부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 지난 617대책이후로 부동산시장이 혼란스러워졌습니다. 그러나 이내 사람들은 규제에 적응한듯(?) 규제를 피해 이리저리 투자하시는분들이 많습니다.

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모든 규제가 나올때마다 그랬지만 이러한 투자방법 역시 훌륭한 투자로 후속할 투자자들 판단하고 미리 선점하여 넘겨줄 수 있는 훌륭한 투자입니다.

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실제로 지난 617대책에서 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 묶이면서 일부 지정되지 않았던, 파주나 김포의 집값상승이 가팔랐고 대책보도 당일부터 최근까지 지속적으로 이 일대 집값들이 들썩이고 있습니다.

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이러한 사각지대는 수도권 뿐만아니라 지방의 도시들도 마찬가지였습니다.

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그러나 다시 생각해보면 정부의 기조가 너무나 굳건한 가운데 규제는 지속될 것이고 강력해질 것은 너무나 뻔한 사실입니다.

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아니나 다를까 추가규제를 암시하는 뉴스들이 연일 인터넷 부동산뉴스의 헤드라인을 장식하고 있는 상황입니다.

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그럼에도 이러한 규제가 추가로 발표될 것을 뻔히 알텐데도 당장의 올라가는 호가와 실거래에 취해서 너무나 단순해지고 있습니다.

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규제를하니 투자를하지 말자가 아닙니다. 단순히 비규제지역이라 수요가 몰리는 지역이라면 규제에 취약할 것이고, 규제지역이었으나 주변에 규제지역이 추가로 지정되면서 저평가 지역으로 다시 눈여겨 볼 곳이 생길 것입니다.

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지금하는 말들이 너무나 진부하고 당연하다고 생각되지만 의외로 다수의 투자자들은 그러한 흐름에 단순하게 움직입니다.

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617대책 당시에 말도안되는 규제지역(규제지역이 되지 않을 곳들까지 된;;)들이 된 것들이라면 조금은 이해 합니다만,

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규제지역 추가 지정이 될만한 시그널을 보내는 지역까지 지속해서 매수한다는 것은 정말 단순한 것인지, 용감한 것인지 구분이 되질 않습니다.

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단기간 수요가 몰릴말한 곳들은 너무나 뻔합니다. 규제를 피한 수도권 지역들과 광역시 그리고 지방 거점도시들이 당연한 곳들입니다.

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그만큼 사람들의 관심이 많고 뜨거운 곳이라면 당연히 다음 규제의 타겟이 될 확률이 높을 것임에도, 사람들은 단순히 수요가 몰릴것만 생각하는 경향이 강한 것 같습니다.

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오히려 규제로 인해 그간 입지우위를 인정받지 못했던 곳들이 더 각광받을 것임을 생각하는 것이 아니라 단순히 규제를 피해 비규제지역에 돈이 몰릴 것이라는 단순함에 빠져버리는 것이죠.

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그곳이 규제이후에도 경쟁력있느냐에 대한 질문은 잊은채 말입니다.

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한발 앞선 투자자라면 규제 이후의 상황을 가정한 투자를 이어가야할 것이며, 동일한 규제 범위내에서도 장기간 살아남을 자산에 대한 투자를 이어 갈 것입니다.

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여기에 규제로 인한 본인의 자산에 대한 제한사항이 어떻게 이루어질지도 고민을 할 것이구요,

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그러나 생각보다 이런 깊은고민을 하지 않고 투자를 이어가는 것 같은 느낌을 주는 사람들이 많은 것 같습니다.

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또한, 그간 어려웠던 지역에 장기간 거주하면서 매도가 안되거나 갈아타기가 어려워서 애를 먹던 실수요자도 마찬가지로 오히려 기회로 받아들여 매도와 갈아타기를 행해야함에도 불구하고,

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단기간 수요증가에 따른 호가와 거래량에 취해서 또 다시 단순함에 늪에 빠져버리는 경우가 많습니다.

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그 외에도 대출이나 세법과 관련하여 본인에게 영향을 줄 수 있는 상황임에도 규제에 대한 시그널을 무시한채 막연한 낙관에 빠져 적극적으로 대처하지 않는 분들도 마찬가지입니다.

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사실 단순하게 생각하면 만사가 편합니다. 머리가 복잡할 일도, 머리를 쓸일이 없어지니 간편할 겁니다.

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그러나 최소한 본인 자산을 투자하고 지키는데에는 단순함을 넘어서야합니다.

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조금은 복잡한 사고과정과 다양한 상황들을 머리속에 그려보고 어떤 미래가 펼쳐질지에 대한 상상을 반드시 해야합니다.

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최악을 가정한 고민은 분명 어떠한 상황에서도 훌륭한 해결책을 만들어 줄 것입니다.

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복잡해지는 세상속에서 빠른의사결정을 위한 단순함은 필요할 수 도 있습니다.

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그러나 단순한 생각, 1차원적인 생각들로 가득차 눈앞의 욕망에 갇혀버린다면 단숨함에 취해 단명할 것입니다.

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연이은 규제에 후속보도자료들과 구체적인 가이드라인이 없는 현재는 투자의 불확실성을 키우고 있습니다.

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이런상황 속에서 규제의 불확실성이 난무하는 지역을 단순하게 투자한다면.. 정말 안타까운 결과가 나올 수 있습니다. 스스로를 어렵게 하지 않았으면 좋겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 며칠동안은 617부동산대책으로 정신이 없었던 것 같습니다. 최근의 상승장에서 투자를 시작한 부린이로.. 부동산책에서만 봐왔단 과거의 규제들과 유사한 말도안되는 규제의 서막을 직접 경험하면서 부동산규제 발표일인 6월 17일은 하루가 머리아팠습니다.

규제로 인해 직접적인 자산의 피해를 입어서가 아니라 도저히 상식적으로 납득하기 어려웠기 때문입니다. 실제로 저는 최악을 가정하여 설계하였기 때문에 어떻게든 리스크는 피해갈 수 있었습니다.

그러나 부동산규제도 받아들여야하는 부분으로 며칠동안은 617대책과 그와 관련된 추가 보도자료들을 살펴보며 새로운 정책에 녹아들기 위해 많은 노력을 했습니다만.. 도저히 납득되지 않는 부분이 너무 많아 답답했습니다.

굳이 여기에 일일이 설명하지 않아도 답답한 부분들에 대해서는 투자자건 실수요자건 매우 많을 것이라 생각하기 때문에 언급은 안하겠습니다만, 정부가 타켓팅한 그 투기를 일삼는 소수를 규제하기 위해 너무 많은 선의의 피해자를 양산한 것이 아닌가 싶습니다.

올해 초 코로나로 어수선한 시기를 겪고나서 새로운 계획을 하려던 찰나에 벌어진 일이라 더욱더 당황스러운 것 같습니다.

어느정도 이런 상황이 올거라곤 예상했지만 너무나 급진적이고 납득하기 어려운 상황이 눈앞에 펼쳐지니 믿기가 어려웠습니다.

물론, 이번의 규제가 저에게 있어서 재산상 큰 피해를 준 것은 아니지만 내가 계획한대로 쉽게 흘러가지 않는 투자가 더욱더 속상했습니다.

저에게 문화충격을 줬던 이번 617대책으로 인해 말도안되는 지역까지 포함하여 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되었고 2주택이상 보유자에 대한 대출규제로 인해 주택이나 분양권을 추가로 구입했던 분들은 ​입주자모집공고와 기존의 대출규제 기준이 지켜지지 않는 상황도 펼쳐졌습니다.

정부는 무주택 또는 처분조건부 실수요자들은 피해가 없다며 연일 언론플레이를 하지만 단순히, 중도금만 종전과같을 뿐 처음에 계획했던 잔금대출과의 레버리지 차이가 발생하게 되어 자금계획이 꼬여버린 분들이 많을 것입니다.

저 역시도, 제가 원하는 궁긍적인 목표의 내집마련을 위해 하나하나 눈굴리기를 계획하고 있었으나, 애초에 세웠던 계획들은 신뢰를 져버린 부동산 정책으로 인해 완전히 다른방향으로 변경해야 하고, 앞으로의 계획을 세우기 어려워졌습니다.

삶을 살아가다보면 많은 불확실성과 복잡한 상황들로 원하는 곳으로 가지는 못하지만 그래도 기준과 원칙이 있다면 원하는 방향을 잃지 않고 갈 수 있다는 확신을 갖을 순 있습니다.

그러나 이번에 투자자에 있어서 그 기준과 원칙을 깨버리는 부동산 정책을 보면서 아무리 논리적이고 철저한 분석을 통한 투자계획을 세운다하더라도 의외의 복병이 나타날 수 있단 생각이 들었습니다.

리스크를 안아야 수익도 클것이고, 이번 코로나 사태와 같이 말도안되는 대외변수는 불가항력이라고 하더라도.. 시장경제에서.. 상식을 뛰어넘는 정부의 규제는 사실상 계획하고자 하는 의욕을 꺾어 버렸습니다.

보수적인 성격탓에 항상 최악을 가정하곤 했지만 이번에 참 많은 것을 일깨워줬습니다.

가장 크게 느낀 것은 투자에 있어서 확실한 것은 없지만 기본이 중요하다는 점을 느꼈습니다.

훌륭한 선배님들이 부동산 펀더멘탈을 강조하며 항상 입에 닳도록 이야기 했던 그 단어가 이 시점에서 가장크게 와닿았습니다.

그동안 말도 안되는 상승장을 지켜보면서 수익률이다, 인사이트다, 다양한 착각에 빠져서 펀더멘탈에 대한 것들을 등한시 했었던 제자신이 부끄러워지면서 이젠 보다 확실할 수 있는 것으로 투자해야겠단 확신이 들었습니다.

반드시 가격이 싸거나 누가나 아는 입지가 아니더라도 펀더멘탈이 강한 곳.. 그곳에 투자하는 것입니다.

한편으로 보면, 다행히 상승장을 조금이라도 겪고나서 강력한 규제를 받아서 상쇄가 될 수 있었던 것으로 철저히 운이 좋았다.. 이렇게 밖에 말을 할 수 없습니다.

운이 좋아 지난 경쟁에 승리하여 탐욕스러웠던 욕구대로 투자를 했거나 할 수 있었다면 아마 지금의 규제에 가장 큰 피해자가 되었을 것 같습니다.

우리가 말하는 흔히, 말하는 풀레버리지 사용을 자랑스러워했고 당연하게 생각했고 위험하게 생각하지 않았기 때문입니다.

가장 효율적인 투자가 가장 위험한 투자가 될 수 있다는 것을 망각했던 것입니다.

지금에서 생각해보면 이러한 불확실성의 연속의 현실속에서 감당하기 어려운 투자(레버리지의 초과)는 지양하고 더욱더 보수적으로 판단해야합니다.

당분간은 불확실한 미래를 낙관하며 투자하지 말고 관조하는 자세로 시장의 흐름을 지켜보고 레버리지와 리스크에 대한 고민을 할 것입니다.

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불확실성에서 투자한다는 것,

투자가 아닐수도 있습니다.

절제된 투자와 리스크관리가

중요한 시점입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 '코로나19'라는 말도안되는 대외변수가 경제전반을 흔들어 놓았습니다. 그래서인지 올 2월까지 뜨거웠던 부동산 시장도 잠잠해진 모습입니다.

특히, 거래량이 급감하면서 많은분들이 관망세를 이어가고 있는데요, 그럼에도 불구하고 각종규제로부터 자유롭고 진입장벽이 낮은 비규제지역 분양권 시장은 뜨거운 모습을 보여주고 있습니다.

특히, 그동안 물량으로 고생했던 지역들, 소액으로 진입하기 쉬운 곳들이 많은 분들에 시야에 들어왔습니다.

그렇다보니 투자수요의 증가로 비규제지역 분양권 시장이 변동성이 커져서 소액으로도 높은 수익률을 낼 수 있게 되었습니다. 

어떤 부동산이든 영원한 하락도, 영원한 상승이 없듯이 미분양의 무덤이라는 오명을 쓰는 곳이라하더라도 투자의 포인트는 분명 존재한다고 생각합니다.

그러나 저는 시장의 수요자들이 너무 낙관하는 것은 아닌지 조금은 경계해야할 필요가 있다고 생각됩니다.

특히, 최근에 계속 이어지는 상승장에서 번번히 기회를 놓쳤거나 맛을 보셨던 분들은 남들보다 빨리 선점하는 '선점효과'에 대한 중요성을 잘 알고 있습니다.

그래서인지 지금의 시장은 소위 '속도전'이라고 할 수 있을 정도로 정말 빠르게 장세가 흘러가고 있습니다. 정보의 공유속도도 빠르고 시장에 참여자가 늘어나면서 정말 엄청난 속도로 매수가 이루어 집니다.

매수하는것이야 전화한통화로도 이루어 질 수 있기 때문에 지금 시장에서는 지역의 제약도 없습니다.

특히, 선도투자자라고 불리우는 투자의 선배분들께서 먼저 유동성의 흐름을 캐치하시고 정말 보물같은 곳들을 찾아서 투자하고 그러한 것들이 소문을 타고 후발투자자분들이 진입하는 것은 어쩌면 너무나 당연한 시장의 흐름입니다.

그러나 여기서 같은 진입시기더라도 투자자의 상황에 따라 차이가 있다는 사실이 분명 존재합니다.

비규제지역 미분양이나 마이너스피가 붙은 입주장의 아파트를 예를 들어보겠습니다.

비규제지역 기준으로 개인의 경우 통상 60%정도의 담보대출에 월세 보증금 몇천만원 셋팅으로 투자금을 줄인다고 하면 법인투자자의 경우에는 약 80%가량의 담보대출에 월세보증금을 세팅하기 때문에 실질적인 투자금자체가 다릅니다.

예를 들어 3억원의 아파트를 무피로 매입했다고 가정해보면 일반 개인은 3억 * 60%에 + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이라고 하면 약 1억원 가량의 투자금이 필요합니다.

반면에 같은 조건이더라도 법인의 경우라면 3억 * 80%(방공제나 대출비율은 다를 수 있습니다.) + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이기 때문에 약 5천만원가량의 투자금이 필요합니다.

이것만 보더라도 법인에 선도 투자자와 개인이 동일시하기에는 투자금의 크기가 다를 수 있습니다.

물론, 초기에 들어가는 계약금 10%인 3천만원은 동일하게 작은 금액 일 수 있지만 미분양 또는 입주장에 구입하는 분양권이라는 것은 임차인을 구하기 어려운 조건일 확률이 높습니다. 특히, 최근에 입소문을 타고 투자자들의 진입이 많았다면 더욱더 세입자를 구하기 어려울 수 있는 것입니다.

안그래도 실수요자들의 선택이 적어서 어려움을 겪던 곳인데 세입자를 구하지 못한다면 정말 곤란한 상황을 맞이 할 수있습니다. 

물론, 이러한 곳들에 진입하는 대부분의 투자 포인트는 대부분 마이너스프리미엄이나 무피로 진입하여 좋은 동호수를 선점하고 등기이전에(필요하다면 연체이자를 부담하며) 후발 투자자에게 매도하는 것으로 단기 투자 목적일 확률이 큽니다.

그렇지만 최악의 경우를 생각해보면 연체이자로 감당이 불가능한 시기에는 소유권을 가져와야 합니다. 당연히, 시간이 흐른다면 마이너스프리미엄의 지역이나 물량으로 고생하는 지역도 분명 좋은날이 오겠지만 투자금의 규모나 기회비용으로 생각해본다면 개인의 경우라면 너무나 아쉬울 수 있습니다.

 모두다 같은생각으로 같이 매수하고 같이 매도하는 곳에 경쟁자가 더욱더 많아진다면.. 최악의 경우에는 위의 예시에서 들었던 3억원 아파트를 투자금 1억가량 묻어둔 상태로 2년 더 가져가야할 수도 있습니다.

최근에 '억,'억'하는 부동산 시장의 수익금으로 생각해보면 매우 적은 금액 일 수도 있겠지만 이제 막 시장에 참여하는 젊은 세대들에게는 정말 영혼까지 끌어모은 돈일 수있습니다.

소액으로 높은 수익률을 낸다는 정말 달콤한 시장만 생각하며 낙관하며 과감하게 결정하는 것은 때로는 무모한 결정이 될 수도있습니다.

SNS의 발달로 정보공유가 빠른 시점에 내가 받는 정보가 고급정보일수도 있습니다만 돈이되는 좋은정보는 이내 많은 사람들에게 공개되고 경쟁을 더욱 치열해집니다.

이러한 상황에서도 내는 분들도 분명계시겠지만 그 수익만큼 누군가는 리스크를 더욱더 가져간다는 것입니다. 

물론, 매번 빠르고 과감하게 결정했다고 확신할수 있다면 부동산 투자고수의 반열에 올라서 높은 수익을 지속적으로 낼 수있겠지만 우리가 통제불가능한 대외변수나 시장의 흐름에 따라 내가 생각했던 방향대로 흘러가지 않을 수 있습니다.

누군가의 하는 부동산 투자는 매우 쉬워보입니다. 그리고 과감한 결정에 대해서 부럽기도 합니다. 그러나 과감함과 무모함은 분명 다른 것입니다.

후발투자자보다도 먼저 진입한 선도투자자라면 그 리스크는 매우 적을 것입니다. 내가 먼저 매수하고 누군가에게 홍보할 수 있다는 것 그 자체만으로도 리스크를 줄이는 것입니다.

그러나 후발투자자임을 알면서도 다소 무모하게 진입할때에는 한번더 출구를 살펴봐야 합니다. 이러한 투자가 무조건 나쁘다는 것이 아니라 조금더 신중해야함을 말씀드리는 것입니다.

유동성과 수요의 쏠림현상을 예상하여 투자하는 것은 정말 뛰어난 투자 기술중 하나이지만 그것도 본인의 상황에 따라 적용하기 어려울 수 있습니다.

언급이 많이되고 많은분들이 투자한다고 그곳이 과연 투자처로써 정말 좋은것일까? 과감한 결정을 하기전에 다시한번 출구를 살펴봐야합니다.

시장이 너무 빨라 번번히 기회를 놓치던 분들은 당연히 남들보다 더 빠르게 잡고 싶고 따라가고싶은 마음은 십분이해합니다. 저역시도 마찬가지입니다. 항상 후회하고 아쉬운 순간들이 머리속에 잔상으로 남습니다.

그러나 과감하게 결정하기 위해서는 많은 계산과 인사이트가 필요합니다. 그리고 조금 늦었다고 생각이 든다면 과감하게 포기하고 다른물건을 찾아보는 결정도 필요합니다.

이번이 마지막이라고 집착할 필요는 없습니다. 전국은 넓으며 투자할곳도 방법도 다양합니다.

과감한 결정이라고 합리화하기보다는 무모한결정이라면 그것을 인정해야하는 메타인지도 필요한 시기입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 매일매일 '코로나 19' 때문에 답답함에 연속입니다. 마스크 써서 답답하고 경제가 안 좋아져서 답답하고 부동산 경기가 안 좋아지는 것 같아 또 답답합니다.

이러한 답답함 때문에 우리들의 하루는 '걱정'과 '우려'의 날들이 지속되는 정말 무서운 날들이 계속되고 있습니다.

더군다나 우리 주변에 다수의 '전문가'나 '전문가에 가까운 일반인'들이 한쪽에서는 '기회'라 말하고, 다른 한쪽에서는 '위기'라 이야기하며 서로의 논리를 내세우고 분석하기 때문에 우리들은 더욱더 혼란해질 수밖에 없는 것입니다.

어느 누구의 말을 속 편하게 정답으로 믿기 어려운 상황속에서 넘쳐나는 정보들은 우리를 더욱더 혼란스럽게 하는 것입니다.

많은 사람들은 과거를 가져와 많은 예시를 들며 반복될 부정적인 예측이나 어려움을 극복해 냈다는 긍정적인 예측을 배설해내고 있지만 사실 계속해서 변화되는 세상 속에서 과거와 동일하게 반복될지 맞춘다는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다.

여기에 주변에서 손쉽게 인터넷과 SNS 등을 통해 너무 많은 정보가 범람하고 있으니 무엇이 옳고 그른지 판단하기도 어렵고 정확한 의사결정을 하기도 어려운 지경에 이르렀습니다.

'걱정'과 '위기'가 공존하는 아이러니한 상황이 펼쳐진 것입니다.

그래서 저는 이럴때일수록 조금 더 마음을 편히 먹어야 한다고 생각합니다.

즉, 쓸데없는 걱정들과 이야기를 줄여야 한다는 생각이 듭니다.

제가 '걱정'하지 말자고 말씀드리는 것은 경제의 흐름을 공부하지 않거나 무시하자고 하는 말씀은 아닙니다. 아무리 본인이 공부하고 연구했다고 한들 정말 정확한 미래를 예측할 수 없다면 그냥 딱 그 정도만 하자는 겁니다.

이전에도 제가 언급했던 우리 삶은 '복잡계'이기 때문에 무언가 패턴화 하려는 순간 오판에 빠질 수 있고 정확한 미래의 결괏값을 맞추는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 

그래서 우리는 개인이 갖고 있는 인사이트를 이용해서 미래가 어떻게 흘러가는지 추이를 지켜보면서 그 추이에 맞는 적절한 반응을 해내면 족한 것입니다.

그 이상을 넘어 우리 스스로 불안과 공포, 근심과 걱정에 갇혀 살 필요가 없다는 것입니다.

냉정히 우리 주변을 살펴보면 인터넷이나 SNS를 통해 뉴스에도 보도되지 않는 사건사고나 재난 등을 시시각각 접하게 되면서 대리 외상을 겪고, 예측할 수 없는 위험에 대해 사실 확인도 못한 채 민감하게 반응하고 있습니다.

최근에 발달한 단체카톡방과 인터넷에서 보도되는 각종 기사들이 '코로나 19'라는 새로운 바이러스에 대해서도 이러한 모습들을 똑같이 보이고 있는 것입니다.

어떻게 보면 내가 할 수 있는 것은 단순합니다. 외출을 자제하고 스스로 위생관리를 철저히 하면서 현재에 최선을 다하면 되는 것뿐인데, 막연하고 쓸데없는 '걱정'들로 스스로를 괴롭히고 있는 것입니다.

저도 평소에 생각이 많은 편이라 다양한 상황들을 그려보며 내가 어떻게 반응해야 할까?라는 시뮬레이션을 돌려보는 편이긴 하지만 내가 해결할 수 없는 상황에 대해서는 크게 걱정하지 않습니다.

그럼에도 우리 주변에는 의외로 쓸데없는 걱정들을 너무 많이 하는 사람들이 많습니다.

한 예로 최근, 우리나라 주가의 하락을 보고 정확한 예언자인 것처럼 미래를 이야기하며 지나치게 걱정하는 모습들이 그렇습니다. 

그러나 아이러니하게도 그렇게 많은 걱정을 하면서도 주식을 투자하고 또다시 걱정하는 모습들을 보고 있으면 정말로 의아합니다. 그렇게 걱정되고 불안한 미래를 이야기하면서 투자하는 행위가 말과 일치하는 것인가?라는 생각이 드는 것입니다.

정말로 본인이 '걱정'했다면 이야기한 것처럼 위기에 맞는 대응. 즉, 한동안 투자를 신중히 했어야 하는 것입니다. 그렇지만 말로는 '위기'라고 했지만 정작 본인은 '기회'로 생각하고 행동한 것입니다.

결국, 우리가 이야기하는 불필요한 '걱정'들은 필요가 없는 것입니다. 본인의 기준에 맞게 적절하게 반응하면 될 뿐입니다.

내가 위기를 '기회'로 삼았다면 '기회'로 대응하고 '위기'로 느꼈다면 '위기'로 대응하면 되는 것입니다. 

불필요하게 '경제가 너무 안 좋아지고 있습니다.', '다시 회복하려는 모습이네요.' , '정말 위험한 수준입니다.', '그래도 금방 회복할 것 같습니다.' 등 정확하게 맞추거나 해결할 수 없는 일에 대하여 지나치게 걱정하고 불안해할 필요가 없는 것입니다.

그냥 나타나는 현상을 분석하고 실시간 반응하면 될 뿐입니다. 그것이 우리가 할 수 있는 가장 최선의 일입니다.

부동산 투자로 이야기해보면 본인이 시장이 조정이나 하락이 올 것으로 판단했다면 가격을 조금 낮추어서라도 급매로 매도하면 될 것이고, 반대로 오히려 이런 심리를 이용해서 매수를 결정했다면 매수하면 되는 것입니다. 

불필요한 걱정들을 하루 종일 머릿속에 갖고 있을 필요는 없다는 생각입니다.

미국의 유명한 심리학자인 어니 젤린스키는 사람이 하는 걱정의 4% 정도만 우리가 해결할 수 있는 일에 대한 것이고 나머지 96%는 그렇지 않다고 말했습니다. 결국, 우리가 하는 정말 많은 96%의 걱정은 하나마나한 셈인 것입니다.

실시간으로 나오는 경제지표를 보면서 쓸데없는 걱정과 염려로 스스로를 괴롭히기보다는 흐름을 읽고 반응만 하면 된다는 것이 제 생각입니다.

개인이 아무리 연구하고 공부한다고 한들 세계경제에 대해 정확하게 예측하는 것은 사실상 불가능하기에 본인이 보유한 자산에 대한 밸런스를 맞추기 위한 노력만이 최선의 길이라는 생각입니다.

언론과 SNS의 부질없는 많은 대화들에 심취해서 스스로를 피곤하게 하기보다는 반응만 하는 것이 더욱더 합리적인 선택일 것입니다.

쏟아지는 무수히 많은 대내외 변수에 민감하게 반응할 것이 아니라 민첩하게 반응하면 족할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '18년 913대책 이후에 '19년 전반기만 하더라도 '이제 부동산은 끝났다'는 이야기가 많았었는데 1년이 지난 지금은 너무나 다른 시장을 보여주고 있습니다. 너무 짧은 기간에 냉탕과 온탕을 오가는 시장을 보니 저역시도 혼란 스러운데요,

특히, 지난달 발표한 0220부동산 대책 이후로 비규제 지역 전역에 높은 상승세가 이어지면서 부동산 시장의 투자자들과 수요자들 모두에게 더욱더 혼란스러운 시장이 되어버렸습니다.

전세계적으로 '코로나 19'라는 바이러스가 창궐하고 경제위기에 대한 이야기가 투자자들에게 부담을 주고 있는 이 시점에도 부동산 투자에 대한 투자 열망은 막을 수가 없어 보입니다.

현재의 부동산 시장은 역대급 유동성이 뒷받침하면서 부동산 투자 심리가 좀처럼 잡히지 않는 상황이라 높은 호가가 이내 실거래가로 바뀌고 또 이러한 행위들이 반복되면서 정말 더 늦어선 안될 것 같아 돌부처도 조바심이 나 부동산 시장에 뛰어들 수밖에 없습니다.

더군다나 정부의 규제는 '수요만 억제'하는 구시대적인 규제다 보니 기본적인 시장의 욕구는 충족되지 않고 있습니다. 이로 인해 많은 수요자들은 감당한 범위 내에서 다양한 지역으로 투자의 폭을 넓히다 보니 선점하는 투자자와 후속하는 투자자 그리고 더 이상 기다릴 수 없는 실수요자까지 꼬리에 꼬리를 무는 모습들이 나타나고 있습니다.

초보 투자자인 저역시도 이러한 심리에 휩쓸려 정말 많은 갈등과 고민의 연속인 나날이 이어지고 있습니다.

더군다나 지금은 이런저런 데이터를 가져오지 않아도 이제는 누구나 인정할 수밖에 없는 역대급 유동성 장이며 장기간 상승장이 이어졌던 말도 안 되는 시장입니다.

또한, 주변에서 수익을 내는 사람들과 참여하는 사람들이 많아지다 보니 부동산에 관심 없던 평범한 사람이더라도 부동산 시장에 참여하는 것을 당연히 고민할 수밖에 없습니다.

언론에서는 어느 특정지역이 오른다며 연일 부동산 뉴스들이 신문 1면을 장식하고 있고 국내외 경제는 불안해지고 있으며 화폐가치 하락을 우려되는 현실에서 수요자들은 시장에 뛰어들지 않을 수가 없는 상황입니다.

그렇다 보니 부동산에 문외한이더라도 일단 뜨거운 지역들을 살펴보면서 시장에 참여하는 사람들이 많아졌습니다. 

그러나 우리는 이럴 때일수록 더욱더 차분하게 살펴보고 전진해야 합니다.

부동산의 기본, 투자의 기본 그리고 우리 삶의 방향성을 돌아봐야 하는 것입니다. 왜 우리가 부동산 투자를 시작했는지? 투자를 하려 했던 목적이 무엇인지? 우리 삶의 궁극적인 방향이 어디였는지 말입니다.

개인마다 상황은 다르겠지만 대부분은 보다 나은 삶을 살고 싶고, 경제적 자유를 앞당기고 싶고, 나와 가족에게 좋은 주거환경을 만들어 주기 위한 목적이 기본이었을 겁니다.

이러한 기본을 무시한 채로 조바심에 속도에만 몰두한 채 방향성을 상실한 투자가 이어진다면 어떤 결과를 낳을까요? 지금의 꽁무니만 쫓아다니려는 나의 심리가 과연 기본이라 할 수 있을까? 이제는 고민해봐야 합니다.

두 눈에 돈에 대한 광기만 서려 기본은 잊은채 물건만 검색하는 모습이 우리가 추구했던 부동산과 투자 그리고 삶의 방향이었을까요?

한 템포만 돌아서서 본인을 살펴봐야 합니다. 부동산 투자를 하면서 아주 기본적인 부동산 입지도, 출구도, 계획도 무시한 채로 막연히 매수만 하려는 열망만 가득해 인사이트는 사라진 본인을 보게 됩니다.

그리고 본인이 매수했던 물건들을 돌아보면 과연 훌륭한 투자였나?라는 물음표가 생길 것입니다. 규제를 피하고 수요의 꽁무니만 쫓다 보면 어느새 부동산의 기본을 무시한 말도 안 되는 입지에 물건을 보유하는 경우가 생깁니다.

당장에는 일시적인 수요 증가로 수익이 나는 것처럼 보이지만 내가 탈출하기 전에 수요가 빠져버리고 매도가 어려운 상황이라면 어떨까요?

이럴 때일수록 우리는 속도를 내기보다는 올바른 투자의 방향으로 찾아가야 합니다.

우리가 배웠던 부동산의 기본 그것은 바로 입지입니다. 같은 조건이라면 상급지일 수록 보다 안전한 투자처라는 것은 너무나 기본적인 것입니다.

더군다나 경제위기설까지 심적부담까지 가중되는 상황에 조바심에 추격매수가 이어진다면 돌이킬수 없는 결과를 낳을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 더욱더 기본으로 돌아가야 한다는 것입니다.

만약, 상황이 안좋아져 어쩔수 없이 처분해야하는 상황이 왔을때 본인이 서울에 집한채와 인천에 한채, 지방에 오래된 시골집을 보유하고 있다면 객관적으로 무엇부터 정리하시겠습니까? 위기가 온다면 사람들은 기본과 원칙을 더욱더 중시하게 될수 밖에 없습니다.

물론 유동성이나 규제, 호재, 상품가치 등에 따라 분명 차이는 있을 수 있으나 이러한 것들은 내가 통제 가능한 범위 밖이라는 것을 반드시 알아야 합니다.

특히, 가수요가 몰리는 것은 내가 통제할 수 없는 범위이고, 입지가 좋은 것을 선점하는 것은 내가 통제할 수 있는 범위입니다. 그렇다면 내가 통제할 수 없는 것에 베팅할 것인가? 통제 가능한 것에 베팅할 것인가? 여기에 답은 너무나 간단합니다.

투자는 반드시 내가 통제 가능한 범위내에서 행해져야 하며 통제가능한 범위를 넘어섰다면 그냥 광기 어린 투기 수준에 불과합니다. 일시적으로 수익이 나고 미소 지을 날도 있겠지만 속도에는 반드시 욕심이 따르고 욕심은 실패의 확률을 높입니다.

방향이 있는 투자, 목적이 있는 투자, 절제하는 투자가 실패할 확률을 낮출 수 있습니다.

투자를 하면서 조금 늦었다고 속상해하지 마십시오, 가장 중요한 것은 투자의 방향성입니다.

당장의 조바심은 떨쳐버리고 기본으로 돌아가야 합니다. 불확실성이 지배하는 시장에서 우리가 선택해야 하는 것은 내가 통제할 수 있는 범위에 투자입니다. 단순히 운에 기대는 투자는 다시 한번 고민해 봐야 할 것입니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.