부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 저도 주택을 구입하고 몇차례 등기는 해봤지만 실제로 전세계약에 대한 연장은 고민해보지 못했습니다. 저도 곧 전세 연장에 대해서 고민해야되는 시기가 오다보니 궁금한점이 많아서 한번 정리해보았습니다.

특히, 최근에 청약시장에 대한 광풍과 정부의 공공임대 주택등의 공급이 늘어나기 때문에 전세계약 및 전세기간 연장 등이 활발히 이루어 질 것입니다. 그렇기 때문에 임차인과 임대인 모두 확인하시면 좋을 것 같습니다.

1. 부동산 등기부등본 확인하기
전세계약체결할 집을 찾았다면 반드시 부동산등기부등본을 꼭 확인하셔야 합니다. 간혹 공인중개사가 보여주긴 하지만 계약직전에 보여주는 경우도 많기 때문에 당당하게 요구해서 전세계약 중에 변동된 권리들에 대해서 살펴보는 것이 좋습니다. 등기부 등본은 소유주 뿐만아니라 대출 및 채무 등의 이력을 확인하는 공적장부이기 때문에 매우 중요합니다.

등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데 '표제부'는 부동산의 소재지, 구조, 층수 등을 확인할 수 있고 '갑구'는 소유권에 대한 부분 '을구'는 소유권 외의 권리로 지상권이나 지역권, 전세권, 근저당권 등이 표기돼어 있습니다. 특히, 전세는 담보대출이 시세 대비 위험한 정도인지 확인이 가능하기 때문에 직접 또는 공인중개사를 통해 확인해야 합니다.
* 등기부 등본은 대법원 인터넷등기소를 통해 확인이 가능합니다.

여기서 중요한 것은 계약전에 등기부등본을 확인하였더라도 그사이에 권리가 변동되었을 여지가 있기때문에 계약직전에 다시한번 확인하는 것이 중요하겠습니다. 간혹 계약금 계약 이후 잔금일 사이에 권리 변동이 일어나는 경우가 있기 때문에 반드시 재확인을 해야합니다.

2. 집주인(소유자) 확인 및 계약
계약 및 계약연장시 반드시 소유권자인 집주인과 직접 계약을 하는 것이 좋습니다. 등기부등부상의 소유권자와 집주인이 일치하는지 신분증을 통해 확인하여야 하고 공동명의와 같이 명의자가 많은 공동소유권 역시 모든 사람들 신분을 확인해야 합니다. 특히, 부부공동명의의 주택임대차계약이라면 부부모두와 계약하기 때문에 부부 모두에게 입금하는게 아니라면 계약시에 부부중 1인계좌로 입금하는 특약을 명시하는 것이 좋습니다.

만약 불가피하게 대리인이 계약에 참석한다면 반드시 위임장, 인감증명서, 대리인의 인적사항 및 신분증을 확인하고 증명서들은 3개월 이내에 것이 좋습니다. 대리인과 계약시에도 집주인과 연락을해서 대리인이 맞는지 역시 확인하는 것이 좋고 통화시에는 녹음을 하는것이 좋겠습니다.(그래서 저는 자동녹음모드를 실행해둡니다. 삼성핸드폰만 가능할겁니다)
 
3. 계약서 작성시 내용과 특약내용을 정확히 살펴보기

모든계약에서는 계약서의 내용을 꼼꼼히 살피는 것이 중요합니다. 전세계약 역시 동일선상에서 살펴보면 좋습니다. 사전에 합의된 내용들 ; 대상부동산, 계약기간, 전세금액 등이 일치하는지 재차 확인하고 작은 부분까지 특약으로 기재하면 좋습니다. 장기수선충당금이랄지 계약 이후에 수선내용, 추후전세계약 연장 등 디테일한 개인의 부분들까지 특약으로 넣는 것을 추천드립니다. 물론 올바른 공인중개사는 어느정도 알려주겠지만 그 계약하는 분위기에 휩쓸린다면 초보자의 경우는 그냥 쉽게 계약을 하는 경우가 많습니다.

모르는부분은 시간이 걸리더라도 확인해서 조치해야합니다. 중요한 부분을 예로 들면 전세계약시 기존 근저당권 말소한다는 내용이나, 전세권 설정에 임대인의 동의 여부 등이 해당된다면 이러한 내용은 계약서상에 반드시 명시하여야 합니다. 위에서 언급한 하자처리, 원상복구 등도 중요하겠습니다.

4. 전입신고와 확정일자, 전세보증금반환보증보험가입
대부분의 사람들이 아시겠지만 전입신고는 임차인이 제3자에게 권리를 주장할 수 있는 대항력이라는 것이 생깁니다. 집주인이 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있기 때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두어야 합니다.

이를 통해 역전세로 집이 경매에 넘어가거나 소유권자가 바뀌더라도 보증금과 임차권을 보장받을 수 있는 것입니다.

또한, 반드시 가입해야하는 것은 아니지만 가능하다면 전세보증금반환보증보험에 가입하여 전세보증금을 보장받는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 보증보험비용은 발생하지만 맘편히 지낼 수 있다면 충분히 투자할만한 가치가 있다고 생각됩니다.

5. 전세계약 연장인 경우에는..
기존의 전세계약을 연장한다면 반드시 계약서를 다시작성할 필요는 없습니다. 전세보증금액이 지난 계약과 동일하다면 굳이 계약서를 다시 체결할 필요가 없습니다. 민법에의하면 전세계약 만료 1~6개월전까지 임차인에게 임대인이 계약조건 변경에 대해서 알리지 않으면 동일조건으로 갱신된 것으로 간주하는 '묵시적 갱신'이 되는 것입니다.

그러나 상호합의하에 전세보증금을 인상하거나 계약조건이 일부 변경된다면 계약서를 다시 작성해야하는데 기존 계약서를 수정하거나 신규계약서를 작성하는 것이 있습니다. 어느것을 해도 무방하지만 지난 계약서를 갖고 있는 것이 유리하기 때문에 이왕이면 새로이 계약서를 작성하는 것을 추천드립니다. 이때 개인간의 계약으로 중개수수료를 절약하는 방법도 있겠지만 중개인이 일부금을 받고 작성해줄 수도 있기 때문에 계약방법은 고민해보셔야 합니다.

위의 사항들은 반드시 확인하고 넘어가야합니다. 이해가 안된다면 하나하나 꼼꼼하게 살펴보고 계약해야 합니다. 비단 전세계약 뿐만아니라 일반매매에 있어서도 큰돈이 오고가기 때문에 이러한 점들은 가볍게 여기지 말고 살펴보시기를 추천합니다.

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