부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 투자가 대중화되면서 절세에 대한 부분이 강조가 되고 있습니다. 절세의 기본은 명의 분산이라고 알고 있기 때문에 대부분 개인으로 부동산 투자를 하시는 분들 중 결혼하신 분들은 공동명의를 기본으로 하고 있습니다.

공동명의의 장점은 방대한 자료들이 인터넷을 통해 공유되고 있어 모두들 자세히 알고 계실텐데요, 가장 큰 단점 중 건보료 피부양자 자격 박탈에 대해서는 궁금해졌습니다.

그래서 오늘은 아파트 공동명의 시 건강보험료 피부양자 자격박탈이 되는지 알아보도록 하겠습니다.

먼저 일반적으로 알고있는 부부 공동명의의 대표적인 장점은 다음과 같습니다.

※ 세부적인내용은 세무전문가 및 관련 내용을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

★ 부부공동명의 장점

1. 매도시 양도소득세 절세

* 취득세는 단독명의 및 공동명의 차이가 없으나 양도소득세는 공동명의일 때 인별로 나누어 과세되어 절세효과가 있음

2. 종합부동세 절세

* 단독명의와 공동명의에 차이는 없으나(지분별로 부담) 종합부동산세에서는 공동명의가 유리 

3 기타 상속 및 종합소득세 등 혜택

* 공동명의일때 상속세 및 종합소득세 혜택 있음

4. 자금출처 소명에 유리함

* 배우자 간 6억 이하 증여 시 유리함

★ 공동명의를 하면 건강보험료 피부양자 자격이 박탈될까?

(1) 건강보험료와 피부양자 자격

건강 보험에 가입한 사람이 보험자에게 내는 일정한 돈을 건강보험료라고 얘기하는데요, 보통 건강보험료와 국민연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험 등을 세금처럼 부담해야 하는 준조세라고 합니다. 그렇다 보니 건강보험료 납부에 대해서 대부분 불필요한 지출로 생각하게 됩니다.

건강보험료는 크게 직장가입자와 지역가입자료 분류되고 있는데요, 직장가입자는 모든 사업장의 근로자와 사용자, 공무원 및 교직원 등이 대상입니다. 건강보험료율은 6.46%인데 절반은 사업장에서 부담하기 때문에 근로자는 3.23%만 부담하면 됩니다.

여기에 장기요양보험료라고 건강보험료의 8.51%가 추가로 부가되는데 역시 사업장에서 절반을 부담하기 때문에 직장가입자는 부담이 적습니다.

또한, 직장가입자는 소득 및 재산이 없는 직계가족은 피부양자로 등록할 수 있어서 건강보험료를 절세하는데 매우 도움이 됩니다.

그러나 지역가입자는 직장을 다니지 않더라도 소득이나 재산이 일정 기준을 초과하면 지역가입자가 되어야 하는데요, 가입자의 소득, 재산, 자동차에 점수를 부과해 보험료를 부과 점수를 산정하고 이점수에 점수당 189.7원(2019년 기준)을 곱하여 산출하는데요, 추가로 장기보험요양료 8.51%가 부과됩니다.

그렇기 때문에 피부양자 자격을 유지하는 것이 세부담을 완화하는데 매우 도움이 됩니다.

(2) 피부양자 자격 박탈 기준

피부양자 자격 박탈 기준은 2018년 7월 1일부터 인정기준이 다음과 같이 강화되었습니다.

• 연 소득이 3400만 원을 넘거나
• 재산 과표가 5억 4000만 원(공시 가격 9억 원·시가는 약 13억 원)을 넘고 소득이 연 1,000만 원보다 많은 경우

위에 기준 중 두 번째인 항목인 재산과표 5억,4000만 원(공시 가격 9억 원) 때문에 무소득 배우자가 고가주택이나 다주택 보유자인 경우 피부양자 자격이 박탈되는 것으로 오해하는 경우가 많습니다.

그러나 공시 가격 9억 원을 초과하면서 연소득(과세)이 1,000만 원을 초과해야 자격이 박탈되는 것입니다. 그렇기 때문에 저희 같은 서민(?)들이 공동명의를 한다고 해서 무소득자인 배우자가 갑자기 지역가입자로 전환되는 일은 일어날 수 없겠습니다.

만약, 지역가입자로 전환되었다면 보유주택이 고가주택이거나 소득이 높은 것이기 때문에 조금은 기분 좋게(?) 지역가입자로 전환될 수 있을 것 같습니다.

그러나 최근에 공시 가격 현실화로 인해서 공시가격 인상에 따라 보유세 부담뿐만 아니라 피부양자 자격 박탈되는 분들도 늘어나고 있다고 합니다.

실제로, 2019년 기존 지역 가입자 758만 명 가운데 259만 명(34.2%)이 올해 공시 가격 상승이나 지난해 소득 상승을 이유로 보험료 부담이 평균 7.6% 늘어났다고 하니 생각보다 많은 분들이 부담을 느끼고 계신 것 같습니다.

* 첨부파일은 피부양자 부양요건과 기타 소득 및 재산 등 요건 관련된 원문입니다. 필요하시면 참고하시면 좋을 것 같습니다.

저는 세금 전문가가 아니기 때문에 가볍게 살펴만 보시고 기타 자세한 상담은 반드시 세무전문가와 하시기 바랍니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃 추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 대부분의 사람들은 보통 혼인 이후로 내 집 마련에 대한 관심을 갖기 시작합니다.

내 집 마련을 위해서 대부분의 사람들은 주택청약이라는 제도를 활용할 텐데요, 청약은 가장 리스크가 낮은 부동산 투자 방법 중 하나이기 때문입니다.

저 역시도 청약에 부푼 꿈을 꿨었지만 계속해서 낙방 후에 그냥 기축을 매수하였는데요, 그 이후에 우연찮은 기회로 청약이 당첨되어 계약을 하였습니다.

그런데 청약은 청약 당첨자 본인이 계약해야 하다 보니 아내와 공동명의(공동명의는 보유 및 양도 시 단독명의보다 세제혜택이 있음)를 진행할 수가 없었는데요, 보통 중도금 대출을 진행할 때 공동명의 변경을 병행합니다.

* 전매제한 이전에 양도는 제한되지만 부부간 공동명의는 가능합니다. / 아래는 공동명의시 장점을 정리한 표입니다.

그래서 오늘은 분양권 공동명의 변경 구비서류와 절차에 대해 살펴보려 합니다.

* 단독명의의 경우 이러한 절차는 없습니다. 바로 중도금 자서를 진행하시면 됩니다.

※ 분양권 공동명의 절차

1. 해당주택건설지역(아파트 해당 시군구청)에서 증여계약서 검인 받기

먼저 아파트의 주소지에 해당하는 시군구청에 방문하여야 합니다. 이때 부부가 같이 방문해야 하며 부부 각각의 ①신분증 ②인감도장 ③본인발급용 인감증명서(계약한 증여인은 매도용, 수증인인 배우자는 일반용) ④증여계약서 ⑤분양계약서 원본(주소 및 정보 확인용)이 필요합니다.

* 시행사에 중도금 대출 실행을 위한 문자발송에는 중도금 자서를 위한 서류만 안내하므로 증여계약서 검인을 받기 위한 위한 서류와 공동명의 변경을 위한 서류를 별도(2번 항에서 설명)로 준비해야 합니다.

* 통상 증여계약서는 해당 시군구청 민원실에 비치되어 있으므로 현장에서 작성하시면 됩니다.

이때 중요한 것은 인감증명서 인데요, 보통 인감증명서를 발급받으면 일반용으로 받습니다만, 부부간 공동명의 증여계약에서는 증여인에 매도용 인감증명서가 필요합니다.

예를 들어 남편이 청약에 당첨된 계약자(증여인)이라면 남편은 매도용 인감을 발급받아야 하고, 공동명의를 추가하는 수증인인 아내는 일반용 인감증명서가 필요합니다.

아래의 그림은 매도용 인감입니다. 매도용인감증명서를 처음 떼보는 분들은 당황하실 수 있습니다만 어렵지 않습니다.

아래 파란색 부분인 용도 부분에 부동산 매수자 즉, 공동명의를 추가하는 배우자의 인적사항을 기재해야 합니다.

이때 기재 시에는 반드시 등본과 일치하게 작성하셔야 하는데, 본인이 직접 작성하는 것이 아니라 담당공무원에게 매도용인감발급을 위해 매수인의 인적사항을 말씀해주시면 전산 작성 후 발급해 줍니다.

이렇게 서류를 발급받고 토지관리과 부동산 관리팀으로 이동하여 증여계약서를 작성합니다.

아래는 증여계약서 샘플을 가져온 것인데요 번호별로 간단히 설명해드리겠습니다.

(1) 부동산의 표시 : 분양계약서 상 첫 페이지 재산의 표시 부분을 동호수까지 포함해서 다 작성하면 됩니다. 통상 담당시군구청에서 주소를 적어둔 샘플을 미리 준비하고 있습니다.

(2, 3) 건물전용면적 / 대지지분 : 분양계약서 상 재산의 표시부분 하단에 건물 부분의 주거 전용면적 / 대지 부분의 공유지분 전체를 기재합니다. 이때, 증여를 하더라도 절반으로 작성하는 것이 아니라 있는 그대로 적어야 합니다. 지분은 (6)항에서 작성합니다.

(4, 5) 증여인 / 수증인 : 청약에 당첨된 계약자 / 공동명의를 실행할 배우자 이름을 작성합니다.

(6) 지분 : 통상 1/2로 작성하는데, 이를 통해서 부부 각각의 지분이 절반씩 할당됩니다. 여기서 실수로 1/1로 작성하게 되면 공동명의가 아니므로 작성에 유의하셔야 합니다.

(7, 8) : 증여인 및 수증인 인적사항 : 등본상 주소지와 일치하게 인적사항을 작성합니다.

이렇게 작성을 하고 나면 검인을 위한 준비가 끝이 나는데요, 준비한 서류와 함께 증여계약서를 담당 공무원한테 제출하면 좌측 상당에 네모난 검인을 찍어줍니다. 이로써 공동명의를 위한 첫 번째 준비가 완료되었습니다.

2. 모델하우스(중도금 자서 장소)에 방문하여 공동명의 절차 마무리 및 중도금 자서(대출실행)

해당 주택건설지역 시군구청에서 증여계약서에 검인을 받았다면 서류를 준비해서 갑니다. 위에서도 말씀드렸던 것처럼 보통 중도금 대출실행을 위해 시행사에선 중도금 자서를 위한 서류만 안내(단독명의만 고려)하는데

공동명의의 경우에는 증여계약서 검인을 위한 서류와 공동명의 절차를 위한 서류 그리고 중도금 자서를 위한 서류 총 3가지를 준비하셔야 합니다.

공동명의를 진행하기 위해서는 ①신분증 ②인감도장 ③ 주민등록등본(분리세대의 경우 각각 1부) ④ 가족관계 증명서(분리세대의 경우 각각 1부) ⑤본인 발급용 인감증명서(계약한 양도인은 매도용, 양수인 배우자는 일반용) ⑥증여계약서(검인 완료된) ⑦분양계약서 원본(발코니 확장 포함)이 필요합니다.

* 부부가 분리세대라면 반드시 부부 각각의 등본과 가족관계 증명서가 필요하며 분양계약서 원본지참 시에는 발코니 확장 계약서도 반드시 지참하셔야 합니다. 

공동명의 절차를 진행하는 직원이 해당서류를 확인하고 분양권 원본에 있는 권리의무 승계 내역을 작성하면 끝이 나는데요, 작성방법은 매우 간단합니다. 아래의 그림을 보며 간단히 설명드리겠습니다.

권리의무 승계 내역에서는 크게 승계일, 양도인, 양수인, 회사 날인으로 나누어져 있습니다. 

(1) 승계일 : 증여계약서를 검인받은 날을 기록하시면 됩니다 

(2) 양도인 : 양도인은 계약자(증여인)의 인적사항을 작성하면 됩니다. 이때 위아래로 음영으로 나누어져 있는데 단독명의 기 때문에 위에만 작성하면 됩니다.

* 공동명의자의 분양권 매도 시에는 양도인이 2명이므로 위, 아래 모두 작성해야 합니다.

(3) 양수인 : 양수인에는 공동명의를 하는 부부 모두를 작성해야 합니다. 먼저 위에는 양수받는 배우자(증여인)를 작성하고 아래에는 양도했던 계약자(증여인)를 작성합니다.

(4) 회사 날인 : 작성에 이상이 없으면 담당 직원이 회사 도장을 찍어줍니다.

권리의무 승계 내역은 원본 모두에 작성하는데 이때 회사에서 보유한 원본(발코니 확장 포함)과 계약자가 보유한 원본(발코니확장 포함)하여 작성합니다.

만약, 공급계약서와 발코니 확장(옵션 계약서)이 따로 있다면 회사 보유 2부와 계약자 보유 2부를 포함한 총 4부 모두에 동일하게 수기로 작성해야 합니다.

오늘은 부부간 분양권 공동명의를 위한 증여계약과 절차를 알아보았습니다. 

막상 해보면 어렵진 않지만 생소한 부분이 많기 때문에 먼저 알고 가는 것이 혼란을 줄이는 방법일 것입니다.

부부 공동명의와 자서를 위해서는 증여계약시 필요서류 - 공동명의시 필요서류 - 중도금 자서 필요서류를 모두 준비하셔야 합니다.

준비해야 할 서류도 누락하는 경우가 많고 아파트마다 조금 다를 수 있기 때문에 반드시 해당 모델하우스 직원과 통화해서 정확하게 확인하셔야겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.