부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 마찬가지였습니다.

​

그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

​

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책, 3부에서는 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴봤습니다.

​

오늘은 최근에 발표한 따끈 따근한 6.17부동산대책을 살펴보겠습니다.

​

82 대책과 913 대책, 1216대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13부동산대책)

2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16부동산대책)

2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화)

​

1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있었지만 다시 상승하는 모습이고 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '20년 617부동산대책 배경

6월 17일 발표된 부동산대책은 지난 '19년 발표한 1216부동산 대책이후 6월 이후 상승세가 이어지면서 정부가 규제책을 꺼내들었습니다.

​

크게 아래의 3가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 비규제지역 위주로의 풍선효과 상승

(2) 법인거래(부동산매매업 및 임대업 법인증가) 및 갭투자 증가세

(3) 역대최저 금리와 현금화 가능한 M1/M2 비율 증가 등의 유동성

이러한 요소들로 인해서 서울의 중저가주택과 수도권 및 지방의 비규제지역 위주로 상승 압력이 가시화 되어 규제를 발표하였습니다.

​

​

※ '20년 617부동산대책의 주요 내용

(1) 비규제지역에 투기수요 유입 차단위한 신규 조정규제지역지정

​

(2) 서울국제교류협력지구 인근지역에 토지거래허가구역 지정 추진

​

(3) 갭투자 차단 위한 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

​

(4) 정비사업 지위요건 강화

​

(5) 주택 매매 및 임대사업자의 주택담보대출 규제

​

(6) 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 시행

​

​

1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 및 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

(1) 조정대상 지역 및 투기과열지구 추가 지정

* 6. 19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

​

(2) 잠실MICE개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대 허가구역지정

* 6. 23(화) 일자로 효력발생 / 추후 지정구역 확대 검토 가능

​

​

2. 개발호재 등 과열우려지역 실거래 기획 조사 실행, 자금조달계획서 제출대상 및 증빙자료 대상확대

(1)고가주택 9억원 이상 주택에 대해 상시조사 중(2.21이후)이며 국토부 실거래 기획조사 6~8월 간 실시예정

* 잠실 MICE발표(6.5) : 송파 잠실, 강남 삼성동 등 / 용산 정비창 발표(5.6) : 용산

​

(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 : 규제지역 3억 -> 거래가액 무관하게 제출

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

​

(3) 증빙자료 제출 대상 확대 : 투기과열지구 9억 초과시 -> 투기과열지구 전체

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

​

3. 규제지역 내 주택담보대출 취급시 전입 및 처분요건 강화

<무주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입의무

​

<1주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

* 시행시기 : '20년 7월 1일 부 / 단, 행정지도시행 이전에 주택매매계약(계약서 및 계약금 납부 증명, 대출신청접수 완료한 차주 는 종전규정 적용)

​

4. 보금자리론 및 전세자금대출 보증이용, 한도축소

(1) 보금자리론 이용 차주는 전입의무 없었으나 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 부과(위반시 대출금 회수)

* 시행시기 : 주택금융공사 내규 개정 시행일 이후

​

(2) 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증제한 및 초과주택 구입시 대출 즉시 회수 -> 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규구입시 전세대출 보증제한 대상 추가 및 전세대출 후 투기지역 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트 구입시 전세대출 즉시 회수 / 기존 전세대출 차주는 연장제한

* 시행시기 : 보증기관 내규 개정 후 시행

​

(3) 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도를 1주택자는전세대출 보증한도를 2억원으로 인하

* 시행시기 : 주택도시보증공사(HUG) 내규개정시행일 이후

​

​

5. 정비사업 규제 정비

(1) 재건축 안전진단의 구조적 독립성 강화 : 1차 기관선정 및 관리주체 및 2차안전진단 의뢰 시군구에서 시도로 변경

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

​

(2)부실 안전진단 기관에 대한 제재 강화 : 과태료(2천만원) 및 안전진단 입찰제한(1년) 강화

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

​

(3) 투기과열지구 재건축에서 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 분양신청허용(연속거주아닌 합산거주, 매각 후 재매입시에는 재매입시점부터 기산함)

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 최초 조합설립인가 신청사업

​

(4) 재건축부담금 본격 징수 시작('20년 하반기 시행)

​

(5) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율 적용

* 적용시기 : 재건축초과이익환수에 관한 법률 개정('20.12) 후 최초재건축부담금 부과조합

​

6. 법인을 활용한 투기수요 근절

(1) 주택 매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 : 모든 지역 매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출 금지

* 시행시기 : '20.7.1일 부 시행 / 단, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주, 대출신청접수를 완료한 차주 등은 종전 규정 적용

​

(2)법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상 : 개인보다 높은세율로 적용

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

​

(3) 법인 보유한 주택에 대한 과세표준공제(6억원, 1세대1주택 9억원)을 폐지

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

​

(4) 법인 신규취득 임대주택에 대한 종부세 합산 과세 : 법인이 조정대상지역에 새로 임대 및 등록하는 주택에 대해서도 종부세 합산과세(913이후 1세대 1주택 이상 보유한 개인은 조정대상지역 신규 취득주택 임대 등록하여도 종부세 합산하여 과세함)

* 적용시기 : 대책발표 다음날(6.18부)부터 새로 임대등록하는 주택에 적용

​

(5)법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상 : 현행 10%에서 20%로 인상하고, 새로 임대하는 주택(8년 장기임대 등록 주택 : 수도권6억, 비수도권 3억 이하)에 대해서는 추가세율을 적용

* 적용시기 : '21. 1. 1 이후 양도분 적용 / 임대등록하는 주택에 대한 추가세율적용은 6.18부 적용

​

(6) 부동산 매매업을 자유업에서 법정업종으로 관리 : 설립요건 및 의무사항 규정 등 마련하여 체계적 관리 예정

* 적용시기 : 법 개정 이후 '22년 시행

​

(7) 법인 대상 실거래 특별조사 및 법인거래 강화: 개인 및 법인 동일하게 자금조달계획서(규제지역 : 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상) 의무제출 대상지역이 동일하여 법인은 법인용 신고서식을 작성토록하여 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

* 적용시기 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정 이후 '20. 8월

​

​

​

​

7. 12.16 주택시장 안정화 방안 후속조치 이행

​

자세한 내용은 사진에 원문을 보고 이해를 하고 추후에 QnA도 살펴보겠습니다. 정말 어려운 시장입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에는 수원 및 의왕 안양을 대상으로 한 조정지역대상지역 추가 지정(수원, 의왕, 안양 전지역과 주택담보대출 규제강화가 있었습니다. 그러나 대출과 관련된 내용들은  세부적인 사항들이 나오지 않아 많이 답답했었는데 이와 관련된 공식자료가 배포되었습니다. 그래서 오늘은 관련된 내용을 살펴보려합니다.

* 2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화) 참조

1. 0220부동산대책 핵심요약

(1) 조정대상지역 내 주택담보대출 LTV 강화

-> 현재 60%로 적용받던 조정대상지역 LTV는 3월 2일부(3월 1일 이전 계약 및 계약금 납부건은 종전적용)로 50%로 하향되며 9억원 초과분은 30%적용됩니다.

예를들면 10억원 조정대상지역의 주택이라면 9억원 미만은 50%로 4억 5천만원, 9억 초과분인 1억원은 30%로 3천만원이 대출됩니다.

결국, 4억 5천만원(9억원 이하 50%적용) + 9억원초과분 1억(10억-9억원, 30%적용)은 3천만원으로 총 4억 8천만원 대출이 가능합니다. 기존에 6억원이 가능했던 것에 비해 약 1억 2천만원정도 대출이 줄어듭니다.

* 다만 실수요자요건인 ①무주택세대주 ②5억원이하 주택 ③부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원) 요건을 모두충족하는 '서민실수요자'는 현행과 같이 LTV 10%를 가산해서 60%대출이 가능합니다.

(2) 조정대상지역 주택구입목적 사업자 대출 관리 강화

주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대한 규제를 강화합니다.

(현행)투기지역 및 투기과열지구 주택 구입목적 주택담보대출 취금 금지 -> (개정)조정대상지역까지 적용범위 확대

(3) 조정대상지역 내 1주택 세대 주택담보대출 시 실수요자 요건 강화

대출 시 실수요자 요건인 기존주택 처분조건에 전입요건을 강화하였습니다.

(현행) 조정대상지역 내 기존주택 2년 내 처분조건 하 담보대출 가능 -> (개정) 2년내 처분 및 신규주택 전입의무 추가

* 투기과열지구 : 1년내 처분 및 전입의무 조건 적용중

2. 금융조치 관련 FAQ 정리 및 요약

(1) 조정지역 내 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택담보대출은 금지되지 않습니다.(투기과열지구만 적용됨)

(2) '20년 3월 1일 이전 매매계약 체결 및 계약금 납부사실 증명시 종전규정 적용(LTV60%), 3월 2일 이후 건 부터 적용

(3) 집단대출의 경우 '20년 3월 1일 까지 입주자모집공고(착공신고 또는 관리처분인가 등)사업은 종전규정 적용

(4) 기 공고된 사업장 분양권 등은 시행일 이후 전매 할경우 강화된 규정을 적용받음(LTV50%)

3. 투기지역 및 투기과열지구 내 행정지도 정리('19. 12. 16대책사항, '19. 12. 23일 이후 시행중)

(1) 초고가 주택에 대한 주택구입용 주택담보대출 취급 제한

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구의 초고가주택(시가15억원 초과)을 구입하기 위한 목적으로 주택을 담보로 대출을 받는 가계 및 기업에 적용 

 * 초고가주택 : 시가 15억원을 초과하는 아파트로, 금융업권별 감독업무 시행세칙상 담보가치 산정기준 적용(감정평가업자의 감정평가액, 한국감정원 시세, KB부동산시세 / 단, 공시가격은 제외)  

* 주택구입목적 : 소유권 보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 대출 뿐만 아니라, 신규 초고가 주택구입을 목적으로 기존보유주택을 담보로 받은 대출을 포함합니다.(기존 보유주택의 소재지와 무관하게 적용되며 제3자의 담보제공도 포함됨)

또한, 분양주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출과 재건축 및 재개발주택에 대한 이주비 대출 및 추가분담금에 대한 중도금 대출 및 잔금대출도 포함한다. (단, 재개발 및 재건축 조합원이 1주택 세대로, 조합설입인가 전까지 1년이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될때는 예외적으로 허용)

* 적용차주 : 전 금융권(새마을금고 포함)에 가계대출 및 개인사업자 및 법인사업자 

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 내 초가고주택을 담보로 한 주택구입대출 금지 / 임차보증금 반환목적 대출 시 생활안정자금 목적으로 연간 1억원 신규대출 한도내에서만 취급가능(예외적용 불가), 즉, 기존주택에 대출이 없더라도 초고가주택에 대해서는 연간 1억원 한도에서만 가능합니다.

※ 현재, 시가 15억원 이하의 주택담보대출 비율 :  9억원 이하 LTV 40% / 9억원 초과분 LTV 20%적용중

(2) DSR(총부재원리금상환비율) 관리 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 9억원을 초과하는 주택(담보대출 취급시점)을 담보로 한 대출이 있는 가계차주는 규제시행 전후 관계 없이 적용됨

* 단, 상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출채무를 인수하거나, 차주의 상환부담을 경감하여 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금또는 이자감면 및 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건 변경시에는 제외.

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 내 초가고주택을 담보로 한 대출이 있는 가계차주는 차주단위로 DSR 규제 적용

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%). 단, 병원진료와 같은 긴급한 생활안정자금 목적인 경우에는 여신심사이후에 1억원 한도내에서는 DSR 한도초과하여 취급이 가능함(실제 사용범위만)

* DSR 제외대상 : 분양주택 중도금대출, 재건축 및 재개발 이주비대출과 추가분담금에 대한 중도금 대출, 분양오피스텔 중도금대출, 서민금융상품, 3백만원이하 소액 신용대출, 전세자금대출(전세보증금담보대출제외), 주택연금(역모기지론), 정책적 목적에 따라 취급한 대출 및 자연재해 지원 등 대출, 보험약관대출, 상용차 금융, 예적금담보대출, 할부리스 및 현금서비스, 카드론

※ 서민금융상품 종류(서민금융진흥원 링크 참조)

(3) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 주택담보대출을 받는 전 금융권 가계차주

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 1주택 세대의 주택구입에 대해서는 1년 내 처분 및 전입의무부여 / 무주택세대의 고가주택(시가9억원 초과)구입에 대하여 1년 내 전입의무 부여중

* 시가판단기준 : ①감정평가업자의 감정평가액 ②한국감정원 시세 ③KB부동산시세  단, 공시가격은 제외

(4) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 소재 주택을 임대하기 위한 목적으로 대출 받는 주택임대업 개인사업자

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출의 경우 RTI기준 1.5배이상인 경우에만 대출 취급

* 단, ①1억원 이하의 소액대출 ②상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무 인수 ③중도금대출에 대해서는 적용 배제

3. 조정대상지역 내 행정지도 정리('20. 2. 20대책사항, '20. 3. 2일 이후 적용)

(1) 가계주택담보대출 및 사업자대출에 대한 LTV규제 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택(주택법 제2조 1항에 따른 주택)을 담보로 대출을 받는 가계, 개인사업자 및 법인사업자(주택임대업, 주택매매업 대출을 받는 경우) 적용 

- 규제내용 : 조정대상지역 소재 주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV비율 50% 이내로 적용

(2) 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV추가 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 고가주택(시가 9억원 초과, 주택법 제2조 1호에 따른 주택)을 담보로 대출을 받는 가계 및 기업에 적용(가계대출, 개인사업자 또는 법인사업자로서 주택임대업 및 주택매매업 대출을 받는 경우)

 * 고가주택 : 시가 9억원을 초과하는 아파트로, 금융업권별 감독업무 시행세칙상 담보가치 산정기준 적용(감정평가업자의 감정평가액, 한국감정원 시세, KB부동산시세 / 단, 공시가격은 제외)  

- 규제내용 : 조정대상지역 소재의 고가주택 주택담보대출 취급시 주택가격 구간별 LTV규제비율 차등 적용

(3) 주택구입목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택(주택법 제2조 1호에 따른 주택)을 구입하기 위한 목적으로 주택담보대출을 받는 기업에 적용(주택임대업 및 주택매매업 제외)

 * 주택구입목적 : 소유권보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그주택에 대해 실행된 대출 뿐 아니라 신규주택구입을 목적으로 기존보유주택(소재지 무관, 제3자담보포함)을 담보로 받은 대출을 포함합니다.

- 규제내용 : 주택임대업과 주택매매업 이외 업종영위 사업자에 대하여 조정대상지역 소재 주택구입목적 주택담보대출 취급금지

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택담보대출을 받는 전금융권 가계 차주

- 규제내용 : 조정대상지역의 1주택 세대의 주택구입에 대해서는 2년내 처분 및 전입의무 부여 / 무주택세대의 고가주택(시가 9억원 초과) 구입에 대하여 2년내 전입의무 부여

※ 위에 작성글은 참고하시고 후속조치관련된 사항에 대한 정확한 답은 아래의 기관연락처로 문의하시기 바랍니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.