지는 곳이 많음에도 리딩하는 지역들을 규제함으로써 그 규제범위를 벗어나는 지역들에 신축아파트로 수요가 몰리는 풍선효과가 발생할 우려가 있습니다.
민간택지 분양가 상한제에 영향으로 서울 내에서는 목동이나 흑석뉴타운 등의 지역과 경기에서는 과천, 분당, 광명 등 핵심지역 위주로 뉴타운 사업들이 활발한 곳에 더 높은 가격상승이 이뤄질 것으로 판단됩니다.특히, 이미 서울에 청약경쟁이 과열되면서 전세가격이 상승중인 상황에서 더욱더 전세수요가 몰려 전세가의 더 높은 상승이 불가피할 것입니다.
반면에 분양가 상한제 지역들의 사업진행이 어려워지기 때문에 더 높은 가격상승은 어렵겠지만 국민들의 학습효과와 시중의 유동자금이 많고 대기수요가 풍부해 당장의 큰 하락은 없을 것으로 생각됩니다.
정부가 규제한 27개의 동은 이미 높은 가격과 중도금대출 제한으로 현금이 많은 부자들, 다시 말해 일반적인 실수요로 보기 어려운 부자들이 구입하는 곳인데 그 지역만 규제하는 것이 과연 서민들의 주거안정에 실효성이 있겠냐는 의문이 듭니다. 결국 그 지역들의 분양가만 싸다면 현금이 많은 부자들이 더욱더 싸게 시세차익을 거둬갈 것이고 그렇게 되면 부의 양극화가 가속화 될 것입니다.
특히, 풍부한 유동성이 주변으로 풍선효과를 야기하게 되면 또다시 분양가 상한제 적용 지역외에 신축이나, 재개발 및 재건축, 리모델링 단지들을 중심으로 집값상승이 우려됩니다. 조금더 깊은 고민을 하고 정책을 발표했으면 좋았을 것 같습니다. 서민을 위한듯 서민을 위한 정책이 아니라서 더욱 실망스럽습니다.
다음은 조정대상지역 해제 검토입니다. 현재 조정대상지역은 구리, 안양 동안구, 수원 광교ㆍ팔달구, 용인 수지ㆍ기흥 고양 및 남양주, 부산이었습니다.
그러나 고양시의 경우 서울접근성이 좋은 덕양구 일대에 삼송, 원흥, 지축, 향동, 덕은, 킨텍스, 문화단지 등에 주택공급이 지속되면서 1기 신도시였던 일산에 주택가격 하락폭이 심했고 남양주 역시 서울 접근성이 좋은 다산 및 별내 신도시와 대조적으로 남양주 동부에 있는 평내호평은 가격이 하락하였습니다. 부산의 경우 지속적인 신축 공급으로 동래구, 수영구, 해운대구의 주택가격이 하락을 지속하였습니다.
이에 국토부는 고양시 일산과 남양주 동부지역 그리고 부산 해운대구, 동래구, 수영구 지역에 조정대상지역을 해제하였습니다. 조정대상지역이 해제됨으로써 부산은 완벽한 비규제지역으로 변모하였기 때문에 새로운 투자세력이 유입될 것이 우려됩니다.
조정대상지역에서 해제가 되면 청약자격 및 가점제 적용비율, 전매 제한 기간 및 양도세 중과 등 다양한 범위에서 거래가 활발해질 수 있는 환경이 만들어 집니다. 오히려 조정대상해제가 역풍으로 오진 않을지 우려가 됩니다
물론 당장의 거래가 기하급수적으로 늘진 않겠지만 부동산시장에 관심이 뜨거운 시점에 수요자들의 투자 바람이 불면 또 한번뜨거워질 수 있는 환경은 만들어 진 것입니다.
규제를 한다면서 규제아닌 규제를 하는 현 정부의 모습을 보면서 매우 안타깝습니다. 과연 부동산정책이 실시간 속보로 모든 언론에 메인을 장식하며 나올만한 일인가도 다소 의문이 듭니다. 현재 우리나라의 불안한 경제지표와 상황에 대한 정확한 팩트는 언급이 되지 않고 오히려 국민들의 관심을 이용하는 듯 합니다.
평범한 국민들은 민간택지분양가상한제가 부동산규제인줄 착각하고 있습니다. 그러나 저는 조금 다른시각으로 봅니다. 지정한 곳들은 이미 높은가격으로 시장에서 수요자들이 받아들이기에는 높은 금액이었던 곳이고 그곳에 상한제를 한다고해서 서민들과는 전혀 상관이 없는 지역입니다. 그렇기 때문에 규제 아닌 규제라고 말씀드리는 겁니다. 오히려 현금 많으 서울 내 무주택자는 풍부한 자금력으로 민간택지분양가상한제의 혜택을 독점할 것입니다.
민간택지분양가상한제로 서울주변지역에 풍선효과가 발생해 오히려 일부 지역은 집값 상승이 우려되므로 많은 수요자들이 참여하는 시장에서는 집값이 올라갈 상황이 조성된 것입니다. 분양가 상한제를 한다면 서민들이 접근할 수 있는 보편적인 지역 중에 과열된 곳을 지정했어야하는데 대부분의 실수요자들과는 거리가 먼 지역에 규제하는 것은 무슨 이유일까요? 제 입장에서는 속보이는 '쇼' 정도로 밖에 보이지 않습니다.
이번규제에서 새로이 규제될 지역들이 많았음에도 오히려 총선 의식용 규제정도로 밖에 안보이고 그 규제 역시 그 지역의 자금이 풍부한 수요자들에게는 혜택이 되어버린 이상한 규제로 비춰집니다. 저는 투기꾼도 아니고 일반적인 서민으로 부동산에 관심이 많은 사람일 뿐입니다. 비전문가지만 저의 눈에서도 매우 아쉬운 규제로 남을 것 같습니다. 규제를 한다면서 그 지역 거주자들에게는 혜택이 되었고 다수의 국민이 규제로 착각하게 되면서 정부는 기득권층과 서민층 모두의 지지를 받기 위해 노린 발표가 아닌가 싶습니다.
