부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 단독주택? 다세대 등 용어가 헷갈리실 때가 많으실 겁니다. 저 역시도 같은 문제를 겪었습니다.

일반적인 분들은 당장에 필요 없다고 느끼시겠지만 세법이나 대출, 추후에 권리분석 등에서는 이러한 개념들이 정말 중요할 수 있습니다.

저 역시도 용어 개념정리가 장기적인 부동산 투자에서는 정말 중요하다고 생각하는 사람인데요,  그래서 오늘은 건물의 유형별 분류기준을 정리해보도록 하겠습니다.

★ 토지건물과 집합건물

(1) 토지건물

대부분의 경우 토지와 건물의 소유주가 동일하지만 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 소유주가 각각 다를 수 있습니다.

* 토지와 건물을 각각 등기하기 때문에 소유주가 다른 경우 토지사용료 혹은 지상권 분쟁 등이 발생할 수 있습니다.

(2) 집합건물

건물을 층별 혹은 호수별로 분할해서 소유주가 각각 다르게 등기된 건물입니다.

즉, 같은 건물이어도 201호와 402호의 주인이 다를 수 있기 때문에 층수가 높거나 호수가 많은수록 소유주가 많을 수 있습니다. 대표적인 것이 아파트나 빌라 등이 있습니다.

* 집합건물의 토지는 건물 소유자 별로 등기된 면적 비율에 따라 토지의 사용권을 나누어 가집니다. 이를 '대지권'이라 하며 쉽게 땅의 지분이라고 생각하시면 되겠습니다.

집합건물에는 크게 다가구 주택, 다세대 주택, 연립주택으로 나뉩니다.

• 다가구 주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택으로 3층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 여러 가구가 거주할 수 있도록 구획이 나누어져 있어한 가구씩 독립된 생활이 가능하지만 분리하여 소유하거나 매매할 수 없습니다. 
• 다세대주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 다가구와 비슷한 규모를 가지고 있지만 구분소유가 가능합니다. 흔히, 볼 수 있는 빌라가 다세대 주택입니다.
• 연립주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층이하 660㎡초과의 규모를 가집니다. 다세대주택과 매우 흡사하지만 면적이 좀 더 큰 집합건물입니다.

* 아파트 : 한 건물 내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택입니다.

(3) 토지 건물과 집합건물의 비교

일반적으로 토지 건물은 부동산 1개를 1명이 소유하므로 소유자가 원하는 대로 변경 및 개발이 가능하여 활용성이 높으나 집합건물은 부동산 1개를 여러 명이 소유하므로 재건축 및 재개발이 쉽지 않습니다.

또한, 건물의 외관만 봐서는 어떤 유형의 건물인지 쉽게 알 수는 없고 유형별로 소유주가 다를 수 있으니 부동산 등기와 건축물대장을 확인해서 더욱 정확한 정보를 확인해야겠습니다.

※ 부동산 등기 열람 및 발급 / 건축물대장 발급 

* 부동산 등기 열람 및 발급(유료) : 인터넷 등기소 홈페이지

* 디스코라는 사이트를 통해 무료로 열람 및 발급이 가능합니다. 다음 글 참조 : 등기부등본 어떻게 살펴봐야 할까?(Feat. 표제부, 갑구, 을구, 인터넷등기소, 디스코)

* 건축물 대장 발급 : 건축행정시스템 세움터 홈페이지

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 시장과 반대로 움직이는 우리들의 모습을 반성하는 시간을 가져보려고 합니다.

초보 투자자라도 항상 이야기하는 '가치투자', '장기적인 안목의 투자', '로우볼 전략' 등은 우리가 투자에 추구하는 가장 이상에 가까운 투자방식입니다

그러나 투자를 하다 보면 눈앞에서 펼쳐지는 변동성에 이러한 가치 기준은 흔들리기 마련이고 더욱더 변동성이 높은 자산에 대한 투자 즉, 단기간 급등할 수 있는 종목들에 공격적으로 투자할 수밖에 없습니다.

인간이라면 너무나 당연한 심리입니다. 특히, 주변인들의 성공에서 촉발되는 시기와 질투는 이러한 심리를 잘 대변하고 있습니다.

그러나 이러한 심리에 휘말리는 것보다는 본인의 기준으로 시장을 바라보며 시장과는 조금 다른 포지션을 취할 필요가 있습니다.

아래는 지난 십년간 서울 평균 아파트 가격의 추이입니다.

그래프가 완만하게 보이긴 하지만 상승과 하락을 반복하다 최근 5년 간 상승세를 이어가고 있습니다. 물론, 디테일하게 들어가보면 부동산 대책 이후에 짧은 조정 기간들('17년 82 대책 이후나 '18년 913 대책 이후)도 있었지만 지속적으로 상승세를 이어가는 모습입니다.

최근에는 '코로나19'로 인해 일시적으로 조정장을 겪고 있습니다. 이러한 상황에서 대중들은 불과 몇 달 전에 취했던 포지션과는 완전 다른 포지션을 취하게 됩니다.

시장이 얼어붙고 다시 하락으로 가는 초입으로 여기기 때문입니다.

보통의 시장 참여자들은 시세가 오르기 시작하는 초입에 상승의 시그널은 놓치고 결국 종반이후에 추격매수를 하고, 하락의 시그널을 보이면 순식간에 심약자가 되어 추격 매도하기 바빴습니다.

물론, 이러한 투자방식이 나쁘다는 것을 말씀드리고 싶은 것이 아닙니다. 당연히 선택하는 올바른 방법입니다.

그러나 제가 말씀드리고 싶은 것은 시장과 반대로 움직이라는 말씀을 드리고 싶습니다.

아까 위에서 그래프가 보여줬지만 일시적인 부침들과 조정장들은 있었지만 긴 호흡을 본다면 우상향이라는 그래프를 만나게 됩니다.

그리고 과거를 복기해보면 그 조정기간들이 곧 최적의 매수타이밍이었음을 우리는 너무나 쉽게 압니다.

그러나 실제로 우리는 어떻게 움직이는지 반성해봐야 합니다. 물론, 상승의 초입과 하락의 초입을 정확히 알 만한 인사이트가 있는 극소수의 고수분들이라면 제 말씀은 그냥 허접한 이야기로 들리겠지만 조금은 투자가 어렵거나 소심한 성격을 가진 분이라면 진지하게 반성해야 합니다.

제가 말씀드린 내용은 대단한 기술적 분석이나 경제적 지식이 아니라 당연한 이치입니다.

머리 아픈 내용도 아니고 우리가 실제로 이해하고 있는 것들입니다. 하락에 매수하고 상승에 매도하는 것입니다.

그렇다면 저점은 어디고 고점은 어딜까요? 최근 2년을 돌아보면 작년 초와 지금이 저점일 수 있겠고 고점은 제작년 말고 작년 말일 수 있겠습니다.

하지만 그 저점과 고점을 정확히 맞추는 것은 사실상 불가합니다. 시간이 지나 결과가 나온다면 너무나 쉽게 말하겠지만 당시에는 모두들 공포나 환희에 미래를 예측하는 정확히 예측하지 못합니다.

지금도 마찬가지입니다. 코로나로 시작된 경제위기가 부동산 시장에 전반에 미치는 지금, 일부 지역에서는 급매물이 종종 출현하고 있습니다. 이 분위기가 얼마나 지속될진 모르기 때문에 다들 주저합니다.

그러나 다시 과거를 복기해보시면 정답은 간단합니다. 우리는 어느 시기에 매수하고 어느시기에 매도해야겠습니까?

답은 모두가 잘 알지만 사람들은 절대다수의 대중과 같이 움직입니다. 잘못된 것도 이상한 것도 아니고 지극히 정상입니다.

그렇지만 이렇게 움직여서는 투자에 성공하기 어려운 것입니다.

자산시장 모두가 그렇겠지만 부동산 시장 역시 모래성과 같아서 계속 쌓다가 보면 어느 순간에는 무너집니다. 최근에 높았던 부동산 시장의 상승세가 꺾인 것은 코로나 19라는 모래알 때문이 아니라 그냥 부동산 시장이라는 모래성이 높게 쌓인 것이 문제였습니다.

지금은 모래성이 일부 무너졌습니다. 다시 말하면 어느 정도의 거품은 사라졌단 뜻입니다.

그 거품은 금액이 큰 곳이나 상대적으로 추격매수가 많았던 곳에서 더 많이 빠졌을 것입니다. 거품이 빠졌다는 것은 그만큼 가격이 제자리로 혹은 가치보다 저평가되었다는 말일 것입니다.

그렇다면 우리는 여기서 어느 포지션에 서야 할까요? 계속해서 실수해왔던 그 결정을 그대로 반복할 것인지 묻고 싶습니다.

제 말을 곡해해서 들으시면 안 됩니다. 무조건 집값이 오른다는 말씀을 드리려는 것이 아닙니다.

지금 부동산 시장은 오랜 기간 상승을 지속하면서 피로도가 지속된 것도 사실이고 거품이 일부 있는 지역들이 있는 것도 사실입니다.

그러나 이러한 시기에 올바른 결정을 해야만 자산 증식이라는 기회를 얻을 수 있습니다.

그렇다면 조금은 과감한 결단도 필요한 시기라는 것입니다. 참여자들의 수준이 높아진 지금의 부동산 시장은 더욱더 빨라졌기 때문에 더욱 그렇습니다.

부동산 시장이 코로나로 촉발된 '경제위기'라는 공포에 질려있는 지금의 타이밍이 어쩌면 자산의 증식을 위한 또 다른 기회 일 수도 있습니다.

물론, 본인의 레버리지를 총동원한 무리한 투자를 강요하는 것은 아닙니다. 감당 가능한 범위 내에서 매수가 이루어져야 하는 것은 너무나 당연합니다.

말씀드리고 싶은 것은 우리는 시장과 항상 반대로 움직여야 한다는 것입니다.

개인이 미래에 대한 예측을 정확히 할 순 없지만 리스크 테이킹 차원에서 공격적인 곳에는 소액으로 매수하면서 보다 무거운 대부분의 자산은 안전한 지역에 투자하면 됩니다.

매수세가 식어버린 바로 지금 이 시간이 지나면 다시 돌아오지 않을 기회일지도 모릅니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다. 

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 처음 시작하다 보면 청약에 많은 시간을 할애하게 됩니다. 그러나 조건이 되지 않는 분들이라면 분양권 구입을 노리겠지만 분양권 역시 프리미엄이 많이 형성되는 것이 보통인데요,

그러다 보니 부동산에 관심이 많으신 분들은 정비사업(재건축 및 재개발)에 관심을 갖습니다.

그러나 정비사업에 대한 정보는 네이버 블로그에 작성된 포스팅을 참고하거나 현장 임장을 통해 브리핑을 받는 것 외에는 정말 권위 있고 확실한 데이터를 찾아보는 것은 쉽지 않습니다.

서울시 클린업 시스템이라는 사이트는 서울시에서 직접 운영하는 사이트로 서울시에서 추진하고 있는 정비사업에 대해서 살펴볼 수 있습니다.

그래서 오늘은 클린업시스템에 대해 간단히 소개해보려고 합니다.

★ 클린업시스템이란?

재개발·재건축 등 정비사업의 추진과정을 투명하게 공개하기 위하여 서울시에서 구축한 홈페이지로서 크게 서울시에서 운영하는 <통합 홈페이지>와 정비사업을 추진하고 있는 추진위원회/조합에서 운영하는 <추진위원회/조합 홈페이지>로 구성되어 있습니다.

(1) 서울시 페이지

- 클린업 시스템과 공공지원제도에 대한 소개

공공지원제도 도입 전과 도입 후의 정비사업 진행 절차의 달라진 점을 확인할 수 있으며, 클린업 시스템과 공공지원제도에 대한 개략적인 내용을 제공합니다.

- 서울시 자치구별 정비사업 현황 조회

• 주택 재개발 / 주택 재건축 / 도시환경정비사업 별로 정보공개 표준 홈페이지를 제공합니다.
• 운영되고 있는 추진위원회나 조합의 홈페이지 목록 확인과 추진위원회와 조합 홈페이지를 방문하실 수 있습니다.
• <추진위원회 구성전>에 대한 정보도 별도의 홈페이지를 통해 제공합니다.

- 정비사업 관련 소식 및 각 조합의 입찰정보 소개

재개발·재건축 클린업 시스템에 대한 새로운 소식들을 확인하실 수 있으며, 각 조합에서 공지한 각종 입찰정보들을 한 자리에서 확인하실 수 있습니다.

- 클린업 시스템 이용 안내 및 관련 정보 제공

<시 통합 홈페이지>와 <추진위원회/조합 홈페이지> 이용방법을 실 화면 이미지를 통해 설명해 드리며, 클린업 시스템 이용에 도움이 될 각종 자료들을 제공해 드립니다.

(2) 추진위원회 / 조합 홈페이지

주민들이 궁금해하는 조합 정보를 쉽게 찾고 이해할 수 있도록 통일된 형태의 표준화된 조합(추진위원회) 홈페이지를 제공하며, 조합(추진위원회)에서 자치구에 홈페이지 개설을 요청하면 홈페이지가 생성됩니다.

- 홈페이지 개설 대상

‘도시 및 주거환경정비법’에 의해 정비사업을 진행하고 있는 조합방식의 주택 재개발사업, 주택 재건축사업, 도시환경정비사업

- 정보공개 항목(14개)

- 세입자 조회

「도시 및 주거환경법 시행규칙」 제9조의 2에 근거하여, 주택 재개발 정비구역 안에 거주하고 있는 세입자가 주거 및 이주대책 보상 대상자인지 여부를 확인하실 수 있으며, 대상자일 경우, 관리처분 인가 이후에 어떤 보상을 받을 수 있는지 내용을 확인하실 수 있습니다.

- 조합 관련 정보 제공

해당 웹 사이트를 운영하고 있는 추진위원회나 조합에 대한 정보를 제공합니다. 조합 조직도, 연락처, 협력업체에 대한 정보들을 확인하실 수 있습니다.

- 정비사업 내용 및 진행상황 정보제공

추진위원회/조합에서 진행하고 있는 정비사업의 개요와 사업 관련 정보, 추진경과 및 현재 사업 진행상태에 대한 정보를 제공합니다.

★ 클린업 시스템 활용방법

먼저 클린업시스템 홈페이지(링크)에 접속합니다. 이후에 정보공개 현황을 클릭하면 사업장 검색, 자료 공개현황, 자치구별 운영현황 등이 나오는데요, 아래의 지도에 서울시 자치구별로 클릭할 수 있습니다.

저는 관악구를 클릭해보았습니다. 총 16개의 사업장이 나오고 재건축 및 재개발로 구분되어 나오네요.

사업장명과 진행단계 등을 확인할 수 있고 중단된 사업은 일시 중단으로 표시가 되어 있습니다. 

서울 내에서도 상대적으로 저렴한 비용으로 진입할 수 있는 관악구를 클릭했습니다. 여기에서 신림 2구역의 조합 홈페이지를 들어가 보겠습니다.

* 홈페이지는 이동 탭에 보기를 누르시면 조합 홈페이지로 이동됩니다.

조합 홈페이지에 들어가 보시면 좌측 하단에는 조합에서 공개하는 공개자료가 있습니다. 공개자료는 추진위원회 구성전, 추진위원회, 조합 별로 구분해서 공개자료를 확인할 수 있습니다.

또한, 우측에 주요 추진경과를 통해서 사업의 진행경과를 한눈에 살펴볼 수도 있습니다.

홈페이지 중앙에는 조합과 구청 및 시청의 공지사항과 최근 공개자료와 향후 일정을 살펴볼 수 있는데요, 정비사업의 투명성을 제고하기 위한 홈페이지로 조합이 무엇을 하는지 알 수 있는 홈페이지입니다.

조합 탭의 사업시행계획서 중 건축시설계획의 사업개요를 클릭합니다. 관련된 내용들이 자세히 나옵니다. 클린업 시스템 조합 홈페이지에서는 건축시설의 개요, 배치도, 평면도, 재료 마감 표, 조감도 월별 공사 진행 사항 등을 일반인들에게 로그인 없이 공개하고 있습니다.

그러나 모든 정보가 공개되는 것은 아닌데요, 사업시행 인가서를 클릭했더니 로그인을 요구합니다. 위에서 언급한 정보들을 제외하고 대책 현황이나 자금집행 등은 조합원들에게만 공개하고 있어 일반인들은 열람이 불가합니다.

조합의 자금운용과 같이 서로 오해의 소지가 생길만한 민감한 내용들을 홈페이지를 통해 공개하면서 보다 투명하고 공정하게 회계처리가 가능하기 때문에 조합원 입장에서는 원거리에서도 지속적으로 추적이 가능한 장점이 있겠습니다.

다만, 전국의 정비사업지역이 모두 탑재되지 않고 서울시에서만 진행되는 사업들만 언급되는 부분은 아쉽지만 정비사업을 살펴보기 위해 이보다 더 좋고 정확한 시스템은 없다고 생각됩니다.

관심 있는 지역을 좀 더 정확하고 권위 있게 살펴보기 위해서는 반드시 클린업 시스템 홈페이지를 활용하는 것을 추천드립니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.