부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 오늘은 대구 연경지구에서 분양하는 LH뉴웰시티 공공임대에 대해 살펴보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

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1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 1,812세대 중 1세대(59E: 1)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(대구 250만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(일반공급시 대구광역시 1년이상 거주우선 공급)

(3) 일정 : 특별공급(6. 15,월) / 1순위(6. 16,화) * 분양사 일정에 따라 변경가능성 있음

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2. 입지분석

(1) 입지 : 대구 연경지구는 대구 동구에 공급되는 공공택지입니다. 거기에 LH뉴웰시티는 공공분양으로 공급되었습니다. 이번 분양 건은 10년 공공임대로 10년 무주택 유지 후 분양하는 공급물량입니다.

입주시까지 임대로 무주택 요건 유지 후 10년 뒤 분양가능합니다.

(2) 수요 및 공급 : 대구 동구의 인구는 약 42만으로 신규택지 공급이 제법 많습니다.

(3) 학군 : 인접한 지역에 학교가 없고 제법 멀리 가야합니다.

(4) 교통 : 비역세이지만 도로망 확충이 예상됩니다.

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3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 분양가는 평당 약 950만원이었습니다만, 공공임대로 의미가 없겠스니다.

(2) 프리미엄 : 분양물량은 피가 형성될수도 있겠지만 임대라 의미가 없네요

(3) 전매제한 : 연경지구는 공공택지로 당첨자 발표일로부터 1년의 전매제한 기간이 있습니다만, 공공임대는 임대 후 10년 뒤 분양전환 후 가능합니다.

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https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

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코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 LH(한국 토지주택공사)에서 주거복지사업에 일환으로 실행하는 매입임대주택 혜택에 대해서 간단히 살펴보려고 합니다.

많은 분들이 투자를 생각하고 계시지만 우리 주변에는 의외로 내 집하나 마련하기 너무 어려워 주거지원이 꼭 필요한 분들이 계신데요, 간단한 내용을 참고하신다면 그런 분들한테 도움도 줄 수 있을 것 같습니다.

★ LH매입임대주택

(1) 개념

매입임대주택은 기존 주택을 매입 후 개보수하여 주거여건이 취약한 계층에게 저렴하게 임대하는 사업이며, 최소한의 주거비로 안정적인 거주가 가능하게 하는 주거지원 상품입니다.

즉, 기존에 주택을 매입하여 지원하는 임대주택으로 LH 뿐만 아니라 각 지자체에서도 지원하는 경우가 많은데 의외로 모르는 분들이 많은 주거지원 상품입니다.

최근에는 청년층과 신혼부부들을 대상으로 하는 매입임대주택 비율을 늘리고 있다고 하니 혜택을 받을 분들은 이용하셨으면 좋겠습니다.

(2) 신혼부부 매입임대 주택 

신혼부부 매입임대주택은 「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립 주 택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고, 방이 2개 이상인 자녀를 양육하기 적합한 주택을 매입 가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 주택입니다.

무주택 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 신혼부부, 예비 신혼부부, 한부모가족(신혼부부 : 혼인기간 7년 이내 또는 예비 신혼부부인 무주택 세대 / 한부모가족 : 만 6세 이하 자녀를 둔 모자 또는 부자가족)을 대상으로 합니다.

임대료는 통상 시세 대비 최저 30%에서 최고 80%로 저렴하며 거주기간은 신혼부부 대상으로 6~10년으로 설정합니다.

(3) 청년 매입임대주택

「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고 청년층의 수요가 많으며 교통이 편리한 지역의 주택을 매입 가격,입가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 임대주택입니다.

혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 대상으로 공급하며 공급대상 지역 외의 타 지역 출신인 무주택 청년(만 19세 ~39세)이 신청할 수 있으며, 시중 전세 시세의 30%~50% 수준의 임대료로 공급합니다.

거주기간은 청년대상으로 6년입니다. 여기서 청년이란 혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 의미합니다.

※ 청년 신혼부부 매입임대리츠(아파트)

주거부담이 큰 월세 거주비율이 높은 청년·신혼부부를 대상으로 주택도시 기금이 리츠를 설립하여 임차인 보증금과 기금을 통해 기존 주택을 매입한 후, LH가 시세의 90% 이하로 공급하는 임대주택입니다.

LH 임대주택과 비슷한 공공성격이 있지만 주체가 HUG가 출자 한 리츠(일종의 부동산 투자 회사)인 것이 특징입니다.

입주대상은 무주택 요건 및 소득 및 자산기준을 충족하는 신혼부부 및 청년 등입니다.

입주순위는 1순위로 신혼부부, 2순위로 청년, 3순위로 일반인을 대상으로 진행됩니다. 임대료는 85~90% 수준으로 상대적으로 덜 저렴해 보이지만 시세보단 저렴하고 우수한 입지도 이용 가능하다는 것이 특징입니다.

• (소득기준) 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 100% 이하인 자
• (자산기준) 보유 부동산(건물+토지), 자동차의 가액이 기준금액 이하인 자
  • (부동산) 21,550만 원 이하(2019년도 기준)
  • (자동차) 2,799만 원 이하(2019년도 기준)

LH 청약 분양·임대 공고문은LH청약센터 접속하여 확인할 수 있습니다. (https://apply.lh.or.kr) 

오늘 살펴본 내용이 다소 복잡한 것은 사실입니다. 이러한 단점을 알고 있는 국토부에서는 복잡한 공공임대주택 유형을 하나로 통합할 예정이라고 합니다.

최근 국토교통부(이하 국토부)는 공공임대주택 유형을 중장기적으로 통합하기 위한 첫걸음으로 ‘통합 공공임대주택’ 정의 규정 신설 등의 내용이 담긴 「공공주택 특별법 시행령」 개정안을 마련하여 추진 중이라고 하니 올해 임대주택에 입주를 희망하시는 분들은 새로 변화될 임대주택 내용을 수시로 모니터링하시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아파트 분양을 살펴보다면 간혹 10년 공공임대 분양전환, 10년 공공임대 리츠란 용어가 나옵니다.

10년 임대 후 분양? 대략 제목에서 감은 오지만 그 둘의 차이를 사실 몰랐었는데요, 그래서 오늘은 각각 개념을 살펴보고 정리해보려고 합니다.

★ 10년 공공임대 분양전환이란?

(1) 정의

공공분양의 하나로 먼저 임대주택을 공급받아 임대로 거주하다가 임대 기간이 완료되면 주택 매입을 할 수 있는 우선권을 부여받게 되는 것입니다.

간단히 얘기하면 저렴한 보증금과 월세로 10년 동안 국가가 공급하는 임대주택에 거주하다가 임대 기간이 만료되면 임차인이 입주 시 감정평가금액으로 아파트 소유권을 넘겨받는 우선권을 받게 됩니다.

당장의 돈이 큰돈이 들어가지 않는 것은 장점이나 임대 시 무주택 요건을 유지해야 하며, 시세 상승이 된다면 높은 가격으로 분양을 받아야 할 수도 있습니다.

그런부분에서 기회비용 차원에서 다소 아쉬운 부분이 있으며, 일반공급 및 특별공급 사용 시에는 청약통장을 사용한 것으로 동일하게 적용하기 때문에 간혹, 특별공급을 임대주택에 사용하시는 분들도 있어 잘 살펴보셔야 합니다.

서민 주거 지원 정책을 대표하는 정책이지만 최근 판교의 사례처럼 일부 문제점을 노출한 제도입니다.

(2) 자격 조건

- 공급대상 : 무주택세대 구성원에게 공급되며 공공분양으로 공공분양 조건에 따라 소득 및 자산요건이 따라옵니다. 특별공급 및 일반공급 조건은 일반 공공분양 조건과 동일합니다.

- 소득기준: 10년 공공임대 분양전환 소득 기준으로는 전년도 도시 근로자 가구원 수 별 가구당 월평균 소득 기준 이하인 자, 노부모 부양, 다자녀 가구, 맞벌이 신혼부부의 경우 월평균 소득 120%를 기준으로 하고 있습니다.

생애 최초, 신혼부부, 일반공급의 경우에는 월평균 소득 100% 기준으로 적용이 됩니다. 이때에 신혼부부는 배우자 소득이 없는 경우여야 하고 일반공급은 공공 주택 중 전용면적 60 제곱미터 이하인 경우입니다.

특별공급과 관련된 내용은 아래에 글을 참고하시기 바랍니다.

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 1부-특별공급 개념과 기관추천 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 2부-다자녀 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 3부-신혼부부 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 4부-생애최초 주택구입자 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 5부-노부모 부양자에 대한 특별공급)

(3) 분양전환 실시는 언제?

10년 공공임대 분양전환은 임대 의무 기간 종료가 된 이후에 실시가 되고 있습니다. 임대 주택에 거주한 세대원 전원이 무주택인 임차인에게 우선 공급의 기회가 돌아가고 공급되는 가격은 종료 시점 감정평가 금액을 기준으로 하고 있습니다.

구 임대주택법 시행규칙이 분양 전환 가격에 대한 산정기준이 없고 상한선 규정만 있어 LH를 비롯한 건설사가 최고가인 감정평가금액으로 분양전환을 추진하려는 행태가 많기 때문입니다.

※ 간혹, 아래와 같이 조기 분양전환도 실시되고 있습니다.(5년 도래 후)

★ 10년 공공임대리츠란?

(1) 정의

10년 공공임대 분양전환과 비슷한 의미로 임대료가 주변 시세보다 낮은 임대주택 공급을 위해 정부가 추진 중인 신개념 부동산 투자회사(리츠)입니다.

공공 임대주택을 지어 10년간 임대한 뒤 분양전환 등을 통해 수익을 내는 ‘공공 임대리츠’가 대표적이며, 임대기간이 5~10년인 준공공 임대주택 등을 건설·운영하는 ‘민간제안 임대리츠’도 있습니다.

최근, 희망임대리츠 주택이 공매로 나와 시세보다 저렴하여 뜨거웠었는데요, 계약기간이 종료되고 분양 전환되지 않은 물건들이 공매로 나온 것입니다.

공공성이 있기 때문에 공매로 매각되는 것이라고 생각하시면 됩니다.

(2) 조건

입주자 모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대 구성원 자격을 유지(임대기간 중에도 유지해야 함)하여야 합니다. 만약 해당 자격을 유지하지 못하였음이 판명된 경우 계약이 해제(해지) 됩니다.

10년 공공임대 분양전환과 달리 조건이 까다롭지 않은 게 장점입니다.

2년 단위 재계약 및 연장하는 경우가 많고, 분양전환 시기는 입주 지정기간 종료일이 속하는 월의 다음 달 1일부터 10년 이후에 종료 시 감정평가 금액으로 분양하게 됩니다.

10년 간 임대로 사셨던 분들에게 분양 전환하는 것은 국가가 공급하는 10년 공공임대와 차이가 없습니다.

오늘은 한국 주택 토지공사(LH)에서 분양하는 10년 공공임대분양전환 주택과 10년 공공임대리츠에 대해서 살펴보았는데요, 이 둘은 시세보다 저렴한 보증금과 월세로 10년 동안 거주할 수 있다는 장점은 동일하지만

LH에서 분양하는 조건은 공공분양과 비슷해서 까다로운 반면 공공임대리츠 주택은 조건이 까다롭지 않은 게 장점입니다.

둘 다, 10년 이전에 조기 분양하는 경우도 있으며, 10년 뒤에는 감정평가금액으로 분양하는 점이 비슷합니다.

아무래도 주변시세보단 저렴하게 분양하겠지만 10년 간의 기회비용을 생각해보면 조금 아쉽지 않나 싶습니다.

특히, LH 공공임대 분양전환은 청약통장을 사용하기 때문에 간혹, 특별공급으로 분양받으시는 분들도 있어 생애 1번쓰는 특공을 소진하는 사례가 많아 아쉽습니다.

다만, 임대 후 분양이 아니라면 특공 기회는 살아 있으니 국토부에 자세한 사항은 문의하셔야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 서울을 중심으로 한 수도권 전반과 지방 5개 광역시의 전세가가 상승세를 이어가고 있습니다. 전세 가격의 상승 문제는 어제 오늘 문제가 아닌 국내 임대주택시장에 상존하고 있는 난제인데요, 이렇게 집이 많은데 집값 비싼 건 입지 차이라 해도 전세 가격이 왜 상승하는지 의아할 수 있습니다. 부동산 시장의 시기별로 다양한 측면에서 분석하려 했지만 결국 주된 원인은 임대주택시장의 수급 불균형을 꼽습니다. 이러한 연유에는 대부분의 임대주택이 다주택자들의 여분의 주택으로 공급되고 이러한 임대인들은 주택 투자자들로서 시장논리로 인해 움직일 수밖에 없는 국내 임대시장의 특징에서 귀착된 것입니다.

이러한 구조적인 문제점을 안고 있는 우리나라의 임대시장에서 각 정부들의 정책 요인에 따라 변동의 폭이 큰 것입니다. 주택 가격의 상승을 막기 위해 정부가 수요 억제 정책과 공급규제 정책을 일관한다면 다음과 같이 시장이 얼어붙는 상황이 초래합니다.

• 임차 수요자들의 주택 가격 상승 기대 감소 또는 대기수요로 전환
• 건설경기의 침체로 주택공급 제한
• 소비 위축 

이러한 상황이 이어진다면 주택 수요자들이 전세시장으로 몰려 전세 가격의 급격한 상승을 불러일으키게 됩니다. 과거에 참여정부시절 공급 억제정책이 그랬고 지금의 정권에서도 비슷한 흐름으로 가고 있는 이유입니다. 그러나 임대시장의 공급자의 역할을 정부가 주도한다면 이러한 흐름과는 반대로 갈 수 있습니다. 결국 시장논리에 따라 임대수요가 줄어들고 임차수요가 증가하기 때문에 자연스레 전세 가격이 상승하는 것입니다. 과거 2013년 이후로 수도권과 대구 지역 등에서 전세 가격이 상승하기 시작하였고 이때 성행했던 갭 투자(전세 레버리지를 활용한 투자 방법)가 가능했던 것도 이러한 구조적인 문제에서 기인한 것입니다.

서두에 언급했던 것처럼 우리나라는 부동산 임대시장의 태생부터 민간이 주도해오면서 정부가 따라붙는 모습이지만 그 수가 절대적으로 부족합니다. 주요 선진국과의 임대시장의 비율을 살펴보면서 이야기해보겠습니다. 아래 표는 2013년 발표한 자료를 근거로 부동산연구원에서 발표된 자료에서 발췌한 표입니다. 주요 선진국과 비교하더라도 자가 비율에선 큰 차이는 없지만 임대시장에서 민간임대가 차지하는 비중이 높았습니다. 이러한 불균형적인 민간임대시장에서 기인한 전세 가격 상승은 외부의 시장 상황에 민감하게 반응할 수밖에 없는 것입니다.

공급을 억제하는 정책들 ; 양도세 및 보유세 등 임대인의 세금 부담 가중, 주택 보유에 따른 과세 등은 결국 민간임대시장의 공급이 줄어들게 되고 정부가 임대시장의 키를 잡지 못한 상태에서는 전세 가격의 상승으로 이어질 수밖에 없는 것입니다. 

이러한 상황을 잘 아는 정부 역시 지속적으로 공급하고 있지만 민간 임대시장의 비중이 크게 줄어들지 않고 있습니다. 아래 글은 제가 포스팅한 다주택자, 과연 그들이 사회악일까? 에서 발췌한 부분입니다. 통계청 자료에서 살펴본 우리나라의 자가보유율과 민간임대 시장에 대한 내용입니다.

우리나라는 2017년 기준으로 약 5,100만 명의 인구가 2,000만 가구로 나누어 있습니다. 우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택 가구가 약 867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%의 가구가 자기 소유의 집을 갖고 있고 44%는 무주택 가구입니다. 이는 전국 평균으로 서울의 예를 들다면 서울은 약 380만 가구 중 187만 가구만이 자가를 소유하고 있어 비율로는 49%로 전국 평균보다 낮습니다.

여기서 집을 소유한 전체 56%의 1, 100만를 더세분화한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구입니다. 2017년 기준 전국의 주택수가 약 1,710만 호인데 여기서 1주택자의 800만 가구를 뺀 910만 가구 중 공공부문 약 140만 호를 제외하면 770만 호를 2주택 이상의 다주택자가 보유하고 있는 것입니다. 쉽게 얘기해서 전체 주택의 절반 가까이를 2주택 이상의 가구가 갖고 있다는 뜻입니다.

바꿔 얘기한다면 현재 무주택의 867만 가구가 생활하는 임대주택(전ㆍ월세) 중 공공부문의 140만 호를 제외하면 약 700만 가구는 다주택자에 의해 공급된 집에 살고 있는 것입니다. 이렇게 본다면 다주택자가 다 사라 진다면 그 많음 임대주택은 누가 공급할까요? 역설적이게도 우리나라는 공공부문에서 채우지 못하는 임대시장을 다주택자가 채워주고 시장을 움직였던 것입니다. 정부 말대로 다주택자가 줄어들고 사라진다면 그 많은 임대주택은 누가 공급할 것인가요? 이게 냉엄한 현실입니다.

위에서 살펴본 내용처럼 실제로 우리나라의 임대시장은 민간의 자본으로 좌지우지됩니다. 그러다 보니 시장논리에 따라 가격 변동의 폭이 크게 바뀝니다. 전세난이 심해지다가도 역전세난이 심화되기도 하고 결국에는 어떠한 결과가 나오더라도 국민들이 힘들어지는 상황입니다. 전세 가격의 상승 및 하락이 치명적인 것은 주택 소유율에서 보이듯이 절반에 가까운 인구가 임대주택에 거주하는 것입니다. 전세가가 상승하면 높은 전세가에 집을 떠나야 되고 전세가가 하락한다면 본인의 전세금을 돌려받지 못하는 상황들이 연출되는 것입니다. 이에 정부는 공공임대를 통해 대안을 제시해보려 하지만 오랜 기간 정착되어버린 민간임대시장의 비중을 무시할 수가 없는 것입니다.

물론 투기성 주택 투자자들 때문에 주택시장의 교란이 있는 것도 사실이지만 그렇다고 임대시장 자체를 위축시켜버리면 굼벵이 잡으려 초가삼간을 태우는 일이 발생합니다. 특히, 최근에 재건축 및 재개발 사업장에 공공임대비율을 높이려 하는 정부의 규제책들은 단기간에는 임대주택을 늘리는 것처럼 보이지만 결국 사업성이 악화된다면 사업이 무산될 것이고 이러한 민간자본의 유입이 어려워짐에 따라 추가적인 주택공급이 어려워질 것입니다. 정부가 특단의 조치를 내리지 않는 한 현재의 임대시장은 변화하기 어려울 것이며 규제는 전세가의 상승을 부채질할 뿐입니다. 실제로 최근 동향을 살펴보면 전국적으로 전세가가 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 이는 당연한 시장논리일 뿐입니다. 어떠한 말로 표현할 필요가 없습니다.

구조적인 문제점이 많은 우리나라의 전세시장... 슬픈 현실입니다.

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