부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 재미없는 숫자는 빼고 투자열기에 대한 제생각을 이야기 해보려합니다. 요즘 뜨거운 부동산열기에 화답이라도 하듯이 최근에 거래량이 늘고 있습니다. 거기에 각종 부동산관련 지표들이 우상향을 치닫고 있습니다. 앞으로도 단기간에는 이 상승세가 꺾이지 않을 것 같은 전문가들의 의견도 다수이고  비전문가인 제가 보는 단순한 지표로도 전반적인 우상향에 대한 예측은 같습니다. 그러나 핵심지역 위주로 더 높은 상승세와 주변으로의 풍선효과 그리고 혜택을 받지 못하는 지역들의 초양극화가 일어 날 것입니다.

사실 굳이 집값이 오른다는 것을 말하지 않더라도 일부 맹목적인 폭락론자를 제외한 정상적인 사고를 한 시민이라면, 경제적인 지식이 없더라도 시간이 지나면 화폐가치가 떨어지고 실물자산의 가치가 높아지는 것은 알 것입니다. 그렇기 때문에 최근 경기가 안좋아 지고 있음에도 미래에 대한 불안감과 실물자산 중 부동산에 대한 투자 분위기가 살아나면서 많은 투자자가 몰리고 정부는 규제하는 꼬리잡기가 계속되고 있습니다. 특히, 젊은 2~30대를 중심으로 보다 공격적인 투자가 이어지고 기존의 주택구매에 대표주자였던 40대를 제치고 30대가 주택구입에 최대비율연령대를 차지하였습니다.

보통은 나이가 많은 사람들의 투자처로 부동산을 꼽았었습니다. 부동산의 정보를 얻기에도 한정적이고 어느정도 현금을 모아야만이 내집을 마련했기 때문입니다. 그러나 요즘에는 인터넷과 오프라인을 통해 많은 정보들을 습득할 수 있기 때문에 부동산에 대한 거부감이 상대적으로 덜하고 오히려 정보화에 능숙한 젊은세대들이 보다 많은 정보를 갖고 투자를 시작한 것입니다.

그러나 이러한 과잉적인 정보들은 오히려 우리를 교란하고 있습니다. 정보화의 물결로 정보는 풍부해졌지만 범람하는 정보들과 왜곡된 정보들은 개인의 기준을 무너뜨리기 쉽습니다. 특히, 최근에 카톡방이나 오프라인 강의를 통해 일명 찍어주기를 통해 별다른 고민 없이 쉽게 구입하는 사람들도 많아졌습니다. 물론 본인은 많은 고민을 했겠지만 보다 많은 고민이 필요한 것을 이야기 하고 싶은 것입니다.
찍어주기가 무조건 잘못되었다, 그 물건이 나쁘다는 이야기를 하려는 것이 아닙니다. 저는 본인만의 인사이트를 키우는 노력이 선행되고 이후에 투자가 되어야 한다고 이야기하려는 것입니다. 자본주의 사회에서 살아남으려면 꾸준한 근로소득은 물론이며 지속적인 투자를 통해 '스노볼효과'를 누려야 합니다. 그래서 저러한 카톡방이나 오프라인 강의를 찾아서 노력하는 사람들에게는 박수를 쳐주고 싶습니다. 그러나 아쉽게도 공부를 하려는 목적과 별개로 쉽게가려는 꼼수가 본인을 망가뜨리고 있습니다.

카톡방의 예를 들면 지금도 개설되어 있는 전국 시ㆍ도ㆍ별 카톡방 뿐만 아니라 각 세분화된 아파트 단지까지도 셀수 없이 많은 카톡방이 존재할 것입니다. 저도 그러한 분위기를 알고자 몇몇지역에 카톡방에는 입장이 되어 있습니다. 이러한 카톡방에서는 다양한 정보와 의견들이 공유되는 순기능이 분명히 존재합니다만 대부분 본인의 투자처에 대한 찬양글과 타지역과의 비교글 혹은 같은 지역 내에서도 서열나누기 등 카톡방 개설 목적에 맞지 않는 본질 흐리기가 빈번합니다.

심지어 일부 사람들은 과열된 카톡방의 투자열기에 현혹되어 인사이트를 키우기 전에 추경매수를 하거나 무리한 투자를 감행하는 경우도 있습니다. 분명 부동산 투자에 지표상 아직은 상승하기 어려운 지역임에도 먼저 진입해야한다는 '선진입', 심지어 그보다 먼저들어가야한다는 '선선진입'까지.. 다양하게 투자합니다. 그런데 앞으로의 입주물량과 많은 투자자가 진입한 지역에서의 임대물건은 하락하기 마련인데 너무나 쉽게 생각하고 투자합니다. 물론, 여유자금이 많고 시간적 여유가 된다면 초기투자에서 가장 많은 수익이 날 수 있기 때문에 투자자체에 대해서는 부정하지 않습니다. 다만 어떠한 연구도 없이 물어보기만 하고 투자하는 사람들이 생각보다 많다는 것입니다.

실제로 대부분의 인간의 속성인 조바심이나 비교심리가 작용하는 카톡방에서는 나를 제외한 모두가 투자에 성공한 부자들 같고 나만 늦어서는 도태될 것 같은 분위기에 휩쓸리기 쉬운 것입니다. 특히, 오랜기간 몸담았던 일부 사람들은 제외하고는 최근에 부동산 분위기에 공부하는 사람들로 오프라인 강의는 부담되고 쉽게 배워보려고 지역방에 입장하여 정보를 얻으려는 절대 다수가 많기 때문에 이러한 분위기에 쉽게 빠질수 있습니다.

사실 투자는 본인이 공부하고 본인이 결정하고 본인이 책임져야합니다. 물론 자본이 풍부하다면 전문지식인을 활용하는 레버리지도 쓸수있겠지만 대부분은 평범하기에 본인이 감내해야합니다. 그렇기 때문에 대부분의 투자자들은 오ㆍ오프라인을 불문하고 꾸준한 임장과 시장에 대한 연구를 반드시 선행합니다. 이러한 투자에서는 실패를 통해서도 추후에 투자에서 만회 할 수 있는 교훈을 얻는 것입니다. 그러나 단순히 요즘에는 이지역이 뜨더라, 좋아질 것이다, 라는 단순한 언론이나 여론의 동향만으로 투자를 결정하는 바보같은 사람들이 많아서 너무나 안타깝습니다.
 
이러한 사람들은 본인의 물건에 과도한 리스크를 안고 투자를 하였기 때문에 앞으로의 지식과 정보들은 본인이 듣고 싶은 유리한 정보로만 받아 들이기 쉬우며 객관화하기 어렵고 제3자와 같은 다른 사람들에게조차 본인의 지식들을 왜곡하여 전파하기도 합니다. 처음 접하는 사람들은 그 역시도 하나의 고급정보기 때문에 왜곡해서 이해하기 쉬운것입니다.

너무나 안타까운 현실입니다. 만약 저런방법으로 돈을 벌었다고 하더라도 죽을때까지 해야하는 투자에서 언제까지 승리자가 될 것 같습니까? 결국에는 모든것을 잃을 수도 있는 투자자로 남을 것입니다. 투자를 하는 것은 매우 당연하고 박수쳐줄 일이지만 공부를 하지 않고 투자를 한다니 정말 답답한 노릇입니다.

저 역시도 올해 부동산에 대한 공부를 하면서 몇몇 지역에 대한 투자를 했고 성공한지역과 실패한 지역이 벌써 나뉩니다. 그 정도는 대외변수도 있겠지만 대부분은 얼마나 연구하고 노력했느냐에 따라 나뉘는 것 같습니다. 보다 많은 노력을 한 곳이 더 투자수익이 높은 것입니다. 물론 가격과 가치가 반드시 시기적으로는 일치하지 않을수도있습니다만.. 그래도 연구를 통한 가치 투자가 필요합니다.

부동산시장은 국지적이며 순환적이기 때문에 전국적으로 살펴보지 않으면 어느 한지역을 객관화 하기 어렵습니다. 그 지역의 대장아파트라 하더라도 지역 전체가 시기가 좋지 못하면 하락이 이어질 것이기 때문에 전국적인 시장 상황을 공부하고 이해해야만이 보다 나의 투자지역을 객관화 할 수 있는 것입니다. 그러나 대부분의 투자방은 세분화되어 있고 찬양글로 도배가 되기 때문에 보다 객관화 하기 어렵습니다. 물론 고급정보도 매우 많습니다만 그걸 걸러내는 본인의 인사이트가 없다면 오히려 투자하지 않는 편이 자산을 지키는 일일 것입니다.

부동산에 무지한 저역시도 글을 쓰고 책을 보고 각종데이터를 분석하려는 이유도 알아가면 알아갈수록 저만의 인사이트가 생기기 때문에 투자에 대한 리스크를 줄이고 보다 나아가기 위해 더욱더 노력하는 것입니다. 알아야될 것들 궁금한 것들이 공부하면할수록 더 많아집니다.. 자본주의 사회에서는 절대로 공짜로 얻어갈 수 있는것은 없습니다. 반드시 결과에는 노력이 수반되어야 합니다. 같이 공부하고 나아갑시다.. 물건은 많고 투자할곳도 많습니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 올해는 이례적으로 SOC사업이 많았습니다. SOC란 Social Overhead Capital의 약자로 한글로는 사회간접자본을 뜻합니다. 생산활동과 소비활동을 직간접적으로 지원해주는 자본으로 도로나 항만 공항 및 철도 등 교통시설 뿐 아니라 전기나 통신, 공업단지 등 자연과 사법, 교육 등의 사회제도를 포함합니다. 그렇다면 왜 올해 이런 투자들이 많았을까요? 당연히 부동산 규제로 인한 경제성장 둔화에서 비롯되었을 것입니다. 실제로 2017년부터 안좋아진 국내외경기로 경제부흥을 꿈꾸는 정부에서는 높은 부동산 집값을 막는 정책이 경제성장률에 역행하는 결과를 냈기 때문에 결국은 많은 SOC사업을 시행한 것입니다.

아이러니하게도 부동산 규제와 SOC사업은 부동산시장에서 완전 반대되는 목적을 위해 시행되었지만 집값 상승에는 같은 결과를 낳았습니다. 부동산 시장을 안정시키려는 규제책과 대조적으로 수많은 SOC사업들은 부동산 시장에 부의 외부효과로 나타났고 그동안 지하철 등 사회기반시설이 열악한 지역에 밀렸던 SOC사업들이 통과됨으로 인해 정부의 부동산규제책과 상반되게 SOC사업으로 인해 교통이 편리해지는 지역에 부동산시장이 과열되는 모습을 보였습니다.

이러한 상황에서 정부는 3기 신도시 발표에 따른 1,2기 신도시 특히, 수도권 서부축의 아쉬움을 달래기 위해 '광역교통 2030비전'을 발표하였습니다.

그러나 대도시광역교통위원회가 31일 발표한 '광역교통2030'은 실현되기까지 매우 어려운 난관들이 기다리고 있습니다. 광역교통망 사업은 5년 단위로 발표하는 '법정계획'을 수립해야 하지만 발표한 계획의 일부는 법정계획에도 담겨 있지 않습니다. 그렇다보니 단순히 지역주민의 민원사업이 총망라되어 사업추진여부가 불투명한 노선들인 것입니다.

특히, 대광위가 제시한 수도권을 가로로 지르는 GTX-D 노선(김포,검단-하남교산신도시)은 기존 부동산 커뮤니티에서 웃음거리로 넘어가던 노선들이었습니다. 당장에 발표한 GTX-A, C, B도 실제 개통까지 얼마나 걸릴지 장담이 안되는데 아직 계획수립에 타당성도 검토되지 않은 사업들이 태반인 것입니다.

발표한 사업들을 보면 고양 파주 등 서북권에 , 강일, 미사등 동남권에, 안산과 인천에 서남권에, 남양주 구리등 서북권 전반적으로 교통대책이 발표되었습니다. 정부는 이러한 사업들을 통해서 2023년에는 수도권 인구의 77%가 급행철도 수혜지역에 살것이라고 이야기하고 있습니다.

그러나 아이러니하게도 이러한 사업들은 이미 2016년 '제3차 국가철도망 구축계획'에 담겨 있던 내용이 대부분이며 아직도 사업 첫단추인 예타에도 착수하지 못했습니다. 결국 재탕이라는 말을 듣게되고 총선용이라는 지적을 피하기 어려운 이유입니다.

특히, GTX-D와 같이 지역 주민들이 원하는 노선들은 실제로 사업성에 대해서는 의문부호를 품기 때문에 실제로 사업까지 진행되기가 어려울 것이며 되더라도 많은 시간이 걸릴 것입니다. 이러한 점을 인지한 국토부도 "광역교통시행계획 등 법정계획 수립과정에서 세부내용을 검토할 예정이며 최종 사업시행여부는 예비타당성 조사 등을 거쳐 확정한다"라고 이야기 하였습니다.

지하철과 같은 철도노선들의 계획은 막대한 재원이 소요되기 때문에 계획을 세우더라도 기재부와 구체적인 재원조달계획에서도 마찰이 있을 수 있기 때문에 실제로 실현되기는 매우 힘듭니다. 그럼에도 이러한 시점에 먼 미래의 호재들을 발표하였을까요?

저는 실수요자들을 억제하고 분산하기 위한 목적이 있다고 봅니다. 작년 말 913대책과 올해 발표한 10.1 대책에서 실수요자들을 분양시장으로 눈을 돌리고 다주택자의 추가 주택구입을 막음으로써 철저히 주택수요를 분산하려는 노력을 하였으나 실패하여 서울을 중심으로 집값이 급등하였습니다. 이에 수도권 외곽으로 수요자들의 눈을 돌리기 위한 하나의 퍼포먼스로 보여질 뿐입니다.

실제로 발표한 교통호재들은 당장 눈앞에 있는 것처럼보이지만 얼마나 걸리는지 뿐만아니라 시행여부자체가 불확실하기 때문에 정말 희망고문으로 밖에 느껴지지 않습니다. 물론, 이러한 정부의 노력이 국민들을 위한것으로 생각되지만 한편으로 내년 4월 총선을 반년가량 남긴 이시점에 불확실한 내용들을 발표하는 것을 보면서 국민을 우롱하는 것이 아닌지 아쉽습니다.

하나의 국민들은 국가의 발표를 믿고 선택을 하지만 그 선택에 대한 책임은 결국 국민이 지고 있습니다. 실제로 2기 신도시의 대부분의 국민들이 아직도 교통불편으로 시름하고 있습니다. 정부가 발표한 계획보다 수년씩 늦어지면서 정부를 믿고 주택을 구입한 국민들만 바보가 된 것입니다.

수개월 또는 수년씩 늦어지는 사업에 대해서 가볍게 여길수도 있지만 국민들에게는 하루하루가 생활에 고통일 수 있기 때문에 이러한 정책발표에는 더욱더 신중하고 확실한 내용들로 발표해야 합니다. 단순히 청사진만을 제시하는 홍보성 정책물은 이제는 구시대적인 정치공세로 밖에 보이지 않습니다.

서울집값을 잡으려는 정부의 노력에는 큰 점수를 주고 싶으나 방법에 있어서는 최하점을 주고 싶습니다. 시장에 대한 접근을 사람들의 심리를 이용하는 인문학적인 접근이 아니라 시장과 자본주의에 기본속성에 기반한 접근이 더 필요할 것 같습니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 서로이웃 대환영입니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산시장이 복잡해짐에 따라서 분석의 질이 중요해졌습니다. 분석의 도구들은 매우 다양한데 그중에서도 가볍게 살펴보기 좋은 내용들은 가지고 분석해보겠습니다.

저는 시간이 허락한다면 전국의 시장을 살펴보고 있는데요, 그중에서 최근 핫한 지역 중 하나인 대전의 중구가 눈에 들어왔습니다. 대전 중구는 최근에 매매와 전세가 상승이 두드러지고 있습니다. 매매가 상승은 투자자가 유입되었다면 가능한 이야기일수도 있지만 전세가 상승까지 높아지는 곳이라 관심이 갔습니다.
* 지수는 한국감정원자료를 활용하였습니다.

매매지수만으로는 확인하기 어려운 내용들을 저는 '부동산지인'이라는 무료어플을 통해 확인하고 있습니다. 각종데이터를 쉽게 볼수 있는데, 먼저 지수를 살펴보겠습니다.

아래의 그림은 매매지수와 전세지수의 강도를 나타냅니다. 지수가 높다는 것은 주택가격 및 임대가격이 상승한다고 생각하시면 됩니다. 최근에 매매지수 상승이 매우 가파른것이 특징입니다. 그러나 전세가의 상승폭에 비해 매매가의 상승폭이 크기 때문에 다소 정상적으로 보이진 않습니다만, 요즘시장을 보면 꼭 불가능하진 않다고 생각이 듭니다.

다음은 매매와 임대거래량을 나타낸 표로 최근에 거래가 많이 늘어난 모습을 보이고 있습니다. 지수가 높다는 것은 거래량이 늘었다고 볼 수 있습니다. 거래량이 많으면 보통 가격상승도 수반되는 모습을 보입니다.

다음은 대전 중구의 년별 입주량과 수요량을 나타낸 표입니다. 전세가의 상승이 왜곡되었다고 보기엔 어려울 것 같습니다. 2013년 말 마지막 공급을 끝으로 2014년부터는 공급이 부족한 모습입니다.

다음은 미분양 현황으로 미분양은 거의 없다고 보여집니다. 특히, 준공후 미분양은 없습니다.

다음은 중구에서 매매가 상승이 두드러지는 몇 곳의 아파트를 살펴보겠습니다. 먼저 서대전네거리역과 글꽃중 학군을 공유하는 삼성아파트와, 센트럴파크 2차입니다.

대전의 중심인 서구 둔산동에 비해 조금은 떨어지는 입지지만 서대전역(KTX), 서대전네거리역(1호선)의 입지와 글꽃중이라는 명문중학교를 공유하는 훌륭한 입지의 아파트로 상대적으로 신축인 센트럴파크의 상승세가 눈에 띕니다. 오류동 삼성아파트는 훌륭한 입지의 재건축기대감으로 상승폭이 큰것으로 판단됩니다. 그러나 전세가의 변동없이 매매가가 급등한 점은 실수요자 뿐만아니라 투자자들의 유입이 더욱 많다는 반증이 되겠습니다.

다음은 중앙로역 인근에 위치한 준신축급인 대전센트럴자이 1단지입니다.

중구에서는 상대적으로 최신아파트에 속하는 센트럴자이 역시 올 3분기에 급등한 모습을 보이며 위의 아파트들과 같은 흐름을 보이고 있습니다. 2013년 중구의 마지막 공급을 담당했던 아파트로 보여집니다

위와 같이 빅데이터를 통한 '숲'과 개별 물건에 대한 정보를 통해 '나무'를 살펴보았습니다. 대전 중구가 뜨겁긴 뜨거운 모양입니다. 몇달만에 집값이 수천만원이 올랐습니다. 그러나 지수에서 보여지듯이 매매지수의 급등은 리스크관리를 해야할 수도 있습니다. 기존에 물건을 보유한 사람들이라면 상관이 없지만 추경매수에 속하시는 분들이라면 조금 더 고민을 해야하지 않을까 싶습니다. 집값이라는게 오를땐 계속오르는 경향이 있지만 그 끝을 누구도 장담하기 어렵기 때문에 조금더 보수적으로 접근해야 하겠습니다.

대전이 지방의 거대한 광역시더라도 결국 수도권의 수요와는 그 수요의 크기가 다르기 때문에 이러한 데이터를 통해 보다 객관화해서 투자를 해야합니다. 대전은 그동안 세종에 억눌려 집값상승이 적었고 훌륭한 학군이 있으며, 주택의 노후화로 신축공급이 부족한 곳입니다. 충분히 신축에 대한 집값상승 여력이 있는 곳으로 2기 신도시인 도안신도시가 분양이 끝나면서 유성구에 큰 집값 상승의 불이 붙었었고 서구에 이어 중구로 이어진 듯합니다.

대전의 대세상승은 당분간 지속될 것 같은 기분이지만 개별물건에 대한 심층깊은 분석이 선행되어야 가격이 싸다고 쫓기듯 추경매수를 한다면 조금 곤란해질 수 있습니다. 매수시에는 반드시 출구전략을 구체화 해야겠습니다. 보다 많은 고민과 공부를 통해서 훌륭한 투자를 이어가길 소망합니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 서로이웃 대환영입니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 자료를 다운받아 놓고 포스팅을 조금 늦게 하게 되었습니다. 지난 주에 KB부동산에서 발표한 주간주택시장동향에 대해 살펴보겠습니다.

지난 9월과 10월에는 부동산 정책에 대한 수요자들의 불안감으로 서울과 수도권을 포함하여 지방에서도 매매가의 상승이 보였습니다. 특히 전세가의 상승을 우려하였는데요, 이번주에는 놀랍게도 울산마저 상승세로 전환되었습니다. 부산, 울산, 경남은 지난 수년간의 공급과 조선업 침체로 장기간 침체가 지속되었는데요, 상승국면으로 전환한건지 일시적인지는 정확히 판단하기에는 이르겠지만 매매지수가 상승률로 전환되었다는 것 자체에 의미가 부여되겠습니다.

10월 14일 기준 전국아파트 매매가격 변동률은 전주대비 0.03%상승하였습니다. 서울과 경기, 인천을 포함한 수도권은 상승세를 이어가고 있습니다. 지방 5개 광역시는 명암을 달리하고 있는데, 대전의 상승세는 지속되고 있고, 대구는 둔화, 울산은 그 상승폭이 확대되었습니다. 부산과 광주는 소폭하락한 모습을 보이고 있습니다. 그외 지방은 전주대비 0.06하락한 모습을 모이고 있습니다.

서울 아파트 매매가격은 전주와 비슷한 상승률인 0.15%을 기록하고 있어 당분간 상승세가 꺾이지 않을 것 같습니다. 강남구의 상승폭이 높은 것이 특징입니다. 가을 이사수요에 따라 강남과 목동이 있는 양천구의 상승이 보이고 있고 강동구는 둔촌동 재건축 투자 영향으로 소폭 상승한 것으로 보입니다.

경기권은 서울과 인접한 지역 위주로 상승을 이어가고 있으며 수원의 영통구는 재개발 지역 투자영향으로 상승한 것이 눈에 보입니다.

이와 대조적으로 경기권에서 공급이 많은 외곽 지역들에서 계속해서 하락이 지속되고 있습니다.

지방에서는 울산의 반등세가 눈에 띄고 있는데 41개월 만에 2주 연속 상승하였습니다. 조선업계 회복에 대한 기대감과 투자자들의 선진입이 상승세를 견인한 것으로 판단됩니다.

전국적으로 전세가격은 전주대비 0.02% 상승했지만 수도권과 5개광역시의 상승과 대조적으로 기타 지방은 하락을 보였습니다. 특히, 서울의 상승률이 높은 것이 특징입니다. 청약대기수요와 가을이사철로 인해 전세수요가 많아진 것으로 판단됩니다.

경기도 전세가 상승률 상위지역 역시 서울과 흐름을 비슷하게 가져가고 있습니다.

지역별 매수자, 매도자 동향지수는 서울의 상승세가 가파르고 특히, 상대적으로 저렴한 강북의 매수우위지수가 높아지고 있는 것이 특징입니다. 

오늘 10월 14일자 주간주택시장동향을 살펴보았습니다. 수도권과 5대광역시를 중심으로 지방과의 양극화가 지속되는 모습입니다. 특히, 서울의 상승세는 불안한 수요자들의 심리를 대변하는 모습입니다.

당분간 이러한 추세가 지속될 것으로 생각되는데 과연 정부의 후속정책들의 영향이 시장에 어떻게나타날지 지속적으로 관찰하고 지켜봐야겠습니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 서울 집값상승으로 시끄러운 이시점에 정부가 특단의 조치를 내렸습니다. 분양가 상한제를 민간택지 투기과열지구에까지 확대하는 개정안을 22일 통과하고 이달말 공포 및 시행할 예정입니다.

분양가 상한제 확대안은 기준의 적용지역을 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 지역'에서 서울전역이 포함된 투기과열지구 전체로 넓히는 것이 주요 골자입니다. 현재 투기과열지구는 서울의 25개구 전체와 경기 과천, 하남, 광명, 성남시 분당구와 대구 수성구, 세종시 등 전국의 31개 곳입니다.

분양가 상한제가 적용된다면 전매제한기간은 최장 10년까지 늘어날 예정입니다. 수도권 민간택지의 경우 투기과열지구에서는 분양가가 인근 시세의 80% 미만일 경우 해당주택을 10년 동안 팔수 없게 되는 것으로 인근시세의 70% 미만인 경우에 최장 4년에 불과했던 전매제한 수위가 대폭 높아진 것입니다.
* 아래는 현재의 적용기준

시세의 80~100%면 8년, 100% 이상인 경우에도 5년 동안 전매가 제한됩니다. 기존에 3~8년에 달했던 공공택지의 전매제한도 같은 기준을 적용 받을 예정입니다. 다만 수도권 밖 민간택지에 대한 전매제한에는 변화가 없겠습니다.

이와 더불어 재건축 재개발지역에 대한 적용시점도 최초 입주자 모집 승인 신청단계로 앞당겼습니다. 다만 시행안 입법예고 뒤 관리처분인가를 받은 재건축 단지가 6개월 안에 입주자 모집공고를 신청하면 상한제 적용에서 제외되는 방침이 추가되었습니다.

그렇지만 재건축 특성 상 6개월의 기간이 길다고는 보기 어려울 것 같아 대부분의 진행단지들이 분양가 상한제 적용을 피하기는 어려울 것 같습니다.

이번 정책이 급등하는 부동산 시장에 특효약이 될지 아니면 더욱더 불을 지피는 결과를 초래할지는 알 수 없겠습니다. 그러나 분양가상한제의 '로또분양'은 수요자들이 대기수요로 임차인으로 머물게 되고, 공급자들은 높아가는 세금부담으로 실거주요건을 채우게 되면서 임대시장이 축소되게 되면 전세가가 상승하고 주택난이 가속화 될 수 밖에 없습니다.

물론 정책의 결과에 대하여 예단하기는 이르지만 장기간의 전매제한이 과연 효과가 있을지.. 오히려 투기과열지구 외의 경기도와 인천지역 등 풍선효과가 커지진 않을지 우려가 됩니다. 이미 높아버린 서울시장이 조정이 오더라도 높은 집값인데 분양가 상한제의 영향으로 수도권 부동산시장이 전반적으로 상승할까 우려되는 것은 사실입니다.
 
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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 이웃추가 환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 3개의 포스팅을 통해 1기 신도시에 대해 알아보았었는데, 이번에는 2기 신도시에 대해 알아보려고 합니다. 신도시란 결국 정부의 택지지구 개발계획 중 거대한 부분이니 과거를 살펴보는 것도 투자의 인사이트를 키우는데 좋은 방법일 것 같아서 정리해보려 합니다. 2기 신도시는 지금도 진행중인 곳들이 많은데 그 중에서도 으뜸이라고 할 수 있는 판교에 대해 살펴보겠습니다. 지난 1기 신도시는 아래의 링크를 참조해주시면 감사하겠습니다.
* 1기 신도시(1부-일산, 휘청거릴수 밖에 없는이유, 찬란했던 과거)
* 1기 신도시(2부-분당, 천당위에 분당이 되어버린 신도시)
* 1기 신도시(3부-부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)

먼저 2기 신도시에 대해 간단히 설명드리면 2000년대 급등한 집값을 안정시키기 위해 참여정부 시절 2003년에 전국에 12개 지역(수도권과 충청, 대전 일대)지정한 곳입니다. 수도권 신도시 기준으로 1기 신도시보다 서울 도심으로부터 외곽에 위치하고 있지만 최초계획에는 교통대책과 자족기능을 확충하여 1기 신도시의 단점이었던 베드타운화를 막으려는 계획이었습니다만 2006년 분양에 성공했던 판교를 제외하곤 계획을 취소하거나 축소하기도 하였습니다.

그러나 판교만큼은 철저하게 자족기능이 보완되어 지금은 매우 우수한 입지중 하나로 자리잡게 되었습니다. 판교신도시는 행정구역 상 경기도 성남시 분당구 판교동, 백현동, 삼평동, 운종동, 하산운동 일대에 위치한 신도시로, 2003년 12월 30일부터 2011년 12월 30일까지 8년 간의 사업기간을 끝으로 약 3만세대 8만 8천여명의 시민이 입주한 신도시가 되었습니다. 판교는 지리적으로 경기도 중심부에 위치하고 있었으나 검단사과 청계산으로 둘러쌓인 분지형 지형 탓에 개발이 안되있던 곳이었지만 지금은 경기도에서도 가장 높은 집값을 자랑하는 곳이 되었습니다.

특히, 경부고속도로와 제2경인고속도로, 서울외곽순환고속도로, 용인서울고속도로, 고속화도로 등 도로교통망이 잘 발달되어 있고 신분당선과, 분당선, 경강선이 발달되어 지하철 교통 역시 우수한 편에 속합니다. 특히, 신분당선은 강남 접근성을 획기적으로 발달시켰기 때문에 더욱더 매력적인 노선이었습니다. 최근에는 월판선, 8호선 연장, GTX 등 다양한 지하철 노선이 판교를 관통하는 계획들이 수립되면서 판교에 교통망이 집중되는 모습입니다.

판교는 경부고속도로를 기준으로 크게 서판교와 동판교로 나뉘는데, 동판교에는 주거시설뿐만 아니라 판교역을 중심으로 상업지구와  판교테크노 벨리 등이 조성되었고 서판교에는 주거지역과 상업지역이 조성되어 있습니다. 서판교에는 지하철이 없음에도 꾸준히 집값이 상승하였고 월판선이 개통이 되면 서판교에도 지하철이 생길 예정입니다.

판교의 가장 큰 장점은 판교테크노벨리로 여기에는 삼성테크윈, 삼성중공업, 안랩, 넥슨, 엔씨소프트 등 다양한 기업과 연구소들이 위치하고 있으며 지속적으로 기업이 입주할 예정으로 꾸준히 일자리가 늘어나는 국내에 몇안되는 도시입니다. 그렇기 때문에 집값 역시 높아지고 있으며 높은 교육열로 강남 못지 않은 학군을 갖고 있습니다. 또한, 난개발의 문제점을 보완하기 위해 저밀도의 친환경 시가지 조성을 위해 25층을 초과하는 공동주택이 없어 주거에도 매우 쾌적한 곳입니다. 특히, 탄천과 많은 공원들은 주거만족도를 높이는데 한몫 하고 있습니다.

판교는 1기 신도시인 분당과의 시너지로 거대한 신도시가 되었는데 판교의 자족기능이 분당의 베드타운화를 상쇄한 모습이 되었습니다. 덕분에 성남에서 분당과 판교는 아예 새로운 도시처럼 변모하게 되었습니다. 이러한 판교의 성공을 보면서 많은 신도시들이 판교를 모델삼아 계획을 세우지만 판교에서의 기업유치처럼 쉽진 않아 제2, 3의 판교가 나오진 않고 있습니다.

사실 판교는 동남권에 위치하였고 경부고속도로와 각종 조건들이 기업유치에 최적화되어 있기 때문에 판교같은 도시는 앞으로도 나오기 어려울 것 같습니다. 한번 기회가 된다면 꼭 살아보고 싶은 도시 중 하나인 곳입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 다주택자에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 부동산투자자를 이야기할때 대부분은 다주택자를 생각할 겁니다. 사회통념상, 우리는 다주택자를 사회악으로 정의하고 부정하려하고 타도의 대상으로 삼고 있습니다. 마치 노동쟁의에서 지주를 적으로 삼고 싸우던 모습, 노조가 회사를 욕하고, 군에서는 간부를 욕하고, 회사 내에서 사장을 욕하는 일반적인 모습과 같습니다. 그렇다면 회사와 군간부, 사장.. 그리고 부동산시장에서 다주택자는 악인 것일까요?

먼저, 다주택자가 어느정돈지 감이 오지 않을 분들을 위해서 간단한 데이터를 말씀드리겠습니다. 우리나라는 2017년 기준으로 약 5,100만명의 인구가 2,000만 가구로 나누어 있습니다. 우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택가구가 약867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%의 가구가 자기소유의 집을 갖고 있고 44%는 무주택 가구입니다. 이는 전국 평균으로 서울의 예를 들다면 서울은 약 380만 가구 중 187만가구만이 자가를 소유하고 있어 비율로는 49%로 전국 평균보다 낮습니다.

여기서 집을소유한 전체 56%의 1,100만를 더세분화 한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구 입니다. 2017년 기준 전국의 주택수가 약 1,710만호 인데 여기서 1주택자의 800만가구를 뺀 910만 가구 중 공공부문 약 140만호를 제외하면 770만호를 2주택이상의 다주택자가 보유하고 있는 것입니다. 쉽게 얘기해서 전체주택의 절반 가까이를 2주택 이상의 가구가 갖고 있다는 뜻입니다.

바꿔 얘기한다면 현재 무주택의 867만 가구가 생활하는 임대주택(전ㆍ월세) 중 공공부문의 140만 호를 제외하면 약 700만가구는 다주택자에 의해 공급된 집에 살고 있는 것입니다. 이렇게 본다면 다주택자가 다 사라지나면 그 많음 임대주택은 누가 공급할까요? 역설적이게도 우리나라는 공공부문에서 채우지못하는 임대시장을 다주택자가 채워주고 시장을 움직였던 것입니다. 정부말대로 다주택자가 줄어들고 사라진다면 그많은 임대주택은 누가 공급할 것인가요? 이게 냉엄한 현실이자 팩트인 것입니다.

주택보급률이 100%를 상회하는 현시점에서 우리가 알고 있는 것과는 대조되는 부분이 많습니다. 현대의 사회는 중세시대처럼 눈에 보이는 계급은 사라졌지만 자본주의 사회에서 소득과 돈에 의해 보이지 않는 계급이 존재하고 있습니다. 다주택자의 자본이 부동산시장에 공급되지 않았더라면 더 많은 무주택자가 부족한 임대시장 부족한 공급에 의해 많은 피해를 입었을 것입니다. 결국 다주택자의 돈과 주택으로 우리나라의 임대시장이 유지되고 있던 것이었습니다.

그래서 정부의 규제책이 발표될때마다 대부분의 서민들은 마치 정의가 실현된 듯 정책을 적극적으로 지지했지만 그 결과는 집값 상승으로 이어졌던 것도 이러한 현실이 있었던 것입니다. 팩트는 다주택자가 줄어들면 임대시장이 위축되고 임대시장에서 가격은 상승할 수 밖에 없는 것입니다. 정부가 그 역할을 적극적으로 해내야만이 그 바람이 이루어질 것이지만 그 많은 돈을 정부가 다 감당할 수 있겠습니까?

어쩌면 우리는 단순한 피해의식으로 그들을 증오하고 미워했는지 모릅니다. 감정에 휘둘렸던 것입니다. 팩트와 현실을 인지하고 받아들일때 진정한 인사이트가 생기고 시장을 읽을 수 있는 것입니다. 제가 지금 다주택자의 편에서서 무조건 옹호하는 것이 아닙니다. 자본주의 사회의 부동산시장에서 특히 우리나라의 경우 다주택자의 순기능, 긍정적인면이 더크다는 것을 말씀드리는 것 뿐이니 오해하지 않으셨으면 좋겠습니다.

저는 경매공부를 하기전에는 경매낙찰자는 무조건 나쁜사람으로 알았습니다. 그러나 나쁜사람은 경매의 물건을 담보로 채무를 갚지 못한 소유주지 낙찰자가 아니었습니다. 낙찰자는 본인의 돈으로 정당한 법적절차에 의해 물건을 구입하고 피해자들을 구제해줬던 것입니다. 낙찰자가 없다면 채권자들은 영원히 피해자로 남았을 것이기 때문입니다.

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