부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요. 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 부동산시장에 뜨거운감자로 떠오른 전월세신고제에 대하여 이야기 하고자 합니다. 전월세신고제가 무엇이며 어떠한 영향이 있을지 알아보겠습니다.

1. 전월세신고제란?

2006년 1월부터 시작된 부동산 실거래가 신고제도가 다운계약서 작성 등 위법한방식으로 탈세하는 것을 막으려 현재까지 존속하고 있습니다. 특히, 위법거래가 줄어든 것 뿐만 아니라 투명한 거래에 따라 정부는 세수확보에도 긍정적인 영향을 미쳤다고 합니다. 이와 비슷한 맥락으로 이르면 오는 2021년부터 주택매매처럼 전월세 거래도 30일 이내에 실거래가를 의무적으로 신고해야합니다.

전월세신고제는 말그대로 임대인이 신고의무를 부담하는 것인데요, 공인중개사가 중개했다면 공인중개사가 임대인과 임차인이 직접 거래핬다면 임대인이 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고해야 합니다. 보증금이나 월세 등 전월세 임대차계약이 변경된 경우에도 중개사 또는 임대인이 변경내용을 신고해야 합니다. 미신고 또는 거짓신고시에는 각각 100만원 과 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또한 주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여되 임차인이 별도로 신청할 필요가 없습니다.
* 확정일자 : 대항력을 갖추는 조건으로 우선적으로 보증금을 변제받는 제도

지금까지는 임대인이 임대사업자로 신고한 경우가 아니면 신고의무가 없었기 때문에 실제로 임대계약이 어떻게 이루어지는지 투명하지 못했습니다. 실제로 전체 임대주택 중 약 75%가 임대료 정보파악이 이루어지지 않고 있습니다.

2. 전월세신고제의 영향

그렇다면 이러한 전월세신고제가 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1) 역전세와 깡통전세 등으로 부터 임차인 보호
최근 전국적으로 많은 신축아파트가 공급되면서 특히, 수도권 중심으로 역전세(전세가하락으로 임대인이 하락한 만큼의 전세가를 임차인에게 돌려주는 것) 또는 깡통전세(매매가격하락으로 전세가가 매매가를 초월하여 위험한 수준의 전세계약) 등으로부터 많은 피해자가 양상되고 있습니다. 대부분의 임차인이 서민 실수요자이기 때문에 피해가 더 심각합니다. 전월세 신고제를 통해 임대인 및 중개사의 신고와 동시에 임차인에게 대항력이 생기므로 임차인의 보증금을 보호할 수 있겠습니다.

2) 불법건축물 양성화
불법용도 변경을 통해 임대를 주고 있는 다수의 불법건축물이 신고가 되지 않아 현황파악이 매우 어려운 실정에 있습니다. 예를 들면 주택보다 주차면적이 적은 상가로 허가 받고 이후에 불법으로 주택개조를 통해 임대하는 경우가 대표적입니다. 또한, 다가구주택은 방쪼개기를 통해 신고한 것보다 많은 임차인을 구하고 고시원이 방마다 주방시설을 넣어 불법 원룸으로 임대하는것 등이 포함됩니다. 이러한 경우 불법개조로 인해 임차인의 안전과 생활에 어려움을 겪을 수 있습니다. 그러나 이런 긍정적인 취지와는 다르게 규제로 불법건축물이 일시적으로 사라진다면 임대차 시장의 혼선과 민심이반 등 부작용이 우려되기 때문에 장기적인 관점으로 접근해야겠습니다.

3) 임대차계약 양성화와 세수확보
모든 임대차계약이 양성화됨에 따라 임차인의 경우 보다 투명하고 합리적인 가격으로 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 전월세 실거래가 분석을 통해 허위물건 및 시세보다 비싼 전월세 물건을 구분할 수 있습니다. 이를 통해 임차인을 보호할 수 있을 뿐만 아니라 임대인의 임대소득이 노출되어 그동안 세금을 내지 않았던 많은 임대인들로부터 보다 투명하게 세수를 확보할 수 있어 국가재정 확충에도 유리할 것으로 보입니다.

4) 전월세 가격상승 가능성
전월세신고제가 되면 투명하고 합리적일텐데요, 아이러니하게도 민간임대차 시장이 위축되거나 임대인이 임차인에게 세금을 전가하게 되어 전월세 가격상승 가능성이 높겠습니다. 불법건축물이 사라져 일시적인 수요증가와 임대인들의 세금 부담으로 민간임대시장이 위축되어 공급이 줄어 전월세 가격이 상승한다면 그 부담이 고스란히 서민 수요자들에게 갈 수 있겠습니다. 좋은 취지에 제도이나 시장은 무섭게도 냉정할 겁니다. 우리나라 현재의 주택임대시장 특성상 공공임대시장보다 민간임대시장이 더 크기 때문에 민간시장의 변화물결은 임대차시장에 더 크게 요동칠 것입니다. 대부분의 전문가들 역시 이러한 점을 우려하기에 꼭 대책마련 후 시행해야겠습니다.

이번포스팅에서는 전월세신고제에 대해 알아보았습니다. 당장 시행되진 않지만 시행으로의 방향성이 제시되어 있기 때문에 이러한 부분을 고려한 부동산 투자가 고려되어야겠습니다. 전월세신고제 역시 이번 정부의 부동산정책의 방향성을 다시금 보여주는 좋은 사례가 되겠습니다. 그러나 아무리 좋은제도도 급하면 체하는 법이기 때문에 시범적용과 공론화를 통해 단계적으로 적용해나가는 것이 바람직할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에는 보유시 세금 중 재산세에 대해 알아보았는데요([부동산세금] 부동산 보유시 세금을 얼마나 낼까?(1부-재산세) 참고) 오늘은 부자과세라고 칭해지는 종합부동산세에 대해 알아보겠습니다.

1. 종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로 만약 재산세를 낸다면 상위 1%의 자산가라고 할 수 있겠습니다. 먼저 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다. 이때 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등과 즌택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 합산배제신고하는 경우에는 과세제외됩니다.
* 신고일 : 9월 16일~ 30일

* 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독소유한 경우임(부부공동명의 : 6억원 공제)

2. 종합부동산세 계산 및 납부

위의 표는 세금계산의 표로 복잡하고 어렵습니다. 오늘은 아파트 보유를 기준으로 예를 들어 살펴보겠습니다.

위의 표는 세부계산을 위한 세율인데요, 세율을 알아야 계산이 됩니다. 세율은 정부의 부동산 정책 기조에 맞게 조금씩 달라지는 것을 알 수 있습니다. 올해는 작년보다 세금이 강화되었습니다.

1) 1주택자 또는 조정지역 1채 이하의 2주택자

종부세 역시 재산세와 동일한 계산식을 갖고 있습니다. (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액
* 이때 공정시장가액이 재산세보다 높은데 22년까지 매년 5%씩 100%가 될 예정

공시지가의 총합이 11억인 단독명의의 1주택자의 경우로 계산해 보겠습니다.
먼저, 공시지가 합산액 11억에서  단독명의 1주택자는 9억(2주택 또는 공동명의는 6억원)을 빼면 2억이됩니다. 거기에 공정시장가액 85%와 세율 0.5%를 곱합니다. 85만원이 나왔는데 여기에 농어촌특별세 20%가 추가로 부과됩니다. 실제 납부해야할 재산세는 85만원 + 17만원(85만원의 20%) 총 102만원입니다.

단독명의가 아닌 경우는 인별 공제 6억원을 적용해야 하는데 인별공제를 적용하면 위의 경우는 종합부동산세가 부과 되지 않겠습니다. 11억의 단독명의 2주택자였다면 6억원을 뺀 5억원의 세율을 적용하면 되겠습니다.

2) 조정지역 2채 이상 또는 3채 이상의 다주택자

이번에도 단독명의의 경우로 계산해보겠습니다. 계산식은 (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액 으로 동일하겠습니다.
위의 예시처럼 총합 11억원으로 적용해보면 11억원에서 6억원의 공제금액을 뺀 5억원에 × 85% × 0.7% = 297만 5천원입니다. 여기에 농어촌 특별세 20%를 적용해보면 297만 5천원 + 59만 5천원 = 357만원이 나왔습니다. 같은 공시지가의 경우인데도 1주택자와 세금이 약 3배가량 차이가났습니다. 이런 이유로 명의 분산이 중요해졌습니다. 같은 예로 공동명의였다면 종부세가 부과되지 않았을 겁니다.

3) 세부담 상한액 적용

갑작스레 작년에 비해 세금이 많이 부과되면 당황스러우실텐데요, 정부는 종부세에도 상한액을 적용했습니다.
1주택자 또는 조정지역 1주택 포함 2주택자 : 150% / 조정지역 2주택자 : 200% / 3주택 이상 : 300%

4) 고지 및 납부

매년 6월 1일을 기준으로 과세여부를 판단하며 12월 1일부터 15일까지 납부하게 됩니다. 이때 납부하게될 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 분할 납부가 가능합니다.
ㆍ250만원 초과 500만원 이하 : 250만원을 초과하는 부분
ㆍ500만원 초과 : 초과하는 부분의 절반액

오늘은 종합부동산세에 대해 간단히 알아봤습니다. 단순히 주택부분에 대해서만 알아보았습니다만, 정확한 부분은 관할세무서나 세무사무실에 문의하셔야 하겠습니다.. 위표에서 보듯이 공시가격이 시세와 키를 맞춰가는 추세기 때문에 제 생각에도 납부금액이 큰 분들이라면 비용을 지불해서라도 도움을 받길 권합니다. 생각치도 못한 부분에서 세금이 지출된다면 너무 아쉬울겁니다. 합법적인 절세를 통해 소중한 자산을 지킵시다.

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안녕하세요 부자아빠입니다. 오늘은 부동산 취득시 내는 취득세에 대해 알아보려고 합니다. 실수요 뿐만 아니라 투자에 있어서 세금도 간과해서는 안되는 부분인데요. 부동산 세금 중 우선적으로 취득단계에서의 세금을 먼저 알아보겠습니다.

1. 부동산 취득시 내는 세금의 종류
먼저 취득이란 매매, 신축분양, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의해 대가를 지급 또는 지급하지 않고 부동산의 소유권을 획득하는 것을 의미한다. 부동산을 취득하고 등기시에 이때 내야하는 세금이 바로 취득세다. 그러나 취득세 뿐만 아니라 농어촌특별세와 지방교육세가 있고 매매계약시에 인지세도 내고 있다. 또한, 부동산을 증여나 상속 받을 때는 증여세와 상속세를 내야한다.

2. 취득세란?

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 농어촌특별세, 지방교육세를 포함한 취득세를 신고 및 납부하여야 한다. 만약 선의든 악의든 이유불문하고 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 10만분의 25)를 추가 부담해야 한다. 취득세의 과세표준은 다음과 같다.
* 취득세는 정책에 따라 감면혜택이 있으니 관할 세무서에 꼭 확인하기 바란다. (올해 신혼부부 대상으로 생애최초 주택구입시 지방교육세를 제외한 순수 취득세 1%에 대해서 50%감면 혜택이 있다. 기준소득 : 외벌이 5천만원 또는 맞벌이 7천만원 이내 / 취득가격 : 수도권 4억 또는 그외 3억 이내 / 면적 : 60제곱미터 이하 주택)

취득세 계산시 통상 신고자가 취득한 가액 그대로 부과되나, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산한다. 시가기준액 산정은 아래와 같다.

2. 인지세란?
부동산 취득과 관련하여 분양권 매매를 포함한 매매계약서 증서를 작성시에 증서의 기재금액별로 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첨부하고 소인(도장을 찍다)한다. 다만 등기이전의 경우에는 법원공무원이 소인한다. 주택의 경우에 매매계약서 상 1억원 미만의 경우 비과세 된다. 부동산에 인지세액은 다음과 같다.

아래는 실제 주택구입시 부과된세금이다. 취득가액 6억원 밎 85제곱미터 이하의 주택으로 과세표준액(취득가액)의 취득세 1%와 교육세 0.1%, 인지대 15만원이 지출되었다.
* 증지대는 법원에 등기신청시 납부하는 수수료이다.

3. 부동산 취득시(이전등기) 유의사항
소득이 없는 미성년자나 배우자 등의 경우에는 소유권 이전등기시 증여문제가 발생할 수 있다. 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상의 이유로 부동산을 취득하기 어렵다고 판단된 경우에는 취득자금의 출처를 조사 받게되고 조사에서 출처를 밝히지 못한다면 제시하지 못한부분에서의 증여세를 납부해야 한다. 부동산 소유권 이전등기시에는 항상 증여세를 고려해야 하겠다.

부동산은 취득시ㅡ보유시ㅡ매도시 세금이 부과되는데 취득시 세금에 대해 알아 보았다. 고가주택이 아니더라도 수백만원의 취득세가 지출되므로 꼭 사전에 확인 하기 바란다.
※ 부동산계산기 사이트를 활용하면 쉽게 계산할 수 있다.

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안녕하세요? 부자아빠입니다. 오늘은 오랜만에 자유로운 이야기로 글을 써내려가려합니다. 저와 비슷한 고민을 하면서 폭락론자에 조금 더 가까울 주변인들을 위해서입니다. 조금 깊게 읽어주시면 좋을 것 같습니다.

올해 새해부터 시작된 저의 부동산 공부(투자)가 쉽게 결정된 것은 아닙니다. 정말 어렵게 삶의 변화를 이루고자 시작했고 작게나마 벌써 성과가 나오고 있습니다. 그 성과가 투자의 성공을 의미하는 것은 아니지만 나름의 원칙과 방향성을 갖고 나아가니 조금씩 성장함을 느낍니다. 무작정 도전했지만 배워가는 속도에 스스로 놀라기도 하고 신기합니다. 이번 포스팅에서는 아직도 고민하고 떨어지면 어쩌지? 생각하는 분들을 위해 폭락론에 반대의견을 내보고자 합니다.

1. 어려운 경제용어로 혼란스럽게 한다.
절대 다수의 폭락론자들은 마치 경제전문가인냥 어려운 경제용어들을 가져와 부동산에 부정적인 영향을 미친다고 한다. 환율ㆍ금리ㆍ통화 등등 구체적인 용어로 설명하니 맞는 듯 하다. 그러나 그 용어들은 부동산에만 국한된 것이 아니라 사회 전반적으로 영향을 미치는 것들이다. 부동산에 영향을 줄수도 안줄수도 있다. 이러한 용어를 반복사용함으로써 설익은 지식이 본인의 사고를 경직시켜 폭락론에 빠지고 만다. 어려운 경제용어에 해박해야만 부동산을 잘 이해할 수 있는 것은 아니다. 부동산은 또 다른 지식이 필요로 하는 자산이다.

2. 인구가 감소를 얘기한다.
과거에는 인구가 늘었기 때문에 집값이 상승 했지만 지금은 인구가 줄기 때문에 집값이 떨어진다는 주장이다. 그렇다면 인구가 늘고 있는 곳에 부동산을 매수하면 될 것 아닌가? 전국적으로 보더라도 서울의 인구는 줄고 있지만 경기도의 인구는 늘고 있는데 경기도에 사면 되는 것 아닌가? 그러면 또 경기도는 공급과잉이라 오르지 않는다면 반격을 한다. 참으로 어이가 없다.

물론 인구가 부동산가격에 영향이 전혀 없는 것은 아니다. 인구감소는 분명 악재다. 그렇지만 단순히 인구감소가 직접적인 영향을 준다고 말하긴 어렵다. 지금은 1~2인 가구의 증가로 세대수가 증가하고 필수가전의 증가로 개인별 필요면적이 증가하기 때문이다.
아래는 인구주택총조사 결과로 작성된 미래의 가구유형과 세대수 증감표다.

전국적으로 2045년까지 세대수가 증가하고 있다. 인구가 줄어서 집값이 떨어진다고 주장하는 것은 20년 뒤에 죽을 생각에 벌써 죽음을 논하는 것과 다를바가 없지 않는가? 심지어 인구와 가구수가 줄어든다면 도심화가 가속화됨에 따라 도심에 주거기능이 줄어들고 일자리가 몰리게 되어 도심의 집값은 오히려 계속 상승하게 될 것이다. 그렇다. 가치투자를 이어간다면 당장 인구감소는 걱정할 부분이 아닌 것이다.

3. 일본의 부동산 버블을 얘기한다.
가깝지만 먼 나라, 애증의 국가인 일본과 우리나라는 약 20년 간의 시차를 두고 일본을 따라가기 때문에 일본의 '잃어버린 20년'을 답습할 가능성이 높다고 이야기 한다. 일본의 고령화와 인구감소, 장기불황과 저성장, 부동산거품 때문에 발생하여 같은 길을 간다는 내용이 주 골자다. 그렇다면 과연 그럴까?

조금 관심있는 사람이라면 당시에 부동산버블은 다른 모든 나라에서 나타났던 현상인 것을 잘 알것이다. 그러나 일본은 버블 이후에도 공급을 줄이지 않았고 결국 불황이 지속되었다. 특히, 은행담보대출이 토지 가격의 200%까지 이르렀으니 거품은 당연했다. 이에 우리나라는 수요가 많으면 공급을 늘리고 공급이 많으면 수요를 늘리는 정책을 펼치고 있다. 또한, 상가와 토지는 일반적으로 50~60%, 주택은 70%가 한도 최대다. 최근에는 각종 정책으로 서울의 경우는 40% 미만으로 나타난다. 일본과는 완전히 다른 시장인 것이다.

4. 집값 상승의 요인을 구체적으로 말하지 못한다.
위에서 언급한 내용들을 종합해보면 부동산침체의 근거자체가 미약하거나 잘못된 부분이 많다. 실물자산인 부동산의 특성을 이해 못하는 것이다. 소름돋게도 폭락론자들이 오늘도 하락을 외치는 이때에 고공행진을 하는 아파트가 있다면 믿겠는가? 잘 찾아보길 바란다. 그리고 그들에게 물어봐라 왜 집값이 오르는지? 아마 논리없이 투기라고 결론짓고 말 것이다.

이처럼 폭락론자들은 대중의 심리를 정확히 알고 그것을 컨텐츠화해 이용하고 있다. 대부분의 국민들은 무주택자이며 부동산에 무지하기 때문이다. 나 역시도 그랬고 그렇게 믿었었다. 그러나 지금은 180도 달라졌다. 오히려 주변사람들에게 하루빨리 집을 사라고 얘기한다. 투자에 미쳐서? 돈 맛을 봐서? 아니다. 어짜피 집은 꼭 필요한 자산이며 최소한 인플레이션으로부터 내 자산을 보호해줄 수 있기 때문이다. 조금 더 공부하고 노력해서 가치투자를 실거주에 접목한다면 정말 삶의 변화에 한발짝 더 나아갈 것이다.

삶의 변화를 원하다면 폭락만 외치는 목소리를 멀리하길 바란다.


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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 건축관련 기본용어가 나와 헷갈리는데요, 이번 글을 통해서 간단하게 이해하도록 하겠습니다.

위의 그림과 표는 부동산에서 가장 많이 사용하는 건축면적에 대한 기본용어를 요약한 표입니다. 좀더 자세히 알아보겠습니다.

1. 대지면적
대지면적은 일반적으로 토지의 수평투영면적을 말한다. 경사진 토지와 같은 경우는 경사진 바닥면적이 아닌 경사가 없는 수평상태로 가정 후에 대지면적을 산출하는 것이 특징이다.

2. 건축면적
건축면적은 지표면상 1m이하에 해당되는 부분을 제외한 외벽의 중심선으로 둘러 싸인부분의 수평투영면적을 말한다. 쉽게 말해 건축물의 외벽 또는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는데 보통 1층의 바닥면적을 말한다.

3. 연면적
연면적이란 대지에 들어선 건축물 바닥면적은 합계를 말한다. 지상층은 물론이며, 지하층, 주차장시설 등을 모두 포함한다. 다만, 용적률 면적 산정시에는 지하층, 지상층의 주차장 면적은 제외한다.

4. 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있다.

다음의 범위내에서 지방단치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다.

5. 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 건폐율은 수평적인 면적을 이야기하는 용어라면, 용적률은 수직적인 면적을 이야기한다. 용적률이 높을수록 그만큼 건물의 층수를 높이 올릴 수 있는 것이다. 그렇기 때문에 용적률이 높을수록 가치가 높겠다.

용적률의 최대한도를 규정하는 것은 지상부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함이다. 따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들이 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외한다.

면적에 관한 건축용어에 대해 알아보았습니다. 전문가가 아니다보니 정확한 이해는 어렵지만 재건축ㆍ재개발ㆍ리모델링 사업시 용적률ㆍ건폐율 등을 왜 중요시 하는지 이해가 되었습니다. 또한 개인이 건물을 짓더라도 필요한 내용이기에 도움이 된것 같아요. 추가적으로 토지와 건축이 가능한 대지는 '접도요건'의 차이로 구분되는데 대지는 4m도로에 2m이상 접해야 건축이 가능하니 이러한점도 알아두면 좋겠습니다.

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