부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서는 KB부동산에서 발표하는 월간 주택시장동향 분석을 다뤄보았습니다. 사실 부동산은 한주, 한달로 그 변화를 다루기 어려운 자산이라 월간 자료만 참고하더라도 괜찮다고 생각이 되었었는데, 지금 부동산 시장은 너무나 빠르게 움직이기 때문에 KB부동산에서 기존에 발표하고 있었떤 주간 주택시장동향 조사결과를 매주마다 분석하고자 합니다.

조사기준일은 2019년 9월 30일이고 매주 월요일마다 조사기준일이 됩니다. 이번주 주택시장 동향 자료를 보면 대전의 상승률이 지난주(0.38%)와 비슷한 0.34%를 기록하며 상승세가 지속됨을 보여주는 것이 특징이며 서울 역시 지속적으로 상승하고 있습니다. 특히, 상대적으로 저렴한 강북지역이 매수문의 증가폭이 큰것이 특징입니다.

전국적으로는 전주대비 0.03% 상승하였습니다. 울산, 광주, 부산 그리고 기타 지방은 전주대비 하락을 지속하는 모습입니다.

서울의 경우에는 양천구, 강남구, 송파구, 서대문구와 영등포구를 중심으로 전 지역이 소폭 상승하였습니다.

용인은 신규아파트 입주 마무리와 지역 개발 호재로 매매가 상승움직임을 보이고, 수원 영통구 역시 신분당선과 GTX-C 노선 일대로 매매수요가 증가하여 가격이 소폭 상승하였습니다.

입주물량이 많은 지역들 중심으로 소폭 하락한 모습이 보입니다.

서두에서 다뤘던 대전의 경우에는 유성구와, 서구뿐만아니라 중구와 동구 등 전지역에서 상승이 지속되고 있습니다.

전국적으로 아파트 전세가격은 전주대비 상승했는데 역시 수도권과 5개 광역시는 상승하였고 기타지방은 하락을 보였습니다.

서울은 12주 연속 전세가가 상승하고 상승폭이 확대되는 추세입니다. 전 지역이 보합 내지 상승입니다. 가을 이사 수요의 움직임이 많으나 전세물량자체가 부족하여 전세가 강세를 보이고 있습니다.

의왕은 상반기 입주물량이 소화되면서 전세가가 정상가를 찾기 시작하고 서울지역으로의 교통편이 좋은 지역들이 대체적으로 상승한 분위기 입니다. 파주의 경우 운정신도시 초기입주 단지들의 전세가가 소폭 상승세를 나타내고 있습니다.

반면에 고양 일산서구와 안산 단원구는 공급물량으로 전세가가 하락한 모습입니다.

KB부동산에서는 매수자ㆍ매도자 동향지수를 발표하는데 전국 맷수우위지수는 전주대비 소폭 상승하였습니다(45). 특히, 서울의 경우 지난주 94.8 대비 98.5로 소폭 상승하며 매수문의가 늘고 있으며 강북 14개구의 매수우위지수가 106.9를 기록해 매수문의가 회복되는 모습입니다.
* 매수우위지수는 100을 상회하면 매수자가 많고 100미만이면 매도자가 많음을 뜻합니다.

이상으로 KB주간주택시장동향 분석을 마치겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 복잡하고 지루한 숫자는 생략하고 요즘에 상승장을 바라보면서 느꼈던 투자자들의 모습에 대한 저의 생각들을 나열해보려고 합니다.

저는 부동산 전문가도 수십억의 자산가도 아닌 부동산 공부를 시작한 새내기 입니다. 제가 부동산공부를 시작한 것은 단순히 어떤 기준으로 집을 구매해야하는지에 대한 물음으로 시작이 되었습니다. 지금은 투자자의 편에 가까워졌지만 시작은 큰 것이 아니라 아주 작은 고민이었습니다. 그렇지만 지금은 어떻게 하면 부동산으로 수익이나고 어떤 부동산이 가치가 있는지 저만의 기준들을 정립해 나가고 있습니다.

2017년 여름으로 돌아가보겠습니다. 지금에서 생각해보면 수도권 부동산 시장이 불타고 있었던 그 해에 저와 제 친구들은 부동산에 부자도 모르는 그리고 관심없던 청년들이 었습니다. 그 당시에 주변에서 비트코인으로 쉽게 돈을 번다는 소문이 돌아 너도나도 투자열풍이 불었었습니다. 기억해보면 저만 빼고 제주변 모두가 투자를 했었고 소액이라도 돈을 벌었었습니다. 오전에 20만원을 넣고 저녁에 30만원을 만들어 술값을 냈던 다소 소극적인 투자를 했던 친구와 이런 돈들이 반복되니 수백만원의 투자를 하던 친구, 그리고 이번이 기회라며 큰 돈을 투자했던 친구들이 있었습니다.

2018년 새해가 밝자 갑작스레 비트코인이 폭락하기 시작했었지만 다행히도 그 친구들은 모두 초기에 진입해 하락장이 왔음에도 불구하고 돈을 잃진 않았습니다. 저는 보수적인 성격으로 가격의 변동이 왜생기는지 알지 못했기 때문에 투자를 안했습니다만  결과론적으론 저만 빼고 다들 돈을 벌었다는 사실입니다.
 
2017년을 생각해보며 그때 나도 투자할 것을 그랬나?라는 생각이 지배적이었습니다. 큰 돈을 투자했던 친구는 어쨌든 큰 돈을 벌었기 때문입니다. 저축으로는 꿈꾸기 어려운돈.. 그렇지만 결론은 안하길 잘했단 생각이었습니다. 그리고 그해에는 유래를 찾아보기 힘든 부동산 상승장이었습니다. 그럼에도 저는 이러한 것들을 몰랐습니다.

대부분이 그렇듯 무슨 주식이 올랐다더라, 달러가, 금이, 부동산이 등등.. 오르고 나서야 관심이 생기는 그리고 떨어지면 안사길 잘했다며 스스로를 위로하는 모습들을 저를 포함해서 주변에서 많이 보았습니다. 그러나 타임머신을 타고 그 당시로 돌아간다고 해도 모두다 투자를 하진 않았을 것이라고 확신합니다.

무지하면 많은 고민이 생길 수 밖에 없고 결국에는 결정도 하지 못할 것이기 때문입니다. 고민이 많다는 뜻은 신중하다는 뜻이지만 투자관점에서 보면 무지하다는 생각이 듭니다. 알지도 못하는데 어떻게 투자를 할까요? 그냥 상승하니깐 그 상승장에 편승하고 싶은 욕구만 많아서 고민만 생길 뿐입니다.
 
의욕만 가지고 운이 좋다면 마치 2017년에 투자해서 돈을 벌었던 제 친구들처럼 돈을 벌수도 있을 것입니다. 그러나 운이 좋았던 제친구들과 달리 그 높은 상승장 이후에 수많은 돈을 날렸던 많은 피해자가 있습니다. 내가 후자가 된다면 어떨까요? 상상하기에도 끔찍합니다. 실패한 투자는 앞으로의 투자에도 강한 거부감을 만들기 때문에 투자에 실패는 없어야 합니다.

최근에 부동산 공부를 하면서 주변에 부동산 투자를 권유하곤 합니다. 투자라기보단 무주택자들에게 집한채는 꼭사라고 얘기할 뿐입니다. 그럴때마다 다들 냉소적인 반응을 보이지만 그중에서도 관심있는 사람들은 구체적으로 물어봅니다. 그럴땐 자금여력에 맞는 지역들을 추천해주고 심지어 친한사람들에게는 특정 아파트까지 알려주곤 합니다.

그렇지만 결과는 항상 같습니다. 냉소주의로 일관했던 사람들이나 투자에 흥미가 있던 사람들 모두 투자는 하지 않습니다. 결국에는 본인이 무지하기 때문에 기준이 없어 옥석을 가리지 못하는 것입니다. 제말이 맞는지 아닌지 그 자체도 본인만의 기준이 없어 확신하지 못하는 것입니다. 저 역시 그러한 심리를 알기 때문에 특정 지역이나 아파트를 찍어주라고 질문하는 사람들에게는 큰 기대를 하지 않습니다.

특히, 그런 부류의 사람들은 고민이 많습니다. '더 늦기전에 사야되지 않을까?', '누가 얼마를 벌었다던데.', '여기가 오른다던데' 등등 수많은 고민들이 머리 속을 짓누르고 복잡하게 합니다. 주변에 누가 부동산으로 돈을 벌었다고 하면 부러움과 괴로움에 사로잡혀 더 조바심이 납니다.

그렇지만 부동산은 간단하게 살수 있는 것이 아닙니다. 아파트라도 사려하면 현장에 꼭 가봐야하는 임장활동이 필수 적이고 이 아파트를 보면 이 아파트도 좋아보이고 같은금액이면 아파트가 아니라 상가와 같은 수익형 부동산도 좋아보이고 너무나 많은 고민들로 생각이 수십번 바뀝니다.

결국 이러한 것은 자신의 투자기준이 없다는 것입니다. 다양한 기준을 갖고 복합적으로 살펴봐야 만이 최고의 선택은 아니라도 최선의 선택은 할 수 있는 것입니다. 기준이 있다면 주변사람말에도 흔들리지 않고 조급한 마음에 매일 아파트시세를 보는 바보같은 행동도 하지 않을 것입니다.

말이 좀 길어졌지만 2019년 전반기 까지만 하더라도 잠잠했던 시장에 최근에 다시한번 상승장이 돌아오니 너도나도 달려드는 모습을 보면서 지극히 당연하게 느끼면서도 본질자체를 고민하지 않고 눈앞에 이익만 좇는 사람들에 대해 조금은 아쉬운 마음에 짧지만 제 생각들을 표현해봤습니다. 마치 이 모습들이 지난 2017년에 투자를 했었던 제친구들의 모습처럼 보이기 때문입니다. 누군가는 돈을 벌수도 있겠지만 누군가는 원치않는 결과를 초래할 수 있을 수 있기 때문입니다.

결국에는 지식과 경험으로 쌓인 내공만이 부동산 투자에서 기준이 될 자신만의 통찰력을 만들 것입니다. 이것은 하루아침에 만들어지지 않을 것입니다. 외롭고 지루하고 기나긴 여정을 위해서 오늘도 한발, 내일도 한발 계속해서 나아가야 할 것입니다.

 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 적정수준에 대한 고민을 공유하고자 합니다. 포스팅하는 제글이 정답은 아닐지라도 정답을 찾으려는 노력정도로 봐주시면 감사하겠습니다~^^

최근 경제가 안좋다는 뉴스가 우리사회를 가득 채우고 있지만 우리나라는 세계 10위의 경제 대국(GDP기준)으로 명실공히 선진국의 대열에 들어섰습니다. 단순히 GDP만 말씀드리고자 하는 것이 아닙니다. GDP는 경제규모만 설명하기 때문에 국민들의 평균적인 생활수준을 알아보는 데는 적합하지 못합니다. 이를 보완한 것이 1인당 국민총소득(Gross National Income, GNI)인데 국민총소득입니다.

1인당 국민총소득은 명목GNI를 인구수로 나누어 사용되는데 우리나라의 1인당 GNI는 18년 기준 3,678만 7천원으로 도시근로자의 평균연봉과 비슷한 수준입니다. 전세계로 보면 3만불을 넘겨 24위에 랭크되어 있습니다.
* 아래는 '18년 대도시 기준 도시근로자 평균소득입니다.

이러한 통계를 보았을때 우리나라의 집값은 도대체 얼마가 적당할까요? 매우 고민이 되는 대목이었는데 단순히 선진국의 집값만 비교하기에는 오류가 있어서 우리나라의 1인당 국민총소득을 고려한 가구당 평균소득, 가구가 갖고 있는 자산의 규모와 주택담보대출비율(LTV), 그리고 가구소득대비 주택가격비율(PIR)로 정리해보려고 합니다.

우리나라의 가구수 2018년 기준 약 2,000만 가구로 통계청 기준 평균가구원수는 약 2.4명 입니다. 약 2.4명입니다. 이에 1인당 국민총소득 약 3,680만원을 곱한다면 가구당 연 약 8천 8백만원의 소득을 벌어들이는 셈입니다. 

그렇다면 평균적인 도시근로자 가구의 예로 새집의 적정가격에 대해 알아보겠습니다.

1) 가구소득대비(PIR)
PIR지수를 고려한다면 평균적으로 본인 연봉의 6~8배의 아파트까지 구입이 어렵지 않습니다. 이를 가구로 고려한다면 5억2천 8백만원(가구소득의 6배) ~ 7억 4백만원(가구소득의 8배)의 아파트까지 구입이 가능하겠습니다. 주택담보대출비율이 낮을 수록 낮은 PIR 에 가깝기 때문에 약 5억원의 집을 구매함에는 어려움은 없겠습니다.

2) 가구당 실물자산과 주택담보대출비율(LTV)

가구당 실물자산 금액은 약 3억 1천만원으로 실물자산에는 부동산, 자동차, 금 등 다양한 것이 있겠습니다만 그 중에서도 부동산이 차지하는 비중이 큰 것을을 고려 70%를 적용하여 2억 2천만원을 적용해보겠습니다. 우리나라의 주택을 담보로 실행되어 있는 주택담보대출비율 평균은 약 40%입니다. 주택담보대출비율 40%를 평균으로 고려했을 때 평균 집값 5억 5천만원의 집을 보유하고 있다는 계산이 나옵니다.

위에서 살펴본 우리나라의 경제규모와 가구당 소득, 자산 등을 고려해보았을 때 5억원정도의 집 구입은 충분히 가능하다는 계산이 나옵니다. 물론 본인의 기준에서는 어렵다고 느끼시거나 너무 적은 금액이라고 생각될 수도 있겠지만 통계로 내보는 평균적인 금액임으로 충분히 납득이 가능하다고 보겠습니다.

물론 모든 지역의 집값 5억원을 지불하는 것이 당연하다는 뜻이 아닙니다. 본인의 가치판단 기준에서 좋은 입지의 지역에 최대 5억원의 집을 구매함에 있어서 문제가 없다는 뜻입니다. 그렇다면 수요가 많은 광역시나 수도권을 살펴보면 어떨까요? 최근에 많은 가격상승이 있었던 지방광역시인 대전, 대구, 광주의 예를 들어보겠습니다.

대전은 주변 세종의 영향으로 집값이 주춤했지만 최근에 세종공급이 마무리되어가면서 그동안 오르지 못했던 집값이 올라갔다고 여겨집니다. 광주 역시 상대적으로 저렴했던 집값과 비규제지역이라는 장점이 대구는 과거의 물량이 소화되면서 또 한번 상승했습니다. 이들 광역시의 공통점은 신축이 귀한 곳들에 분양가가 상대적으로 저렴했던 것입니다. 5억원 미만의 분양가에는 소득수준이 올라간 국민들에게는 큰 부담이 없었던 것입니다.

그러나 광주는 높아진 분양가와 상승피로감으로 분양가 5억원 근방에서 수요가 줄어든 느낌이고 대구 역시 비슷합니다. 대전은 아직 구도심인 동구와 중구의 재개발지역들의 새아파트가 상대적으로 저렴하게 분양하고 있지만 분양가가 오르면서 조금은 경계를 해야하는 수준에 올랐습니다.

이번엔 수도권을 예를 들어보겠습니다. 투기 및 투기과열지구인 서울이나, 광명, 과천, 하남, 성남(분당) 등은 논외로 치고 조정지역 및 비규제지역들을 대상으로 간단히 살펴보면 공급이 많았던 서부권에도 미분양이 해소된 시점이 최근에 수도권 분양가 5억원 언저리가 되면서 부터라고 생각이 됩니다. 투자란 미래가치가 상승할 곳과 가격이 저렴한곳에 대해서 이루어지는데 기존의 미분양 지역들의 아파트가 새로이 분양한 아파트보다 상대적으로 싸게 느껴지면서 조바심 난 실수요자들(대기수요자)이 같이 움직여 미분양이 해소된 모습입니다.

대표적으로 인천과 시흥, 김포 등이 해당되겠습니다. 이 지역들의 아파트는 85제곱미터 기준으로 평균 4억원 정도에 분양했었는데 초기에는 수요자들이 기준 구축보다 높은 가격에 부담을 느꼈지만 분양가의 지속적인 상승과 대외환경변화로 지금은 개별입지마다 다르겠지만 일정 프리미엄이 생겨 4~5억원의 가격을 형성중입니다.

개별성에 따라 다르겠지만 현재의 평균적인 가구소득으로는 5억원의 집 구입에는 무리가 없음을 반증하는 모습입니다. 위에 인천, 김포 시흥 등의 모습에서 공급과 수요만으로는 설명하기 어려운 모습들입니다. 공급이 많은 지역이더라도 소폭 프리미엄이 만들어진 모습을 보이지만 기준으로 제시했던 5억원을 상회하는 모습을 보긴 힘듭니다.

이지역들은 고소득직장보단 평균적인 직장들이 많은 지역으로 위에서 열거한 조건들에 부합하는 평균적인 가구가 많이 사는 지역들입니다. 제가 말씀드리는 것은 통계와 평균이기 때문에 일부 해당되지 않는 지역도 많겠지만 거시적인 차원에서 참고정도로 살펴본다면 프리미엄의 거품과 투자로써 매력이 없는 지역들을 걸러내실 수 있을 것입니다.

소득이 높은곳, 접근성이 좋은곳이 아니라면 더 높은 집값 상승은 기대하기 힘듭니다. 그렇기 때문에 조금더 인내하고 연구하면서 인사이트를 키워야겠습니다. 지금의 상승장은 조금더 갈 것 같습니다만 개인의 소득을 고려하지 않은 무리한 투자는 화를 자초하기에 좀더 넓은 안목을 갖고 투자에 임하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 모든 언론에서는 각종 부동산 정책과 이슈들로 도배되고 있는데요, 그만큼 지금 부동산 시장이 '뜨거운감자'로 자리잡고 있습니다. 특히, 서울 내 신축아파트에 대한 부동산 뉴스는 항상 메인으로 자리잡고 있으며 현장에서는 연일 신고가를 갱신하며 집값은 고공행진을 있습니다. 이러한 과열된 부동산 시장 속에서 새집마련에 가장좋은 청약시장으로 무주택자들과 청약이 가능한 수요자들 중심으로 과열되고 있습니다.

이번정권에 부동산정책에서 무주택실수요자들을 위한 유인책들이 쏟아져 나오고 있기 때문에 청약에 당첨만되도 큰돈을 번다는 생각을 갖고 너도나도 청약에 집중하고 있습니다. 주담담보대출비율(LTV)가 줄어들어 실제 투자금이 커졌지만 그래도 당장 당첨만 되어도 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 계약금만 있다면 너도나도 청약에 목을 메고 있습니다. 괜찮은 입지의 지역이라면 당장에도 수천에서 수억의 프리미엄이 생기기 때문입니다.

그러나 입지가 좋은지역들은 낮은가점으로는 당첨도 힘들뿐더러 최근에 강화된 강화된 대출규제로 인해 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지역,조정대상지역)내 분양가 9억원 이상은 중도금대출보증이 금지되어 사실상 현금부자가 아니라면 준로또라는 청약에 당첨이 되어도 문제가 되고 있습니다.
 
최근에 조사된 자료에 따르면 최근 5년 간 수도권 '고가'주택(분양가 9억원 이상) 1만 5938가구 중 35~40세 당첨자가 2991명(18.8%)로 가장 많았으며 31~35세 2127명(13.4%), 30세 이하 882명(5.5%)로 40세 이하 당첨자가 전체의 37.7%나 된다고 합니다.

아무리 긍정적으로 생각해도 놀라운 결과입니다. 9억원 이하는 중도금대출도 나오지 않아 현금이 많이 필요한데 그것도 상대적으로 젊은 사람들이 당첨이 되었다니.. 더군다나 분양권상태에서는 전매가 불가능하기 때문에 더욱이 중도금납부도 필수적인 것을 생각해본다면 더욱더 놀라운 일입니다.

지난 2016년 7월 부터정부가 집값을 잡기 위해 분양가 9억원 이상 아파트에 대한 한국주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증을 금지했는데, 시행사와 시공사의 보증규제까지 금융위원회 등의 감독강화로 금지된 시점에서 이러한 자료들을 비추어 본다면 사실상 '금수저'들에게만 당첨기회가 늘려줬다는 비판이 나올 수 밖에없는 것입니다.

예를 들어 무주택 실수요자의 경우 서울에 10억원인 아파트에 당첨됐다면 계약금(10%) 1억원과 함께 중도금(60%) 6억원을 마련해야하는 것인데, 사실상 평균적인 취업연령이나 고소득자를 예를 들더라도 경제활동을 해서 수억원의 돈을 모은다는게 사실상 쉽지 않습니다. 더군다나 그 숫자나 비율이 높다는 것은 정상적인 사고로는 납득이 어렵습니다,. 도시근로자의 월평균 소득이 약 260만원임을 고려했을 때  평균연봉의 직장인은 불가능한 수준이고 고소득자더라도 어려운 금액입니다.
 
실제로 청약에 당첨된 20~30대의 자금조달계획서(중도금 마련방법)에는 부모나 친인척으로 빌린다는 경우가 많았는데 이는 증여인지 차용인지 구분이 모호하기 때문에 결국 부모 또는 가족의 도움 없이는 주택구입이 어렵다는 뜻으로 청약의 기회를 이용하면서 자금은 부모의 도움을 받는 것으려는 것으로 해석이 가능 한 것입니다.

정부의 중도금 대출규제에 따른 풍선효과로 금수저들에게만 서울의 고가 아파트 당첨기회를 높여주었고 불법과 탈법 증여의 통로로 이용되는 것입니다. 최근에 뉴스에서 보여지듯이 서울내 신축아파트의 증여건수가 사상최대라고 하였습니다. 이러한 흐름을 봤을 때 청약당첨된 40세 이하의 젊은이들도 대부분이 부모의 도움에 의지했을 확률이 높습니다.
 
지난번 포스팅에서도 이야기 했듯이 지역별 주담담보대출비율을 정할 것이 아니라 개인 소득에 맞추어 비율을 정해야만이 자수성가형 고소득자들에게도 공평하게 기회가 주어질 것이며 소득이 없는 이들에게는 철저히 구분해서 대출을 승인한다면 가계부채비율도 컨트롤 될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서 주택보급률에 대해서 알아보았습니다.
* 과연, 우리나라의 집은 충분한 것일까?(Feat. 주택보급률의 함정) 참조
오늘은 주택 중 '빈집', 그러니까 1년 이상 아무도 살지 않는 주택에 대해 알아보겠습니다.

2017년 기준 우리나라의 총 주택수는 약 2천31만가구로 아래에 표는 전체 가구수와 주택수, 주택보급률을 보여주고 있습니다(주택보급률은 실제와 상이합니다.)

2018년 현재 우리나라의 빈집은 총 141만 9617가구로 전체 주택수 2천313만호 중 약 7%에 해당합니다. 빈집중에서 서울과 인천, 경기의 수도권 빈집은 약 41만호로 전국의 약 29%로 가구수에 비해 상대적으로 '빈집'의 비율이 낮습니다.

이러한 빈집은 절대적인 수도 많지만 지속적으로 방치되어 있는 경우가 많아 주택가의 '슬럼화'가 가속화되는 경향이 있습니다. 특히, 사람이 살지 않는 주택의 경우에는 관리부실로 건물의 노후화가 빨라져 안전사고나 범죄의 우려가 커져 주변주택가에 부정적인 영향을 끼칩니다. 이러한 부정적인 영향에도 불구하고 대부분의 지자체는 정확한 '빈집'의 수조차 정확히 파악이 되지 않고 있습니다. 정부는 방치된 빈집을 효율적으로 정비하고자 2017년 2월 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법을 정했으나  정비계획이 이루어지지 않고 있습니다.
* 아래는 빈집 정비사업의 시행방법과 서울시의 '빈집' 활용방안 중 민간 임대주택활용

사실 이러한 빈집들은 국민들의 입장에서는 그냥 스쳐지나갈만한 문제일 수 있지만 꼭 그렇지만은 않습니다. 국가 및 지자체가 운영하는 임대주택 전체 약 94만49호 중 공가는 1만6천530호 공가율은 1.8%입니다. 이중에서 절반 가까운 7천149호는 1년 이상 공가로 방치되어 있는 실태입니다.

단순히 공실률로 보았을 땐 그 비율이 적지만 최근 5년 간 공공임대주택 공가관리비로 지출된 세금이 약 650억에 달하고 있습니다. 1년이상 장기간 비어있는 임대주택의 경우에는 노후화가 가속화되기 때문에 근본적인 해결책이 마련되지 않는다면 지속적으로 세금이 낭비 될 것입니다.

우리는 의외로 도심한복판에서도 아래의 사진과 같은 '빈집'들을 많이 목격하고 있습니다. 이러한 '빈집'속에는 공공임대주택까지 포함되어 있다고 생각하니 집이 부족한 나라에서 안타까운 현실이 아닐수 없습니다.

민간에서 방치되어 있는 주택을 지자체나 국가가 매입하여 재활용하는 방안과 기존의 공공임대주택의 공가가 지속되는 경우 민간분양으로 전환하여 저렴하게 주택으로 공급하는 방법 등 다양한 방법을 모색하여 '빈집'을 줄이고 '주택보급'을 늘린다면 내집마련을 기다리는 서민들에게는 좋은 기회이지 않을까 생각됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 1인당 주거면적과 평균가구원수의 변화, 가구당 순자산의 변화로 알아보는 중ㆍ대형 평수 아파트의 전망에 대해서 포스팅 하려고 합니다. 우리나라는 1953년 6.25전쟁이 끝이 나고 폐허가 된 땅에서 2019년에 이르기까지 짧은 기간에 비약적인 성장을 해왔고 많은 것들이 바뀌었습니다. 그 중에서도 가구원수의 변화 즉, 핵가족화가 심화되었습니다. 아래의 표를 한번 살펴보겠습니다.

통계청에서 제공하고 있는 정보로 1970년부터 시작됩니다. 표에서는 안나오지만 1970년에는 평균가구원수가 5.2명이었는데 현재는 2.4명으로 약 절반가량 줄었습니다. 딩크족(결혼 후 의도적으로 자녀계획 하지 않는 부부), 네오싱글족(독신문화를 즐기는 부류), 패러싱글족(독립할 나이임에도 부모에 얹혀사는 부류), 싱글족(경제력을 갖추고 혼자사는 부류) 등의 증가로 세대수는 증가하고 세대원수는 감소하는 추세는 계속 이어질 것입니다.

그렇다면 이러한 트렌드 속에서 중ㆍ대형 아파트의 미래는 마냥 어둡기만 한 것일까요? 국민 평형인 공급면적 59제곱미터, 85제곱미터의 아파트만이 지속해서 필요한 것일까요? 이 질문에 답을 찾기는 어렵겠지만 조금 다른시각으로 바라보면 답을 찾을 수도 있습니다.

1. 1인당 주거면적의 증가

1인당 주거면적의 변화를  살펴보겠습니다. 아래는 2006년부터 2018년까지의 1인당 주거면적의 표입니다. 1인당 주거면적이란 적정한 크기의 주택에서 살고 있는지 보여주는 주거 질 측정으로 국토교통부에 주거실태조사를 통해 알 수 있습니다. 우리나라는 1인당 주거면적이 늘어나고 있는 추세를 보이고 있습니다. 주요 OECD 국가와 비교하더라도 우리나라는 현재 최하위이지만 계속해서 증가하는 추세입니다. 영국과 일본은 약 40제곱미터의 1인당 주거면적을 갖고 있습니다. 미국은 약 65제곱미터의 주거면적을 갖고 있습니다.

이러한 트렌드 속에서 이미 우리나라는 중ㆍ대형 아파트의 시대가 도래할 만한 환경은 조성되어 있다고 봅니다. 평균가구원수가 2.4명임을 감안하더라도 최소한 75제곱미터 이상의 공간이 필요해진 것입니다. 최근에는 그동안 없더라도 불편하지 않았던 가전들이 생활필수품이 되어가면서 우리의 공간을 차지하기 시작했습니다. 건조기나 제습기, 공기청정기, 스타일러, 안마의자 등 새로운 기술의 발전으로 이제는 우리의 주거공간이 더 많이 필요해진 것입니다. 일본의 평균인 40제곱미터로 계산하더라도 96제곱미터의 대형아파트가 필요해진 것입니다.

2. 가구당 순자산의 증가

가구당 순자산은 총 가구의 자산에서 부채를 제한 것으로 가구의 축적된 재산규모를 보여줍니다. 우리나라의 실질순자산(소비자물가지수를 적용한 자산)은 지속적으로 증가추세입니다. 우리나라의 가구는 특히,  자산에서 실물자산(부동산)이 차지하는 비중이 크기 때문에 가구의 자산이 증가하게 되면 가정에서는 더 좋은 입지로 이사하거나 추가로 매입하는 경향이 있습니다.

그러나 최근 다주택자에 대한 규제로 실수요자들은 똘똘한 한채로 집중하는 추세입니다. 더 좋은 입지의 지역 아파트나 평수를 넓혀서 이사하는 모습을 보이고 있습니다. 이러한 트렌드를 본다면 최근에 주로 공급되어진 국민평형인 59제곱미터와 85제곱미터 이하의 아파트는 비좁은 주거지가 된 것입니다.

그러나 위에서 살펴본 1인당 주거면적의 증가와 순자산의 증가만으로 중ㆍ대형 평형의 아파트가 무조건 옳다라고 얘기하는 것은 아닙니다. 근본적으로 중ㆍ대형의 공급이 부족했던 지역들에서는 매력이 있겠지만 용인과 같이 중ㆍ대형으로만 공급이 많았던 지역들은 다소 매력적이지 않을 수 있습니다. 또한, 입지적으로 우수하지 않은 곳에서는 중ㆍ대형 역시 매력이 없을 수 있습니다.

기본적으로 중ㆍ대형아파트의 매력은 입지가치가 우수한 곳 중 실수요자들이 많은 지역들일 것입니다. 일자리가 많거나, 전통적으로 학군이 좋은지역이거나, 교통이 좋은지역 등 기본적인 입지가치가 뛰어난 곳들에서 중ㆍ대형은 매력적일 수 밖에 없습니다. 이러한 변화의 트렌드를 미리 감지한다면 입지가치가 뛰어난 지역에서 중ㆍ소형 평수보다 상대적으로 평단가가 저렴한 중ㆍ대형 평수를 선택하는 것도 가치투자의 한방법일 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표하는 공동주택실거래 가격지수로 부동산 분석을 하려합니다. 기존에 KB부동산과 한국감정원에 자료들과 흐름은 비슷하겠지만 공동주택실거래가격지수는 실제 거래된 건으로 발표하는 지수로 해당월에 데이터가 정확하게 발표됩니다. 6월로 발표되는 자료는 6월에 계약한 자료들이 실거래로 등록된 것을 기반으로 작성해 9월에 발표하게 됩니다. 실거래 신고가 60일 이내임을 감안한 것으로 보여집니다.
* 잠정 지수는 7월 계약 건 중 확인된 내용으로 추정

전반적인 전망은 과거의 내용들과 비슷하지만 석달이 지난 내용들을 팩트로 다시한번 살펴보니 조금은 다르게 보여집니다. 아래는 6월에 매매 및 전세를 전월인 5월과 비교해 변동률을 나타낸 그래프입니다. 매매는 수도권과 일부 지방지역들이 상승하였고 전세는 전국적으로 전월 대비 소폭 상승하였습니다.

좀더 세부적으로 매매실거래가격지수를 살펴보면 수도권은 저금리 기조 및 정비사업 단지의 매물소진 영향으로 올해 3월부터 3개월째 연속 상승하였으나 지방은 경기 침체 장기화 등의 이유로 9개월 간 하락하여 양극화의 모습을 보여주고 있습니다.

서울과 수도권을 제외한 지방에서 지방대도시의 매매 실거래가격지수는 부산을 제외하곤 상승하였으며 특히, 대전과 세종 광주 등이 눈에 띄게 상승하였습니다. 그러나 9개도는 제주와 경기도를 제외하곤 하락을 면치 못하고 있어 대도시와 지방간의 양극화가 심화될 것으로 예상됩니다.

서울을 포함한 수도권과 5대 광역시 시군구에서 매매지수가 높은상승을 보인 시군구를 나타낸 표입니다. 서울에서는 강남, 경기권에서는 과천이 높은 상승을 보이고 있습니다.

6월 매매거래량은 전월 대비 12%가 증가하였지만 대도시와 지방간에 양극화가 나타나고 있습니다.

다음은 전세 실거래가격 지수입니다. 전국적으로는 전월대비 0.44%로 상승하였습니다. 실거래매매가격지수랑은 다르게 전국적으로 전세가가 전월대비 상승한 것이 특징입니다.

그러나 전세거래량은 감소한 것이 특징입니다.

매매 및 전세 실거래가격지수를 살펴보니 수개월전의 전망치가 더욱더 와닿습니다. 지금의 시장을 전망했던 6월과 달리  상승의 조짐이 보였던 6월의 데이터를 보니 조금은 다르게 보여지네요. 또한 통계의 오류도 있기 때문에 지방과 수도권, 대도시와 9개도 등으로 세분화해서 살펴볼 수 있어 유용한 자료 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 정기적으로 발표하는 주택가격동향자료를 활용하여 분석해보려 합니다. 최근에 여러번 말씀드리지만 전국적으로는 집값이 하락하는 것처럼 보이지만 서울과 일부 수도권, 대전, 대구 등 일부지역들은 상승세를 이어가고 있습니다. 특히, 서울의 상승세가 심상치 않습니다. 아래는 먼저 매매전망 지수로 100을 상회한다면 상승을 예상하는 것입니다. 올해 전반기와 다르게 후반기에는 반등한 모습입니다.

전국을 조금더 세분화해서 살펴본다면 최근에 대전의 상승세가 가파르며 경기와 인천 등 수도권도 상승국면으로 전환한 듯 보입니다.

먼저 서울을 살펴보면 전지역이 상승하고 있음을 알 수 있으며 특히, 송파구가 매우 높게 상승하였습니다.

KB에서는 선도아파트 50지수를 발표하는데 여기서 선도아파트란 시가총액(세대수 * 가격) 상위 50개의 단지를 매년선정하여 가격변동을 살펴보는데 선도아파트가 가장 먼저 가격변화가 감지되므로 기준을 잡고 선험적으로 살펴보고 있습니다. 서울의 흐름과 비슷하게 가고있습니다.

경기권에서는 서울접근성 특히, 동남권에 집값 상승이 가파릅니다. 3기 신도시 이슈이 후 지속적으로 하락하는 일산과 공급폭탄인 안산, 평택, 이천, 화성 등 경기 외곽지역은 하락을 면치 못하고 있습니다.

전세가 역시 공급이 부족한 지역 위주로 상승세입니다. 동남권은 전세가도 상승중이네요. 최근 공급이 많았던 지역들은 전세가가 하락하고 있습니다.

주요지역별 유형별 주택매매가격지수 및 전세가격지수는 참고하시면 좋을 것 같습니다. 위에서 말씀드린 내용과 해석은 대동소이하겠습니다.

위에서 살펴본 것처럼 지금 시장은 모든 데이터가 증명하듯 서울과 수도권 중심으로 상승세로 전환된 듯 합니다. 전반적인 시장이 그렇다는 뜻은 아니기 때문에 오해하지 않으시길 바랍니다. 개별입지와 상품성에 따라 지역별 평균을 상회하는 상품들이 존재할 것이기 때문에 위의 자료는 참고용으로만 해석하시면 되겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 말에 지정된 3기 신도시 기억하실겁니다. 최초에 지정되었던 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남교산 그 이후 지정된 고양 창릉, 부천 계양까지 다섯곳에 신도시 계획을 발표했었습니다. 신도시 발표 이후 관심이 식어가는 지금..예정된 공급보다 늦어질 전망이라는 안타까운 소식이 전해지고 있습니다. 최근에 서울과 수도권을 중심으로 공급 위축우려에 따른 집값이 상승국면으로 전환된 이때 대규모 추가공급이 늦혀질 우려가 있다면 이러한 상승장에 불이 더 붙을 가능성이 높을 것입니다.

작년에 발표했던 3기 신도시는 정부가 집값과 주거안정화 두마리 토끼를 잡기 위해 서울 접근성이 보장된 지역에 지정한 곳입니다. 기존 1기와 2기 신도시보다 좋은 위치로 많은 국민들이 관심을 갖는 대체 주거지로 큰 기대를 하고 있었습니다.

그러나 3기 신도시 지정된 다섯곳 중 세곳이 예정된 공급계획보다 다소 늦어질 전망입니다. 최초에 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남교산은 2021년에 공급하는 것으로 예정하였지만 2022년으로 미뤄 진 것입니다. 해당 지역주민들과의 보상문제로 갈등을 겪으면서 관련 절차 진행이 지지부지한 탓으로 판단되어 집니다.

최근 국토부가 제출한 국정감사 자료에 따르면 '수도권 30만 가구 주택공급 추진계획'에서 대규모 택지(330만제곱미터)의 입주자 모집공고를 2022년부터 진행하겠다고 밝혔습니다. 대규모 택지는 결국 3기 신도시 지역들을 의미하는 것으로 최초에 계획한 3기 신도시의 2021년 공급은 사실상 어렵다고 국토부 스스로 인정한 셈입니다.

3기 신도시 주택 공급 규모는 총 17만 3천가구로 이중 세곳의 규모가 11만 3천 가구로 약 67%, 수도권 30만 가구공급에 1/3이 공급일정에 차질을 빚게 되면 수도권 집값 불안이 지속될 수 있는 것입니다. 특히, 국토부가 못박았던 2021년은 서울 입주물량이 줄어드는 시점으로 추가공급에 대한 우려가 현실화 되는 것입니다.

그렇다고 중소규모 택지사업들이 순탄하게 진행되는 것은 아닙니다. 작년 9월 발표한 1차 수도권 공공택지 17곳  중 지구지정을 한 곳은 경기지역 다섯곳 뿐이며, 전체 3만5242만 가구 공급 중 1만 9560만 가구에 그치는 것입니다.

이러한 외부적인 환경과 부동산 시장에 불안감을 느끼는 수요자들의 심리가 맞물리게 된다면 다시 한번 주요지역들을 기점으로 오랜기간 상승이 지속될까 우려됩니다. 정부의 공급계획만을 믿고 대기수요로 기다리던 서민들만 피눈물 흘리는건 아닌지.. 정말 걱정됩니다. 그렇다고 2022년에 공급일정이 정상진행될지도 의문인 것입니다. 하루빨리 이러한 우려들이 잠식되어 서민들의 삶이 윤택해지길 기원합니다.
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 가장 살기 좋은 도시 중 하나인 일산에 대한 포스팅을 하려고 합니다. 일산은 1기 신도시로 고양시 일산구 보다는 그냥 일산으로 불리길 원하는, 조금 차원이 다른 택지지구였습니다. 일산은 고양시에 위치한 택지지구로 정부의 1기 신도시 발표에 따라서 일산 동구와 서구에 계획도시로써 탄생하게 되었습니다. 특히, '예술과 문화시설이 완비된 전원도시.', '자급자족의 수도권 서부 중심도시', '남북통일의 전진기지' 등의 다양한 목적을 가지고 조성 되었습니다.

1990년 3월 한국토지공사가 신도시 건설을 시작하여 1992년 12월 준공 되었고 이후, 1993년 일산구로 분구되었다가 2005년 일산동구와 일산서구로 분구되어 현재에 이르고 있습니다. 그러나 그동안 낙후 되어 있던 덕양구에 삼송, 지축, 향동지구에 신축아파트가 대거 입주하면서 구도심이 되어버린 일산은 거래는 전무하며, 전셋값 역시 하락하는 추세입니다.

올 하반기에만 삼송, 지축, 향동지구에 1만 2천여가구가 입주하고, 서울 접근성이 좋은 향동지구에만 약 5천 9백여가구가 입주하면서 구도심인 일산이 더욱더 설자리를 잃게 되었습니다. 스타필드가 위치한 삼송지구에는 약 5천여 세대가, 지축지구에는 약 2천여 세대가 입주예정입니다.

일산과 인접한 세개의 택지지구에 신축아파트가 들어서면서 30~40대의 젊은 수요층 중심으로 새로운 택지지구로 정착을 하고 있으며, 3기 신도시인 창릉지구로 인해 일산은 더이상 경쟁력을 잃고 말았습니다. 일산서구는 3기 신도시 발표 이후 17주 동안 전세가와 매매가가 하락세를 피하지 못한 것이 이를 반증하고 있습니다.

다만, 입주물량이 많지만 기존의 일산지역 신축아파트들이 수도권 신축아파트의 높은 가격으로 인해 갭메우기로 일산 핵심지역 위주로 신축아파트들은 상승세를 거듭하고 있습니다. 특히, GTX-A 초역세권으로 주목받는 킨텍스역 주변 신축은 지속적으로 가격이 오르고 있습니다.

그러나 일산보다 서울과의 접근성이 뛰어난 입지의 덕양구 아파트 공급이 대거 이뤄지면서 전반적으로 기존의 일산 집값의 약세가 이어지고 있는 것 입니다. 반면에 분양가 상한제와 저금리 영향, 교통호재 등으로 킨텍스 주변 신축아파트와 일산 중에서도 백석역 등 역세권 저평가 단지들이 강세를 보일 가능성은 높습니다.
 
이젠 부정할 수 없는 일산의 현재 상황입니다. 아직도 학군에 대한 수요와 훌륭한 인프라 그리고 아직은 저렴한 집값으로 충분히 실수요자들을 끌어들일수 있는 매력이 있음에도 수도권 외곽에 전반적인 공급, 특히, 서울과 물리적 거리가 가까운 지역에 공급들이 1기 신도시인 일산을 위협하고 있습니다. 어쩌면 훌륭한 인프라를 누릴 수 있도록  새로운 상품가치를 창출하는 리모델링 혹은 재건축외에는 정말 답이 없어 보입니다.

그럼에도 아직은 실수요들에게 매력적인 가격과 인프라로 장기적으로 훌륭한 투자처가 될 수 있는 잠재력을 가진 곳입니다. 그러나 서두에 언급했던 것처럼 공급이 많은 곳들은 선별적으로 접근해야되기 때문에 매우 어려울 뿐입니다. 더군다나 대중의 심리가 일산에 부정적이라 시간이 더 필요할 것 같습니다.

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