부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 LH(한국 토지주택공사)에서 주거복지사업에 일환으로 실행하는 매입임대주택 혜택에 대해서 간단히 살펴보려고 합니다.

많은 분들이 투자를 생각하고 계시지만 우리 주변에는 의외로 내 집하나 마련하기 너무 어려워 주거지원이 꼭 필요한 분들이 계신데요, 간단한 내용을 참고하신다면 그런 분들한테 도움도 줄 수 있을 것 같습니다.

★ LH매입임대주택

(1) 개념

매입임대주택은 기존 주택을 매입 후 개보수하여 주거여건이 취약한 계층에게 저렴하게 임대하는 사업이며, 최소한의 주거비로 안정적인 거주가 가능하게 하는 주거지원 상품입니다.

즉, 기존에 주택을 매입하여 지원하는 임대주택으로 LH 뿐만 아니라 각 지자체에서도 지원하는 경우가 많은데 의외로 모르는 분들이 많은 주거지원 상품입니다.

최근에는 청년층과 신혼부부들을 대상으로 하는 매입임대주택 비율을 늘리고 있다고 하니 혜택을 받을 분들은 이용하셨으면 좋겠습니다.

(2) 신혼부부 매입임대 주택 

신혼부부 매입임대주택은 「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립 주 택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고, 방이 2개 이상인 자녀를 양육하기 적합한 주택을 매입 가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 주택입니다.

무주택 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 신혼부부, 예비 신혼부부, 한부모가족(신혼부부 : 혼인기간 7년 이내 또는 예비 신혼부부인 무주택 세대 / 한부모가족 : 만 6세 이하 자녀를 둔 모자 또는 부자가족)을 대상으로 합니다.

임대료는 통상 시세 대비 최저 30%에서 최고 80%로 저렴하며 거주기간은 신혼부부 대상으로 6~10년으로 설정합니다.

(3) 청년 매입임대주택

「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고 청년층의 수요가 많으며 교통이 편리한 지역의 주택을 매입 가격,입가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 임대주택입니다.

혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 대상으로 공급하며 공급대상 지역 외의 타 지역 출신인 무주택 청년(만 19세 ~39세)이 신청할 수 있으며, 시중 전세 시세의 30%~50% 수준의 임대료로 공급합니다.

거주기간은 청년대상으로 6년입니다. 여기서 청년이란 혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 의미합니다.

※ 청년 신혼부부 매입임대리츠(아파트)

주거부담이 큰 월세 거주비율이 높은 청년·신혼부부를 대상으로 주택도시 기금이 리츠를 설립하여 임차인 보증금과 기금을 통해 기존 주택을 매입한 후, LH가 시세의 90% 이하로 공급하는 임대주택입니다.

LH 임대주택과 비슷한 공공성격이 있지만 주체가 HUG가 출자 한 리츠(일종의 부동산 투자 회사)인 것이 특징입니다.

입주대상은 무주택 요건 및 소득 및 자산기준을 충족하는 신혼부부 및 청년 등입니다.

입주순위는 1순위로 신혼부부, 2순위로 청년, 3순위로 일반인을 대상으로 진행됩니다. 임대료는 85~90% 수준으로 상대적으로 덜 저렴해 보이지만 시세보단 저렴하고 우수한 입지도 이용 가능하다는 것이 특징입니다.

• (소득기준) 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 100% 이하인 자
• (자산기준) 보유 부동산(건물+토지), 자동차의 가액이 기준금액 이하인 자
  • (부동산) 21,550만 원 이하(2019년도 기준)
  • (자동차) 2,799만 원 이하(2019년도 기준)

LH 청약 분양·임대 공고문은LH청약센터 접속하여 확인할 수 있습니다. (https://apply.lh.or.kr) 

오늘 살펴본 내용이 다소 복잡한 것은 사실입니다. 이러한 단점을 알고 있는 국토부에서는 복잡한 공공임대주택 유형을 하나로 통합할 예정이라고 합니다.

최근 국토교통부(이하 국토부)는 공공임대주택 유형을 중장기적으로 통합하기 위한 첫걸음으로 ‘통합 공공임대주택’ 정의 규정 신설 등의 내용이 담긴 「공공주택 특별법 시행령」 개정안을 마련하여 추진 중이라고 하니 올해 임대주택에 입주를 희망하시는 분들은 새로 변화될 임대주택 내용을 수시로 모니터링하시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아파트 분양을 살펴보다면 간혹 10년 공공임대 분양전환, 10년 공공임대 리츠란 용어가 나옵니다.

10년 임대 후 분양? 대략 제목에서 감은 오지만 그 둘의 차이를 사실 몰랐었는데요, 그래서 오늘은 각각 개념을 살펴보고 정리해보려고 합니다.

★ 10년 공공임대 분양전환이란?

(1) 정의

공공분양의 하나로 먼저 임대주택을 공급받아 임대로 거주하다가 임대 기간이 완료되면 주택 매입을 할 수 있는 우선권을 부여받게 되는 것입니다.

간단히 얘기하면 저렴한 보증금과 월세로 10년 동안 국가가 공급하는 임대주택에 거주하다가 임대 기간이 만료되면 임차인이 입주 시 감정평가금액으로 아파트 소유권을 넘겨받는 우선권을 받게 됩니다.

당장의 돈이 큰돈이 들어가지 않는 것은 장점이나 임대 시 무주택 요건을 유지해야 하며, 시세 상승이 된다면 높은 가격으로 분양을 받아야 할 수도 있습니다.

그런부분에서 기회비용 차원에서 다소 아쉬운 부분이 있으며, 일반공급 및 특별공급 사용 시에는 청약통장을 사용한 것으로 동일하게 적용하기 때문에 간혹, 특별공급을 임대주택에 사용하시는 분들도 있어 잘 살펴보셔야 합니다.

서민 주거 지원 정책을 대표하는 정책이지만 최근 판교의 사례처럼 일부 문제점을 노출한 제도입니다.

(2) 자격 조건

- 공급대상 : 무주택세대 구성원에게 공급되며 공공분양으로 공공분양 조건에 따라 소득 및 자산요건이 따라옵니다. 특별공급 및 일반공급 조건은 일반 공공분양 조건과 동일합니다.

- 소득기준: 10년 공공임대 분양전환 소득 기준으로는 전년도 도시 근로자 가구원 수 별 가구당 월평균 소득 기준 이하인 자, 노부모 부양, 다자녀 가구, 맞벌이 신혼부부의 경우 월평균 소득 120%를 기준으로 하고 있습니다.

생애 최초, 신혼부부, 일반공급의 경우에는 월평균 소득 100% 기준으로 적용이 됩니다. 이때에 신혼부부는 배우자 소득이 없는 경우여야 하고 일반공급은 공공 주택 중 전용면적 60 제곱미터 이하인 경우입니다.

특별공급과 관련된 내용은 아래에 글을 참고하시기 바랍니다.

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 1부-특별공급 개념과 기관추천 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 2부-다자녀 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 3부-신혼부부 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 4부-생애최초 주택구입자 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 5부-노부모 부양자에 대한 특별공급)

(3) 분양전환 실시는 언제?

10년 공공임대 분양전환은 임대 의무 기간 종료가 된 이후에 실시가 되고 있습니다. 임대 주택에 거주한 세대원 전원이 무주택인 임차인에게 우선 공급의 기회가 돌아가고 공급되는 가격은 종료 시점 감정평가 금액을 기준으로 하고 있습니다.

구 임대주택법 시행규칙이 분양 전환 가격에 대한 산정기준이 없고 상한선 규정만 있어 LH를 비롯한 건설사가 최고가인 감정평가금액으로 분양전환을 추진하려는 행태가 많기 때문입니다.

※ 간혹, 아래와 같이 조기 분양전환도 실시되고 있습니다.(5년 도래 후)

★ 10년 공공임대리츠란?

(1) 정의

10년 공공임대 분양전환과 비슷한 의미로 임대료가 주변 시세보다 낮은 임대주택 공급을 위해 정부가 추진 중인 신개념 부동산 투자회사(리츠)입니다.

공공 임대주택을 지어 10년간 임대한 뒤 분양전환 등을 통해 수익을 내는 ‘공공 임대리츠’가 대표적이며, 임대기간이 5~10년인 준공공 임대주택 등을 건설·운영하는 ‘민간제안 임대리츠’도 있습니다.

최근, 희망임대리츠 주택이 공매로 나와 시세보다 저렴하여 뜨거웠었는데요, 계약기간이 종료되고 분양 전환되지 않은 물건들이 공매로 나온 것입니다.

공공성이 있기 때문에 공매로 매각되는 것이라고 생각하시면 됩니다.

(2) 조건

입주자 모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대 구성원 자격을 유지(임대기간 중에도 유지해야 함)하여야 합니다. 만약 해당 자격을 유지하지 못하였음이 판명된 경우 계약이 해제(해지) 됩니다.

10년 공공임대 분양전환과 달리 조건이 까다롭지 않은 게 장점입니다.

2년 단위 재계약 및 연장하는 경우가 많고, 분양전환 시기는 입주 지정기간 종료일이 속하는 월의 다음 달 1일부터 10년 이후에 종료 시 감정평가 금액으로 분양하게 됩니다.

10년 간 임대로 사셨던 분들에게 분양 전환하는 것은 국가가 공급하는 10년 공공임대와 차이가 없습니다.

오늘은 한국 주택 토지공사(LH)에서 분양하는 10년 공공임대분양전환 주택과 10년 공공임대리츠에 대해서 살펴보았는데요, 이 둘은 시세보다 저렴한 보증금과 월세로 10년 동안 거주할 수 있다는 장점은 동일하지만

LH에서 분양하는 조건은 공공분양과 비슷해서 까다로운 반면 공공임대리츠 주택은 조건이 까다롭지 않은 게 장점입니다.

둘 다, 10년 이전에 조기 분양하는 경우도 있으며, 10년 뒤에는 감정평가금액으로 분양하는 점이 비슷합니다.

아무래도 주변시세보단 저렴하게 분양하겠지만 10년 간의 기회비용을 생각해보면 조금 아쉽지 않나 싶습니다.

특히, LH 공공임대 분양전환은 청약통장을 사용하기 때문에 간혹, 특별공급으로 분양받으시는 분들도 있어 생애 1번쓰는 특공을 소진하는 사례가 많아 아쉽습니다.

다만, 임대 후 분양이 아니라면 특공 기회는 살아 있으니 국토부에 자세한 사항은 문의하셔야겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그) 이웃추가 및 소통 환영합니다.