부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 규제가 하루가 다르게 강화되고 있는데요, 어제는 투기수요 유입 차단, 실수요자 중심의 공공 분양제도 강화라는 제목으로 수도권 내 모든 공공분양주택 대상 최대 5년의 거주의무를 적용하고 거주의무 위반 또는 예외적 전매 시 공공주택사업자에게 주택 환매를 의무화한다는 보도자료가 발표되었습니다.

며칠 전 발표된 수도권 및 광역시, 지방 공공택지 분양권 전매기간 강화에 이어 거주의무조건까지 점점 강화하는 모습입니다.

공공분양은 SH,LH 등의 공공성격의 분양으로 시세보다 저렴하게 공급하는 것이 특징인데요, 아무래도 실수요자들에게 더 많은 기회를 주기 위해서 거주의무조건을 강화한 모습입니다. 아래는 기존 전매기간 강화와 관련된 포스팅입니다.

* 수도권 및 광역시 그리고 지방 공공택지 아파트 분양권 전매기간이 강화된다..

그러나 공공분양은 이미 무주택자요건과 자산, 소득요건 등 까다로운 기준으로 무주택 실수요자들만 당첨되는 추세였는데요, 거주의무 제한을 3~5년을 추가하여 오히려 실수요들의 재산권을 침해하는 것이 아닌지 조금은 아쉽습니다.

아래의 보도자료를 한번 보겠습니다.

즉, 개정된 공공주택 특별법이 '20년 5월 27일부터 시행됨에 '20년 5월 27일 입주자모집공고 단지부터 수도권 모든 공공분양주택이 거주의무대상으로 확대되는 것입니다.

현재 공공분양 주택에 거주 의무가 부여된 곳은 수도권 주택지구 중 전체 개발면적의 50% 이상이 개발제한구역을 풀어 조성된 택지, 전체 면적이 30만㎡ 이상인 대형 택지인데요, 일반적으로 택지지구, 신도시라고 지칭되는 곳들입니다.

여기에는 신혼희망타운 등 모든 공공분양아파트가 포함되는데요, 분양 가격에 따라 최대 5년의 거주의무가 적용됩니다.

* 인근지역 주택매매 가격 대비 분양가가 80% 미만 시 : 5년 / 80% 이상 ~ 100% 미만 시 : 3년

만약, 거주의무를 위반하거나 예외적 전매시에는 환매가 의무화됩니다.

공공분양 주택 수분양자가 거주 의무 기간을 채우지 못하거나 해외 이주 등 불가피한 사유로 주택을 전매하는 경우에는 한국 토지주택공사(LH) 등 공공주택 사업자에게 환매해야 하는데요,

이때, 환매 금액은 입주금과 입주금에 대한 1년 만기 정기예금의 평균 이자밖에 안되기 때문에 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

공공주택 사업자가 환매한 주택을 재 공급할 때는 공공분양의 입주요건을 갖춘 사람에게 공급해야 하고, 주택을 재공급받은 이는 기존 거주 의무 기간의 잔여기간 동안 거주해야 합니다.

이에 따른 처벌은 실제 거주하지 않고 속인다면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다고 합니다.

오늘부터 시행될 수도권 공공분양주택에 대한 거주의무기간 외에도 국토부에서는 민간택지 분양가 상한제 주택에 대해 2~3년 거주 의무를 부여하는 방안도 계속 추진하기로 했습니다.

이 내용을 담은 주택법 개정안이 국회에 발의됐으나 20대 국회 회기 내에 처리되지 못했고, 국토부는 국회 협의 등을 거쳐 올해 중 법이 다시 발의돼 통과될 수 있도록 적극 협조할 계획이라고 하니 이제는 민간택지까지 확대됨은 기정사실이 되었습니다.

기존 규제지역 내 공공분양 중에서도 공공주택 특별법 적용주택(도시개발법은 제외)에 대해서만 일부 거주의무가 적용되었는데, 이제는 전체 공공분양으로 확대되어 거주의무조건이 적용되니 사실상 실수요자 외에는 청약하기가 부담스럽게 되었습니다.

또한, 민간택지 중 분양가 상한제 적용주택(아래 그림은 요건 및 지난 11월 6일 추가 발표한 적용지역)까지 거주의무조건을 2~3년 부여한 다고 하니 사실상 수도권 공공택지 및 민간택지 중 분양가 상한제 지역은 거주의무조건이 필수적으로 붙게 되었습니다.

결국, 이번 규제와 이어질 규제들로 사실상 수도권 내 모든 공공택지는 거주의무 제한이 붙고 앞으로 시행될 지방의 공공택지 역시 전매제한이 3년(투기과열지구는 4년)으로 변경됨에 따라 공공택지에 투자수요는 줄어들 전망입니다.

여기에 올 8월부터는 수도권의 투기과열지구 및 성장 권리 권역의 전매제한이 소유권 이전등기 시로 변경됨에 따라 수도권 내에서는 기존의 전매가 자유로운 분양권과 앞으로 분양할 민간택지 중 자연보존 권역 내 분양권에 대한 수요가 늘어날 것으로 판단됩니다.

또한, 지방광역시의 민간택지와 광역시가 아닌 도시 중 거점도시들에 대한 풍선효과 역시 예상되는 바 이러한 점을 인지하시고 부동산 공부를 이어가셔야 할 것 같습니다.

"규제는 피할 수 없이 계속될 것이고 훌륭한 대응만이 내 자산을 지킬 수 있습니다."

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다보면 교통의 중요성에 대해 많이 알고 계실텐데요, 교통호재와 관련해서 자주 나오는 용어가 환승센터입니다.

환승센터라고 하면 교통이 좋아보이긴 하지만 명확하게 설명하기 어려웠는데요, 그래서 오늘은 환승센터에 대해 알아보려고 합니다.

★ 환승센터

(1) 개념

교통수단 간(택시, 지하철, 버스, 지역철도 등)의 연계와 원활한 환승 활동을 목적으로 일정 환승시설이 상호 연계성을 갖고 한 장소에 집합되어 있는 시설로써, 다양한 교통수단이 존재하는 오늘날의 도시에서 매우 중요한 기능을 담당하는 공간 시설입니다. 

(2) 환승센터의 종류

- 주차장형 환승센터 : 대중교통 이용자의 주차 및 환승활동 지원을 주된 기능으로 하는 환승센터. 예) 사당역 환승주차장, 복정역 환승주차장, 화서역 환승주차장 등

- 대중교통 연계수송형 환승센터 : 대중교통수단 간의 연계수송 및 환승 활동지원을 주된 기능으로 하는 환승센터. 예)여의도 환승센터

- 터미널형 환승센터 : 터미널 및 환승 활동 지원을 주된 기능으로 하는 환승센터. 예)잠실광역환승센터

* 최근에는 상업 및 업무시설 등을 융합한 복합환승센터의 중요성이 부각되고 있으며 관련된 종류는 국가통합교통체계 효울화법(약칭:통합교통체계법) 내 용어설명에 잘 나와 있습니다.

★ 복합환승센터

(1) 개념

복합환승센터란 교통수단간의 원활한 연계교통 및 환승활동과 상업 및 업무 등 사회경제적 활동을 복합적으로 지원하기 위하여 환승시설, 환승지원시설 및 상업, 업무시설 등이 상호 연계성을 가지고 한 장소에 모여 있는 교통허브기능을 하는 시설로서, 오늘날 그 기능이 더욱더 부가되고 있는 시설입니다.

복합환승센터는 환승시설뿐만아니라 업무 및 상업시설까지 융합된 교통허브 기능을 수행하기 때문에, 지역의 랜드마크 역할을 하며 유동인구가 증가, 지역경제 활성화, 지가 상승, 지역민 교통 편의성 증가 등의 경제적파급효과를 불러옵니다.

대표적으로 동대구역 복합환승센터가 있으며 서울에서는 삼성역('23년)과 청량리역('27년)이 예정되어 있습니다.

(2) 복합환승센터의 종류

복합환승센터는 구축목적과 개발주체에 의해 구분되어집니다.

- 국가기간복합환승센터 : 권역간 대용량 환승지원(개발주체 : 정부)

- 광역 복합환승센터 : 권역 내 환승지원(개발주체 : 시,도지사)

- 일반 복합환승센터 : 지역 내 환승지원(개발주체 : 시,도지사)

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안녕하세요 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 정부에서는 사전 예고도 없이 다양한 규제책을 쏟아내고 있습니다. 최근 수도권 및 광역시 도시지역 민간택지에서 분양하는 주택의 전매금지 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기일까지 강화한 한다고 이야기했는데요,

아래 표에서 보시는 수도권 과밀억제권역 및 성장 권리 권역 그리고 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 민간택지 모두 앞으로(8월께 예상)는 기존 전매제한 6개월(당첨자 발표일부터 기산)에서 소유권 이전등기 시까지로 변경됩니다.

그러나 정부는 여기에 규제를 더해서 지방 공공택지에 짓는 주택까지도 전매제한 규제를 강화하기로 했습니다. 지난 발표에서 민간택지만 규제 대상에 추가된 탓에 현재 전매제한 기간이 1년인 지방 비규제 지역 공공택지 분양 아파트로 청약과열 현상이 나타날 것이란 지적을 반영한 보완책으로 나오게 된 듯합니다.

지방의 공공택지 중 투기과열지구 외 지역은 1년→3년, 투기과열지구는 3년→4년 각각 연장됩니다.

현재 지방에 투기과열지구는 세종시에 행정중심 복합도시와 대구 수성구가 포함되어 있는데요, 기존 3년에서 4년으로 연장함에 따라 일반적인 공사기간인 30개월을 훌쩍 상회하여 실질적으로 소유권 이전등기 시 거래가 된다고 볼 수 있겠습니다.

국토교통부는 22일 수도권 및 광역시 민간택지 전매제한 기간을 6개월에서 소유권 이전 등기일로 변경하고, 수도권 외 지역 공공택지에서 공급하는 주택의 전매제한 기간을 투기과열지구는 3년에서 4년으로 이외 지역은 1년에서 3년으로 각각 강화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법 예고하였네요.

입법을 결정한 이유로는 정부의 지난 발표대로 전매제한 규정을 조정하면 수도권 비규제 지역, 광역시 민간택지에서 공급한 주택의 전매제한 기간이 6개월에서 2년 6개월~3년으로 연장돼 지방 공공택지에서 공급한 주택의 전매제한 기간(1년) 보다 오히려 더 길어지는 불균형이 발생한 점을 고려했다고 합니다.

주택법 시행령 개정안은 입법예고 기간과 규제심사 등 개정 절차를 거쳐 8월 이후 신규 입주자 모집 승인 신청분부터 적용할 예정입니다. 아마 7월 29일 이후 시행될 민간택지 분양가 상한제와 함께 맞추어 거주의무까지 포함하여 개정할 듯 보입니다.

이미 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 주택에 대해 최대 5년의 거주 의무를 부과하는 ‘주택법’ 개정안도 21대 국회에서 통과가 유력할 것으로 예상되고 있습니다.

그러나..

이러한 규제에 따른 또 다른 풍선효과 나타날 수 있는 것을 우려하고 있습니다.

물론, 이번 조치가 청약시장에 몰리는 가수요를 줄이는데 큰 도움을 주겠지만. 전매금지지역이 아닌 지역에 있어서 풍선효과가 예상되는 것은 너무나 당연합니다.

우선 수도권에서는 규제를 받는 지역의 새 아파트 희소성이 더 커질 수 있으며, 거래 가능한 기존의 분양권 또는 입주권에 대한 수요가 급증할 수 있습니다.

이에 따라 기존에 가점이 낮거나 특공 조건이 안되어 청약경쟁률이 낮은 실수요자들은 울며 겨자 먹기로 신규 아파트로 수요가 몰릴 수 있기 때문에 기존 입주권 및 분양권뿐만 아니라 신규 아파트 값이 더욱더 오를 수 있습니다.

아울러 지방시장에서는 경쟁력이 없는 지역들에서는 공급 위축과 같은 부작용이 우려됩니다.

실수요자만으로 완판이 어려울 수 있는 지방시장에 있어서는 규제를 피하면서 입지가 좋은 일부 지역을 제외하곤 오히려 려 경쟁률이 저조해짐에 따라 해당 지역을 중심으로 공급이 위축되는 결과를 초래할 수 있습니다.

시행사들은 보통 지방 청약 물량의 경우에 대략 10% 정도 투자 수요로 판단 하며 공급하기 때문입니다.

또한, 전매가 여전히 가능한 지방 중소도시 중 거점도시에 속하는 도시들의 풍선효과가 우려됩니다. 특히, 분양시장에서 성공을 거두고 있던 중소도시들에 투자수요까지 가세하게 되면 오히려 집값이 급등하게 되고 그러한 부분이 해당 지역의 실수요자들에게는 또 다른 부담으로 작용할 것입니다.

이번 규제는 부동산 시장의 특성상 투자자는 규제가 덜한 지역으로 옮겨가게 되어있기 때문에

또 다른 지역들에 풍선효과의 뇌관으로 작용할 우려가 많은 정책으로 사료됩니다,

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.