부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘 오전에는 인천과 남양주분들이 그동안 학수고대하던 GTX-B 노선이 드디어 예비타당성 조사를 통과하였다고 합니다. 2014년 첫 예타조사에서 경제성지표인 B/C (비용대 편익비율) 0.33으로 고배를 마시고 노선을 재조정하여 2017년 다시 예타대상으로 선정된지 2년만이구요..

3기 신도시개발계획까지 포함한 시나리오까지 고려하여 추진한데에는 GTX-A와 C라인 외에 소외되던 수도권 서부와 동부쪽에 균형발전을 꾀한것 같습니다. 특히, 그동안 서울접근성이 열악했던 인천원도심과 송도주민들이 가장 반기는 분위긴데요. 정부발표자료를 먼저 살펴보겠습니다.

먼저 GTX가 무엇인지 간단히 살펴보겠습니다. Great Train Express 말그대로 광역철도로 경기도가 2007년 최초 추진한 수도권 광역철도를 이야기합니다. 기존 지하철이 지하 20m내외에서 시속 30~40km로 운행되는 것에 비해 GTX는 지하 40~50m 공간을 활용해 노선을 직선화하고 시속 100km 이상의 속도로 운행하는 신개념 교통 수단입니다.

말그대로 GTX개통이 현실화 된다면 동ㆍ서ㆍ남ㆍ북 각 종점에서 종점까지 한시간 이내에 주파가 가능하며 수도권 어디서든 서울접근성이 획기적으로 증가하게 되는 것입니다. 그렇다면 GTX의 영향은 어떤 것이 있을지 살펴보겠습니다.

1. 서울 도심에 집중화 현상이 가속화 될 것이다.
무슨말인지 의아해 하실 분들이 많을 것 같습니다. '교통이 좋아지면 더 분산되는 것 아니야?' 라고 질문하실겁니다. 맞습니다. 분산은 가능합니다. 그러나 서울로의 접근성이 향상됨에 따라 서울로의 집중이 가속화 된다는 것입니다. 예를 들면 송도에 사시던분들이 영화를 보러가거나 쇼핑을 할때 송도주변을 이용했는데 서울까지 20분 내로 간다면 더 넓고 큰 상업시설들이 위치한 곳으로 많이 간다는 것입니다. 교통이 편리해짐에 따라 물리적 거리가 줄게되고 서울에는 상업시설이 더 증가하고 일자리(본사) 등 고소득직장 역시 적환지인 서울로 더욱 집중화 될 것입니다. 그에 따라 서울은 주거지역이 축소되고 기존 핵심입지의 주거지역들은 더 높은가치가 생기는 것 입니다.

2. GTX역세권과 비역세권의 집값 차이가 커질것이다.
흔히들 GTX 예타면제 이후에 우리지역 전체가 수혜를 입은다고 생각하시지만 실제론 다릅니다. 살기에 편해진 것은 사실이지만 공급이 많은 수도권 외곽의 신도시들은 개별 입지(역세권과 비역세권) 별로 그 편차가 커질겁니다. 실제로 A와 C노선의 외곽인 파주운정신도시와 동탄2지구의 역세권과 비역세권의 가격차이를 보면 알 수 있습니다. 조금 더 냉정한 시각에서 분석이 필요합니다. 막연하게 내집사랑에 빠지거나 자기기준으로만 보면 안될 것입니다.

3. 주거지 선정에 폭이 넓어져 내집마련 대기수요가 증가할 것이다.
그동안 높은 서울집값에 서울에 직장이 있던 직장인들이 내집마련이 어려웠었습니다. 그러나 광역철도망 개통이 된다면 외곽까지 선택의 폭이 넓어져 보다 높은 상품가치의 내집마련이 가능할 것으로 보입니다. 그에 따라 새로이 공급되는 신도시나 택지지구 등에 청약을 기다리려는 실수요자들이 생겨나 당장의 내집마련보단 대기수요로 전환 될 것입니다. 현 정책의 연장선에서 보면 집값 상승을 우려하여 정부가 원하는 방향대로 실수요를 억제하려는 것 같습니다.

수도권광역철도는 기존의 지하철과 다른 교통 혁신으로 수도권 입지에 큰 지각변동을 예고하고 있습니다. 그러나 이러한 청사진들만 바라본다면 큰코 다칠 수 있음을 명심해야 합니다. 작년에 시끄럽게 착공식 한 GTX-A 노선은 아직도 삽을 못뜨고 있으며 보통 지하철이 개통시기보다 1ㅡ2년 늦어지는 것을 고려해보더라도 현재 계획된 개통시기는 믿을 수가 없기 때문입니다. 일찍 개통된 역사가 흔치 않습니다.
* 최근 김포도시철도, 7호선 석남연장, 수인선 등 지하철 개통은 계획대로 진척이 어렵다.
더군다나 새로운 기술력이 투입되고 지하 깊숙히 행해지는 공사가 과연 쉽게 이루어 질까요? 법테두리상 지하공간에 사적 재산권이 미치지 않더라도 많은 국민들이 불안해할 것이며.. 공사속도도 더딜 것입니다. 더군다나 밀집도가 높은 우리나라의 특성과 최근 지진 등의 안전에 중요성이 강조되는 트렌드 속에서는 숱한 마찰이 우려됩니다. 더불어 높은 요금이 예상되는 바 실제로 개통시에는 생각보다 비쌀것으로 생각됩니다.(최소 SRT비용보단 비쌀듯..합니다.)

또한, 일부 초역세권 수혜단지를 제외한다면 집값 상승이 어려울 것이고 그것을 학습한 실수요자들이 서울로 몰리고 도심화로 주거공간이 줄어드는 서울은 다시 수요가 폭발되어 집값 상승이 클 것으로 생각됩니다. 외곽이 개발될 수록 중간입지와 핵심입지의 중요성이 더욱 가속화될 것은 누구나 아는 사실이기 때문입니다. 순기능이 클지 역기능이 클지 앞으로의 행보를 지켜보는 것도 흥미롭겠지만 과거의 집값 상승의 학습경험이 큰 국민들이 과연 정부 의도대로 움직일지? 총선과 대선을 위한 정치인들의 정치공약일지? 다양한 시각으로 보셨으면 합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 건축관련 기본용어가 나와 헷갈리는데요, 이번 글을 통해서 간단하게 이해하도록 하겠습니다.

위의 그림과 표는 부동산에서 가장 많이 사용하는 건축면적에 대한 기본용어를 요약한 표입니다. 좀더 자세히 알아보겠습니다.

1. 대지면적
대지면적은 일반적으로 토지의 수평투영면적을 말한다. 경사진 토지와 같은 경우는 경사진 바닥면적이 아닌 경사가 없는 수평상태로 가정 후에 대지면적을 산출하는 것이 특징이다.

2. 건축면적
건축면적은 지표면상 1m이하에 해당되는 부분을 제외한 외벽의 중심선으로 둘러 싸인부분의 수평투영면적을 말한다. 쉽게 말해 건축물의 외벽 또는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는데 보통 1층의 바닥면적을 말한다.

3. 연면적
연면적이란 대지에 들어선 건축물 바닥면적은 합계를 말한다. 지상층은 물론이며, 지하층, 주차장시설 등을 모두 포함한다. 다만, 용적률 면적 산정시에는 지하층, 지상층의 주차장 면적은 제외한다.

4. 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있다.

다음의 범위내에서 지방단치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다.

5. 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 건폐율은 수평적인 면적을 이야기하는 용어라면, 용적률은 수직적인 면적을 이야기한다. 용적률이 높을수록 그만큼 건물의 층수를 높이 올릴 수 있는 것이다. 그렇기 때문에 용적률이 높을수록 가치가 높겠다.

용적률의 최대한도를 규정하는 것은 지상부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함이다. 따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들이 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외한다.

면적에 관한 건축용어에 대해 알아보았습니다. 전문가가 아니다보니 정확한 이해는 어렵지만 재건축ㆍ재개발ㆍ리모델링 사업시 용적률ㆍ건폐율 등을 왜 중요시 하는지 이해가 되었습니다. 또한 개인이 건물을 짓더라도 필요한 내용이기에 도움이 된것 같아요. 추가적으로 토지와 건축이 가능한 대지는 '접도요건'의 차이로 구분되는데 대지는 4m도로에 2m이상 접해야 건축이 가능하니 이러한점도 알아두면 좋겠습니다.

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신혼희망타운은 일반분양의 특별공급 중 신혼부부특별공급(블로그 내 게시글주택청약제도(3부-특별공급) 참고)와는 다른제도로 국토교통부가 2018년부터 시작해 2022년까지 약 15만호를 신혼부부만을 위해 특별공급하는 제도이다. 특히, 신혼부부에게 필요한 육아와 보육에 특화하여 건설하는 것이다.

1. 입주자격
신혼희망타운은 총 2개의 타입(분양형과 임대형)으로 나뉘는데 먼저 분양형이다.

혼인 7년 이내 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대 구성원으로 도시근로자 월평균소득이 120%(3인기준, 월 648만원 수준)이하여야 한다.
임대형은 다음과 같다.

2. 입주자 선정방식
분양형의 경우 1ㆍ2단계로 나누어 선정하는데 먼저 1단계는 전체의 30%비율이며 혼인 2년 이내 신혼부부, 예비신혼부부 및 만 2세 이하(3세 미만) 자녀를 둔 한부모가족에게 우선공급한다.

소득이 낮아야 당첨확률이 높다.

2단계는 1단계의 낙첨자, 혼인 2년 초과 7년 미만의 신혼부부 및 3살 이상 6세 이하(만 3세 이상 7세 이하) 자녀를 둔 한부모 가정에게 공급한다.

* 1ㆍ2단계 동점자는 추첨식으로 선발
임대형의 경우는 다음과 같다.

3. 우대혜택
분양형의 경우 분양가상한제를 적용하여 초기 공급(분양)가격이 시세보다 저렴하게 공급한다. 실제로 주변시세 보다 저렴하여 로또청약으로 일부지역은 경쟁률이 매우 높았다. 또한 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년 간 집값의 70%까지 지원하는 등 대출혜택도 유리하다.

그러나 주택매도 밎 대출상환시 시세차익(주택매각금액-분양가)의 최대 50%를 기금과 정산하되, 정산시점의 장기대출자 및 유자녀 가구에는 혜택을 부여한다.

임대형의 경우 최저 연 1.2% 금리르 최장 10년 간 임차보증금의 최대 80%까지 지원한다.(버팀목전세자금대출)
* 혼인기간 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자

4. 제한사항 및 단점
위에서 살펴봤듯이 신혼희망타운은 상대적으로 저렴한 분양가로 내집마련에 유리하다. 그러나 몇가지 제한사항이 있다.
(1) 분양평수가 좁다.
현대인은 1인당 주거면적이 약 8평이라고 한다. 신혼희망타운은 약 14평(46제곱미터)ㆍ17평(55제곱미터)만을 분양하여 실제 자녀가 있는 신혼부부에게는 다소 좁게 느껴진다.
전매제한기간도 다소 긴편이라 대부분의 신혼부부가 좁은평수에 부담을 느낀다.
(2) 전매제한 및 실거주기간의 부담
자녀가 성장하고 이직 등으로 이사소요가 발생할 수 있음에도 전매와 실거주기간이 부담으로 작용할 수 있다.(자세한 기간은 입주자모집공고 참고)
(3) 매도 및 상환시 시세차익을 기금과 정산한다.
주택 역시 자산 증식수단인데 매도 및 상환시 기금에 일부 정산해야하는 부담이 있다. 단순 시세차익을 노리고 투자로 들어가기엔 부담이 있는 부분인다.

이번에는 신혼희망타운에 대해 알아보았다. 신혼부부의 경우 기준에만 부합한다면 내집마련에 좋은제도일 것이다. 그러나 순기능 뿐만 아니라 역기능 역시 있으므로 꼼꼼히 살펴보고 청약해야 할 것이다.
자세한 내용은 신혼희망타운 공식홈페이지를 참고 바란다.

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최근 서울 신규아파트 분양가가 고공행진을 하면서 투기과열지구 내 민간분양에 대한 분양가상한제가 부동산뉴스 메인을 장식하였다. 그 결과 우리는 '후분양제'라는 단어를 자주 접하게 되었는데 그 의미에 대해선 정확히 알지 못했다. 말그대로 분양을 이후에 하겠다는 것인데 주로 시행되고 있는 선분양제와는 어떤 차이가 있는지 자세히 알아보고자 한다.

1. 선분양제
선분양제는 흔히 우리가 알고 있듯이 모델하우스를 오픈하고 입주자를 모아 건축을 하는 방식이다. 이 방식은 사업자가 입주예정자들로부터 계약금ㆍ중도금 등을 확보할 수 있어 자금부담을 줄일 수 있고 입주예정자들은 상대적으로 낮은 분양가의 혜택을 누리고 입주기간 전까지 분양대금 마련의 시간을 확보할 수 있는 장점이 있다. 특히, 주택보급률이 적었던 우리나라는 개인과 기업의 니즈가 서로 맞았고 정부 역시 적극적으로 선분양제를 독려하였다.

그러나 이러한 선분양제에도 단점이 있다. 청약의 열기가 높은 곳들에서는 상대적으로 낮은 분양가로 전매로 인한 시장의 교란을 낳았고 부실시공에 따른 피해나 건설사의 부도파산시 모든 피해가 고스란히 소비자에게 전가될 수 있다. 또한, 분양부터 입주 기간 사이에 기간이 길어 안정적인 주거지 확보가 어렵다.

2. 후분양제

후분양제는 말그대로 선분양제와 개념을 반대로하는 제도로 일정 기준의 공정률(80%에서 60%로 낮추고 있다.)이 진행된 상태에서 분양을 하는 제도이다. 소비자 입장에서는 선분양제와 달리 직접 실제 건물의 상태를 보고 결정할 수 있기 때문에 부실시공과 건설사 파산 및 부도 등의 위험으로 부터 안전하다. 또한, 분양권 전매로 인한 시장교란이나 투기를 차단할 수 있다.

그러나 시공사의 자금조달 부담이 일부 대기업 중심으로 독과점 시장이 나타날 수 있고 시세반영으로 인한 분양가상승과 입주자의 자금조달 압박이 커지며 시공사의 자금조달 압박 역시 커져 자칫 공급부족 사태가 야기될 수 있다. 현재 각 지자체나 정부에서는 후분양제를 점진적으로 적용하려 노력하고 있다.

3. 선분양제와 후분양제의 차이점

선분양제와 후분양제는 분양시기가 가장 큰 차이라고 할 수 있다. 그러나 단순히 시기만의 차이가 아니라 그에 따른 영향이 소비자와 시행사에게는 다르게 적용된다.
과거의 정부들에서는 주택시장의 상황에 따라 선분양제와 후분양제를 고루 적용했지만 분양시장 특성상 역기능이 더 많았다.

선분양제와 후분양제 그 자체가 중요한 것이 아니라 정부는 분양시장에서 갖고 있는 소비자의 불안요소를 제거해주고 시행사의 안정적인 공급을 장려하는 것이 역할이겠다. 선분양제의 상대적으로 낮은 분양가와 공급의 유연성, 후분양제의 부실시공 방지 등의 장점을 살리는 정책이 더 필요할 것이다. 그러나 아쉽게도 최근 발표된 정부의 후분양제 관련 내용에서는 공정률을 80%에서 60%로 낮추고 후분양제 시행사에게는 주택도시기금 대출금리를 인하하고 대출보증한도를 상향만을 골자로 하여 소비자보단 기업측에 유리한 정책이 아닌가 생각이 들었다. 공정률 60%면 외부골조만을 보게 되는 것인데 실제 부실시공은 외부보다 내부의 인테리어에서 많기 때문에 상대적으로 선분양제보다 높은 분양가의 후분양제가 소비자들에게 얼마나 매력적일지는 다소 의문이 가는 대목이다.

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지난 3개의 블로그를 통해서 주택청약제도에 대하여 알아 보았다. 주택청약제도는 국민들에게 많은 순기능을 제공한다. 특히, 정책적 배려가 필요한 무주택자에게 새아파트를 보다 저렴하게 공급하는 측면에서 그 장점이 크겠다. 그러나 우리가 보지 못하는 불편한 진실도 분명 존재한다. 대부분은 인지하지 못하겠지만 그 세부항목을 하나하나 따져본다면 이말에 공감할 것이다. 우선 수요가 많은 서울을 중심으로 불편한 진실을 다뤄보겠다.

1. 청약당점가점이 높아진다.

위의 표는 최근 서울의 주요아파트 일반공급 당첨 컷트라인표이다. 특별공급에 해당된다면 조금 수월하겠지만 일반공급을 기다리는 무주택자들은 매우 민감할 것이다.
일반적으로 20대에 청약통장을 만들고 30대에 취업과 결혼 그리고 2명의 아이를 키우는 40대 가정의 예로 살펴보면

청약통장 15년 이상(17점), 무주택기간 10년(20점), 부양가족 3명(20점)으로 약 57점이다. 일반적인 가정은 40대가 되어서야 최저기준을 충족한다. 만약 아이가 없는 딩크족이나 기존에 주택을 매입하여 거주했다면 부양가족과 무주택 기간에서의 가점획득이 어려워 청약당첨은 실질적으로 어려운 것이다.

설사 최저기준의 가점을 충족했더라도 새아파트의 공급이 적고 수요가 많은 서울의 경우에는 위의 표처럼 시간이 지남에 따라 커트라인이 올라가 청약으로 내집마련이 쉽지 않을 것이다.

2. 특별공급기준이 터무니 없다.
특별공급은 일반공급으로 당첨이 어려운 정책배려자를 위해 만들어진 제도다. 그러나 특별공급에도 불편한 진실이 있다. 가장 논쟁의 소지가 많은 신혼부부 특별공급을 살펴보자.

위의 표는 2019년 가구당 기준중위소득이. 서울에 근무하는 직장을 갖고 있는 맞벌이 가구의 경우는 가구당 기준중위소득을 상회할 것이다.

위의 표는 신혼부부 특별공급 소득기준이다. 평균적으로 30대에 취업해 30대 중반에 결혼하는 맞벌이 부부의 경우근로자 평균연봉 약 3,500만원을 기준으로 하더라도 월 평균 약 600만원의 소득이 발생하여 소득기준이 간신히 부합한다. 만약 소득이 조금만 높더라도 신혼부부특별공급 기준에 제외될 것이다.
 
아마 주변의 대부분의 일반적인 맞벌이 부부들은 턱걸이 또는 해당이 안될 것이다. 더 아이러니한 것은 서울아파트의 평당가격이 2,600만원으로 맞벌이 부부가 저축만으로 새 아파트를 분양받는 것은 더욱이 제한된다. 소득 뿐 아니다. 부동산 재산과 차량소유기준도 있기 때문에 자칫 기준을 넘을 수도 있다. 부동산의 경우는 2억을 넘기에 제한사항이 없을 수 있지만 자동차의 경우 기준인 약 2,800만원은 신형 소나타 상위트림의 가격이 3천만원을 상회하는 것을 고려한다면 참으로 까다로운 기준일 것이다.

이것은 아무것도 아니다. 기준에 부합했다면 또 다시 가점을 통해 경쟁을 통과해야 한다.

위의 표는 가점기준표로 소득기준이나 자녀 수 거주기간 혼인기간 등이 포함된다. 살펴보면 이해가 안되는 항목이 있다. 혼인기간이 짧고 자녀가 많아야 공급대상이 된다. 상식적으로 혼인기간이 긴 가정이 더 주택이 간절한 것이 아닐까? 더군다나 자금계획을 통해 주거안정성이 확보가 되어야 자녀계획도 세울 수 있는 것 아니겠는가? 정상적인 사고방식으로는 도무지 이해 할 수 없는 가점방식이다.
* 이미 한부모가정이나 배려가 필요한 가정에 지원제도가 있음에도 신혼특공에 또 적용된 것이 불편한 것이다.

3. 대출규제로 주택청약제도 활용이 어려워졌다.
위에서 언급했듯이 도시근로자 1년 연봉을 70% 꼬박모아야 서울에 1평의 집을 살 수 있다. 물론 맞벌이의 경우나 대출을 활용한다면 얘기는 달라진다. 온전히 내돈으로 집을 사는 사람은 거의 없기 때문에 신용ㆍ주택담보대출 등과 같은 레버리지 활용은 필수이다.
그러나 서울에 25평의 새아파트의 분양 가가 약 6억 내외 인것을 가정했을때 주택담보비율(투기과열지구) 40%(부부합산 연봉 8천만원 이하 생애최초구입시 50%)와 도시근로자 평균의 합산연봉의 신용대출(연봉의 100%,  7천 만원)을 받는다 하더라도
집값 6억에 50%인 3억과 신용대출 7천만원을 더해도 약. 2억 3천만원은 현금이 필요하다(취득세 등 기타비용 제외). 사실상 서민 실수요자(흔히, 부모의 도움이 없는 흙수저를 지칭)들은 서울의 내집 마련이 불가능 한 것이다. 출산과 육아가 시작되다면 결국 부부 중 한 사람은 일과 직장의 양립이 힘들고 어찌저찌 가능하더라도 부가적인 지출이 커지기 때문에 저축만으로는 내집마련이 불가능하다.

4. 교통망 확보가 안된 신규택지 및 신도시는 대체주거지로 매력이 없다.
고분양가와 높은 경쟁률로 서울에 청약이 어려운 부부들은 서울 외곽은 신규택지나 신도시로 눈을 돌린다. 정부 역시 서울 내 비싼토지보상비와 제한요소로 외곽에 공급을 늘린다. 분양가도 상대적으로 저렴하면서 비규제지역으로 주택담보대출비율(LTV)이 60%(생애최초 부부합한연봉 8천은 70%)까지 가능하기 때문이다. 위의 도시근로자 평균치의 예로 4억 주택의 경우 신용대출까지 포함한다면 주택담보(70%,  2억 8천)+신용대출(부부연봉의 100%, 7천만원) 3억 5천만원의 대출이 가능해 현금 5천만원(취득세 및 기타비용제외)만 있으면 가능하다. 분양가 3억의 아파트의 경우는 현금 2천만원이면 가능하다.
* 물론, 2천에서 5천 만원의 현금도 모으긴 쉽지 않고 수도권 대부분의 20ㆍ30평대 아파트의 분양가가 오르고 있어 앞으로 실제 들어갈 돈은 많아질 것이다.

위에서 정리한 것처럼 주택청약제도를 활용하여 수요가 많은 지역에서는 내집마련이 쉽지 않을 것이다. 물론 부동산의 특성 중 개별성으로 인해 각 지역과 입지마다 상이하겠지만 평균적인 서울에 직장을 둔 맞벌이 부부의 예에서 알 수 있듯이 실질적인 내집 마련이 쉽진않을 것이다.
* 청약당첨이 되기도 어려운데 당첨되도 문제가 발생한다. 분양권전매제한ㆍ실거주요건 등 처분도 어려워 졌다.

이에 정부는 이러한 고분양가 논란에 분양가상한제 적용 등 노력을 기울이지만 이미 투기과열지구(서울ㆍ과천ㆍ광명ㆍ성남 분당ㆍ하남) 등은 부모의 도움 없는 서민실수요자가 접근이 불가능하다.
특히, 위에서 살펴본 기준들은 자수성가형 가구들에게는 혜택적용이 어렵게 되어 있다. 기준을 조금만 벗어나도 불가능하기 때문에 특별공급은 소득기준으로 일반공급은 가점에서 경쟁력이 없는 구조이다. 주택담보대출비율 역시 지역별이 아닌 개인 소득별로 해야 훨씬 논리적일 것이며 재산역시 직계존속의 재산(상속 및 증여 가능성이 높은)을 기준으로 하는 방법과 차량 가액 역시 총재산에 합산하는 등 수정이 필요하다.(만약 자신소유가 아닌 고급자동차를 리스나 회사차로 쓰는 경우 더 열악한 가정이라 할 수 있을까?)

나 역시 신혼부부 특별공급이 가능했던 사람이었지만 초기에는 맞벌이 소득기준을 초과했고 지금은 대출한도 제한으로 분양자체가 불가능하다. 정말 직주근접한 곳에 내집마련하고 싶다. 임차인 생활을 쉽지 않다.
(나는 고소득직장도 아닌 평균적인 직장근로자다.)

현실과 부합된 주택청약제도 개편이 신속히 이루어져 적어도 우리 딸들은 나같은 고민을 안했으면 좋겠다. 그런세상이 오길 기대하며 주택청약제도에 대한 설명을 마치겠다.

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청약제도에서 특별공급은 일반공급보다 상대적으로 당첨확률이 높아 많은 사람들의 관심이 많다. 그러나 자신에게 맞는 특별공급 종류와 자격에 대해서는 어려워하고 실수하고 있다. 특히, 본인이 특별공급 대상임에도 인지하지 못하거나 부정확한 정보로 부적격자가 되는 등 아쉬운 상황들이 많이 연출된다. 그래서 본문에서는 특별공급에 대해 자세히 설명하고자 한다.

먼저 특별공급제도란 정부가 국가유공자, 장애인, 다자녀, 신혼부부 등 정책적배려를 필요로 하는 무주택자를 지원하기 위해 만든제도이다.
* 당첨은 1세대 당 1회로 제한됨
(어떤 종류의 특별공급 중 1회)
* 수도권에서 지방으로 이전하는 기업, 공장 종사자들은 유주택자도 공급
* 분양가격이 9억원 초과시 특별공급에서 제외되며 전매제한이 5년임

ㅡ특별공급의 종류ㅡ
1. 기관추천 특별공급
기관추천은 세대주를 포함한 세대원 전부가 무주택자이며 관련기관의 추천을 받아야 한다.대표적으로 등이 있다. 전용면적 85제곱미터 이하로 국민ㆍ민영주택의 10%가 공급된다.
 * 각 추천대상별 기관에 세부확인이 요구된다. 

2. 신혼부부 특별공급
입주모집공고일 기준으로 7년 이내 신혼부부(혼인신고 기준)이며, 미성년자 자녀가 있는 경우 1순위이다. 85제곱미터 이하의 민간주택(20%)ㆍ공공주택(30%) 내에서 공급된다. 역시 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야하며 전년도 가구당 월평균소득이 120%이하여야 한다. 또한 부동산 및 자동차 소유에관한 자산보유기준에 따라(18년 기준)
* 부동산(건물+토지) : 2억 1150만원 이하 / 자동차 : 2,790만원 이하(차량기준가액이며 기준가액이없는 경우 취득가액을 기준으로 매년 10%씩 감가상각하여 산출함)

동일한 조건시에는 가구소득ㆍ자녀수ㆍ해당지역거주기간ㆍ청약납입횟수 혼인기간으로 점수화하여 우선된다.

* 가구소득이 적고 아이가 많으며 혼인신고를 늦게할수록 유리하므로 자녀 계쇡 이후에 혼인신고시 유리하다.
※ 최근 이슈가된 신혼희망타운과는 다른내용으로 신혼희망타운 사이트를 참고바라며 추후 포스팅 예정이다.

3. 다자녀 특별공급
입주자모집공고일 기준 미성년자 자녀가 3명이상인 세대로 세대주를 포함한 전 세대원이 무주택이여야한다. 85제곱미터 이상의 주택도 가능하며 공급량의 10%내외로 공급된다. 다자녀특별공급 역시 가점에 의해 우선한다.

4. 노부모부양 특별공급
일반공급 1순위에 해당하는자로서(주택청약제도(2부 일반공급 및 제한사항 참조) 만 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속부양하는 무주택세대주이며 면적기준제한이 없다. 국민주택 5%, 민영주택 3%가 공급물량이며 가점은 일반공급 가점기준을 적용한다.
* 노부모부양 특별공급은 세대주만 가능하며 세대원 모두가 무주택이어야 한다. 부모의 주택수 역시 포함되므로 유의해야 한다.

5. 생애 최초 구입 특별공급
저축금액이 600만원 이상이며, 입주자모집공고일 기준 혼인중이거나 자녀가 있는 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한자가 해당된다. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야하며 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.

3부에서는 5가지의 특별공급에 대하여 알아보았다. 각 특별공급마다 기준이 다르므로 사전에 입주자모집공고를 보고 담당자와 확인하여야 한다. 기타 궁금한 내용은 생활법령사이트를 이용하면 좋을것이다
마지막 4부에서는 주택청약제도의 불편한진실에 대하여 다뤄보겠다.

지난 1부에서는 주택청약제도와 청약통장의 종류에 대해 살펴보았다.
2부에서는 일반공급과 제한요소에 대해 알아보자.

ㅡ민영주택 1순위 조건ㅡ

1. 청약통장 가입 2년 이상(24개월)
2. 등본상 세대 주
* 기준일 : 입주자 모집일
3. 1주택자도 가능
* 본인, 배우자, 세대원의 주택소유와 상관없이 지원가능(단, 가점제의 경우 당첨확률이 낮음)
4. 세대원 중 5년 이내 당첨 사실 없음
* 예비도 당첨으로 간주하기 때문에 인지하지 못하고 신청시 부적격자로 처리되고 통장은 효력을 상실하여 다시 가입해야함
5. 해당 지역(시) 1년 이상 거주
6. 주택전용면적과 지역에 따른 예치금이 예치되어야함
* 1,500만원 이상 예치시 모든지역/면적 1순위 자격

ㅡ청약 제한지역 및 제한사항ㅡ
1. 조정대상지역(청약과열지구)
주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역을 말한다.
분양권 전매제한 및 1순위 요건 강화 등의 규제를 받는다.

2. 투기과열지구
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은지역 중 최근2개월 간의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 85제곱미터 이항의 국민주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한지역이다.
주택사업계획승인이나 주택건축허가실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우,
주택전매행위가 성행하여 주거불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기 우려가 있는 경우,
분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우도 해당된다.

* 청약제한지역(규제지역) 내에서는 2주택이상의 주택담보대출을 제한함(조건부 가능)

다음 표에 해당사항이 있으면 청약제한자로 재확인은 필수다

ㅡ주택청약 가점제 구분 및 점수계산ㅡ
가점제는 총점 84점 만점
1. 무주택기간(32점)
2. 통장가입기간(17점)
3. 부양가족수(35점)

1. 무주택기간
무주택 기간은 15년 이상이면 만점을 득한다.
* 등본상 세대주를 포함한 세대원 모두가 무주택이어야함
* 단, 전용면적 60제곱미터 이하 공시지가 1억 3천만원(비수도권 8천만원)이하의 소형ㆍ저가주택 보유는 무주택기간으로 인정
* 기간은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 이후부터 계산함. 예를 들면 미혼인 31세의 무주택기간은 1년이지만 21세에 결혼산 31세는 10년이 된다.

2. 주택청약통장 가입기간
가입기간이 15년 이상이면 만점이다.

3. 부양가족수
등본상 기재된 세대원(부모ㆍ조부모ㆍ배우자 존속, 미혼인 자녀) 전원이 포함된다.
* 부모님을 등본상 등재하는 경우 3년 이후에 인정됨

2부에서는 일반공급 1순위 및 제한요소 그리고 가점제에 대하여 알아봤다.
3부에서는 특별공급의종류에 대해 알아보자.

2019년 8월 현재 청약통장가입자수는 약 2,500만명으로 국민 절반이 가입되어 있는 상품이다. 가입률이 높은 이유는 대부분의 서민 무주택실수요자들은 주택청약제도를 활용하여 내집마련을 계획하기 때문이다. 그러나 많은 사람들이 청약에 관련된 제도와 내용들이 복잡하고 개편이 자주됨에 따라 혼선이 있어 어려워하며 청약에 당첨됨에도 부적격이되는 등 안타까운 상황도 발생한다.

특히, 최근 각종 부동산 규제로 무주택자들에게 청약제도의 이점이 커짐에 따라 많은 이들이 관심을 갖기에 같이 배워가는 측면에서 주택청약제도를 세분화하여 알아보고자 한다.
 
주택청약제도는 1977년 8월 18일 《국민주택우선공급에 관한 규칙(주택공급규칙)》을 신설하며 시작되어 현재에 이르기까지 대ㆍ내외 변동에 따라 규제ㆍ부양책 등을 고르게 펼치며 발전하고 있다. 특히, 2007년 9월 이후부터는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 가점제가 적용되기 시작했다. 가점제에는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 입주자저축가입기간(17점)을 점수화하여 합산하며 총점은(84점)이다.

주택청약제도에서의 주택은 크게 2가지로 나뉜다.

1. 국민 주택
국가, 지자체, LH(또는 지방공사)가 건설하는 85제곱미터 이하의 주택 또는 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설, 계량하는 주거전용 이하의 주택을 말한다.
* 단 수도권이 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100제곱미터 이하

2. 민영주택
국민주택 이외의 주택을 말한다.

다음은 청약통장의 종류다.
1.주택청약종합저축
국민주택과 민영주택을 받기 위한 청약통장으로 평수에 제한없음

2.청약저축
국민주택을 공급받기 위한 청약통장

3.청약예금
민영주택을 공급받기 위한 청약통장

4.청약부금
주거면적 85제곱미터 이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장

크게4가지로 나뉘는데 2015년 9월 1일부터 청약저축ㆍ예금ㆍ부금의 신규가입이 불가됨에 따라 지금은 2009년 부터는 주택청약종합저축만 가입이 가능하다.

주택청약종합저축은 국내거주자인 개인 누구나 제한없이 1인 1계좌 개설이가능해
세대주 뿐 아니라 세대원 모두가 개별통장 개설이 가능하다.
(가입가능은행 : 농협, 신한, 우리, 하나, 국민, 기업)
청약가입시에는 아래와 같은 서류가 필요하다.

* 단, 주택수는 세대별 합산됨에 유의

주택청약저축은 매월 2만원 ~ 50만원까지(5,000원 단위로 납입) 자유롭게 납입이 가능하며
잔액이 1,500만원 미만인 경우 월 50만원을 초과하여 납입이 가능하며
잔액이 1,500만원 이상인 경우 월 50만원 이내에서 자유롭게 납입이 가능하다.
* 단, 월납입금은 10만원까지만 인정되며 청약통장해지후에는 그 전기간 인정이 불가함에 유의해야 한다.

지역 / 전용별 예치금은 다음표와 같다.

1편에서는 청약제도의 간략한 설명과 통장의 종류에 대해 알아보았다.
2편에서는 일반공급과 특별공급, 1순위 자격 및 제한사항에 대해 살펴보도록 하겠다.

※ 개인적인 견해로는 청약통장은 무주택ㆍ유주택자 불문하고 시장상황에 따른 청약제도의 변경을 고려하여 최소한의 납입금액으로 통장을 장기간 보유하는 것을 추천한다.
또한, 1년 간 최대 240만원 한도 내에서 40프로인 96만원까지 소득공제 혜택도 있어 큰 금액이 묶이는 것이 아니라면 월 10만원 정도는 꾸준하게 납부하는 편이 낫다고 생각된다.

오늘 투기과열지구에 분양가상한제 관련 기사가 쏟아지면서 많은 이들에 관심이 집중된 것 같다. 말도 많고 탈도 많은 분양가 상한제에 대하여 알아보도록 하자.

분양가 상한제란 집값 안정을 목적으로 건설업체의 적정이윤(택지비와 건축비 포함)을 고려 분양가를 산정하여 그 이하로 분양토록 정한제도이다.

한마디로 정리하자면 건설업체가 너무 비싸게 공급하지 못하도록 하는 것이다. 그러나 분양가상한제는 저렴하게 주택공급을 하려는 좋은 취지와는 다르게 실제로 많은 문제점을 갖고 있다.
적용지역인 투기과열지구는 티스토리내 913내에서의 대출규제를 참고바란다.

위의표는 과거 분양가 상한제 도입과 공급물량을 나타내는데 상한제가 도입되면 주택공급이 위축되는 것을 보여주고 있다. 이것이 결국 최근의 폭등장을 조장했던 문제점으로 지목되며 많은 이들이 우려하고 있다.
아래는 분양가상한제에 대한 정부 발표자료이다.

단순히 좋은 취지에 내용들로 도배되어 있고 순기능 역시 있다고 생각된다. 그러나 실제로 우리에게 미치는 영향은 순기능만 있는 것은 아니다.

1. 무주택 실수요자 중심의 청약시장 개편 가능성
분양가 상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자의 이익이 커짐에 따라 투기과열지구 중심으로 쏠림현상이 지속될것이나 전매제한 및 의무거주기간, 대출제한 등으로 묻지마 투자보단 실수요자중심의 청약시장이 개편될 것이다.

2. 재건축 및 재개발 투자수요 감소
너무나 당연하게도 건설사의 수익이줄게됨에 따라 재건축 및 재개발사업도 탄력을 잃게될 것이다. 일반분양시에 수익성 하락에 따라 단기적인 하락이 불가피할 것이다.

그러나 가격상승의 피로도와 규제책 등으로 일반 실수요자들이 구매수요로 전환은 쉽지 않아보인다. 특히 로또 청약 등의 대기수요로 관망하는 자세가 유지될 것으로 판단됨에 따라 단기간의 거래 급등은 없을 것으로 판단된다.

3. 후분양제는 선분양으로 전환되거나 사업초기단계는 리모델링으로 선회가능성 높음
후분양제를 택했던 건설사는 오히려 선분양제가 상대적으로 이익이 있으므로 선분양으로 돌아설 것으로 판단되며 사업초기단계의 재건축은 리모델링으로 선회가능성이 높다. 수익성이 더나은곳으로 움직이는 모습이 나올 것으로 판단되므로 조금 더 시장을 지켜봐야할 것 같다.

이번 규제를 통해 투기과열지구에서의 신축공급이 제한됨에 따라 5년 내 신축 및 입주물건은 단기 및 장기 상승이 예상되고, 기존 구축 및 전세가는 입주물량이 많았던 서울에는 가격에 큰 변화는 없겠으나 장기적으로 상승이 예상된다.

공급을 억제하며 투기수요를 잡는 꼬리물기식 규제는 단기간의 가격상승은 막겠으나 공급이 억제됨에 따라 신축을 중심으로 전세가 및 매매가의 상승이 예상된다. 특히, 기존의 재건축ㆍ재개발 아파트는 사업성 및 수익성 악화로 단기간 하락이 불가피하겠으며 실수요자들이 로또청약의 대기수요로 전환됨에 따라 거래량도 크게늘지 않을 것이다.

그러나 전매제한과 같은 제한사항과 공급감소를 학습한 발빠른 실수요자들이 다시 시장에 진입한다면 단기간의 상승도 가능할 것으로 생각된다.

시장의 자율성을 억제해서는 결국에는 성공이 어렵다는 것을 잘 아는 정부가 정책을 밀어붙힌다는게 무슨 의미인지 그 의도가 궁금하다.