부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 시장이 매우 뜨거워지고 있다보니 정말 가치가 높은 곳이 어디인지 구분이 어려워지는 현실입니다. 이럴때일수록 더욱더 객관화 할 수있는 분석을 해야 한다고 생각이 듭니다. 교통이나 고소득직장 등 전통적인 입지를 찾는 것은 크게 어렵지 않습니다. 그러나 입지분석에 중요요소인 학군은 정말 살펴보기 어렵습니다. 요즘 어플로 간단히 학교의 순위를 참고할 순 있지만 보다 객관화하기 위해서는 한국교육학술정보원에서 제공하는 학교알리미 서비스를 활용하면 좋습니다.

* 링크 : 학교알리미 사이트
학교알리미서비스는 2008년부터 교육부에서 정한 공시기준에 따라 매년 1회 이상 초,중등학교 정보공시를 하고 있습니다. 여기에서는 각 학교별로 학생수, 교원현황, 시설, 학교폭력발생현황, 위생,교육여건,재정상황,급식상황,학업성취 등을 확인 할 수있는데 가장 중요한 학업성취와 졸업생들의 진로를 확인하여 학군을 측정하고 비교할 수 있습니다.

요즘에는 중학교 학군을 많이 강조하는데 좋은고등학교를 진학해야 좋은 대학교를 진학하기에 중학교 학군을 매우 중요시 하고 있습니다. 좋은 고등학교에 진학시키는 중학교가 위치한 지역일수록 아파트값이 높은 경향이 있습니다. 그렇다면 중학교 졸업생의 고등학교 진학을 살펴보겠습니다.

위에 그림에서 살펴보아야 할 것은 특수목적고와 자율고 진학률입니다. 고교평준화로 인해 좋은 고등학교는 특수목적고나 자율고일 확률이 높아졌는데 이러한 고등학교가 대체적으로 좋은 대학교로 진학하기 때문입니다. 물론 학생수가 학교별로 다르기 때문에 비율을 참고하는 것이 보다 객관화 할 수 있겠습니다. 그러나 진학률이 무조건 수준이 높다고 보장하는 것은 아니기에 참고만 하시는 것이 좋습니다.

고교진학률로는 보다 객관화하기 어렵기때문에 국가수준학업성취도평가결과를 참고해보겠습니다. 국가수준학업성취도평가는 우리나라 학생들의 교과별 학업성취 추이 파악을 위해 전국의 모든 중학교 3학년생과 고등학교 2학년생을 대상으로 평가하는 것입니다. 아쉽게도 성적줄세우기와 사교육조장 등의 이유로 2017년부터 폐지가 되었습니다. 그러나 2016년 자료가 현재에는 탑재되어 있습니다.

보통학력이상의 학생들의 국,영,수 의 평균값으로 중학교 순위를 정하였습니다. 보통 3과목 평균이 90점이 넘으면 좋은학교라고 할 수 있습니다. 여담으로 전국 100위권 중학교 중 약 70%이상이 수도권에 위치하며 그 중 서울에는 40개 이상의 학교가 위치하고 있으니 교육의 차이를 느끼게 됩니다.
 
그러나 각 지자체별로도 우수한 중학교 학군이 있기에 그러한 지역들을 찾아서 활용한다면 실거주와 투자처를 검색함에 있어 매우 유용할 것으로 판단됩니다. 지방일수록 우수한 학군이 포함된 지역이 높은 집값을 형성하고 있는 것이 특징입니다.

다음은 고등학교에 대해 간단히 살펴보겠습니다. 고등학교의 경우에는 대학진학률에 구체적인 대학명이 언급은 되지 않습니다만 참고할만한 내용들이 있습니다. 아래의 두그림은 특수목적고인 국제고와 일반고등학교의 대학 진학률을 나타냅니다. 우선 자료보는 방법을 설명해드리면 대학진학은 4년제 대학교를 의미하고 전문대학은 2년제 또는 3년제 전문대학을 의미합니다. 국외진학은 해외 대학교 및 대학 진학을, 취업자는 졸업직후 똔느 졸업전 취업자를 의미하며, 기타는 취업을 하지 않거나, 재수 준비자와 진학포기자를 모두 포함합니다. 그렇기 때문에 단순히 진학률로는 우수학교를 판단하긴 어렵습니다.

그러나 4년제 진학비율과 전문대 진학비율을 평가하면 조금 말이 달라집니다. 대학진학 중 전문대학교 비율이 높을수록 실제 진학한 대학의 등급이 낮을 가능성이 높고, 기타에 포함된 인원 이 진학포기자가 많을 가능성이 높습니다. 또한 재수 특정 희망대학 진로를 위한 것보다는 성적이 부족하여 선택한 인원이 많을 가능성이 높습니다.

위에 첫번째 그림에 국제고에서는 전문대 진학이 0명으로 상대적으로 4년제 대학의 진학이 높습니다. 그러므로 전반적인 성적이 높을 확률이 높고, 기타에 포함된 인원 중 특정희망대학 진학을 위한 재수가 많고 재수생 역시 성적이 높을 확률이 많겠습니다. 물론 국제고와 일반고의 차이를 두어 비교하였지만 일반고에서도 비슷한 수치가 나옵니다. 아래는 서울에 유명한 일반고등학교의 대학진학률입니다.

국제고의 전문대 진학률과 매우 유사한 모습을 보여주고 있습니다 특수목적고와 일반고의 차이가 아니라 학교 학생들의 성적차이가 진로에 반영됨을 알 수 있습니다. 물론 이러한 데이터가 절대적인 학군을 설명하지는 못하겠지만 고교평준화가 대학진학에 대한 세부지표를 찾기 어려운 시점에서 이러한 분석을 토대로 본인의 관심지역의 부동산투자를 한다면 학군에 대한 실수요자들의 니즈에 부합하는 투자가 될 확률이 높습니다.

또한, 꼭 투자가 아니더라도 자녀가 있는 실수요자라면 단순히 초품아나 학교가 가까운 투자처가 아닌 보다 나은 수준의 학교를 찾아 실거주가 가능할 것입니다. 자녀 교육은 모든 부모의 바람이기 때문입니다.

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※ 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 티스토리가 모바일에서 구독이나 회원가입에 어려움이 있어 네이버블로그도 같이 하고 있습니다. 혹시 같이 공부하실분들은 서로이웃하면 좋을 것 같습니다~^^

부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 1기 신도시 3부에 마지막인 부천 중동과 안양 평촌, 군포 산본 신도시에 대해 알아보려고 합니다. 지난 1부와 2부에서는 동남권의 핵심인 분당과 최근에 침체기를 겪는 일산을 소개하였습니다.

그에 반해 나머지 3개의 신도시는 규모나 인지도는 떨어지지만 중산층이 선택하기에 최적의  대체주거지로 손색이 없는 곳입니다. 이 3곳의 도시는 먼저 소개한 분당과 일산신도시와의 차이가 있는데 도시의 규모도 작지만 기존의 구도심과 연계하여 조성되다 보니 인구밀도를 높게 잡아 밀도 높게 설계된 것이 특징입니다. 이제 3개의 도시별로 나누어 살펴보겠습니다.

1. 부천 중동
부천은 1호선 라인과 7호선 라인으로 크게 나뉘는데 중동신도시는 7호선에 조금 더 가깝다고 볼 수 있겠습니다. 토지공사와 주택공사 부천시가 함께해서 이룬 신도시로 당시에 경인고속도로와 경인로 경인선 등의 주요간선교통망이 갖추어져 있어 교통인프라는 가장 우수한 곳이었습니다. 그러나 1970~80년대의 산업화로 인해 서울-인천 간 교통량의 폭발적인 증가에 일대 교통이 상습정체가 심했는데 서울-인천사이에 부천중동 신도시가 들어서면서 아직도 상습정체구간으로 자리잡게 되었습니다. 특히, 송내역은 경기도 전체 이용자 순위 2위로 유동인구가 매우 많습니다.

신도시가 중동으로 들어서면서 시청도 신도시내로 이전하게 되어 활성화가 되나 싶었지만 상업과 업무지구의 조성이 매우 늦었는데 특히, 2000년대가 되어서야 주상복합아파트가 들어서면서 상권이 형성되었습니다. 최근에는 부동산 비규제지역에 대한 풍선효과로 집값이 상승하였으며 서울접근성에 비해 상대적으로 저렴한 집값과 상권은 신혼부부에게 최적의 주거지로 선호됩니다만 학군에 대한 아쉬움이 있습니다.

2. 안양 평촌

안양 평촌은 '학원가'로 널리 알려져 있어 대치동과 중계동과 어깨를 나란히 하는 대한민국 3대 학원가로 유명한 곳입니다. 10층 건물들이 모두 학원가를 형성하고 있는 지역입니다. 학원가와 범계역 주변은 상대적으로 높은 집값을 자랑하고 있습니다만, 과천에서의 행정기능이 줄어들고 주변 강남의 대체주거지의 공급이 많아지자 집값하락이 컸습니다.

평촌은 4호선이 자리잡고 있어 서울로의 접근성이 좋았고 기존 시가지에 인접하여 조성되어 구도로를 통한 서울시내 진입이 용이 했으나 역시 교통체증은 심한 편이었습니다. 안양평촌은 조금 아래에 위치한 군포 산본과, 서쪽에 위치한 부천 중동 신도시에 비해 과천 및 강남접근성이 좋은편에 속하였습니다. 그 덕분인지 몰라도 3곳의 신도시 중에서는 상대적으로 높은 집값을 자랑하고 있으며 분당 신도시를 제외하고 유일하게 리모델링을 고려하는 1기 신도시입니다. 3개의 신도시 중 안양시 동안구 일대는 조정대상지역으로 규제를 받고 있습니다.

3. 군포 산본

군포의 산본신도시는 군포시 보다는 산본이라는 지명으로 역시 더 잘알려져 있습니다. 배후에 수리산이 위치하여 다른 신도시에 비해 상대적으로 경사지에 자리잡고 있어 도보이동에는 불편함을 겪지만 전원적이고 조용한 베드타운의 모습을 보여주고 있습니다. 5개 신도시중에서 가장 규모가 작은 산본은 다른지역보다도 아파트의 비율이 높은 편입니다. 기존의 1호선과 4호선 라인의 이용으로 교통에 큰 불편함은 없었지만 상대적으로 떨어진 위치로 저렴한 집값에 실거주 최고의 입지로 자리잡았습니다.

최근에는 GTX-C 효과로 주변의 준신축과 분양권의 가격이 상승하였지만 아직도 금정역 주변은 슬럼화가 심하고 재개발이 더뎌 환경개선이 시급한 편입니다. 5개의 신도시중에서 가장 낮은 집값을 보여주고 있으며 안양일대 재개발의 영향으로 대장아파트를 제외하고는 가격회복이 어려운 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 고양시에서 조정대상지역 해제를 건의하였다는 내용의 기사를 접하였습니다. 이재준 고양시장이 직접 언급할 정도로 고양시 구도심(흔히 일산을 지칭)이 정말 상황이 좋지 않은 것 같습니다. 사실 일산이 나쁘다기다는 일산과 서울사이에 신규택지들이 공급됨으로 인해서 어쩔 수 없는 시장의 반응일 뿐입니다.

고양시는 투기과열을 막기 위해 조정대상지역으로 지정이 되었습니다. 그러나 고양시 내부에서도 일부지역을 제외하고는 집값이 안정화되었고 정상적인 거래까지 위축되어버리는 상황이 되면서 조정지역 해제를 건의한 것입니다.

고양시는 올해 초 발표한 3기 신도시로 추가지정 여파로 부동산시장이 급랭하였습니다. 그린벨트로 묶여있던 창릉일대가 신도시로 지정되자 안그래도 지축이나 향동지구, 삼송지구, 원흥, 덕은지구, 킨텍스 등 새로이 공급되는 물량이 많았는데 3기 신도시 지정이 고양 구도심인 일산에 직격탄을 날린 것입니다.

고양시는 작년에 비해 거래량이 약 30%가량 급감하였습니다. 이는 새로운 공급에 대한 우려도 있지만 부동산규제를 받는 지역인 조정대상지역으로 지정된 탓도 있습니다. 조정대상지역으로 지정되면 종합부동산세 추가과세, 다주택자 주택담보대출 금지 및 양도소득세 중과 등 일반적인 투기수요차단도 있지만 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준 등 실수요자들 에게도 부담이되는 규제들도 있습니다.

또한, 고양시는 주택법에서 정한 조정대상지역 지정요건인 최근 3개월 간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하지 않아 해제할 수 있는 법적 조건을 갖추었고 고양시 전체를 해제하지 않고 투자자유입이 우려되는 삼송, 지축, 향동, 원흥, 덕은지구, 킨텍스, 고양관광문화단지는 제외하는 것으로 국토부에 요청하였습니다.

고양시 내부에서도 일산신도시 등 기존 구도심의 주택가격만 하락할 뿐 신규택지개발지구는 분양가 대비 30~40% 가격이 급등하고 있기때문에 고양시 전체를 제외하기는 어렵다는 결론을 내린 것 같습니다.

사실 고양시는 1기 신도시인 일산의 집값 하락이 가장 아픈손가락일 것입니다. 사실 실거주로 손색없는 매우 훌륭한 인프라를 갖추었음에도 노후화와 일자리의 증가가 없었고 신규택지의 공급이 맞물리며 전반기에 집값하락은 물론 거래가 어려웠기 때문에 고양시가 요청한 조정대상지역해제는 매우 타당하다고 느껴집니다.

국가의 정책이 때로는 선의의 피해자를 낳기도 합니다. 과감한 정책수정과 반성은 국민모두를 행복하게하는 지름길일 것입니다. 이번 정권들어서 집값상승이 부채질되는 불통의 정책들을 바라보면서 고양시의 요청이 어떻게 국토부에서 받아들일지 궁금합니다. 결과에 따라 지자체 및 국민들의 움직임이 어떨지도 역시 궁금합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근의 정부의 정책의 연장선으로 재건축의 대한 규제가 지속되고 있었는데요, 요며칠 그에 대한 방향성이 확실한 기사들이 나왔습니다.

재건축은 진행하기 전 안전진단이란 것을 통해 재건축이 가능한지 여부를 확인하는 절차를 거칩니다. 이때 최소한 D등급 이하로 받아야 하지만 C등급 이상은 유지보수를 해야합니다. 그렇게 되면 당장의 재건축이 어려워진다는 뜻이고 생각보다 장기적으로 접근을 해야합니다.

먼저 광운대역세권 인근에 월계동 미륭, 미성, 삼호3차 흔히 미미삼으로 불리는 재건축 이슈가 높은단지가 안전진단에서 C등급을 받았습니다.

월계동 미미삼은 강북개발 중 광운대역세권 개발과 맞물려 재건축이 기대되는 입지가 훌륭한 아파트였지만 이번에 C등급을 받으므로 인해 한동안 재건축이 어려울 것으로 판단됩니다.

이와 더불어 흔히 올선이라고 불리우는 송파 방이동 올림픽선수기자촌 아파트 역시 C등급을 받음으로 인해서 재건축이 멀어진 모양새입니다.

이 두아파트의 안전진단 결과는 앞으로 성산시영 등 서울 내 재건축 안전진단을 기다리는 아파트들에게 악영향을 끼칠 것으로 판단되고 있습니다. 지금 위에 두아파트 역시 노후화가 심각한 수준임에도 재건축이 어렵다는 것은 사실 납득하기 어려운데요, 올림픽선수촌 바로 인근에 위치한 둔촌주공이 재건축이 완료되어 가고 있는 것과 매우 상반되는 결과입니다.

사실 이러한 안전진단 결과를 가지고 대부분의 일반인들이 재건축 아파트가 높은 수익을 갖기 때문에 피해의식을 갖고 투자자들을 욕하거나 좋은 판단이라고 착각을 하는 경우가 있는데, 재건축 아파트들이 재건축이 되지 않는다면 거기살고 있던 실수요자들이 신축으로 갈아타거나 오히려 장기적으로 보유하는 경우가 생기기 때문에 공급이 줄게 됩니다. 또한 재건축이 되어 새아파트가 공급이 지속적으로 되어야 수요를 충당할 수 있는데 신축 공급이 억제됨으로 인해 지금의 신축들이 더 상승할 수 밖에 없는 것입니다.

이러한 정책들이 일시적으로 집값을 막는 역할은 하겠지만 사유재산의 침해와 주거안전성을 해치고 시장가격을 교란하는 부작용도 낳는다는 것을 우리는 명심해야 할 것입니다. 앞으로의 재건축 이슈 아파트들의 안전진단 결과도 눈여겨 보는 것도 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 부동산 시장에 특히, 서울을 중심으로하는 핵심지역들에 장세가 매우뜨겁습니다. 물건이 나오기 무섭게 빠지고 연일 신고가를 갱신하는 모습에 이제는 억단위의 금액이 우스워 지고 있습니다.

사실 모두가 알고 계시겠지만 이러한 시장은 부동산정책에서 기인한 것으로 알고 있습니다. 지난 금융위기 이후 침체되어있던 서울부동산은 15년부터 꿈틀되었고 17년까지 무섭게 올랐습니다. 보통은 이시점에 급등의 피로감으로 한차례 조정이 와야되지만 진보정권의 부동산규제(8.2대책)이 발표되면서 공급우려에 대한 수요자의 불안감으로 상승세가 이어졌습니다. 불난집에 불을끄려다 기름을 얹은 격이 된것입니다.

이러한 시장을 바라보는 정책담당자들이 조금만 더 냉정하게 시장을 바라보았다면 이러한 급등세가 지속되진 않았을 겁니다. 자꾸만 수요를 억제하려는 정책들 특히, 작년의 9.13대책은 일시적인 정책효과만 보여줬을뿐 지금의 미친 상승장을 부채질하는격이 되었습니다.
시장이란 곳은 사고팔면서 자연스레 시장가격이 형성되는 지극히 합리적인 곳인데 그러한 시장가격을 강제로 통제하려다보니 지금은 시장이 교란된 것입니다. 정부는 주택공급을 늘려서 거래가능한 물건의 수를 늘렸다면 자연스레 시장은 수요와 공급으로 올바른 방향으로 흘러갔을 것입니다.

여기서 착각하면 안되는 것은 내가 살고싶은 집은 모두가 살고 싶고, 내가 월급이 오른다면 모두가 같이 오른다는 것입니다. 그러다 보니 대체불가능한 입지의 지역들은 비쌀수 밖에 없는 것입니다. 이러한 것들을 비정상으로 바라보려하니 애초에 문제가 있었던 것입니다.

그래서인지 지금의 정책들로 인해 수요자들은 이상하리만큼 바보가 되어버렸습니다. 분양가 상한제, 초과이익환수제, 일몰제 등등 공공성을 위한 것처럼 보이지만 결국 누군가의 부담액이 누군가의 이익이 되어버린 것입니다. 그 덕분에 지금 어떻습니까? 주변시세보다 싼 로또분양에 너도나도 몰려드는 투기판이 되어버렸습니다. 물론, 가점이 높거나 현금이 많은 기득권들에게만 해당되겠지만요..
그러한 이유로 젊고 합리적인 세대들이 지금은 한탕주의에 빠져버렸습니다. 기본적으로 투자는 근로소득에서 나오는 소득을 저축하고 종잣돈을 마련하여 스노볼 효과를 누리며 시간에 투자하는 것이 기본임에도, 지금은 청약만 받으면, 새아파트만 사면, 남들이 사기전에 내가 사버리면, 말도 안되는 투기성 판단들이 시장을 지배해버리는 것입니다.

이러한 수요자들의 포지션과 맞물려 공급을 해줘야할 공급자들 역시 정책의 효과로 높은 세금과 요건들로 인해 시장에 물량이 없어진 것입니다. 그렇다보니 수요가 급등하고 공급이 급감하는 말도 안되는 시장논리가 펼쳐진 것입니다. 수도권에 유례없는 공급이 이어지고 있음에도 시장은 조정받지 않고 지속적으로 신고가가 갱신되고 신고가가 갱신되다보니 수요자들은 조바심이 나지만 시장에는 물건이 없고, 결국 신고가가 참고가 되어 투기판이 되어버린 것입니다.
 
언젠간 올라야할 곳이라고해서 무조건 비싸야 하는 것은 아닙니다. 시장에 논리에 따라 합리적인 시장가격이 형성되어야는데 지금은 시장논리가 무시되었습니다. 덕분에 똑똑한 투자자들도 투자의 기본원칙을 무시하게 되고 한탕주의로 빠져버리게 된 것입니다.

이러한 시장을 바라보면서 더욱더 안타까운 것은 대부분의 전문가가 이야기 했듯이 저역시도 이러한 열기가 당분간 지속될 것 같은 것입니다. 단순히 금리인하와 유동성으로만 설명드리는 것은 아니지만, 기존의 집값이 올라 매도한 집주인은 상위여과로써 상급지의 주택을 구입할 것이고 그 상급지의 주택을 매도한 집주인은 또다시 상급지의 주택을 구입할 것이고 이러한 여과과정이 반복됨으로 시장의 과열이 지속될 것입니다.

중반부에서도 이야기 했듯이 투자는 시간에 투자하는 것인데 무주택자 유주택자, 투자자자 실수요자 구분 없이 모두 한탕주의로 빠져버리는 모습이 정말 안타깝습니다. 더군다나 개인적인 지식과 통찰력보다는 발빠른 단체카톡방이나, 커뮤니티에만 의존하는 일부 투자자들이 고민없이 쉽게 매수하는 경향이 있어 더욱더 안타까운 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 젊은 세대들에게는 그닥 즐거운 포스팅을 아닐 것 같습니다. 우리 부모님세대인 586(60년대에 태어나 80년대 학번으로 대학교 생활을 하고 현재는 50대의 나이를 가진 세대를 뜻합니다.)세대와 부동산에 대하여 이야기해보려 합니다. 우리 모두가 알고 있듯이 586세대는 현대사의 혜택을 독점한 세대라고 할 수 있습니다.

586세대의 부모세대는 한국전쟁을 겪고 황폐해진 국가를 일으키는데 노력을 했다면 우리의 부모세대인 586세대는 경제의 급성장의 혜택을 직접 체험한 세대입니다. 지금의 세대들과 달리 기회가 상당히 많았기 때문에 특히, 취업이나 승진, 자산증식 등 다른세대보다 압도적으로 유리했었고 실제로 경제적 부도 독점하고 있습니다. 또한 586세대가 기득권이 되고 은퇴시점이 다가오면서 정년연장안과 같은 정책이 발표되면서 현재의 젊은 세대들에게는 기회조차 줄어드는 어려운 실정입니다.

통계청의 2018년 가구당 평균 순자산(자산,부채)을 가구주 연령별로 보았을때 50대가 3억 9419만원, 60대 이상은 3억 5817만원, 40대는 3억 4426만원 순이었습니다. 50대가 15세 이상 인구에서 차지하는 비중은 18.6%임에도 보유자산은 다른연령보다 월등히 높습니다. 특히 40대와 비중의 차이가 없음에도 자산은 큰 차이를 보입니다.

지금의 50대는 경제적으로 매우 혜택을 받은 세대입니다. 특히, 부동산 시장으로 자세히 살펴보면 그 격차를 크게 느낄 것입니다. 2017년 기준 50대가 보유한 주택은 총 350만 2715채로 전체주택의 26.3%를 보유하고 있습니다. 40대는 331만 5690채로 24.9%를 60데는 251만 6893채로 18.9%를 차지하고 있습니다. 특히, 6억원 이상의 고가주택을 가장 많이 보유한 세대인데, 50대가 6억원 이상의 주택을 전체의 약 30%를 보유하고 있으며, 강남 3구에 주택 보유 역시 50대가 가장 많았습니다.

다시 50대의 과거로 돌아가보면 586세대는 실패하기 어려운 세대였습니다. 50대가 80년대 대학을 졸업하고 취업하여 자산을 증식하기 시작하던 2000년대 초반은 한국 부동산시장에 유례없는 상승기였고 자산의 증식이 되면서 지속적으로 스노볼 효과를 톡톡히 누린세대입니다. 최고의 상승장을 겪고 현재에 이르기까지 지속적인 자산증식이 이루어지고 있습니다. 최근에 급등한 부동산시장에서도 혜택을 받은 세대는 당연 586세대일 것입니다. 586세대는 40세때부터 전 연령대를 통틀어 부동산, 주식, 소득 1위를 독주했고, 시간이 지날수록 부의 쏠림이 집중화 되면서 그 격차가 더욱더 커지는 현실입니다.

2030세대의 순자산은 지속적으로 감소하고 있고 주택보유 역시 감소하는 반면에, 50대의 고가주택 보유수는 더욱더 늘어가고 있는 현실입니다. 현재의 정치나 사회적으로 보더라도 50대들이 기득권이 되었습니다. 30대인 저희가 자산증식을 위해 주택을 마련하려하니 각종 규제들이 넘쳐나면서 자산증식이 어려워졌지만 스노볼효과를 충분히 누렸던 586세대는 풍부한 자산을 가지고 또 자산을 증식해나가고 있습니다.
 
부동산 공부를 하면서 사회구조나 정치, 거시경제 등 다양한 분야에 대해 관심이 갖게 되었고 구조적인 문제점이 많다는 것을 느꼈습니다. 586세대의 부모가 금수저가 아니라면 자녀인 우리세대 역시 금수저가 되기 어려운 것입니다. 각종 대출규제나 정책들은 현재의 기득권들에 의해 중심적으로 이어지기 때문에 우리 청년들의 목소리가 반영되지 않는 것 같습니다.

높아만 가는 집값을 보면서 멀어지는 좋은집들을 보면 상당히 마음이 아픈 현실입니다. 좋은학군과 거주여건을 내가족에게 마련해주고 싶지만 불가능한 현실이 되고 있습니다. 저축과 근로소득으로는 극복할 수 없는 차이와 각종규제들은 오히려 2030대들에게 많은 불이익을 주는 것 같습니다. 어려운 상황이지만 그래도 가장 효율적인 투자를 위해 한발씩 전진해야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅들에서 월간 주택가격동향을 몇번 살펴보았었습니다. 이제는 주마다 발표되는 주택가격동향도 같이 살펴볼 예정인데요, 먼저 한국감정원에서 발표한 2019년 10월 1주차 주간주택가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 주간 아파트 매매가격 동향

10월 1주차는 10월 7일을 기준으로 하여 발표하였습니다. 전주 대비 매매가격은 0.01%, 전세가격은 0.04% 상승하였습니다. 이제는 전국적으로 매매와 전세가 상승하는 것이 특징입니다. 특히, 전세가의 상승이 무섭습니다. 절대적인 평균수치이지만 지방의 하락폭이 완화 된 것이 특징입니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역이 72에서 86개로 하락지역은 73에서 80개로 증가하였고 보합지역은 31에서 10개로 감소하였습니다. 서울의 경우 상승세가 지속되고 있지만 지난 10.1 부동산시장 점검결과 및 보완방안의 영향으로 상승폭이 컸던 단지들은 다소 축소된 모습입니다. 그러나 서울은 전 지역에서 호재들로 인해 상승세가 이어지고 있습니다.

인천의 경우 구도심인 부평과 송도가 포함된 연수구의 상승세로 상승세가 이어지고 있습니다. 경기도는 외곽지역인 평택과 안성 등의 누적된 물량으로 평균수치는 하락하여 상승폭이 축소되었지만 과천 및 수원 영통구, 광명시 등 입지가 우수한 지역은 지속적으로 상승하였습니다.

지방의 경우 대전의 상승세가 무섭고 최근 투자자들이 선진입한 모습을 보이는 울산도 상승을 하였습니다. 세종은 누적된 입주물량이 감소함에따라 승상을 전환하였고 그 외 8개도도 하락폭이 축소되었습니다.

2. 주간 아파트 전세가격 동향

전국 주간아파트 전세가격은 지난주 상승폭을 유지하였습니다. 특히, 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역이 81에서 95개로 증가하였고 하락지역은 54개로 유지, 보합지역은 41개에서 27개로 감소하였습니다.

서울의 경우에는 신규입주단지 인근지역은 보합내지 소폭하락했지만 가을철 이사수요가 유입되며 상승세가 지속되고 있습니다. 인천의 경우에는 서울접근성이 좋은 계양구와 부평구 등이 상승하여 상승세를 이어가고 있습니다. 경기도의 경우에는 과천이 청약대기 및 이사수요의 유입으로 상승세가 심상치 않아 매물이 부족하여 상승폭이 확대된 모습입니다. 그러나 외곽지역인 남양주 등은 입주물량으로 구축위주로 소폭하락하였지만 전반적으로 상승폭이 확대된 모습입니다.

지방의 경우에는 하락폭이 완화된 모습입니다. 대구 및 대전, 광주, 세종 등은 지속상승하고 있으며 그외 8개도는 하락폭이 유지되고 있습니다.

10월 7일 기준 10월 1주차 주간 아파트가격동향을 살펴보았습니다. 전국적으로 가을에 전세수요가 증가하여 전세가 상승한 모습을 보이고 있습니다. 매번 말씀드리지만 매매가의 상승은 무섭지 않습니다만, 서민주거에 중요한 민간 임대차시장의 전세가격의 상승은 사실 좀 두렵습니다. 지금의 장세가 한동안 지속될 것이라는 전망이 우세한 가운데 다음주의 발표자료도 지켜보도록 하겠습니다.
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 1기 신도시 포스팅에서는 요즘 부침을 겪고 있는 일산에 대해 이야기 하였습니다. 오늘은 일산과 반대편에 위치한 분당에 대해서 간단히 알아보려고 합니다. 분당은 1기 신도시 중에서도 가장 높은 집값을 자랑하는 곳으로 그 역사에 대해 알아보도록 하겠습니다.

먼저 1기 신도시에 대해서 간단히 알아보겠습니다. 1기 신도시는 제6공화국 노태우 대통령 시절에 급격한 경제성장과 도시화로 인해 절대적인 주택부족해결을 위해 주택 200만호 건설이라는 미명아래 역사상 최대의 주택건설 프로젝트에 하나였습니다. 1기 신도시 5곳에 약 30만호가 지어졌는데 분당이 97,500호, 일산이 69,000호, 중동 ㆍ평촌ㆍ산본이 각각 42,500호 씩 공급되었습니다. 나머지 170만 호는 인천 연수 및 대전 둔산 등의 지방 거점 신도시 및 전국 각지의 택지지구에 공급하였습니다.

사실 200만호의 주택공급계획은 계획자체의 실현여부가 매우 불투명한 노태우대통령의 단순공약에서 시작했지만 1988년 서울올림픽 이후로 부동산가격이 급등하면서 물가상승과 부동산 폭등이 사회문제로 대두됨에 따라 물가안정과 정권유지를 위해 1989년에 신도시 건설계획을 발표 1990~91년 사이에 건설을 완료하였습니다. 너무 단기간에 지어지다보니 많은 문제를 낳았었지만 결과적으로 수도권 주택문제 해결에 많은 기여를 하였습니다.

실제로 1991년부터 1기 신도시의 공급물량이 풀리면서 부동산 가격이 하락하였고 주택보급률도 1991년 63%에서 1기 신도시 개발이 끝났던 1997년에는 82%로 매우 높아졌습니다. 이렇게 완성된 1기 신도시는 금융위기 전까지 지속적인 상승세를 이어가게됩니다.

이중에서도 가장 규모가 컸던 분당은 세종특별자치시 조성되기 전까지 최대규모의 신도시였습니다. 당시 정부에서는 일산과 분당은 신도시 완성 이후에 각각 일산시와 분당시로 분리할 계획이었다고 합니다. 분당은 행정구역 상 경기도 남동쪽에 위치한 성남시에 위치하고 있습니다. 최초의 계획은 베드타운이었지만 지금은 바로 옆에 2기 신도시인 판교가 흥행함에 따라 판교테크노벨리에 국내 1,000대 기업이 포진되어 있는 반강제적으로 자족형 신도시가 되었습니다. 판교는 상대적으로 임대아파트이 비중이 높았기 때문입니다.

교통은 기존 분당선이 있었지만 신분당선이 개통전까지는 강남도달에 많은시간이 소요되었습니다. 신분당선이 개통된 후에는 강남접근성이 획기적으로 개선되었고 경강선이 개통되면서 주변의 경기 외곽도시인 광주나, 이천 등의 도시로부터 인구유입도 활발해졌습니다. 또한 최근에 이슈였던 GTX-A 노선도 예정되어 있으며 8호선 연장 등 다양한 교통 대책들이 추가로 마련되고 있습니다. 앞으로 더욱더 좋아질 전망입니다.

1기 신도시 대부분이 그렇겠지만 완성형 도시로 생활에 불편함이 없는데 그 중에서도 분당은 직장, 교통, 지리적위치, 환경, 학군, 미래의 도시계획 등 모든 투자매력을 다 포함한 신도시라 할 수 있겠습니다. 그러나 1기 신도시가 완성된지 30년이 넘어감에 따라 노후도가 매우 심각한 상태입니다. 특히, 물리적으로 서울접근성이 좋은 2기 신도시와 중소규모의 택지공급으로 인해 대부분의 1기 신도시들이 힘을 못쓰고 있지만 분당만은 훌륭한 입지가치 하나만으로 상승세를 이어가고 있고 최근에는 재건축이나 리모델링 등 기대감으로 꾸준히 주택가격이 우상향하고 있습니다.

여담으로1997년에는 강남의 은마아파트와 성남 서현동의 시범우성 32평의 가격이 시범우성이 더비쌌다는 사실을 알고 계셨나요? 은마아파트는 약 1억 5천 시범우성아파트는 약 1억 7천이었지만 지금은 은마아파트가 비싸졌습니다~^^ 역시 서울입니다. 그럼에도 분당의 집값은 강남 못지 않게 높은 상승률을 기록한 곳입니다.

위에서 살펴본바와 같이 분당은 정말 매력이 많은 도시인 것 같습니다. 돈만 있다면 실거주로 거주하면서 재건축 이슈를 맞이하고 싶습니다~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서는 KB부동산에서 발표하는 9월 주택가격동향에 대해서 포스팅하였는데요, 오늘은 한국감정원에서 발표하는 9월 전국주택가격동향조사 결과를 가지고 시장을 분석하고자 합니다. 두 발표기관에 큰 차이는 없지만 다른 발표기관을 참고함으로써 보다 정보를 객관화 시킬 수 있겠습니다.

2019년 9월 전국주택종합 매매가격은 상승전환이 되었으며 특히, 수도권과 서울의 상승폭이 확대, 지방의 하락폭이 축소되었습니다. 서울의 경우에는 지속적인 상승이 지속되고 지방의 광역시는 대전과 대구, 전남은 상승하고 그외 지역들은 공급물량누적과, 경기 침체등으로 하락세가 지속되어 지역별로 구분해서 살펴봐야겠습니다.

아래의 지역,월별 매매 및 전세가격지수 변동률을 보면 전반적으로 상승분위기로 전환되었고 수도권은 그 상승폭이 확대되었습니다.

한국감정원에서는 주택의 규모와 건축연령별에 따라 별도의 자료를 발표하는데 아래에 규모와 건축연령별 지표에서 매매와 전세 모두 신축의 강세가 두드러지며 실수요자들이 많이 찾는 중,대형의 가격상승을 보이고 있습니다. 절대적인 주택수의 부족이 해소가 되고 질좋은 주택이 선호도가 높아짐을 의미하는 것으로 해석됩니다.

한국감정원에서 발표하는 모든 내용을 작성하기에는 복잡하기 때문에 거시적인 부분에서 발췌하여 작성하였습니다. KB부동산에서 발표하는 월간주택가격동향과 큰 차이가 없는 것을 확인하였습니다. 현재 시장은 정부가 의도하는 것보다 반대로 향하고, 핵심지역 신축위주로 실수요자들의 많은 참여가 진행되는 모습을 보이고 있습니다.

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