부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 각종 부동산 통계자료나 발표자료를 보다 보면 전월세 전환율에 대한 내용이 자주 나옵니다.

더군다나 최근 금리가 떨어짐에 따라 더욱더 월세 전환에 대한 욕구들이 셈솟고 있는 상황인데요,

이런 상황속에서 전월세 전환율은 임대인과 임차인 모두 적정 월세 시세를 판단할 때 정말 중요하게 사용하는 내용임에도 불구하고 정확히 이해하고 있지 못했습니다.

그래서 오늘은 전월세 전환율에 대해 정리해보려고 합니다.

★ 전월세 전환율이란?

전월세 전환율이란 말 그대로 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 월세를 전세와 월세 보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 12개월(1년)을 곱해 계산합니다.

만약, 전월세 전환율이 높다면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이고 낮으면 전세에 비해 월세부담이 낮다는 의미입니다.

전월세 전환율의 상한은 주택임대차보호법에 명시가 되어 있어 이를 초과하면 안 됩니다. 그러나 지역별로 조금 상이한 부분이 있으니 실제는 다를수 있습니다.

* 현재 전월세 전환율 상한 기준 : 한국은행 기준금리('20년 4월 0.75%) + 3.5% = 4.25%

※ 한국은행 기준금리 확인방법 : 홈페이지(링크) 접속 - 통화정책 - 통화정책 운영체제 - 한국은행기준금리

전월세 전환율은 지역별, 주택유형별로 다르게 나타나고 있는데요, 한국감정원과 통계청에서 확인할 수 있습니다.

평균적으로 인구가 집중되는 대도시, 아파트가 전월세 전환율이 낮아 월세 부담이 높다고 볼 수 있습니다.

* 지역별 전월세 전환율 확인방법 : 통계청(지역별 전월세 전환율, 링크 클릭)

* 한국감정원(홈페이지 또는 앱) 내 주택 가격동향 내 전월세 전환율

★ 전월세 전환율 계산하기

(1) 전세에서 월세로 갈 때는 곱하기 4.25%를 기억해야 합니다.

전세 2억 1천짜리 집을 보증금 2천만 원으로 월세로 전환해보겠습니다.

* 계산식= ((전세- 월세 보증금)* 전월세 전환율)/12

먼저 전세보증금에서 월세보증금을 뺍니다 (2억 1천만 원 - 2천만원) = 1억 9천만원

두번째로는 계산된 1억 9천만원에 전월세 전환율(4.25%)를 곱합니다. 그러면 8백 7만 5천원이 나옵니다.

세번째로 8백 7만 5천원을 1년 12개월로 나누면 672,917원으로 나옵니다.

즉, 2억 1천만원 전세는 보증금 2천만원에 월세 672,917원이 되는 것입니다.

(2) 월세에서 전세로 갈 때는 나누기 4.25%를 기억해야합니다.

월세 보증금 천만원에 월세 60만원으로 전세를 전환해보겠습니다.

* 계산식= (월세*12) / 0.0425 + 천만원(보증금)

먼저 월세 60만원을 1년인 12개월을 곱합니다. 60만원 * 12 = 720만원 

여기에 720만원 / 0.0425를 나눕니다. 그러면 169,411,765원입니다.

여기 169,411,765원에 보증금 천만원을 더합니다. 169,411,765원 +10,000,000= 179,411,765

어렵진 않지만 이렇게 계산하는 방법을 알아야 적정 수준의 월세 또는 전세가를 판단하여 계약할 수 있습니다.

상한선은 정해져있지만 지역별 또는 주택타입별로 전월세 전환율이 다르므로 실제 시세와도 연동해서 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 모든 투자는 누가 보다 많은 지역과 정보를 얻느냐고 성패를 좌우할 것입니다. 특히, 정비사업의 경우에는 너무 넓고 일반적인 정보를 쉽게 얻기가 어려운데요, 저 역시도 일일이 찾아보는 것도 한계가 있고 살펴보는데 한계를 느꼈습니다.

우연찮게 정비사업에 관심을 갖다보면 많은 구역에 대한 정보를 얻고 싶으실텐데요, 

재개발.재건축 관련 전문 매체인 '하우징헤럴드'를 소개하고 살펴보도록 하겠습니다.

★ 하우징헤럴드는?

정비사업을 전문적으로 다루는 신문으로 꾸준히 기사를 읽으시면 정비사업과 관련된 지식과 관련 정보를 많이 습득하실 수 있습니다.

특히, 전국의 다양한 지역에 재개발, 재건축, 도시환경, 리모델링, 가로주택, 주거환경개선 사업과 관련된 내용들을 한눈에 살펴볼 수 있어 다양한 정보를 얻어 가실 수 있는 장점이 있습니다.

★ 하우징헤럴드살펴보기

아래의 링크를 타고 하우징헤럴드(하단 링크)의 홈페이지를 들어갑니다.

홈페이지 메인에 조합버튼을 누르시면 재개발, 재건축, 도시환경, 리모델링, 가로주택, 주거환경개선 탭별로 조합과 관련된 기사들이 모여있습니다. 

우측 상단에 검색어입력탭에서 검색어(한남2구역)을 검색하게되면 관련된 정보가 한눈에 나타납니다. 필요한 정보는 검색하여서 쉽게 얻어 갈 수 있습니다.

그외에도 상단에 입찰-입찰공고를 통해서 각 사업별로 공고된 내용들을 살펴볼 수 있어 전반적인 정비사업에 이해가 좋습니다.

마지막으로 오피니언 탭을 클릭하시면 정비사업과 관련된 법률이나 해설, 지식 등이 다양하게 수록되어 있습니다. 평소에 질문사항이나 의문사항은 오피니언탭을 통해 검색하시면 어느정도 해소가 될 수있습니다.

이처럼 '하우징해럴드'라는 매체를 통해서 정비사업에 관해 많은 정보를 습득할 수 있는데요,

이전에 포스팅한, 클린업시스템(서울시 정비사업만 해당)과 그외에 다양한 정보들과 결합해서 살펴본다면 정비사업을 이해하고 원하는 정보를 얻는데 많은 도움이 될 것같습니다.

*  클린업시스템을 아시나요?(Feat. 서울의 재개발 및 재건축 투자를 위한 필수 사이트)

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 기나긴 상승장이 지나고 최근 코로나로 촉발된 조정장을 겪으면서 우리는 수달 전보다 조정된 부동산 물건들을 많이 접하고 있습니다.

그러다보니 상대적으로 저렴해 보이는 물건들이 너무 많아 투자자들 입장에서 조바심이 나는 상황인데요, 그래서 오늘은 부동산 투자자들의 욕심과 관련된 이야기를 해보려고 합니다.

* 여기서 투자자는 부동산 매수를 희망하는 모든 수요자를 말합니다.

진부한 얘기일 수 있지만 “뱁새가 황새걸음을 좇다가 가랑이가 찢어진다”는 속담을 잘 알고 계실 겁니다. 여기서 뱁새(붉은 머리 오목눈이)는 우리나라 텃새 중에서 가장 작은 새이고, 황새는 텃새 중에서 가장 큰 새인데요,

당연히 이 둘은 기본적인 크기가 차이 나기 때문에 가랑이의 크기 역시 다를 것입니다. 여기서 가랑이란 원래의 몸에서 끝이 갈라져 나란히 벌어진 부분을 말하는 것으로 흔히 우리의 다리를 의미합니다.

이 속담은 결국, 다리가 짧은 뱁새가 무리해서 다리가 긴 황새를 따라가다 다리가 찢어진다는 말로, 자신의 분수에 맞지 않게 남을 따라 하다가 고생한다는 뜻으로 많이 사용되는 표현입니다.

오늘 제가 이러한 속담을 가져온 이유는 우리의 분수를 알아야 함을 돌아보고자 말씀드리려고 합니다.

뱁새와 황새는 근본적인 신체적 구조의 차이인 다리 길이로 인해서 보폭이 다를 수밖에 없었습니다. 이러한 근본적인 차이로 인해 걸으면 걸을수록 차이가 커질 수밖에 없으며,

따라가려고 보폭을 크게 하거나 빨리 뛰게 되면 오히려 지치거나 다칠 수밖에 없습니다.

이는 우리 부동산 투자자들에게도 통용되는 말입니다. 내 수준과 상황에 맞지 않는 투자 크기와 속도는 자칫 뱁새의 가랑이가 찢어지는 결과를 초래할 수 있습니다.

대세 상승장을 통해서 많은 분들이 부동산 수익을 만들어 냈습니다. 이러한 남들의 투자수익이나 성공사례를 자주 접하다 보니 본인의 분수를 잊게 되고, 당장의 성공의 열매에 눈이 멀어버리게 됩니다.

여기서 분수는 본인의 자금상황이나 명의, 실거주, 성향 등을 의미하는 것으로 분수를 잊게 됨으로 인해 욕심만 커져버리는 것입니다.

이런 상황이 되면 대부분은 위험성이 큰 높은 수익률을 좇게 되고 이를 통해 성공에 대한 욕구를 채우기 위해 더욱더 노력하게 됩니다.

그러나 그 노력이 본인의 한계를 초과하게 된다면 높은 위험으로 돌아오게 될 것입니다.

투자에 있어서 많은 분들이 말씀하시고 계시는 너무 기본적인 얘기지만 저 역시도 '수익'보단 '손해'가 없는 투자를 지향하고 있습니다. 즉, '잃지 않는 투자', '지속 가능한 투자'를 지향합니다.

그러나 대부분은 본인의 분수는 망각한 채 황새의 모습만 바라보며 말도 안 되는 목표를 세우고 무리하게 되는데요, 이렇게 되면 아무것도 이룰 수 없을 수 없습니다.

구체적인 예를 들어 보면 실수요자들이 가장 쉽게 부동산 투자를 접하는 청약의 경우, 누구나 서울의 핵심지역의  경쟁이 높은 곳(흔히 말하는 로또 청약)을 청약하여 당첨이 되고 싶어 합니다.

그러나 본인의 분수(낮은 가점, 부족한 자금력)를 본다면 애초에 서울에 핵심지역에는 당첨은커녕 청약 당첨을 기다리다 보면 무의미한 시간만 소모하게 될 뿐임에도 불구하고 청약제도 상 발생하는 근본적인 차이를 망각한 채 많은 시간을 할애한다던지 무리하게 청약하는 경우들이 주변에 많이 있습니다.

이렇듯 근본적인 차이로 인해 당첨 자체가 불가능하다면 본인의 분수에 맞게 과감히 포기할 줄도 알아야 하며 조금 더 확률이 높은 점수가 낮은 지역의 청약을 노려야 할 것입니다.

또한, 꼭 청약이 아니더라도 가능한 자금력을 통해 갈 수 있는 최적의 투자처에 투자를 해야 하지만 대부분은 본인의 분수를 망각한 채 욕심만 부리고 있습니다.

내가 가점이 높고 청약 경쟁력이 있다면 조금 더 공격적으로 좋은 입지의 청약을 공략할 수 있겠지만 청약제도의 사각지대에 포함되는 사람들이라면 애초에 청약은 어려운 것입니다.

투자에 있어서도 마찬가지입니다. 아무리 서울 부동산이 안전자산이고 상승세를 이어가는 모습을 보인다고 해도 본인의 자금력으로 도저히 가능성 있는 서울 부동산을 매수하기 어렵다면 조금 다른 선택지를 골라야 하는 것입니다.

그럼에도 우리는 분수를 잊은 채 강남, 서울만을 외치고 있는 것이 아닌지 묻고 싶습니다.

물론, 분수라는 스스로 한계를 설정하는 것은 매우 부정적인 것일 것이며 서울 부동산이라는 목표를 정한 것 자체를 부정하고 싶은 의미가 아닙니다.

본인의 수준을 고려한 투자 전략과 노력들이 병행되어야 함에도 불구하고 황새로 지칭할 수 있는 투자 성공사례들에 현혹되어 분수를 잊고 있는 것을 경고하고자 하는 것입니다.

이상과 현실을 구분하는 냉철한 상황판단이 정말 필요한 시점임에도 '탐욕'과 '질투' 그리고 '시기'와 '허영심' 등 너무나 복잡한 부정적인 감정들로 냉철한 상황 판단은커녕 오히려 리스크만 안게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.

성공에 대한 열망이 성공으로 가는 빠른 길이라는 것에는 동의하지만 본인의 수준을 초과한 열망은 아무것도 하지 않는 것보다 나쁘다고 할 수 있습니다.

한계를 초과한 목표 설정은 그 자체로 목표가 될 수 없습니다.

다소 지루하지만 '스노볼 효과'에 투자하면서 인사이트를 통해 본인의 투자 몸집 자체를 키워야 하는 것입니다.

분수를 알고 포기하라는 의미가 아닙니다. 분수에 맞는 투자, 지속 가능한 투자, 잃지 않는 투자를 이어가라고 말씀드리고 싶은 것입니다.

단단히 준비하고 황새를 쫓을 준비를 하면 어렵겠지만 그 격차를 좁혀나갈 수 있을 것입니다.

남들과 경쟁에서 이기는 투자가 아니라 스스로와의 경쟁에서 이기는 투자자가 되길 기원합니다

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.