안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나19발 부동산 조정장이 오면서 이런저런 투자방법이 부담되는 분들이 많아지신것 같습니다.
그러다보니 아주 손쉬운 투자방법인 청약에 집착하는 경우가 많아졌는데요,
그러나 생각보다 청약제도가 복잡하고 이해하기 어려운 부분이 많습니다. 특히, 경쟁률을 계산하지 못하시는 경우가 많은데요, 청약당첨 전략을 잘 짜기 위해서는 청약경쟁률을 계산할 수 있다면 더욱 더 좋은 결과를 낼 수 있습니다.
그래서 오늘은 청약경쟁률을 계산해보는 방법을 살펴보겠습니다.
청약은 일반적으로 해당건설지역 거주자 우선공급에 따라 해당건설지역(시,군)에 거주하는 분들이 우선당첨이 되고 있습니다. 흔히, 당해라고 표현하고 있습니다.
* 주택건설지역, 인근주택건설지역,해당건설지역 우선공급..개념을 잡아보자(Feat. 당해)
대규모 택지개발지구(일명 신도시)는 별도의 기준을 적용 받고 있는데, 오늘은 먼저 해당건설지역 거주자 우선공급 경쟁률에 대해 알아보겠습니다.
알아보기전에 해당주택건설지역과 인근주택건설지역의 개념을 살펴봐야합니다.
★(해당)주택건설지역
주택을 건설하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시군의 행정구역과 도시지역을 말합니다.
- 특별시 : 서울
- 광역시 : 부산 / 대구 / 인천 / 울산 / 대전 / 광주
- 특별자치시, 특별자치도 : 제주
- 또는 시군의행정구역과 도시지역 : 특별시, 광역시, 특별자치시 및 특별자치도 외 시 또는 군(예, 성남시, 가평군)
* 다만, 주택건설지역이 둘이상의 행정구역에 걸치면 같은 주택건설지역으로 봅니다.(위례신도시의 일부 단지처럼 성남과 하남의 행정구역을 주택건설용지가 공유한다면 두 도시 모두 다 당해가 됩니다.)
* 청약 신청시에는 해당주택건설지역에 거주하는 자 외에도 인근 주택건설지역에 거주하는자도 청약신청은 가능합니다. 다만, 경쟁시에 해당주택건설지역 청약자가 우선하여 당첨되고 이후에 인근주택건설지역 거주하는 청약신청자에게 공급됩니다.
★ 인근주택건설지역
해당주택건설지역은 이해를 하셨으면 해당주택건설지역 인근주택건설지역도 이해가 쉬우실 겁니다. 인근지역은 주택공급에 관한규칙에 명시되어있는데요, 지역을 광역권으로 묶었다고 생각하시면 편합니다.
예를 들어 경기도 하남시에 분양한 아파트는 하남시가 해당주택건설지역이고, 서울특별시와 인천광역시 및 경기도 전지역이 인근주택건설지역이 됩니다.
* 다만, 수도권 내 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상) 및 행정중심복합도시 예정지역(세종특별자치시)는 별도의 기준이 적용됩니다.
- 서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역(수도권)
- 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도
- 충청북도
- 광주광역시 및 전라남도
- 전라북도
- 대구광역시 및 경상북도
- 부산광역시, 울산광역시 및 경산남도
- 강원도
* 다만, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 아니하는자도 청약가능(주택공급에 관한규칙 제4조 제1항)합니다.
★ 청약쟁률을 직접 계산해보자! (해당주택건설지역 거주자 우선공급)
경쟁률 계산을 위해서 최근 수도권에서 분양한 비규제지역의 사례를 살펴보겠습니다. 실제로 계산해보지 않으면 헷갈립니다.
위의 그림에서보면 84C타입으로 총 36세대 공급되었는데요, 넘버링별로 살펴보겠습니다.
① 총 36세대 중 해당지역 3세대만 지원함에 따라 1순위 해당지역지원자는 모두 당첨되고 33개가 미달되었습니다.
* 공급세대(36세대) - 3세대(해당지역지원자) = 33세대(미달세대)로 1순위 기타지역에게 추가기회부여
② 1항(1순위 당해)에서 미달된 33세대를 기타지역지원자 22명이 모두 당첨되고 11세대는 2순위로 넘어가게됩니다.
* 미달세대(33세대) - 22세대(기타지역지원자) = 11세대(미달세대)로 2순위 해당지역에게 기회부여
③ 2항(1순위 미달)에서 미달된 11세대를 2순위 해당지역지원자 34명이 경쟁하게 됩니다.
* 1순위 전체 미달세대(11세대)를 34명이 지원하였으므로 경쟁률은 3.09가 됩니다.
④ 2순위 당해지역에서 경쟁이 종료되어 공급세대가 없습니다만 예비당첨자 300%선정(공급세대 36세대의 300%인 108명)에 따라 2순위 미선발(34세대-11세대) 23세대와 기타지역 145세대를 가점순으로 예비당첨자 108명을 선정합니다.
* 만약, 1순위 경쟁에 의해 1순위에서 마감이 되었다면 가점순으로 예비당첨자를 선정하게 됩니다. 예비당첨자를 선정하고도 예비당첨자가 모자르다면 2순위까지 청약하여 예비당첨자를 선정하게 됩니다.
* 아래는 청약호 해당건설지역 거주자 우선공급 설명내용입니다.
※ 아파트 청약 예비당첨자 선정방식 관련내용 정리(추첨제에서 가점제로)
2019년 12월 6일 부로 『주택공급에 관한 규칙(국토부령) 일부 개정안』이 시행됨에 따라 즉, 앞으로는 신규주택 청약시 예비당첨자 순번은 가점이 높은 신청자가 우선적으로 공급받게 됩니다.
현재 예비당첨자 순번은 본 당첨과 동일한 기준(가점제는 가점순, 추첨제는 추첨으로 순번 선정)으로 선정하는 것이 원칙이나, 전체 신청자가 예비당첨자 선정 총수(투기과열지구 500%, 기타 40%, 현재는 300%개정)에 미달하는 경우 추첨을 통해 예비당첨자를 선정하고 있어, 청약가점이 높은 사람이 낮은 사람보다 후순위의 예비당첨자 번호를 배정받게 되는 '청약 복불복' 사례가 나타나는 문제가 발생했었습니다.
이에 따라서, 개정후 지금은 예비당첨자 선정방식 중 추첨방식을 삭제하여 청약신청자수(미달 여부)와 관계없이 가점제의 경우 가점이 높은 순으로 예비당첨자 선정 및 순번배정이 이루어지게 됩니다.
즉, 가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급신청자 중 가점이 높은 자(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자)를 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그 다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 아니하는 제1순위 공급신청자 중에서 추첨의 방법으로 정하게 됩니다.
다만, 사업주체는 가점제가 적용되지 않는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우에는 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정합니다.
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