부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에 발표된 행정안전부 보도자료에 따르면 '지방세법 일부개정법률안'이 국회 본회의를 통과하여 내년 1월 1일부터는 취득세 제도가 개편된다고 합니다. 핵심적인 내용은 현재의 주택 유상거래에 따른 취득세율이 세분화되고, 1세대 4주택 이상의 주택에 대해서는 4%의 취득세율이 적용되는 것입니다. 그래서 오늘은 조금 이해하기 쉽게 내년부터 적용될 주택 취득세법 개정안에 대해서 알아보겠습니다. 항상 세금 관련 법안이 나오면 부정적인 생각이 드는 경우가 많은데요, 이번에 개정되는 안은 좋은 내용과 나쁜 내용 둘 다 포함하고 있습니다.

1. 주택 유상거래에 따른 취득세율 현실화(문턱효과 개선)

현행 주택 취득세율은 부동산 세율보다 저렴한 1~3%의 세율 적용을 받고 있습니다. 이는 과거 정권에서 침체된 주택시장을 활성화하기 위해서 조치한 내용이 쭉 이어지고 있습니다.(2014년 1월 1일부터 적용 중) 그렇지만 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%의 계단형 구조를 취하다 보니 경계에 걸쳐진 주택들의 경우에는 취득가액의 미세한 차이에도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 증가하는 '문턱효과'가 있었습니다.

이러한 세부담 때문에 일부 사람들은 거래 가격을 실제보다 낮게 신고하거나, 분양 시 계약금액을 낮추고 옵션을 높이는 등 왜곡된 시장이 형성되어 왔습니다. 이러한 문제점을 보완하기 위해서 6억 원 초과 9억 원 이하의 2%의 세율을 6억 원에서 9억 원까지 점증적으로 취득세율이 올라가는 사선형 구조로 개선하는 것이 주요 내용입니다.

 개선된 개정안이 적용된다면 6억 원 초과 7.5억 원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고 7.5억 원 초과 ~ 9억 원 이하의 주택은 세율이 2~3%로 높아지게 됩니다.

※ 단, 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다.

☞ 낮아지는 부분과 높아지는 부분이 있어 부담으로 느껴지시는 분들도 계시겠지만 절대적으로 저렴한 주택 가격의 거래가 많은 만큼 다수의 국민들의 세부담은 줄어드는 효과가 있을 것으로 생각됩니다. 이 부분은 정부가 매우 잘한 일이라고 볼 수 있겠네요^^;;, 불합리한 부분은 납득 가능한 내용으로 수정하는 것이 제대로 된 역할이겠죠. 아래는 2020년 시행되는 취득세율 표입니다.

2. 1세대 4 주택 취득분부터 4%의 일반 취득세율 적용

이번에 살펴볼 내용은 다주택자들 입장에서는 조금 좋지 않은 내용인데요, 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 종전의 1~3%의 세율 적용을 배제하고 4%의 일반 취득세율을 적용하는 것입니다.

4 주택 이상을 보유하는 다주택자의 경우 낮은 세율 적용은 주택 소유격 차 확대와 서민 주택난 가중, 조세형평성 저해를 근거로 개정안을 적용한다고 합니다. 

※ 단, 취득세 사선형 세율구조와 동일하게 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다. 

여기서 1세대 대에 대한 의문이 생기 실 텐데요, 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 합니다. 배우자와 미혼인 30대 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함되므로 유의해야 합니다. (이때 소득이 있는 자녀더라도 미혼이고 만 30세 미만이라면 같은 1세대로 포함하는 것입니다 즉, 세대분리가 되어 있더라도 혼인하거나 만 30세가 넘어야 세대로 포함되지 않습니다.)

또한, 부부 공동명의의 경우에는 개별 세대원이 아닌 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 그렇지만 동일세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유한다면 각각 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 형제들 간에 지분으로 주택을 보유한 경우에는 각자가 1주택으로 산정하게 됩니다. 형제들이 지분을 나눠 갖고 있거나, 타인과 지분으로 보유한 경우 등이 해당하겠습니다.

이외에 다주택자의 경우에는 많은 질문이 나올 수 있겠는데요, 주요 질의응답 내용을 정리해보았습니다.

(1) 동시에 복수의 주택을 취득하는 경우 납세자의 선택에 따라 주택을 선택하여 취득세를 납부할 수 있습니다. 즉, 현재 2주택을 보유하고 있고 3,4번째 주택을 구입한 경우에 3번째 주택과 4번째 주택 중 선택하여 4주택 취득세를 적용할 수 있습니다. 2주택을 구입하여 4주택 보유세대가 되었더라도 선택적으로 3번째 주택은 종전의 세율(1~3%)을 적용받고 4번째 주택은 개정안 세율(4%)을 적용받게 됩니다.

(2) 등록 임대주택도 주택수에 포함됩니다. 기존에 임대주택 등록을 통해 다주택자가 된 분들도 매우 억울할 수 있는 내용인데요, 정부에서는 임대주택에 대한 재산세 감면 및 종부세 합산배제 등 다양한 혜택이 제공되었다고 하니.. 어쩔 수 없네요

(3) 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 기존에도 일반세율(4%)을 적용받았기 때문에 주택수에서도 제외됩니다. 아이러니하게도 양도세 계산 시에는 주택수로 포함된다니.. 웃픈 현실입니다. 번외로 주거용 오피스텔은 일반 임대사업자나 주택임대사업자(전용면적 85㎡이하의 오피스텔만 가능)를 하셔야 주택수에 포함하지 않습니다. 

(4) 분양권, 입주권은 주택수에 포함되지 않습니다. '지방세법' 제11조 1항 제8호에 따른 주택이 아니므로 주택에서 제외된다고 합니다. 다만 등기 시에는 주택수로 산입 되니 이점 유의하셔야겠습니다.

(5) 상속 및 증여로 취득하는 경우에는 별도의 세율로 적용됩니다. 상속 등 무상승계취득은 현재 별도의 세율체계가 적용되고 있습니다. 주택 무상승계 취득세율 중 상속은 2.8%, 증여를 포함한 그 외는 3.5% 적용을 받고 있습니다. 그러나 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 주택은 주택수로 포함됩니다.

(6) 법인은 세대 개념이 아니므로 개정안 적용받지 않습니다. 즉, 주택수에 따른 세율은 종전 세율을 적용받는 것입니다. 개정안의 취지에 대한 이해는 잘 안 되지만 어쨌든 적용받지 않는다고 합니다.

☞ 단순히, 주택수만 가지고 취득세율을 인상한다는 것이 과연 조세형평성에 맞는 취지일까? 의문이 듭니다. 이전에 글들에서도 언급했었지만 주택수보다는 주택의 총합(시세나 공시 가격 등)을 반영 한 취득세 개정이 조금 더 합리적이지 않았을까?라는 생각이 많이 듭니다. 또한, 임대사업을 독려하고 그들이 기여하는 사회의 공익도 생각보다 많은데 그러한 부분들을 인정하지 않는 듯한 모습이라 조금 아쉽습니다. 또한, 유예기간도 짧고 갑작스레 시행하는 내용이다 보니 혼선이 많을 것으로 판단되고 세금 전문가들도 헷갈리는 현 제도에서 저와 같은 일반 서민들은 더 많이 혼란스럽고 불이익을 받을 상황들이 우려됩니다.

전 세금 전문가가 아니기 때문에 반드시 전문가와 상담하시기 바라며 관련 원문은 아래의 블로그에 탑재하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제와 오늘 4주택 이상 세대에 취득세율 4% 상향 적용 관련 기사가 나오면서 광폭행보를 이어나가는 투자자들에게 뜨거운 감자가 되었습니다. 새로이 주택을 구입하고 싶은데 취득세가 높아진다니 조금은 투자에 거부감이 들게 된 것입니다. 그렇다면 이번에 화제가 된 '지방세법 시행령 일부 개정령 안'에 대해 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

개정령 안은 정부가 최근에 부동산 투자 열기가 과열되자 보유한 많은 카드 중 하나의 카드를 꺼냈다고 생각하면 편합니다. 주택거래량이 늘고 투자수요가 늘어나는 것을 방지하기 위해, 4주택이상을 취득하는 세대의 경우 현재의 주택 유상거래 취득세율 대신 일반 부동산 취득세율을 적용하는 것이 주요 내용입니다.

현재의 주택 유상거래 취득세율은 이명박 대통령 시절 2013년에 도입된 감면특례로 서민주거안정이 외부적인 목적이었지만 내부적으로는 부동산 시장의 장기간 침체에 따른 경기부양이 목적이었습니다. 주요 내용은 주택 구입 시 취득세가 부동산 취득세 기본세율(4%)보다 낮은 1~3%로 적용하는 것으로 특히, 6억 원 이하 주택은 1%, 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%로 일반 부동산 취득세보다 저렴해져 서민들의 주택구입 활성화에 기여한 특례였습니다.* 아래는 현재 적용받는 부동산 취득세입니다.

그러나 이번 개정령안에서는 1세대 4 주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우 기존의 주택 유상거래 특례세율 적용 대상에서 제외가 되어 부동산 주택 외 매매에 적용되는 기본세율(4%)로 적용되는 것입니다. 정부가 개정하게 된 이유는 다주택자가 주택을 취득할 때 취득세 감면 혜택을 받는 것이 주택 소유격 차를 확대해 서민 주택난을 가중할 우려가 있어 조세형평성을 저해한다는 지적에서 나왔습니다.

 *  1세대 4주택 범위에 대해서는 오해의 소지가 있어 설명은 생략하고 아래의 그림으로 대체합니다.

그렇다면 실제로 1세대 4주택 이상 세대에 부과되는 취득세가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다.

1. 3주택 이상 다주택자의 주택 추가 구입 부담 가중

4주택 이상에 해당하는 주택을 추가 구입 시에는 취득세가 무거워졌기 때문에 다주택자가 된다면 부담이 가중됩니다. 특히, 6억 원 이하의 주택은 아래의 표에서 볼 수 있듯이, 현행보다 4배가량 증가하기 때문에 추가 주택구입에 부담이 커지는 것입니다. 또한, 위의 신설 내용에 주택수에 예외조항이 없기 때문에 법인 및 사업자의 경우에도 동일하게 기존의 주택수를 포함할 가능성이 높아 추가적인 주택구입에 부담이 커지겠습니다. 아래 표는 현행과 개정안의 아파트 가격별 비교입니다. * 농특세, 지방세 제외

위의 계산은 농특세와, 지방세를 제외하고 기본세율로만 계산하였습니다. 현행 대비 개정안이 추가 주택구입에 들어가는 취득세가 급격히 올라갔습니다. 이렇듯 취득세의 부담으로 추가 주택구입에 대한 부담이 커질 것으로 보입니다.

2. 조세부담 전가와 부동산 시장 양극화(민간임대시장 위축)

부동산학에서 배웠듯이 부동산규제가 강화되면 될수록 임대인에게 부과된 조세부담이 임차인에게 부과되는 경향이 큽니다. 기존에 부동산 사업을 통해 부를 축적한 다주택자들이 쉽사리 투자를 멈추기보단 취득세와 같은 부대비용을 정당하게 지불하고 추후에 임대료를 인상하거나  매도 시 기지불한 취득세를 집값에 포함하여 매도할 가능성이 매우 높아지는 것입니다. 특히, 수요가 풍부한 핵심입지들은 대체제가 없으므로 당연히 수요자들에게 취득세의 부담이 전가될 확률이 높은 것입니다. 

또한, 기존의 다주택자들이 민간 임대시장에 일정 부분 기여한 부분이 많았는데, 현재 보유한 주택 중 상대적으로 입지가 떨어지는 지역에 주택을 매도하고 추가적으로 매수는 더 좋은 입지의 주택을 구입할 가능성이 높아졌기 때문에 좋은 지역으로 수요가 더욱더 몰리고 수요가 없는 곳은 더욱더 줄어들 확률이 높아졌습니다. 말 그대로 강남은 계속 상승하고 지방의 입지가 안 좋은 지역들은 계속해서 하락할 확률이 높아진 것입니다. 그렇기 때문에 부동산 시장의 양극화와 임대시장의 위축에 따라 공급이 부족한 지역에서는 임대물건이 귀해져 임대료 상승이 불가피 해질 것입니다.

2. 1가구 3주택 이하의 투자 대중화

우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택 가구가 약 867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%가 유주택자입니다.

유주택자 56%의 1,100만을 세분화한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구입니다. 여기서 4건 이상의 4주택 이상의 가구도 약 25만 가구가 되지만 실제로 4주택 이상의 가구는 그 비율로 보더라도 많지는 않은 것입니다.

물론, 여기에는 분양권 및 입주권 등 주택에 산입되지 않아 규제를 받는 가구수는 훨씬 많을 수 있다고 하더라도 실제 각종 규제들로 인해 4주택 이상을 보유한 세대가 많지는 않을 것입니다. 그 이유는 현정권의 8.2대책 9.13 대책 10.1 대책 등 다양한 부동산 규제책의 영향으로 대부분의 수요자들은 똘똘한 한채, 대형 수요 증가 등의 트렌드를 유지하고 있으며 울며 겨자 먹기로 실거주 요건을 채우고 있기 때문입니다.

그러다 보니 추가적인 주택구입보다는 중도금 대출의 이점을 이용하여 분양권 투자에 집중하는 모습을 보이고 있는데, 1가구 4주택 이상의 규제가 현재의 실수요자들의 투자심리를 억제하기에는 역부족으로 보입니다. 오히려 정부의 의도와는 다르게 3주택 이하는 괜찮다는 분위기가 더욱더 팽배해질수도 있습니다.

현재 부동산 시장에 참여자들은 정부의 규제속에서도 새로운 투자방법을 찾아가며 적응한 지 오래가 되었습니다. 특히, 부동산 정책은 네거티브 규제(법률·정책상으로 금지한 행위가 아니면 모든 것을 허용)를 실시하기 때문에 합법적으로도 충분히 법을 피해 갈 수 있기 때문입니다. 

기존의 투자자들은 현정권의 부동산 규제정책에 많이 시달려서 이러한 규제들에 대해서 감흥도 없어진지 오래고 무뎌져 버렸습니다. 소름 돋는 것은 이내 적응하는 것입니다. 새로운 시장 참여자 역시 정부의 규제가 약빨이 없을 것이라는 걸 잘 알기에 일시적인 동요 외에 큰 동요는 없을 것으로 보입니다. 

이번에 정책은 다주택자를 겨냥하여 규제하면서 투자심리를 억제하려 하지만 사실 현재 부동시장은 풍부한 유동성을 바탕으로 기존의 투자자뿐만아니라 실수요자들까지 가세한 시장이기 때문에 다주택자만 억제하는 정책은 미봉책에 불과합니다. 아마 똑똑한 정부 관료분들도 잘 아실 텐데, 정책은 항상 의문만 남깁니다.

이번에 취득세 개정안 역시, 결국에는 다주택자가 부담한 세금이 임차인에게 전가되어 임대시장이 불안해지거나, 매도시에 매수인에게 전가돼 집값 상승에 기폭제가 될 것입니다. 또한, 투자자들이 똘똘한 주택에 집중하게 되면서 수요 쏠림현상이 가속화되며 부동산의 양극화도 심화될 것입니다. 안 그래도 심화되는 환경에 수요가 분산되기보단 더욱더 쏠리게 될 확률이 높은 것입니다.

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