부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 단독주택? 다세대 등 용어가 헷갈리실 때가 많으실 겁니다. 저 역시도 같은 문제를 겪었습니다.

일반적인 분들은 당장에 필요 없다고 느끼시겠지만 세법이나 대출, 추후에 권리분석 등에서는 이러한 개념들이 정말 중요할 수 있습니다.

저 역시도 용어 개념정리가 장기적인 부동산 투자에서는 정말 중요하다고 생각하는 사람인데요,  그래서 오늘은 건물의 유형별 분류기준을 정리해보도록 하겠습니다.

★ 토지건물과 집합건물

(1) 토지건물

대부분의 경우 토지와 건물의 소유주가 동일하지만 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 소유주가 각각 다를 수 있습니다.

* 토지와 건물을 각각 등기하기 때문에 소유주가 다른 경우 토지사용료 혹은 지상권 분쟁 등이 발생할 수 있습니다.

(2) 집합건물

건물을 층별 혹은 호수별로 분할해서 소유주가 각각 다르게 등기된 건물입니다.

즉, 같은 건물이어도 201호와 402호의 주인이 다를 수 있기 때문에 층수가 높거나 호수가 많은수록 소유주가 많을 수 있습니다. 대표적인 것이 아파트나 빌라 등이 있습니다.

* 집합건물의 토지는 건물 소유자 별로 등기된 면적 비율에 따라 토지의 사용권을 나누어 가집니다. 이를 '대지권'이라 하며 쉽게 땅의 지분이라고 생각하시면 되겠습니다.

집합건물에는 크게 다가구 주택, 다세대 주택, 연립주택으로 나뉩니다.

• 다가구 주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택으로 3층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 여러 가구가 거주할 수 있도록 구획이 나누어져 있어한 가구씩 독립된 생활이 가능하지만 분리하여 소유하거나 매매할 수 없습니다. 
• 다세대주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 다가구와 비슷한 규모를 가지고 있지만 구분소유가 가능합니다. 흔히, 볼 수 있는 빌라가 다세대 주택입니다.
• 연립주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층이하 660㎡초과의 규모를 가집니다. 다세대주택과 매우 흡사하지만 면적이 좀 더 큰 집합건물입니다.

* 아파트 : 한 건물 내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택입니다.

(3) 토지 건물과 집합건물의 비교

일반적으로 토지 건물은 부동산 1개를 1명이 소유하므로 소유자가 원하는 대로 변경 및 개발이 가능하여 활용성이 높으나 집합건물은 부동산 1개를 여러 명이 소유하므로 재건축 및 재개발이 쉽지 않습니다.

또한, 건물의 외관만 봐서는 어떤 유형의 건물인지 쉽게 알 수는 없고 유형별로 소유주가 다를 수 있으니 부동산 등기와 건축물대장을 확인해서 더욱 정확한 정보를 확인해야겠습니다.

※ 부동산 등기 열람 및 발급 / 건축물대장 발급 

* 부동산 등기 열람 및 발급(유료) : 인터넷 등기소 홈페이지

* 디스코라는 사이트를 통해 무료로 열람 및 발급이 가능합니다. 다음 글 참조 : 등기부등본 어떻게 살펴봐야 할까?(Feat. 표제부, 갑구, 을구, 인터넷등기소, 디스코)

* 건축물 대장 발급 : 건축행정시스템 세움터 홈페이지

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에 관심이 많으신 분들은 등기부등본이 마치 사람의 주민등록증과 같은 역할을 한다고 잘 알고 계실 겁니다.

매매계약 전이나 후로도 등기부 등본을 잘 살펴봐야 한다는 것도 아실 테지만 막상 등기부등본을 보는 법을 자세히 알려주는 경우는 없습니다.

저도 경매를 공부하면서 살펴는 봤지만 정리를 하진 않아 아직도 완벽히 이해가 안 되었는데요, 그래서 오늘은 등기부등본이 무엇이고 어떻게 살펴보면 좋을지 정리해보려 합니다.

★ 등기부등본이란?

(1) 등기부 등본은 어디서 확인이 가능할까?

대표적으로는 인터넷등기소(사이트 링크)에 접속해서 열람 및 발급이 가능합니다.(열람: 700원, 발급: 1,000원) 

인터넷 등기소는 보통 열람시간이 10분 정도 걸리고 유료기 때문에 부담을 느끼는 분들이 많으셨을 겁니다. 왜냐하면 부동산 매매계약 시 가계약, 중도금, 잔금 시 등 꼼꼼히 살펴보는 게 중요했기 때문입니다.

그러나 최근 디스코(사이트 링크)라는 프롭 테크에서 1일 10건의 등기부등본을 무료로 열람 가능토록 하여 인기를 끌고 있습니다. 서울을 시범으로 전국으로 확대한다고 합니다.

디스코를 통해서 열람하게 된다면 열람시간이 1분 정도로 단축되고, 무료이며 출력도 가능합니다. 

* 디스코를 홍보하려고 쓴 것은 아니고 좋은 정보를 공유해드리려 말씀드렸습니다.

(2) 등기부등본의 구성

등기부 등본은 위의 사진에서 보시는 바와 같이 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

- 표제부는 부동산의 소재지(지번 및 지목 등)를 나타내고 있습니다. 부동산의 종류에 따라 아래 그림과 같은 항목으로 구성됩니다. 

- 갑구는 소유권 및 소유권과 관련된 권리관계를 나타내는데 소유권과 이전 등이 대표적입니다. 경매를 공부하시다 보면 관련된 부분이 갑구인데요, 가등기, 가압류나 압류, 경매개시 등을 알 수 있습니다. 특히, 부동산 계약 시에는 매도인 또는 임대인의 이름이 등기부상 소유자의 이름과 정보가 동일한지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* "갑"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 물권이란 무엇일까? [Feat. 채권과의 차이] 참조

- 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타내고 있는데, 담보대출을 통한 근저당권의 채권최고액 설정, 전세권, 지역권 등이 대표적입니다.

* "을"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 저당권과 근저당권의 개념과 차이점은 무엇일까? 참조

주변에 부동산 투자나 내 집 마련 그리고 임차로 지내시면서도 등기부등본을 가볍게 넘어가시는 분들이 많습니다. 그러나 등기부등본에 기재된 권리들로 인해서 내 매매계약이, 보증금이 위험할 수 도 있다고 생각하셔야 합니다. 

또한, 등기부등본이 모든 것을 지켜주는 완벽한 안전장치도 아니기 때문에 최소한 등기부등본을 보고 활용할 줄 알아야 매매계약뿐만 아니라 임대차 계약에서도 안전할 수 있습니다.

큰돈이 오가는 부동산 거래에 있어서 매도인, 매수인 / 임대인, 임차인 모두 다 반드시 등기부등본을 볼 줄 알아야 한다고 생각이 듭니다.

아직 저도 정확히 이해는 안 되지만 자주 접하려고 노력하고 있습니다. 어려운 용어 하나하나 정리하면서 본인 것을 만들다 보면 어느새 등기부등본을 보면서 대상 부동산의 역사까지 읽어낼 수 있는 눈이 생기실 겁니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.