부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 LH(한국 토지주택공사)에서 주거복지사업에 일환으로 실행하는 매입임대주택 혜택에 대해서 간단히 살펴보려고 합니다.

많은 분들이 투자를 생각하고 계시지만 우리 주변에는 의외로 내 집하나 마련하기 너무 어려워 주거지원이 꼭 필요한 분들이 계신데요, 간단한 내용을 참고하신다면 그런 분들한테 도움도 줄 수 있을 것 같습니다.

★ LH매입임대주택

(1) 개념

매입임대주택은 기존 주택을 매입 후 개보수하여 주거여건이 취약한 계층에게 저렴하게 임대하는 사업이며, 최소한의 주거비로 안정적인 거주가 가능하게 하는 주거지원 상품입니다.

즉, 기존에 주택을 매입하여 지원하는 임대주택으로 LH 뿐만 아니라 각 지자체에서도 지원하는 경우가 많은데 의외로 모르는 분들이 많은 주거지원 상품입니다.

최근에는 청년층과 신혼부부들을 대상으로 하는 매입임대주택 비율을 늘리고 있다고 하니 혜택을 받을 분들은 이용하셨으면 좋겠습니다.

(2) 신혼부부 매입임대 주택 

신혼부부 매입임대주택은 「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립 주 택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고, 방이 2개 이상인 자녀를 양육하기 적합한 주택을 매입 가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 주택입니다.

무주택 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 신혼부부, 예비 신혼부부, 한부모가족(신혼부부 : 혼인기간 7년 이내 또는 예비 신혼부부인 무주택 세대 / 한부모가족 : 만 6세 이하 자녀를 둔 모자 또는 부자가족)을 대상으로 합니다.

임대료는 통상 시세 대비 최저 30%에서 최고 80%로 저렴하며 거주기간은 신혼부부 대상으로 6~10년으로 설정합니다.

(3) 청년 매입임대주택

「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고 청년층의 수요가 많으며 교통이 편리한 지역의 주택을 매입 가격,입가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 임대주택입니다.

혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 대상으로 공급하며 공급대상 지역 외의 타 지역 출신인 무주택 청년(만 19세 ~39세)이 신청할 수 있으며, 시중 전세 시세의 30%~50% 수준의 임대료로 공급합니다.

거주기간은 청년대상으로 6년입니다. 여기서 청년이란 혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 의미합니다.

※ 청년 신혼부부 매입임대리츠(아파트)

주거부담이 큰 월세 거주비율이 높은 청년·신혼부부를 대상으로 주택도시 기금이 리츠를 설립하여 임차인 보증금과 기금을 통해 기존 주택을 매입한 후, LH가 시세의 90% 이하로 공급하는 임대주택입니다.

LH 임대주택과 비슷한 공공성격이 있지만 주체가 HUG가 출자 한 리츠(일종의 부동산 투자 회사)인 것이 특징입니다.

입주대상은 무주택 요건 및 소득 및 자산기준을 충족하는 신혼부부 및 청년 등입니다.

입주순위는 1순위로 신혼부부, 2순위로 청년, 3순위로 일반인을 대상으로 진행됩니다. 임대료는 85~90% 수준으로 상대적으로 덜 저렴해 보이지만 시세보단 저렴하고 우수한 입지도 이용 가능하다는 것이 특징입니다.

• (소득기준) 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 100% 이하인 자
• (자산기준) 보유 부동산(건물+토지), 자동차의 가액이 기준금액 이하인 자
  • (부동산) 21,550만 원 이하(2019년도 기준)
  • (자동차) 2,799만 원 이하(2019년도 기준)

LH 청약 분양·임대 공고문은LH청약센터 접속하여 확인할 수 있습니다. (https://apply.lh.or.kr) 

오늘 살펴본 내용이 다소 복잡한 것은 사실입니다. 이러한 단점을 알고 있는 국토부에서는 복잡한 공공임대주택 유형을 하나로 통합할 예정이라고 합니다.

최근 국토교통부(이하 국토부)는 공공임대주택 유형을 중장기적으로 통합하기 위한 첫걸음으로 ‘통합 공공임대주택’ 정의 규정 신설 등의 내용이 담긴 「공공주택 특별법 시행령」 개정안을 마련하여 추진 중이라고 하니 올해 임대주택에 입주를 희망하시는 분들은 새로 변화될 임대주택 내용을 수시로 모니터링하시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 들어서 청약과 관련된 내용에 글을 많이 쓰게 됩니다. 그만큼 저도 관심이 많지만 시장 참여자들의 니즈가 강하다는 뜻인데요, 청약에 가장 큰 장점은 주변 시세보다 저렴하게 가져갈 수 있다는데 그 장점이 많은 것 같습니다. 이러한 상승장에서는 더욱이 청약에 힘이 크기 마련인데 그만큼 당첨도 어려운 것이 현실입니다. 그중에서도 공공분양은 정부가 보다 저렴하게 분양하기 때문에 그 인기가 대단합니다. 만약 공공분양에 청약이 당첨되었다면 당장 주변시세보다도 수천만 원 저렴할 뿐 아니라 프리미엄까지 고려한다면 정말 로또나 다름없습니다만.. 그건 당첨되었을 때 이야기입니다. 

최근에 청약시장은 무주택 실수요자 중 가점이 높은 40~50대와 신혼부부를 중심으로 개편되어 있다보니 어중간한 30~40대들은 청약 당첨이 더욱더 어려운 게 현실입니다. 오히려 소외받는다는 생각이 듭니다. 그러나 현실이 이렇다고 손을 놓고 있을 순 없겠습니다. 그래서 오늘은 공공분양 아파트를 노릴 수 있는 팁을 포스팅하려고 합니다.

1. 공공분양 잔여분이란?

공공분양 잔여분이란 말그대로 한국주택토지공사(LH)가 공공분양 이후에 잔여물량을 시장에 내놓는 것으로 일반분양 후 부적격 당첨이나 미계약 사유로 남는 가구들을 다시 분양하는 것을 의미합니다. 일종에 무순위 청약(줍줍)과 비슷한 내용인데요, 다음과 같은 조건만 있으면 모두가 가능합니다.

• 만 19세이상 무주택 가구 구성원이면 신청 가능
• 소득 및 자산 요건 없음
• 청약통장 사용하지 않음(당첨되더라도 기존 청약통장은 유효함)
• 재당첨 제한 등 제한요소 없음

위에서 나열한 요소들은 대한민국 국민 중 성인 중 무주택 가구에 세대원이면 모두 가능한 것으로 결국 제약이 없다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 정말 매력적인 내 집 마련 방법이면서 투자방법일 수 있습니다.

2. 공공분양 잔여분의 장점은 무엇일까?

공공분양 잔여분의 장점을 논하기에 앞서 공공분양에 대해 간단히 살펴보겠습니다. 공공분양은 말그대로 국가·지방자치 단체 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등 또는 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택을 말합니다. 여기서 국민주택 규모 이하는 잘 아시겠지만 뜻은 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말합니다.

공공분양 의미에서 알수 있듯이 공공에서 주관하여 공급하는 목적이기 때문에 아무래도 대응되는 민간분양보다는 좋은 입지에서 저렴하게 분양하는 것이 가장 큰 장점입니다. 더군다나 공공분양은 보통 택지지구(신도시)에 분양하다 보니 미래가치가 뛰어난 분양이 많습니다. 특정 아파트를 거론하긴 좀 그렇지만 수원역에서 분양하여 성공한 수원역 푸르지오나 최근에 주가가 올라가는 검단신도시의 금호아파트 등이 공공분양으로 주변시세보다 저렴하게 좋은 입지에 분양하여 높은 프리미엄이 형성되어 있습니다. 더군다나 공공분양 잔여분은 분양 이후에 프리미엄이 조성되더라도 최초의 분양가로 모집공고가 나오기 때문에 당첨 자체만으로도 공공분양 자체의 시세차익과 프리미엄을 동시에 얻을 수 있습니다.

3. 공공분양 잔여분은 어떻게 분양받을까?

사실 공공분양 잔여분은 정확한 일정과 물량이 정해져있지 않기 때문에 많은 손품과 발품이 필요합니다. 잔여분에 대한 모집공고는 계약 해지분이 발생할 때 비정기적으로 나오기 때문에 LH청약센터 홈페이지(링크)를 접속해서 수시로 확인하는 수 밖에 없습니다. 만약 공고를 확인하고 접수하였다면 입주자는 컴퓨터를 통해 무작위 추첨으로 결정됩니다. 이때 아파트의 동호수는 잔여분에 한해서 무작위로 배정이 되고 배정이 되면 바꿀 수 없습니다. 

당첨이 된다면 계약금과 중도금, 잔금 순으로 분양대금을 내야 하기 때문에 모집 시점이 초기라면 집단대출을 통해 중도금 대출이 원활할 수 있지만 입주 직전에 모집하여 당첨되었다면 자금계획도 사전에 집단대출은행이나 금융권에 확인하여 확인 이후에 청약해야 합니다. 만약 계약을 체결하고 해약한다면 위약금 명목으로 분양가의 10%가 청구됩니다.

대부분의 공공분양의 잔여분은 일명 로또로 높은 경쟁률이 붙지만 단순히 청약시장이 과열된 것으로 입지가치를 판단해서는 안됩니다. 이 역시 투자의 수단일 뿐 입지 가치를 주변과 시세를 살펴보고 각종 제약들을 고려하여 투자해야 합니다. 그러나 청약가점이 낮고 청약할 엄두가 나지 않는 실수요자들에게는 내 집 마련의 희망이 될 수 있기 때문에 적극적으로 참여한다면 청약보다는 수월 할 수도 있지 않을까? 생각이 듭니다. 물론 최근에 공공분양 잔여분의 경쟁률을 보면 수백 대 1의 경쟁률을 보였지만 일반 청약과 같이 병행해서 도전할 수 있으니 좋은 기회라고 생각됩니다.

청약시장이 과열되는 만큼 공공분양 잔여분에 대한 관심도도 높은데요, 사실 지금과 같은 상승장에는 뚜렷한 투자처 찾기가 쉽지 않습니다. 패러다임이 변화하였기 때문인데요, 그렇지만 남들보다 다양한 투자방법을 혼합하여 투자를 이어간다면 조금 더 빠르게 성장할 수 있지 않을까 생각이 듭니다. 

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