부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 경제위기가 대두되면서 경제와 관련된 용어들이 많이 나오는데요, 아무래도 부동산만 관심을 갖다 보니 경제에 대해서는 다소 문외한이라 생소한 용어들이 많았습니다.

특히, 유동성을 얘기하면서 통화량에 대해 많은 이야기들이 나오는데 사실 통화량에 대해서 정확한 개념이 서질 않았습니다. 

부동산에 있어서 통화량은 인과관계 요소중에서도 많은 비중을 차지하기 때문에 반드시 알아야 한다는 생각이 드는데요, 그래서 오늘은 통화량과 관련된 개념들을 정리하고 집값과 연관 지어서 살펴보려고 합니다.

★ 통화량이란?

(1) 개념

통화는 상호간 거래에 있어서 지급수단이나 유통 수단으로의 기능을 지닌 것으로 국가나 은행권에서 발행한 지폐나 주화등을 의미합니다.

통화량이란 말그대로 시중에 시중에 돌아다니는 돈의 유통량을 통화량이라고 하는데, 측정하는 지표에 따라 다양하게 나타낼 수 있습니다.

통화량은 한 나라의 국민 경제에 매우 큰 영향을 미치는데, 일반적으로 통화량이 너무 많아지면 통화의 가치가 떨어지고 물가가 상승하는 인플레이션이 나타나며, 반대로 통화량이 부족하면 경제 활동이 위축될 우려가 있습니다.

따라서 정부나 중앙 은행은 시장이 필요로 하는 통화량을 적절하게 조절하는데, 이를 금융 정책이라고 합니다. 우리나라는 한국은행에 금융 통화 운영 위원회를 설치하여 매년 통화 증가율의 목표치를 설정하여 통화량을 적절하게 조절하고 있습니다.

* 중앙은행 : 한 나라의 통화제도의 중심이 되며 은행제도의 정점을 구성하는 은행으로 한국의 한국은행, 미국의 연방준비은행, 영국의 잉글랜드은행, 프랑스의 프랑스 은행, 일본의 일본은행 등이 이에 속합니다.

(2) 현금통화

현금통화는 말 그대로 일반인들이 보유하고 있는 현금을 말합니다. 지폐나 동전을 의미하는 것으로 개인금고가 있다면 그러한 통화들을 의미합니다. 

일반적으로 법정통화와 동의어로 사용하며 예금에 대비되는 용어로 사용됩니다. 중앙은행이 발행하는 은행권과 정부가 발행하는 보조 화폐를 총칭하며, 통화로서는 가장 기본적인 것이라고 할 수 있습니다.

화폐경제의 초기단계에서는 현금통화의 비중이 압도적으로 컸으나 은행을 중심으로 하는 신용제도의 발달과 더불어 점차 예금통화의 사용이 늘어났으며, 현재는 자본주의가 발달한 선진국일수록 예금통화의 비율이 높아지는 경향을 나타내고 있습니다.

한국에서 유통되는 현금통화의 대부분은 한국은행권이며, 이는 근로자에 대한 급여의 지급, 개인의 소비지출, 중소기업의 거래 결제 등에 주로 사용되며, 그 공급은 재정자금의 지급이나 한국은행의 신용으로 이루어진다고 볼 수 있습니다.

(3) 협의통화(M1) ; 현금통화 + 요구불예금(Demand Deposit)

가장 기본적이고 좁은 의미의 통화량은 민간인이 보유하고 있는 현금에 은행의 요구불 예금을 더한 것입니다.

언제라도 현금화할 수 있는 예금을 더한 것으로 생각하시면 됩니다. 아래 표는 M1통화량으로 1990년대 이후로 증가세가 가파르며 최근 10년 간 엄청나게 늘어났습니다.

 * 요구불예금 : 예금 후 언제든지 예금의 일부 또는 전부를 예금자의 청구에 의해 지급받을 수 있는 예금을 말하는데, 요구불예금은 정기예금과는 달리 이자율이 낮고 유동적입니다.

* 평잔 / 말잔 : 해당 기간 중 매일매일의 잔액을 평균한 금액 / 해당 기간의 말일자 잔액

아래의 그림 중 가로로 붉은 선은 평잔이고 말일에 제일 적은 금액이 말잔입니다.

(4) 총통화(M2) : 협의통화(M1) + 저축성 예금 + 거주자 외화예금

협의통화(현금통화 + 요구불예금), 저축성 예금과 거주자 외화 예금까지 합한 것을 총통화라고 합니다. 아래의 그림처럼 최근 20년간 엄청나게 통화량이 증가한 것을 알 수 있습니다.

* 저축성예금 : 요구불예금처럼 바로 인출은 안되지만 이자소득을 포기하면 바로 인출이 가능한 예금으로 정기예금이나 적금, 표지어음 등이 있습니다.

※ 통화량과 집값의 상관관계(통화량과 서울 집값을 중심으로..)

위에서는 통화량과 통화량과 관련된 내용들에 대해 살펴보았는데요, 부동산의 가격결정은 국가의 경제성장률이나 국가의 총통화량, 정부 정책의 인수로 결정되는 경우가 많습니다. 특히, 통화량은 부동산과 떼려야 뗄 수 없는 관계를 갖고 있습니다.

그래서 통계청 자료를 참고하여 통화량과 집값의 상관관계를 간단히 다뤄보고자 최근 30년 간 통화량과 강남지역 주요 단지 땅값 시세와 공시지가를 살펴보겠습니다.

좌측은 광의통화(M2, 주황 색선)와 우측 토지 시세인데요, 정권에 부동산 정책에 따라 일시적인 굴곡은 있지만 전반적인 흐름은 비슷하게 간다고 볼 수 있습니다.

아래는 서울 집값 평균 매매 가격 와 전세 가격 그리고 전세비율을 나타낸 그래프와 주요 M2 통화량의 최근 10년 데이터입니다.

2009년 1월에 서울 집값 평균은 5억 1,925만 원이었으나 2020년 3월 현재 평균 집값은 9억 1,201만 원으로 약 1.75배 상승하였습니다.

같은 기간 광의통화인 M2 통화는 2009년 1,566조 8,500억 원에서 2020년 2,977조 9,835억원으로 약 1.9배 상승하였습니다.

반드시 일치한다고 볼순 없지만 통화량이 집값과 영향을 어느 정도는 미친다고 볼 수 있는 대목입니다.

인과관계를 억지로 끼워 맞추려는 것은 아니고 영향을 주는 요소로 살펴본 것으로 복잡한 부동산 가격의 결정요인을 단순화하는 일반화의 오류를 범하면 안 됩니다.

특히, 부동산의 개별성으로 입지마다 상품가 치마다 가격이 다를 수 있으니 단순 참고자료 정도로만 봐주시면 감사하겠습니다,

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요 며칠 시세보다 저렴했던 희망임대리츠 때문에 공매가 잠깐 뜨거웠었는데요, 경매도 생소한데 공매는 더욱더 생소하실 겁니다.

저도 기회가 되어 경공매 모두를 해봤었는데요, 그러나 가까운 지인이 희망임대리츠에 투자를 하려고 공매에 대해 물어봤지만 정확히 답변하기 곤란했습니다.

경매에 대해선 그래도 개념이 있었는데 공매는 조금설명하기 어려웠었습니다. 그래서 오늘은 공매의 종류와 개념에 대해 정리해보려고합니다.

★ 공매

(1) 개념

공매는 세금이 체납되어 정부기관에 압류된 부동산이나, 공기업 또는 금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매처럼 공개적으로 파는 것입니다.

공공기관인 한국자산관리공사(KAMCO)에서 주관하고 있습니다.

즉, 경매가 개인간 채무관계로 발생하는 것이라면 공매는 공공기관과 관계있다고 생각하시면 편합니다.

일반적으로 세금체납자들의 물건들이 나오는 경우를 생각하시면 될 것 같습니다.

(2) 공매로 나오는 자산의 종류

공매는 크게 수탁자산, 압류재산, 유입자산, 국유자산(대부자산) 4가지 종류가 나오게 됩니다.

- 수탁자산 : 금융기관이나 기업이 가지고 있는 부동산을 한국자산관리공사에 매각을 위임해서 일반인에게 매각하는 것입니다.

- 압류재산 : 일반적으로 알고 있는 세금을 내지못해 국가기관이 체납자의 재산을 압류해 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하는 것으로 수익이 가장 많다고 합니다.

- 유입자산 : 금융기관의 구조개선을 위해 한국자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산이나 부실징후 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인들에게 매각하는 것입니다.

- 국유자산(대부자산) : 국가소유 잡종재산을 위임받아 관리 및 처분하는 것으로 일반인들에게 매각 및 임대하는 것입니다.

★ 공매의 장점

(1) 컴퓨터나 모바일(앱)을 통해 입찰이 진행되어 절차가 간단합니다.

(2) 공신력이 있는 한국자산관리 공사에서 주관하기 때문에 신뢰도가 높으며 정보를 얻기 용이합니다.

(3) 경매에 비해 공매는 참여자가 적어 경쟁률이 낮은 편입니다.

(4) 수탁재산이나 유입재산의 경우 명도절차가 없어 권리의 하자가 없습니다.(일부 예외 있음)

(5) 매매대금의 전부를 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능한경우도 있습니다.

(6) 매매대금을 분할납부가 가능하기도 합니다.

(7) 경우에 따라 잔금을 치르기전에 다른사람에게 되팔거나 사용할 수 있습니다.

★ 공매의 단점

(1) 압류자산을 공매로 받을 경우 명도를 부담해야 한다.

(2) 매입부동산이 토지일 경우 토지거래허가대상인 토지에 해당된다면 반드시 관할관청으로부터 토지거래허가를 받아야합니다.

(3) 주거용부동산일 경우 임차금을 필요로 할 수 있습니다.

(4) 말소되지 않은 권리가 있을 수 있다.(등기부 등본 사전체크)

(5) 경매보다 평균적으로 가격이 비싼편이다.

※ 경매와 공매의 차이점 

경매와 공매는 비슷한 성격을 갖지만 몇가지 차이점이있습니다.

경매로 낙찰받은 경우 인도명령을 통해 명도를 할 수 있지만 공매는 인도명령이 없어 별도의 원활한 명도가 안된다면 명도소송을 통해 진행해야합니다.

또한, 일반적으로 저감율이 경매는 20~30%인 반면에 공매는 10%로 많은 가격이 하락하기에는 시간이 오래 걸립니다. 

그외에도 아래의 표와 같은 구분이 되어지는데, 가장 큰 차이는 경매는 반드시 오프라인으로만 진행이가능한 반면에 공매는 온라인으로가능하는 것이 차이입니다.

바쁜 직장인들이 하기에는 공매도 충분히 매력적 일 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 '코로나19'라는 말도안되는 대외변수가 경제전반을 흔들어 놓았습니다. 그래서인지 올 2월까지 뜨거웠던 부동산 시장도 잠잠해진 모습입니다.

특히, 거래량이 급감하면서 많은분들이 관망세를 이어가고 있는데요, 그럼에도 불구하고 각종규제로부터 자유롭고 진입장벽이 낮은 비규제지역 분양권 시장은 뜨거운 모습을 보여주고 있습니다.

특히, 그동안 물량으로 고생했던 지역들, 소액으로 진입하기 쉬운 곳들이 많은 분들에 시야에 들어왔습니다.

그렇다보니 투자수요의 증가로 비규제지역 분양권 시장이 변동성이 커져서 소액으로도 높은 수익률을 낼 수 있게 되었습니다. 

어떤 부동산이든 영원한 하락도, 영원한 상승이 없듯이 미분양의 무덤이라는 오명을 쓰는 곳이라하더라도 투자의 포인트는 분명 존재한다고 생각합니다.

그러나 저는 시장의 수요자들이 너무 낙관하는 것은 아닌지 조금은 경계해야할 필요가 있다고 생각됩니다.

특히, 최근에 계속 이어지는 상승장에서 번번히 기회를 놓쳤거나 맛을 보셨던 분들은 남들보다 빨리 선점하는 '선점효과'에 대한 중요성을 잘 알고 있습니다.

그래서인지 지금의 시장은 소위 '속도전'이라고 할 수 있을 정도로 정말 빠르게 장세가 흘러가고 있습니다. 정보의 공유속도도 빠르고 시장에 참여자가 늘어나면서 정말 엄청난 속도로 매수가 이루어 집니다.

매수하는것이야 전화한통화로도 이루어 질 수 있기 때문에 지금 시장에서는 지역의 제약도 없습니다.

특히, 선도투자자라고 불리우는 투자의 선배분들께서 먼저 유동성의 흐름을 캐치하시고 정말 보물같은 곳들을 찾아서 투자하고 그러한 것들이 소문을 타고 후발투자자분들이 진입하는 것은 어쩌면 너무나 당연한 시장의 흐름입니다.

그러나 여기서 같은 진입시기더라도 투자자의 상황에 따라 차이가 있다는 사실이 분명 존재합니다.

비규제지역 미분양이나 마이너스피가 붙은 입주장의 아파트를 예를 들어보겠습니다.

비규제지역 기준으로 개인의 경우 통상 60%정도의 담보대출에 월세 보증금 몇천만원 셋팅으로 투자금을 줄인다고 하면 법인투자자의 경우에는 약 80%가량의 담보대출에 월세보증금을 세팅하기 때문에 실질적인 투자금자체가 다릅니다.

예를 들어 3억원의 아파트를 무피로 매입했다고 가정해보면 일반 개인은 3억 * 60%에 + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이라고 하면 약 1억원 가량의 투자금이 필요합니다.

반면에 같은 조건이더라도 법인의 경우라면 3억 * 80%(방공제나 대출비율은 다를 수 있습니다.) + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이기 때문에 약 5천만원가량의 투자금이 필요합니다.

이것만 보더라도 법인에 선도 투자자와 개인이 동일시하기에는 투자금의 크기가 다를 수 있습니다.

물론, 초기에 들어가는 계약금 10%인 3천만원은 동일하게 작은 금액 일 수 있지만 미분양 또는 입주장에 구입하는 분양권이라는 것은 임차인을 구하기 어려운 조건일 확률이 높습니다. 특히, 최근에 입소문을 타고 투자자들의 진입이 많았다면 더욱더 세입자를 구하기 어려울 수 있는 것입니다.

안그래도 실수요자들의 선택이 적어서 어려움을 겪던 곳인데 세입자를 구하지 못한다면 정말 곤란한 상황을 맞이 할 수있습니다. 

물론, 이러한 곳들에 진입하는 대부분의 투자 포인트는 대부분 마이너스프리미엄이나 무피로 진입하여 좋은 동호수를 선점하고 등기이전에(필요하다면 연체이자를 부담하며) 후발 투자자에게 매도하는 것으로 단기 투자 목적일 확률이 큽니다.

그렇지만 최악의 경우를 생각해보면 연체이자로 감당이 불가능한 시기에는 소유권을 가져와야 합니다. 당연히, 시간이 흐른다면 마이너스프리미엄의 지역이나 물량으로 고생하는 지역도 분명 좋은날이 오겠지만 투자금의 규모나 기회비용으로 생각해본다면 개인의 경우라면 너무나 아쉬울 수 있습니다.

 모두다 같은생각으로 같이 매수하고 같이 매도하는 곳에 경쟁자가 더욱더 많아진다면.. 최악의 경우에는 위의 예시에서 들었던 3억원 아파트를 투자금 1억가량 묻어둔 상태로 2년 더 가져가야할 수도 있습니다.

최근에 '억,'억'하는 부동산 시장의 수익금으로 생각해보면 매우 적은 금액 일 수도 있겠지만 이제 막 시장에 참여하는 젊은 세대들에게는 정말 영혼까지 끌어모은 돈일 수있습니다.

소액으로 높은 수익률을 낸다는 정말 달콤한 시장만 생각하며 낙관하며 과감하게 결정하는 것은 때로는 무모한 결정이 될 수도있습니다.

SNS의 발달로 정보공유가 빠른 시점에 내가 받는 정보가 고급정보일수도 있습니다만 돈이되는 좋은정보는 이내 많은 사람들에게 공개되고 경쟁을 더욱 치열해집니다.

이러한 상황에서도 내는 분들도 분명계시겠지만 그 수익만큼 누군가는 리스크를 더욱더 가져간다는 것입니다. 

물론, 매번 빠르고 과감하게 결정했다고 확신할수 있다면 부동산 투자고수의 반열에 올라서 높은 수익을 지속적으로 낼 수있겠지만 우리가 통제불가능한 대외변수나 시장의 흐름에 따라 내가 생각했던 방향대로 흘러가지 않을 수 있습니다.

누군가의 하는 부동산 투자는 매우 쉬워보입니다. 그리고 과감한 결정에 대해서 부럽기도 합니다. 그러나 과감함과 무모함은 분명 다른 것입니다.

후발투자자보다도 먼저 진입한 선도투자자라면 그 리스크는 매우 적을 것입니다. 내가 먼저 매수하고 누군가에게 홍보할 수 있다는 것 그 자체만으로도 리스크를 줄이는 것입니다.

그러나 후발투자자임을 알면서도 다소 무모하게 진입할때에는 한번더 출구를 살펴봐야 합니다. 이러한 투자가 무조건 나쁘다는 것이 아니라 조금더 신중해야함을 말씀드리는 것입니다.

유동성과 수요의 쏠림현상을 예상하여 투자하는 것은 정말 뛰어난 투자 기술중 하나이지만 그것도 본인의 상황에 따라 적용하기 어려울 수 있습니다.

언급이 많이되고 많은분들이 투자한다고 그곳이 과연 투자처로써 정말 좋은것일까? 과감한 결정을 하기전에 다시한번 출구를 살펴봐야합니다.

시장이 너무 빨라 번번히 기회를 놓치던 분들은 당연히 남들보다 더 빠르게 잡고 싶고 따라가고싶은 마음은 십분이해합니다. 저역시도 마찬가지입니다. 항상 후회하고 아쉬운 순간들이 머리속에 잔상으로 남습니다.

그러나 과감하게 결정하기 위해서는 많은 계산과 인사이트가 필요합니다. 그리고 조금 늦었다고 생각이 든다면 과감하게 포기하고 다른물건을 찾아보는 결정도 필요합니다.

이번이 마지막이라고 집착할 필요는 없습니다. 전국은 넓으며 투자할곳도 방법도 다양합니다.

과감한 결정이라고 합리화하기보다는 무모한결정이라면 그것을 인정해야하는 메타인지도 필요한 시기입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크)이웃추가 및 소통환영합니다^^