부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 서울을 중심으로 한 부동산 과열조짐에 따라 2019년 10월 1일 정부가 칼을 꺼내들었습니다. 작년 9.13대책 이후 전국적으로 안정세가 지속되었지만 올해 3분기부터 일부지역들을 중심으로 상승세가 지속되었고 특히, 그중에서도 서울은 7월 1주차부터 13주연속으로 상승하는 등 과열되고 있었습니다. 또한 갭투자와 이상거래 등이 증가함에 따라 거래량도 늘었고 저금리와 유동성, 고분양가와 추가공급에 따른 불확실성이 맞물리며 수요가 부동산으로 몰린 것입니다. 다음은 원문입니다.

평소 부동산에 관심이 있던 분들은 전문을 살펴보시면서 이해가 가능하겠지만 다소 귀찮거나 해석이 어려우신분들을 위해 간단히 요약하려고 합니다.

1. 대출규제 강화(보완)

투기지역 및 투기과열지구의 개인사업자, 주택매매업자, 담보신탁, 법인 등의 주택담보대출을 동일한 담보비율(LTV 40%)로 제한합니다. 대출레버리지 이용을 제한하여 추가적인 주택구입을 차단하려는 것 같습니다.
 
또한 시가 9억원을 초가하는 1주택자의 경우 전세대출 공적보증을 제한합니다. 결론은 고가주택소유자의 경우에 전세자금대출도 제한이 됩니다. 결국 전세자금을 활용한 갭투자도 원천 차단하려는 의도 같습니다.
* 이미 이용중인자는 보증을 연장하는 경우에 예외적으로 허용


2. 분양가상한제 적용

분양가 상한제를 민간택지로 확대적용하려는 의도로 보이며, 다만 10월 말부터 6개월 안에 입주자모집공고가 발표된다면 분양가상한제로부터 자유로울 수 있습니다. 다만 재건축 및 재개발 사업진행속도가 더딘 곳은 분양가상한제 적용을 피할수 없을 것으로 판단됩니다.

또한, 분양가상한제를 피하려는 지역들, 예를 들면 일반분양 물량이 많고 후분양으로 분양가를 올리려는 지역(시,군,구 단위)은 핀셋규제를 한다고 합니다. 아마 특정지역을 콕 찝고 있는 듯 합니다.

이번규제는 정부의 부동산정책의 일관된 방향성을 보여주고 있습니다. 그러나 일시적인 효과만 있고 장기적으로는 다른방향으로 흘러가고 있는 것이 아닌지 다소 걱정이 됩니다. 풍선에 물을 가득담으면 결국 터지기 마련입니다. 풍선에 물을 더 담는 모습을 보니 언제 터질지.. 걱정이 됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서 데이터가 많이 나와서 오늘은 조금 쉬어가는 의미에서 강남의 역사에 대해 이야기 해보려 합니다. 여러분은 강남에 대한 이미지가 어떠합니까? 초고층의 빌딩과 잘 정돈된 도로망, 수많은 사람들 그리고 부의 상징. 이외에도 형용할 수 있는 단어들이 많이 있겠지만 보통 현대식도시, 고소득도시, 부자동네 등 긍정적인 의미가 많은 지역일 것입니다. 그렇다면 강남은 과연 어디일까요?

강남은 원래 강남구였다가 서초구로 분구가 되었습니다. 십여년전부터는 인접한 송파구까지 묶어서 '강남3구'라고 불리게 되었습니다. 사실 송파구는 강남으로 들어가기엔 조금 부족했지만 인근 아파트가 재건축되며 강남구와 같이 '강남3구'로 불리게 되었습니다. 최근에는 9호선 연장 등의 호재와 신축아파트의 공급 등으로 강동구까지 묶어 '강남4구'라는 단어가 등장했지만 아직은 '강남3구'가 강남이라고 불리고 있습니다. 그렇지만 강동의 상승세를 볼때 시간이지나면 '강남4구'에 편입될 것 가습니다.

서울의 강남은 도시화와 맞물려 한국전쟁 직후 1955년, 157만명의 인구에서 1963년 인구 300만명을 넘기며 단기간에 인구가 두배가 증가합니다. 우리나라 전반적으로 인구가 증가하던 시기임을 고려하더라도 비약적인 인구증가율이었습니다. 이 덕분에 사대문 주변에 원도심은 포화가 되고 강북지역이 난개발이 될 수 박에 없었습니다. 특히, 중구와 동대문, 종로, 마포 등은 사람으로 가득 찼습니다.

이에 1970년, 당시 대통령이었던 박정희 입장에서는 전쟁의 가능성을 고려했을 때 접경지역과 근접한 수도 서울에 과밀도의 인구는 감당하기 어려웠고 서울에 최초이자 최대 규모인 영동대개발을 계획했고 그것이 강남의 시작이었습니다. 여기서 영동이란 영등포의 동쪽을 의미하며 수십년전까지는 '영동'이라는 말을 '강남'보다 많이 썼다고 합니다.

강남은 1970년 개발을 시작으로 10여년만에 인구 100만명을 넘기기 시작했고 경부고속도로의 개통, 호남, 영동고속도로의 연이은 개통과 경기고와 휘문고, 숙명여중ㆍ고, 서울고 등 명문고들이 대거 강남으로 이전하였고 자연스레 경쟁력 있는 학원들도 강남으로 몰려들면서 시민들의 강남으로의 유입이 더욱 많아졌습니다. 특히, 서울아시안게임과 올림픽을 거치면서 잠실이 성장했고 1988년 행정개편으로 강동구에서 송파구가 분리되고, 서초구가 강남구에서 분리되면서 강남,서초,송파로 이어지는 '강남3구'가 완성 된 것입니다.

강남은 개발 착공 직후 1년만에 강남구 신사동 일대에 지가는 15배가 상승했으며, 지금은 가장 높은 지가를 자랑하는 지역으로 명성을 떨치고 있습니다. 업무, 주거, 상업, 교육, 문화, 체육, 의료시설, 관공서 등 부족한 것이 없는 명실공히 우리나라 최고의 도시가 된 것입니다. 특히, 강남에 집중된 기능들은 부동산의 가치를 높이는 것으로 모두가 꿈꾸는 가장 완벽한 입지의 도시가 완성된 것입니다.

물론, 강남은 정부의 강력한 지원과 유인책으로 태초부터 성공을 담보로한 개발지역이었지만 그 집중화는 가히 상상을 초월할 정도로 급격히 진행되었습니다. 현재도 모든 개발의 호재들이 강남의 호재라고 불릴정도로 강남으로의 집중화는 앞으로도 가속화 될 것입니다.

'강남'이란 막연한 환상과 열등감이 공존하는 우리나라의 최고의 입지입니다. 앞으로도 그럴거고 우리나라가 존속하는 그날까지 그 명성을 이어갈 것입니다. 우리나라의 가장 똑똑한 분들인 고위공직자들의 부동산도 이곳에 집중되었으니 우연의 일치일까요? 강남은 지금도 영동대개발의 규모는 아니지만 조용히 꾸준하게 개발을 이어가고 있습니다.

오늘은 강남에 대해서 간단히 살펴보았는데요, 강남에 대해 말로만 들었던 내용들은 글로써 정리해보니 더욱더 높아 보이는 도시입니다. 대체불가능한 도시로써 그 위상은 더욱 높아질 것이라고 보고 있습니다. 언제 강남에서 살아볼 수 있을까요?
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 복잡한 데이터와 자료말고 그냥 부동산 투자의 방향성에 대해 가벼운 이야기를 해보려고 합니다. 제가 부동산 공부를 시작했던 것은 내집마련을 어떻게 해야하는지 궁금증에서 출발하였습니다. 아마 과거 대부분의 일반인들은 돈을 벌고 싶다는 생각이 전부는 아니였을 것입니다. 다만 내 전재산이 들어가야만 하는 집이 최소한 떨어지진 않고 가치가 상승하였으면 하는 바람이컸던 시장, 단순히 기대했던 시장이라면 지금의 부동산시장은 투자와 실수요의 구분이 없어진 가치투자의 시장이 되었습니다.

각종 데이터와 정보들을 포함한 부동산 정보들이 인터넷이라는 창구를 통해  범람하고 있습니다. 유튜브나 개인 블로그를 통해 작은노력과 관심만 기울인다면 큰 노력없이도 고급지식들을 습득할 수 있습니다. 또한 각종 부동산 서적과 강의들은 오프라인 시장에서 또 다른 정보들을 제공하고 있습니다. 특히, 최근에 저와 같은 30대가 실수요로 시장에 적극 참여하면서 많은 공부를 하고 잃지 않는 투자를 위한 노력들이 이뤄지고 있습니다.

과거에 부동산 시장은 소수의 부동산투자자들이 고급정보로 그 이익을 독과점했다면 지금은 범람하는 정보의 바다 속에서 그 정보들을 적극활용하는 세대들로 인해 부동산 시장에 투자 패러다임이 바뀐 것입니다. 소위, 복덕방으로 대변되는 투자창구를 통해 투자하고 성공과 실패를 맛보던 단순한 시장에서 철저한 분석과 학습을 통한 가치투자로 변화하고 있는 것입니다.

우리나라는 1970년대부터 서울집중화로 시작하여 지금은 전세계에 유래가 없는 아파트 공화국이 되었습니다. 어쩌면 급격한 성장과 좁은 땅덩어리에 높은 인구밀도를 해소할 가장 강력한 해결책이 아파트였을지도 모릅니다. 급격한 경제성장 속에서 절대적인 주택수, 그 중에서도 아파트라는 상품이 부족했던 과거의 부동산 시장에서는 부동산 특히, 아파트투자가 실패하기 어려운 시장구조였습니다.

그러나 최근 뛰어난 상품성은 가진 신개념 아파트가 주택시장에 보급되면서 이제는 신축과 구축 간의 가치의 차이가 커졌습니다. 과거에 아파트 투자는 모두가 성공할 수 있었던 시장이었다면 지금은 철저하게 오르는 지역은 더오르고 내리는 지역은 더 내리는 시장이 되어가고 있습니다.

조금은 느리지만 하루하루 인사이트를 키우고 진정한 가치투자의 방향성을 잡지 않고 과거 갭투자로 대변되는 단순한 논리의 투자는 이젠 통하지 않습니다. 전세가 상승으로, 수요와 공급만으로, 고소득직장만으로, 학군만으로, 개발호재 만으로 등으로는 설명할 수 없는 시장이 된 것입니다.

공급이 많은지역에서도 오르는 곳이 있고 한 블록차이인데 아파트값이 천차만별이고 심지어 같은단지 내에서 동과 호수차이로도 적게는 수천에서 많게는 억단위의 차이가 발생하는 시장입니다. 그것에 대한 이해와 데이터가 축적되지 않는다면 이젠 한끗차이로도 부동산투자에서 실패로 이어 질 수 있는 것입니다.

가치투자에서 핵심은 높은 수익률보다는 최소한 잃지 않는 투자, 리스크 관리가 중요합니다. 특히, 저평가지역 앞으로 오를수 있는 상승에너지가 누적된 지역, 매도우위에서는 매수자로, 매수우위일땐 매도자의 포지션을 선점할 수 있는 눈을 키우는 것입니다. 그렇기 위해서는 하루하루 공부하고 배워야 합니다.

투자는 직관과 주관적인 견해로는 성공할 수 없습니다. 원칙과 기준을 가지고 철저한 데이터 분석을 통해 보다 논리적으로 접근해야 합니다. 이러한 방향성의 투자는 실패를 하더라도 배우고 앞으로 나아갈 수 있습니다. 직관에 의한 투자가 투기라면 언급한 투자가 진정한의미에서의 투자일 것입니다.
 
다시한번 곰곰히 생각해봅시다. 내가 하는 투자가 조바심에 의해, 남에 말에 의해, 심리에 의해, 직관에 의해 이루어진 투자가 아닌지? 이 투자를 위해 어떠한 고민과 노력을 했는지? 다시 한번 살펴봐야 합니다. 당장의 돈을 버는 것이 중요한게 아닙니다. 결국 방향성이 잘못된 투자, 가치투자가 아니라면 결정적인 실수가 투자 전체의 실패로 이어질 것입니다.

결국, 성공하는 투자 그 핵심이 바로 가치투자인 것입니다. 앞으로는 부동산투자에서 양극화가 심해질 것입니다. 특히, 시장을 이해하며 투자하는 가치투자자와 무관심과 직관에 의존하는 투자자의 차이는 미래에 더욱더 벌어질 것입니다. 단순히 현재에 가치가 보이진 않더라도 10년, 20년 뒤에 모습은 서로 상반될 것입니다. 미래를 바꾸는 힘은 오늘의 나의 노력입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산투자에서 생각해야할 새로운 시각으로 글을 써보려고 합니다. 그동안 고소득직장, 교통호재, 학군, 도시계획, 자연 등의 핵심키워드로 부동산의 가치를 설명했지만 오늘은 조금 다릅니다.  부동산에 관심이 있는 분들은 이미 알고 계시겠지만 유명한 부동산 애널리스트인 채상욱저자가 얘기한 서울세력권에 대해 이야기해보려 합니다. 서울은 대한민국 인구의 20%가 살고 있고 그 중심지로써 대단한 파급력을 갖고 있습니다. 특히, 고소득 직장과 수준높은 학군으로 그 수요가 끊이지 않는 곳입니다. 그러나 시장논리에 따라 우리 모두가 서울에 살수가 없없고 그로 인해 수도권이라는 거대한 메갈로폴리스가 되었습니다.

특히, 서울을 중심으로 한 주변 수도권은 행정구역은 상이하지만 마치 하나의 지역처럼 통합되었습니다. 전 국토의 12%에 해당하지만 40%의 인구가 거주하는 거대한 도시가 된 것입니다. 부동산 투자 측면에서 서울은 둘러싼 수도권의 위성도시들 중 서울과 연관이 깊다면 서울과 흐름을 더 비슷하게 가져갈 것입니다. 서울을 서울답게 대체할 수 있는 곳, 그 판단기준을 서울로의 통근ㆍ통학비율로 판단하고자 합니다.

그렇다면 수도권 내에서 서울부동산의 영향을 많이 받는 지역은 어디일까요? 통계청 지표 중 '통근ㆍ통학 통계'라는 것이 있는데 이는 12세 이상의 학생이나 직장인들의 통근ㆍ통학인구를 지역별로 나타낸 것입니다. 예를 들어 2015년 기준으로 서울에 살고 있는 통근ㆍ통학인구는 총 506만명으로 서울인구의 절반쯤 되는데 서울에서 서울 즉, 서울 내에서 통근ㆍ통학하는 인구는 455만명으로 전체의 88%가 됩니다. 나머지 12%는 서울을 제외한 경기 또는 인천 등의 지역으로 통근ㆍ통학 하고있습니다.

보통 A도시에서 B도시로 통근ㆍ통학하는 인구가 전체 통근ㆍ통학인구에 15%를 넘으면 B도시에 세력권에 있다고 합니다. 그래서 통계청 자료 인용하여 서울세력권에 있는 도시들을 살펴보겠습니다.(도시들은 시군구로 구분하였습니다.)
* 출처 : KOSIS  2015년 현 거주지별/성별/통근통학지별 통근통학인구(서울,인천,경기)(12세이상)-시군구

먼저 상위 10개의 지역입니다. 30%가 넘는 지역들도 눈에 보입니다. 특히, 과천이나 광명은 서울이라고 봐도 될 정도로 높은 비율을 보이고 있습니다. 서울에 바로 인접한 지역들이 주로 높은 통근ㆍ통학비율을 보이고 있으나 고양시를 제외하곤 서울을 기준으로 동북권과 동남권에 집중되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 서울을 기준으로 동남권이 보다 서울세력권에 근접함을 나타내는 또다른 지표가 될 것같습니다.

그 다음 10위권 역시 서울과 지리적으로 인접한 지역들로 서울의 대체주거지로 선호받는 부천이나 성남, 용인, 김포, 안양 등이 포진해 있습니다. 통근ㆍ통학비율이 20%가 넘기에 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

20위권은 10위권에 비해 조금 더 외곽지역인 의왕,군포,인천 부평과 계양이 포함되어 있습니다. 서울로의 통근ㆍ통학비율이 15%를 넘기에 20위권까지는 당연히 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

30위권부터는 통근ㆍ통학비율이 10%를 넘는 지역들을 제외하고는 서울세력권으로 보기는 어려우나 자족기능을 갖춘도시들도 보이고 있습니다. 또한, GTX 등과 같은 교통호재로 인해 충분히 서울세력권으로 편입될 가능성이 있겠습니다.

40위권부터는 일부 자족도시를 제외하고는 서울세력권으로 보기 매우 어렵고 서울의 영향을 거의 받지 않는다고 볼 수 있겠습니다.

오늘은 통근ㆍ통학비율로 본 서울의 대체제, 서울세력권을 알아보았습니다. 기존의 부동산을 공부하신분들은 알겠지만 실제로 통근ㆍ통학비율로 본 서울세력권이 서울집값과 같은 방향을 보이는 경향이 있는 것을 눈치 챘을 것입니다. 또한, 서울 외곽 도시들 중 물리적인 거리에 비해 동남권과 동북권이 서울세력권에 많이 해당되는 것 역시 알 수 있습니다.

이는 서울의 일자리가 서울의 동남권에 더 치중되어 있음에 반증이며 그로 인해 물리적거리가 가까운 서부권에 비해 동남권이 더 먼지역까지 서울세력권에 편입됨을 알 수 있었습니다. 이러한 점을 빗대어 볼때 서울세력권에서 가까워 질수록 집값은 높아지고 멀어질수록 집값이 낮아지는 경향을 보입니다. 그러나 서울세력권이 아닌지역들 중에 자족도시를 지향하는 일부 도시들(송도, 동탄, 영통구 등)은 다른흐름을 보이고 있으니 참고자료로만 사용하시면 좋을 것 같습니다. 서울세력권을 설명하면서도 결국, 고소득 직장이 곧 부동산가치에 중요한 요소임을 다시한번 확인하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 분양가상한제 이후 있었던 청약열기를 통해 본 부동산시장에 대해 포스팅하려고 합니다. 대표적인 청약으로는 서울 동작구 사당동에 '이수역 푸르지오 더 프레디움' 과 인천 송도에 '더샵센트럴파크 3차', 부천에 '일루미스테이트'가 있었습니다.

민간택지분양가상한제 발표 이후에 규제지역인 서울뿐만 아니라 수도권 비규제지역들도 역대급 청약경쟁률이 나오고 있습니다. 서울에서는 수년만에 세자릿수 경쟁률을 기록했고 부천에서는 역대 최대청약자가 인천송도에서는 역대급 청약경쟁률이 나왔습니다.

투기과열지구인 서울의 경우 최근 급등한 부동산 가격과 분양가상한제의 영향으로 추가적인 신축 공급이 제한될 것을 우려한 수요자들이 몰렸으면 비규제지역인 부천은 인접한 3기 신도시인 계양ㆍ대장지구에 공급을 우려 청약경쟁률에 의문이 있었지만 부천 내 신축공급부족과 단일규모 최다세대수단지(3천7백세대), 소사ㆍ원시선 개통에 따른 소새울 역세권 등 복합적인 요소가 작용한 것으로 보입니다.

특히, 초기 계획도시이며 자족도시를 지향했던 인천 송도는 초기에는 분양시장에 활기를 띄었지만 최근에 지속적인 공급과잉과 제한된 서울접근성으로 청약경쟁률이 저조했었습니다. 최근 GTX-B 예비타당성 통과에 따른 영향으로 GTX역 예정지 중심으로 서울접근성이 좋은 입지로 판단되어 역대급 청약자와 경쟁률이 나왔습니다.
* 블로그 내GTX-B 영향에 대해서 참고

이를 통해 우리가 느낄 수 있는 것은 서울과 수도권은 온통 '청약'에 빠져 있는 것입니다. 새아파트를 살 수 있는 세가지 방법 중 재개발ㆍ재건축 / 분양권 전매 등은 더딘 사업진행과 불리해진 세금으로 거래가줄면서 새아파트에 대한 수요가 청약에 몰린 것입니다. 상한제 발표 이후 새아파트 공급부족에 대한 우려와 저렴해질 분양가에 청약시장이 과열될 것이라는 우려가 현실화 된 것입니다.
* 블로그내 분양가상한제에 대해서.. 참고

저는 이번 청약결과에서 서울을 제외한 비규제지역 특히, GTX나 지하철 개통으로 그동안 서울접근성이 좋지 않았지만 좋아지는 입지에 대한 수요가 대단히 많다고 느꼈습니다. 현재의 청약시장은 단순 투자자보다는 투자를 고려한 실수요자들의 적극참여와 정부정책의 합이 맞아 떨어진 것으로 보입니다.

시세대비 저렴한 분양가로 실수요자들을 대기수요로 전환 및 유지시키고  재개발ㆍ재건축 진행 및 분양권 거래를 어렵게 만들어 단기간의 집값 상승을 억제하는 이러한 정책들이 과연 효과가 있을지 의문입니다. 오히려 이러한 청약열기에서 보듯 응축된 에너지들이 폭발하면 또 다시 실수요자들에게 어려운 상황이 나올까 걱정되는 순간입니다.

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