부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 정부가 꺼지지 않는 부동산 투자의 불씨를 잡기 위해 12.16 부동산대책 ; 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 이번 대책은 정부의 일관성 있는 부동산정책의 방향성을 보여주는 강력한 대책으로 보입니다. 규제의 차수를 거듭할수록 더욱더 강력해지는 정책.. 시장은 순응하고 진화하고 있었지만 이번에는 어떻게 반응될지 감이 안잡힙니다. 

먼저 대책에서 가장 크게 느껴졌던 대출규제와 종합부동산세 인상에 대해 간단히 살펴보겠습니다.

1. 주택담보대출 및 전세자금대출에 대한 규제 강화 

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 추가 강화

→ 현재 서울아파트 평균가격을 고려한다면 34평형 기준으로 약 9억원입니다. 그렇기 때문에 9억원을 초과하는 지역이 아닌 아파트들에서는 변화가 없기 때문에 9억원 미만에 주택에 대한 수요 역시 변화가 있을지 지켜봐야겠습니다.

② 초고가 아파트(시가15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

→ 시세 기준 15억을 넘는 아파트에 대해서는 주택담보대출이 금지되며 생활안정자금만 대출이 가능하겠습니다. 실제거래가가 15억 미만이더라도 시세가 15억을 넘는다면 금지되는 것으로 현재 서울의 입지좋은 신축들은 모두 해당되겠습니다. 15억 미만의 경우에는 9억원 X 40% + 6억원 X 20% = 4억 8천만원만 가능하기 때문에 기존에 대출비율 40% 적용(6억원) 대비 1억 2천만원의 현금이 필요합니다. 안그래도 진입장벽이 높은 고가아파들에 대한 장벽이 더욱더 높아질 전망입니다.

③ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 

→ 규제지역 내에서는 2년 내 기존주택 처분 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과) 2년 내 전입조건으로 주택담보대출이 가능했지만 개선안은 공시가격에서 시가 9억원으로 변경하고 2년내 기존주택 처분조건 및 전입조건이 1년내 처분 및 전입으로 변경되었습니다. 이는 일시적 1가구 2주택 전략을 꾀했던 투자패턴에 다소 부담으로 작용될 것 같습니다.

2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

→ 현재는 시가 9억원 초과 주택 구입 및 보유시에 전세대출에 대한 공적보증은 제한되어 있는데, 사적 전세대출 보증인 서울보증보험까지 제한할 수 있도록 협조 요청합니다. 그동안 전세대출을 통한 유동성이 투자에 큰 힘이었기 때문에.. 그걸 차단한다니.. 매우 강력하게 느껴집니다. 다른 규제보다도 이부분이 실제로 이루어진다면 고가주택에 대한 투자수요가 매우 위축될 것으로 생각됩니다.

3. 주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

① 종합부동산세 세율 상향조정

→ 9.13대책에서 이어졌던 종합부동산세에 부담이 더욱더 커져보입니다. 개정안의 퍼센테이지는 미미해보이지만 고가주택을 보유한 주택에서는 수백에서 수천만원의 부담이 커졌기 때문에 수요가 위축될 확률이 높겠습니다.

② 조정대상지역 2주택자에 대한 세부담 상한 상향조정

→ 이 역시 종합부동산세 세율 상향과 맞물려서 내년 공시가격 발표시에 상당한 파장이 있을 것 같습니다. 결국 종합부동산세는 고가주택에 대한 수요위축으로 이어지기 때문에 어설픈 투자나 자금력이 없다면 투자가 매우 어려워 질 것 같습니다. 또한, 종합부동산세는 말이 많은 세금중 하나이지만 그 대상이 일부(약 60만명)이기에 조세저항이 크지 않다는 것이 더욱더 가슴아픕니다. 

이번 1216 부동산 대책을 보면서 제가 생각한 규제의 핵심 키워드는 고가주택에 대한 주택담보대출 제한(금지)와 전세자금대출 사적보증제한, 종부세 상향으로 생각됩니다. 전 하락론자는 아니지만 최소한 고가주택보유에 있어서는 부담이 늘어난 것이 확실한 것이기 때문에 진입장벽이 높아진 만큼 보유하기에도 녹록치 않아진 것이 사실입니다. '18년 발표한 913대책 이후에 맞이한 '19년 종부세는 예고편에 불과했던 것이 아닌가 싶습니다. 고가주택 보유에 대한 부담은 곧 수요 위축이 될 것이며, 대출 규제등과 맞물린다면 수요는 급격히 줄여들 것 같습니다. 특히, 현재 고가주택을 보유하고 있는 세대에 있어서는 일시적 1가구 2주택 전략도 어려워진 형국이기 때문에 규제지역 안에서 고가주택 구입에 대한 수요와 보유자에 투자가 확실히 줄어들 것 같습니다.

그런데 이런 수요위축에 대한 걱정과는 다르게 지속되는 정부의 규제들로 인해서 강력한 부동산 규제임에도 불구하고 시장은 매우 차분하게 느껴집니다. 지난 대책들에서 나왔던 리액션들과는 사뭇 달라진 느낌입니다. 이번 정책이 강력한 규제가 포함된 부동산정책인 것은 부정할 수 없지만 결국 규제의 틈이 생길수 밖에 없는 네거티브규제를 적용한 이상 우회 또는 회피하는 일종의 편법이 결국에는 생길 수 밖에 없기 때문에 벌써 대응책이 마련된 분들도 있지 않을까? 생각이 듭니다. 

또한 당장에는 새로운 규제에 적응하고 진화하기 위해서 수요가 위축될수도 있겠지만 대출규제간에 언급했듯이 서울의 아파트 중위가격이 약 9억원이기 때문에 9억원 미만의 아파트로 수요가 쏠려버릴 수도 있다는 생각이 들었습니다. 현재는 투자자뿐만 아니라 조바심을 느낀 실수요자들까지 장에 가세했기 때문에 조금이라도 공부가 된 투자자라면 9억원 미만의 서울의 아파트 1채는 전혀 부담으로 작용하지 않을 것입니다. 현재에 시장에 참여하는 많은 수요자들은 생각보다 똑똑하다는 것을 간과해서는 안됩니다.

저의 짧은 소견으로는 강력한 규제가 나왔기 때문에 단기간에는 조정또는 소강상태가 오리라는 것은 확실하다고 생각됩니다. 그러나 민간택지 상한제 적용지역 확대에서 볼 수 있듯이 우리가 예상한 것보다 규제가 조금 약하게 느껴진 것은 사실입니다. 최근의 아파트가격 상승률로 본다면 성남이나 수원, 대전 등 일일이 열거하지 않더라도 상승률이 높은지역들이 존재하고 있음에도 지금은 정부가 더 큰 칼을 한번에 빼들기는 어려운 상황에 직면했기 때문입니다. 오해의 소지가 있는 발언이기에 말씀은 삼가지만 말하지 않더라도 눈앞에는 생각보다 중요한 이슈들이 직면해 있기 때문에 정부도 이를 무시하기 어려웠을 것입니다.

이번 규제는 이번에 대상승장으로 인해 발생한 부동산 양극화로 상대적으로 저가의 아파트를 보유한 절대 다수의 국민들을 달래기 위한 느낌으로 보이는 것은 저만의 생각인지도 모르겠습니다. 현재의 부동산 투자 심리를 잡지 못한다면 결국에는 고가주택이 아닌 주택과 규제를 받지 않는 지역들에서의 상승이 지속될 것 같습니다. 이번 규제를 보고 느낀점은 비규제지역에 다주택자는 부담이 크게 느껴지지 않겠구나라는 생각이 들었습니다. 원래 똑똑했던 투자자 뿐만아니라 똑똑해진 실수요자까지 시장에 참여한 이시점에서 규제책이 이내 간파될 것만 같아 두렵습니다.

미래에 대한 전망과 걱정은 다소 부질없는 것일수도 있지만 대비하는 것도 나쁘진 않다고 봅니다. 결국 규제는 시작되었고 얼마나 빠르게 대응하느냐가 더욱 중요해졌습니다. 그리고 얼마나 빠르게 부동산대책에 적응할지 훌륭한 선배투자자들의 귀추도 궁금해집니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 12월 2일 기준 한국감정원에서 발표한 주간 아파트 가격동향을 살펴보려고 합니다. 12월 2일 기준 이번 주 매매 가격은 0.10%, 전세 가격은 0.09% 상승하였습니다.

1. 매매 가격

전국의 매매 가격은 0.10%로 상승폭이 확대되었습니다. 수도권은 0.13% 서울은 0.11% → 0.13%로 상승폭이 확대되었고 5대 광역시는 0.12%로 상승폭이 소폭 축소, 8개도는 -0.02%로 보합, 세종은 0.10%로 상승하였습니다. 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역은 110개→108개, 하락지역은 52개→50개로 감소하였으며 보합 지역은 14개→18개로 증가했습니다.

- 서울은 종부세 부담 증가 및 고가주택 및 다주택 보유에 대한 심리적 부담으로 관망세가 다소 확대된 모습이지만, 매물 품귀현상이 지속되고, 풍부한 유동자금과 각종 개발호재들이 맞물리며 그동안 상승폭이 낮았던 단지들 위주로 갭 메우기가 진행되었습니다. 특히 학군수요가 많은 강남구 및 양천구 등의 상승폭이 높았습니다.

- 인천은 지난주 대비 0.09%로 소폭 상승세가 하락하였지만 연수구(0.36%)의 상승이 높았고, 부평구 일대가 재개발 및 재건축, 7호선 연장 등의 호재로 상승세가 이어지는 모습입니다. 그러나 동구는 대단지 구축들 중심으로 -0.11%로 하락한 모습입니다.

- 경기도는 신축 및 재건축 상승세가 지속되는 과천(0.88%), 구도심 및 미사 신도시 위주의 하남(0.59%), 3호선 연장 등 교통해재 있는 용인 수지구(0.56%), 포일동 일대 중심으로 의왕(0.45%) 상승세를 이어갔으며, 조정대상 지역 해제된 이후에 고양시는 일산서구, 동구, 덕양구 모두 상승세가 지속되고 있습니다.

- 지방의 경우 5대 광역시 중 울산은 남구, 북구, 울주군 등 전 지역에서 상승세를 이어갔으며, 부산은 매도-매수 간의 희망 가격 차이로 관망세가 확산되며 지난주 대비 상승폭은 축소되었지만 상승세가 이어가고 있으며, 세종은 입주 마무리된 이후로 도담동 일부 단지 위주 상승폭이 확대되었습니다. 그러나 8개도는 지난주 대비 -0.02%로 하락폭이 유지된 모습입니다만 일부 지역들은 상승하고 있습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 상승폭(0.09%)을 유지했습니다. 수도권(0.14%), 서울(0.10), 지방(0.05)으로 지난주 상승폭을 유지하였습니다. 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역은 110개→112개, 하락지역은 28개→35개로 증가하였으며, 보합 지역은 38개→29개로 감소하였습니다.

- 서울지역의 경우 상승폭이 0.10%로 유지되고 있습니다. 그러나 전년 대비 감소한 신규 입주물량과, 청약 대기 수요, 자사고 및 특목고 폐지, 정시 확대에 따른 주요 학군지역의 수요가 지속 유입되고 있어 상승이 불가피합니다. 특히, 매매 가격 대비 전세 가격 비율이 계속 하락하였기 때문에 상승 에너지 역시 축적된 모습입니다.

- 인천은 지난주(0.14%)에서 0.15%로 상승폭이 확대되었습니다. 송도가 위치한 연수구(0.27%)는 입주물량 해소로 상승세가 이어지고 있고, 계양구(0.25%), 교통이 편리한 가정 및 검암이 위치한 서구(0.18%) 상승하였으며 원도심인 동구는 0%로 보합세를 유지하였습니다.

- 경기도는 입주물량 부족과 청약 대기 수요 증가로 매물이 부족한 과천이 1.21%의 높은 상승률을 기록하였고 학군지역인 안양 동안구(0.74%), 성남 분당(0.27%)이 상승폭이 컸으며, 입주물량이 많았던 안산 상록구는 -0.09% 하락하였습니다.

- 지방의 5대 광역시 중 대전은 0.18% 상승하였습니다. 전년대비 입주물량 감소한 유성구와 중구 태평동 일대, 서구 둔산동 일대 중심으로 상승하였습니다. 광주는 0.01% 소폭 상승한 모습입니다. 세종은 상승폭이 0.36%→0.29%로 축소되었지만 입주물량 소화로 인해 도담동 새롬동과 고운동 위주로 상승하였습니다. 8개도는 0% 보합에서 -0.01% 하락하였지만 지역마다 차이를 보이고 있습니다.

한국감정원에서 발표한 자료 역시 양극화가 심화된 모습입니다만, 전국적으로 상승세가 이어지는 모습입니다. 특히, 전세 가격의 상승세가 높은 것이 특징인데요, KB부동산과 교차해서 살펴보면 더욱더 좋은 자료 갔습니다. 서울을 중심으로 핵심지역들의 높은 집값에 피로도가 있는 것은 사실이지만 정책적인 외부요인 덕분에(?) 하락 전환은 쉽지 않아 보입니다.

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