부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책과 관련해서 저를 포함 수많은 분들이 쉽게 납득하지 못하는 부분들이 많았습니다.

이를 의식한듯 기획재정부에서도 주요 제기사항에 대한 설명을 발표하였는데요, 그 내용을 살펴보다보니 기가 막히는 내용들이 많았습니다. 하나하나 살펴보시겠습니다.

* 제가 웬만하면 정치적언급이나 정부비난을 하지않는데요, 이번 보도자료를 보면서 기가 막혔습니다.

☞ 이번 정부에서 부동산정책에서 주구장창 이야기했던 "실수요=1주택"이었습니다.

그런데, 종부세에서는 이러한 실수요의 개념이 조금 다르게 해석됩니다. 보유기간에 따라 차등을 두었다며 짧은기간의 1주택자는 실수요로 보지 않는 듯한 뉘앙스로 이야기 했네요.

30억 초고가 주택 기준으로 10년보유자의 세부담이 연 126만원이 증가 한것과 3년 보유 1주택자의 세부담이 1,048만원 증가한 것을 비교하며 세부담이 없다고 하는 것 자체가 넌센스 같습니다.

또한, 공시가격 30억원 이상 주택의 0.01%와 종부세 과세대상이 1.6%에 불과하다며 문제가 없단 듯 한 뉘앙스로 보다하였는데요..

실수요면 피해가 없게한다던 부동산대책으로부터 1.6%의 주택을 보유한 국민들은 철저히 외면받는 모습입니다. 여기에 과세 대상이 지속적으로 늘어나고 있는 것은 더욱더 불편하게 느껴집니다.

1주택자라면 실수요라며 말하던 것과는 다른결과가 나온것 같네요.

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☞ 지난 617대책으로 수도권 전역이 조정대상지역으로 묶였다고 해도 과언이 아니었는데요, 거기에 이번 710대책은 규제지역으로 묶인 곳들에 중과세율 인상으로 인해 세부담이 커졌습니다.

그러나 해명자료는 마치 크지 않은 것처럼 이야기하면서 실제 부담금액은 수천만원입니다.

실제로 서민들의 경우라도 부모님으로부터 물려받거나 필요로 의해서 2주택이상을 소유한 분들이 계실텐데, 전역이 규제지역으로 묶이게 되면서 각종 세금에서 중과를 적용받게 됩니다.

여기에서도 세부담이 크게 늘지만 다주택자는 0.4%에 불과하며 종부세 납세 부담자는 1%에 불과하다며 선을 긋고 있네요.

'19년 기준에서야 그렇지만 '20년-'21년-'22년 공정가액비율이나 공시가격 현실화를 조속히 실행한다면 더 많은 분들이 해당될텐데 그런 내용은 쏙 빠졌습니다.

즉, 1%라는 숫자로 작아보이게했을뿐.. 시간이 지날수록 급격히 그 비율이 늘어날 것입니다. 이미 서울의 평균집값이 9억원을 넘었으니.. 말다했죠?

왜 그 기준을 미래가 아닌 과거 값을 기준으로 메기는지 참 이해안됩니다.

☞ '21년 6월은 넉넉히 준듯 보이지만 이미 임차 물건이나 전매가 불가능한 분양권들은 맘대로 처분이 불가능합니다. 팔고싶어도 팔리지 않는 것이죠.

더군다나 연이은 규제로 심리가 위축되면 가격이 문제가 아니라 거래자체가 어려운데 퇴로를 차단하고 세부담을 강화한 것이 아니라고 하면 수요자들은 믿기 어려울 것입니다.

☞ 장기보유특별공제시 거주요건과 구분하여 시행한 것 때문에 많은 분들이 피해를 봤는데, 여기서도 거주를 하지 않으면 마치 실수요가 아닌 것처럼 이야기 하고 있습니다.

이와 관련된 대다수의 분들은 기존에 적용받던 세법에 따라 그것을 준수하던 사람들조차 갑작스런 발표로 인해 갈아타기나 매도계획이 틀어 지게 되었습니다.

장특공제에 있어서 실수요의 개념이 이제는 1주택+장기보유+장기거주의 개념으로 확대되었네요.

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☞ 증여는 언급할 내용도 없네요.

☞ 오늘 발표자료중 가장 어이없는 대목이었습니다.

세부담이 증가하여 전세가격이 오를것인데 어떤 대책이 있는가?라는 질문에...

"임대차3법"이 추진되면 임대인은 일정수준 임대료를 올리수 없어 임차인의 주거권 침해가 없도록 하겠다.

그렇다면 반면에 임대인의 재산권은 침해되는 것이 아닌지?? 참 황당한 답변이라고 생각이 들었습니다.

"임대인=나쁜사람", "임차인=불쌍한 사람"이라는 색안경을 끼고 임차인과 관련된 이야기만 있는데요,

임대인은 진짜 나쁜사람입니까?.. 사유재산을 마치 국가의 것인것 마냥 임차인을 위해 선심쓰듯이.. 발표를 했네요.. 매우 놀랍습니다

다들 비슷한 생각과 느낌을 갖고 계실것 같은데요..

전월세 물량이 부족하다면 전월세 물량을 늘리겠다라는 답변이 아니라서 당황했는데 임대인을 옥죄겠다니..

참으로 아쉽습니다.. 이게 정부의 기조라면 할말이 없지만 보다 근본적인 문제해결에 집중했으면 좋겠습니다.

617대책이라는 파격적인 대책이 나온지 1달도 채 안되어 710대책이 나오며, 너무나 혼란스러운 시장이 되었습니다.

정책입안자와 실무자 조차 대답하지 못하는 많은 케이스에 수요자들을 피해를 입어가고 있고, 유례없는 소급적용으로 말도안되는 재산상 피해를 보는 사람들이 많아졌습니다.

합법적으로 규칙을 지켰을뿐인데 왜 시간이 지나니 적폐가 되어버린걸까요?

주변에서 느껴지는 분노들은 여지껏 보지 못했던 모습들이라.. 정확한 행정지도와 관련된 보도자료들이 나오지 않는다면.. 혹은 늦게나온다면 더욱더 많은 피해자와 국민과 국민, 국가와 국민들 간의 갈등과 불화만 커질 것 같습니다.

너무나 많이 멀어져버린 것은 아닌지.. 이성적인 판단이 필요한 시점입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 617부동산대책 발표이후에도 이와 관련된 숱한 해명과 보도자료들 그리고 너무나 많은 관련기사들이 쏟아지면서 수요자들의 혼란이 가중되고 있습니다.

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저도 공부하는 차원에서 이해는 되지 않지만 보도자료들을 반드시 살펴보고 넘어가고 있습니다. 그러나 너무나 복잡한 부동산대책과 관련 내용들로 머리가 아팠던 적이 많습니다.

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그러다보면 관련내용을 쳐다보기도 싫을때가 많아 지는게 사실입니다만 그럼에도 내 소중한 자산을 지키기 위해 작은 투쟁(?)의 개념으로 참고 또 살펴보고 있습니다.

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이처럼 정책에 직접적인 영향을 받는 기존 유주택자들은 그래도 어렵지만 공부를 해나가지만, 이제 막 접근하고 해보려던 사람들은 의지가 꺾일 수 있습니다.

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정부의 부동산 대책의 근본적인 목적은 무주택자와 1주택 갈아타기 실수요자들에게 내집마련을 위한 기회를 제공함에 있지만 대책의 세부내용들은 오히려 내집마련을 어렵게 하는 것들이 많습니다.

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특히, 대출규제나 전입요건 등으로 의도치 않게 그러한 조건들을 맞추기 어렵다면 내집마련의 시기가 더욱더 늦어 질 수 있는 것입니다.

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실제로, 부채 없이 내집마련을 하는사람이 얼마나 될 것이며 내가 미리 사놓고 추후에 전입하려는 사람도 실수요일 수 있을테며,

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필요에 의해 2주택 이상이 있어야될 사람이 있을텐데.. 너무나 단순하게 주택수만을 기준으로 하여 실수요를 판단하니 선의의 피해자가 나오는 것입니다.

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여기에 복잡한 규제책과 강도높은 정부의 목소리는 오히려 기회가 많아진 실수요자들의 심리를 꺾어버리는 부작용을 낳기도 합니다.

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실제로, 주변에 심약했던 무주택자분들을 어렵사리 설득하여 내집마련에 도움을 드리려고 했었으나 정부의 강도높은 규제로 인해 다시 심약자로 돌아서버린 지인들이 많습니다.

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내집마련에 대한 욕구는 많지만 복잡한 부동산대책을 면밀히 살펴보기 어려운 실수요자들이 오히려 피해보는 경우가 많은 것입니다.

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저 스스로도 지난 부동산대책들을 살펴보고 나름 공부를 했다고 생각했음에도 아직도 틀리고 새롭게 깨닫는게 많습니다. 오히려 알아야할 내용들이 더욱더 무궁무진함에도 불구하고..

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지금의 부동산 대책에

가장 큰 문제는

관련된 규제를

명확하고 속 쉬원하게 대답해줄

사람이 없는 것입니다.

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쉽게 접하는 모델하우스 직원들, 기존에 내집마련에 성공하신 분들은 복잡해진 규제를 이해하고 정확히 답변하기 어렵고 심지어 국토부 상담원들 조차도 정확하게 대답할 수 없는 부분들이 너무 많습니다.

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더군다나 대출과 세제, 청약법 등 너무 다양한 주제들의 주무부서가 다르고 연계성이 떨어지는 경우도 많다보니 오히려 실수요자들이 피해를 보는 경우가 많은 것입니다.

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이와 비슷한 느낌을 저도 최근에 받은 에피소드가 있었습니다.

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기존에 매도한 분양권에 대한 양도세 신고를 위해 세무서에 방문하였는데, 세금과 관련해서 세무서는 도움을 주지 않고 모두다 수요자에게 책임을 떠 넘깁니다.

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질문이라도 하려고하면 세금과 관련해서는 신청자 본인이 해야하며 세무서 직원들은 단순히 행정업무만 한다고 이야기 하는데요,

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버젓이 문앞에도 관련된 문구가 있습니다. 세무서는 국민들에 세금납부의 편의를 봐주는 곳은 아니다라고 이야기하는 것 같았습니다.

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나름 살펴본 저조차도 이렇다면 일평생 한두번의 신고만 할 사람들이 과연 이렇게 복잡한 내용들을 본인이 직접 할 수 있을까요?

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결국, 불필요한 비용을 들여 세무사에게 맡겨야 할 것입니다.

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어려울 것도 어려울필요도 없는 내용이 너무나 일반인이 접근하기 어렵게 만들어 놓은것도 이해가 안되는데 질문하는 국민들에게 오히려 무안을줍니다..

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아니? 세무서에 성실납부를 하러 온 국민이 칭찬과 도움을 받진 못하고 찬밥 신세를 면치 못하는 상황이 웃기기도하고 화도 나기도 했는데요,

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관련한 전문인력을 비치하고 도와주진 못할 망정 너무나 당연하게 돈내고 세무사 상담 받고 신고를 하라고 하는 모습을 보며 현 부동산정책의 실수요자들의 모습들과 비슷하다고 느꼈습니다.

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복잡하고 다양한 규제들 속에서 어떤게 맞는지, 틀린지, 다른것인지 물어볼곳도 알려주는 곳도 없는 현실인 것입니다.

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부동산 대책이 복잡해지고 어려워 질수록 실수요자들은 의도치 않게 피해를 볼 수 있습니다. 또한, 이러한 규제로 인해 선량한 피해를 받을 분들과의 갈등은 곧, 사회적 갈등비용을 키우는 일이 될 수 있습니다.

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실제로 무주택자와 실수요자를 위한일인지? 아니면 집을 사지 못하게하려는 것인지? 대책의 목적과 실제가 다르다면 실수요자는 혼란스러울 수 밖에 없습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 617대책 이후 많은 분들이 혼란스러워하는 시장인데요, 저는 어느 편에 서서 정부를 욕하거나 정부의 정책을 무조건 옹호하기보단 객관적으로 보도자료를 살펴보려고 합니다.

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우연찮게 국토교통부 보도자료를 살펴보다 홈페이지 메인에 있는.. 6.17대책 팩트체크에 대한 글이 있어 살펴보았습니다.

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규제에 가장 큰 문제는 레버리지 즉, 내집마련의 사다리를 끊어버리는 것이라고 생각하는 저로써, 규제로 인해 내집마련이 어려워진 것에 대한 국토교통부 블로그 내 반박글에 대해서 의문이 많이 들었습니다.

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아래는 실제로 블로그 내 언급하고 있는 내용입니다.

그렇다면 위의 내용이 진짜 사실일까?

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정부정책을 비난하거나 옹호하지 않고 객관적으로 최대한 이야기해보겠습니다. 부동산 규제정책이 서민실수요자에게 내집마련을 막는 이유를 이야기해보려 합니다.

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첫째, 대출 레버지리를 차단하여

현금이 없는 수요자들의

진입장벽을 높였다.

너무 자극적이라고 생각할 수 있지만 실제로 불가능하게 만든 것은 사실입니다. 한반도 전 인구의 약 40% 이상이 현재 수도권에 거주중인데, 수도권은 연간 약 10만명 즉, 3만세대 이상이 전입하고 있습니다.

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결국, 집에 대한 니즈가 많다는 뜻인데요, 그러나​ 정부의 규제로 LTV를 조정함으로써 대출 레버리지를 막아 담보대출 비율을 낮추면 그만큼 많은 현금이 필요로 하게 됩니다.

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더군다나, 최근 가계대출을 줄이고 기업대출을 늘리려는 은행의 움직임 속에서 주택담보대출비율 뿐만아니라 개인 신용대출의 축소는 더욱더 레버리지를 이용불가능하게 만들고 진입장벽을 높힐 수 밖에 없습니다.

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일반적으로 서울을 기준으로 34평기준 중위가격 9억원을 넘어선 지금 평단가는 약 3천만원에 육박하고 있는데, 25평이더라도 최소 6억원에 육박하기 때문에 실제로 주택구입을 위해선 현재의 LTV 40%로는 어림도 없습니다.

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서울이 아닌 다른 대부분의 수도권 지역 역시 최소한 조정대상지역이 되었기 때문에 LTV50%에 만족할 수 밖에 없습니다. 즉, 규제가 담보대출비율을 낮추기 때문에 서민실수요자들에게는 더욱더 내집마련이 어려워 지는 것입니다.

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단순히 10%의 조건이라 하더라도 수천만원의 레버리지 차이를 만들기 때문에 일반 직장인들은 거의 메우기 불가능한 금액입니다.

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그나마 믿을 수 있는 신용대출조차 한도를 축소하려하며, 신용대출액을 LTV로 넣으려는 현재의 분위기에서는 기준을 충족하지 못하는 30대들에게는 그림의 떡일 뿐입니다.,

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둘째, 정부가 제공하는

정책모기지와 실수요요건이

턱없이 비현실적이다.

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위의 글에서 말하듯이 디딤돌 대출 및 보금자리론 등 주택담보대출비율을 늘려주는 상품이 존재한다며 규제와 실수요자는 상관이 없다고 이야기하지만 이미 높아진 집값과 근로자 평균 월급이 약 300만원인 상황에서 정부가 제시하는 조건을 충족하기 너무 어렵습니다.

* 디딤돌대출(지원대상) : 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 이하인 무주택세대주가 5억원이하로 주택구입할때 가능하며 한도는 2~2.6억원이다.

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* 보금자리론(지원대상) : 부부합산 연소득 7천만원에서 1억원 이하인 무주택세대주 또는 1주택자가 6억원 이하 주택구입시 가능하며 한도는 3~4억원이다. 금리는 1.55~2.3%(시중은행 2.52%대비 저렴)

실수요자 요건(LTV 비율 10% 완화 적용, 투기과열지구 40+10% / 조정대상지역 50+10%)

* 투기과열지구 : 부부합산 연소득 7천만원(생애최초 8천만원), 6억원이하, 무주택 세대주

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* 조정대상지역 : 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 주택가격 5억원이하, 무주택 세대주

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만약 위에서 말한, 디딤돌 대출의 경우 대출한도가 2~2.6억원으로 기준을 맞출수 있는 5억짜리 집을산다해도 디딤돌대출의 LTV한도는 50%적용밖에 안되는 수준이라 대부분 수도권이 조정대상지역이기 때문에 50%를 동일하게 적용는다고 본다면 금리 외에는 혜택이 없다고 볼 수 있습니다.

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이는 내집마련의 가장큰 걸림돌은 금리가 아니라 담보대출비율임을 부정하는 것입니다.

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또한, 기준이 좀더 높은 보금자리론의 경우더라도 6억원이하의 주택을 구입시 50~65% 정도의 LTV를 적용 받기 때문에 레버리지 사용에 좀더 좋은 조건이라고 할 수 있지만 가격과 소득기준을 충족하는 세대가 많지 않을 것이기에 실효성이 의문입니다.

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기본적으로 수도권에 직장을 갖고 결혼평균연령 약 35세(남자 37세, 여자 33세)를 고려해보고 대학졸업 후 최소 5년 이상의 적당한 직장생활을 한 직장인 부부라면 최소한 위에서 말하는 기준들을 충족할 수 가 없습니다.

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일부 직급이 낮은 공무원 맞벌이가 아니라면(실수령액보다 원천징수액이 적은) 대부분의 맞벌이 부부는 이 기준을 충족할 수 없을 것입니다.

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그렇다면 대부분의 신혼부부 및 개인들은 이런 조건이 어려울 것이고, 여기에 평단가 약 2천7백에 육박하는 서울 집값은 25평도 6억 5천을 상회하기 때문에 이러한 기준을 맞추기 위한 주택을 찾기도 어려울 뿐더러 본인들의 조건도 대부분 맞지 않을 것입니다.

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그렇기 때문에실수요자 요건이나 정책모기지자체의 사각지대에 놓인 대다수의 신혼부부나 30대들은 이런 복지에 사각지대에 놓여 있는 것입니다.

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6.5억 주택을 구입하는데 LTV가 40%가 적용된다면 취득세까지 포함해서 약 4억원의 돈이 필요한데, 낮은 연봉에 저축액도 모자르고, 주거비용으로 많은 지출이 있는 30대라면 저정도 현금동원은 거의 불가능 합니다.

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한 예로, 정말 교통도 불편하고 서울과 다소 떨어져있지만 수도권내에서 가장 저렴한 편에 속하는 신축인 양주 옥정신도시에서 4억원의 34평 아파트를 분양받더라더 조정대상지역이기때문에 LTV50%를 적용한다면 약 2억원의 현금이 필요로 합니다.

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2억원의 현금을 필요로한다면 2억원을 모으기 위해 연봉 5천의 맞벌이가 연간 3천만원을 저축한다해도 현재의 규제로 신용대출조차 LTV차감에 적용이된다면약 10년 간 꼬박 모아야 내집마련을 할 수 있습니다.

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혼인 기본연령이 35세라면 약 45세까지는 내집마련을 위해 세입자로 떠돌아다녀야하는 것입니다.

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이러한 기준요건을 무주택으로만 완화하더라도 정부의 규제정책에 따른 선의의 피해자가 줄어들 것입니다. 대출의 비율은 개인의 상환능력을 고려하여 판단해야합니다.

셋째, 갭투자는 무조건 투기가 아니라

실수요자의 어쩔수 없는 선택이다.

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그렇다면 위와 같은 상황에서 실수요자들은 어떤 선택을 해야할까요?​

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살기 싫은데 조건에 맞는 주택을 찾아 억지로 사야할까요?

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실수요자들이라하더라도 살고싶은 집을 가능한 범위내에서 먼저 잡아두고 싶은 마음이 있을 것입니다. 미래 출산을 대비하며 큰평수의 집을 잡아둘수도 있고 조금더 입지가 좋은 지역의 집을 잡아두고 싶을수도 있으며, 직장과 가깝거나, 좀더 새아파트로 가고싶은 욕구 등 다양할 것입니다.

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그렇기 때문에 실수요자라도 필요하다면 정부가 투기라 지칭하는 전세를 끼고 구입하는 일명 갭투자를 하는 것입니다.

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이런 분들은 대부분 주택 1채를 마련하고 본인은 주거환경이 상대적으로 열악한 곳에 당분간은 전세로 거주하며 미래에 집으로 이사하기 위해 많은 노력들을 하는데, 이러한 것 까지 투기로 본다면 너무 아이러니 합니다.

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정부가 제시하는 아래의 데이터는 함정이 많습니다. 보증금 승계비율을 이야기하며 주택 보유숫자별로 무주택자 및 1주택자는 약 43%, 2주택 이상의 다주택자는 64%라서 갭투자는 무조건 투기라고 이야기하고 있습니다.

그러나 생각해보면 무주택이나 1주택자는 주택담보대출을 일으키기 대문에 전세금을 승계하는 갭투자 비율이 낮을 수 밖에 없는 것이고, 2주택 이상의 다주택자는 주택담보대출이 어렵기때문에 아무래도 그 비율이 높을 수 밖에 없는 것이니다.

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갭투자를 많이한다고 하면서 주택수별로 갭투자비율을 이야기하는것 자체가 논리가 부족한 것입니다. 이미 2주택이상은 대출이 안나오니 당연히 갭투자 비율이 높을 수 밖에 없음에도 그것으로 모든 탓을 돌려버리는 것입니다.

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담보대출 비율규제와 같은 부동산정책 내에서도 수요자들의 내집마련을 저해하는 부분들은 기존의 정책모기지의 기준을 완화하거나 무주택자라면 보다 좀 과감하게 내집마련 욕구를 충족시켜주는 쪽으로 정책을 펼쳐야 할 것 입니다.

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갖고 싶은데 갖지 못하면

더욱더 집착하게 됩니다.

수요억제는 답이 될 수 없습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 며칠동안은 617부동산대책으로 정신이 없었던 것 같습니다. 최근의 상승장에서 투자를 시작한 부린이로.. 부동산책에서만 봐왔단 과거의 규제들과 유사한 말도안되는 규제의 서막을 직접 경험하면서 부동산규제 발표일인 6월 17일은 하루가 머리아팠습니다.

규제로 인해 직접적인 자산의 피해를 입어서가 아니라 도저히 상식적으로 납득하기 어려웠기 때문입니다. 실제로 저는 최악을 가정하여 설계하였기 때문에 어떻게든 리스크는 피해갈 수 있었습니다.

그러나 부동산규제도 받아들여야하는 부분으로 며칠동안은 617대책과 그와 관련된 추가 보도자료들을 살펴보며 새로운 정책에 녹아들기 위해 많은 노력을 했습니다만.. 도저히 납득되지 않는 부분이 너무 많아 답답했습니다.

굳이 여기에 일일이 설명하지 않아도 답답한 부분들에 대해서는 투자자건 실수요자건 매우 많을 것이라 생각하기 때문에 언급은 안하겠습니다만, 정부가 타켓팅한 그 투기를 일삼는 소수를 규제하기 위해 너무 많은 선의의 피해자를 양산한 것이 아닌가 싶습니다.

올해 초 코로나로 어수선한 시기를 겪고나서 새로운 계획을 하려던 찰나에 벌어진 일이라 더욱더 당황스러운 것 같습니다.

어느정도 이런 상황이 올거라곤 예상했지만 너무나 급진적이고 납득하기 어려운 상황이 눈앞에 펼쳐지니 믿기가 어려웠습니다.

물론, 이번의 규제가 저에게 있어서 재산상 큰 피해를 준 것은 아니지만 내가 계획한대로 쉽게 흘러가지 않는 투자가 더욱더 속상했습니다.

저에게 문화충격을 줬던 이번 617대책으로 인해 말도안되는 지역까지 포함하여 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되었고 2주택이상 보유자에 대한 대출규제로 인해 주택이나 분양권을 추가로 구입했던 분들은 ​입주자모집공고와 기존의 대출규제 기준이 지켜지지 않는 상황도 펼쳐졌습니다.

정부는 무주택 또는 처분조건부 실수요자들은 피해가 없다며 연일 언론플레이를 하지만 단순히, 중도금만 종전과같을 뿐 처음에 계획했던 잔금대출과의 레버리지 차이가 발생하게 되어 자금계획이 꼬여버린 분들이 많을 것입니다.

저 역시도, 제가 원하는 궁긍적인 목표의 내집마련을 위해 하나하나 눈굴리기를 계획하고 있었으나, 애초에 세웠던 계획들은 신뢰를 져버린 부동산 정책으로 인해 완전히 다른방향으로 변경해야 하고, 앞으로의 계획을 세우기 어려워졌습니다.

삶을 살아가다보면 많은 불확실성과 복잡한 상황들로 원하는 곳으로 가지는 못하지만 그래도 기준과 원칙이 있다면 원하는 방향을 잃지 않고 갈 수 있다는 확신을 갖을 순 있습니다.

그러나 이번에 투자자에 있어서 그 기준과 원칙을 깨버리는 부동산 정책을 보면서 아무리 논리적이고 철저한 분석을 통한 투자계획을 세운다하더라도 의외의 복병이 나타날 수 있단 생각이 들었습니다.

리스크를 안아야 수익도 클것이고, 이번 코로나 사태와 같이 말도안되는 대외변수는 불가항력이라고 하더라도.. 시장경제에서.. 상식을 뛰어넘는 정부의 규제는 사실상 계획하고자 하는 의욕을 꺾어 버렸습니다.

보수적인 성격탓에 항상 최악을 가정하곤 했지만 이번에 참 많은 것을 일깨워줬습니다.

가장 크게 느낀 것은 투자에 있어서 확실한 것은 없지만 기본이 중요하다는 점을 느꼈습니다.

훌륭한 선배님들이 부동산 펀더멘탈을 강조하며 항상 입에 닳도록 이야기 했던 그 단어가 이 시점에서 가장크게 와닿았습니다.

그동안 말도 안되는 상승장을 지켜보면서 수익률이다, 인사이트다, 다양한 착각에 빠져서 펀더멘탈에 대한 것들을 등한시 했었던 제자신이 부끄러워지면서 이젠 보다 확실할 수 있는 것으로 투자해야겠단 확신이 들었습니다.

반드시 가격이 싸거나 누가나 아는 입지가 아니더라도 펀더멘탈이 강한 곳.. 그곳에 투자하는 것입니다.

한편으로 보면, 다행히 상승장을 조금이라도 겪고나서 강력한 규제를 받아서 상쇄가 될 수 있었던 것으로 철저히 운이 좋았다.. 이렇게 밖에 말을 할 수 없습니다.

운이 좋아 지난 경쟁에 승리하여 탐욕스러웠던 욕구대로 투자를 했거나 할 수 있었다면 아마 지금의 규제에 가장 큰 피해자가 되었을 것 같습니다.

우리가 말하는 흔히, 말하는 풀레버리지 사용을 자랑스러워했고 당연하게 생각했고 위험하게 생각하지 않았기 때문입니다.

가장 효율적인 투자가 가장 위험한 투자가 될 수 있다는 것을 망각했던 것입니다.

지금에서 생각해보면 이러한 불확실성의 연속의 현실속에서 감당하기 어려운 투자(레버리지의 초과)는 지양하고 더욱더 보수적으로 판단해야합니다.

당분간은 불확실한 미래를 낙관하며 투자하지 말고 관조하는 자세로 시장의 흐름을 지켜보고 레버리지와 리스크에 대한 고민을 할 것입니다.

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불확실성에서 투자한다는 것,

투자가 아닐수도 있습니다.

절제된 투자와 리스크관리가

중요한 시점입니다.

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