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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 11월 11일 기준 KB부동산에서 발표한 주간 주택시장 동향을 분석하려고 합니다. 가장 핫이슈는 부산이 조정지역 해제의 호재와 맞물려 107주 만에 상승으로 전환하였습니다. 서울은 전주 대비 0.13% 기록하여 최근의 상승세를 유지하고 있으며 분양가 상한제 이후에 매수우위 지수가 상승하면서 매수문의가 증가하고 있습니다. 전국적으로는 전주 대비 0.05% 상승을 기록하였으며 지방의 5개 광역시 중 광주 보합을 제외한 4개 지역이 상승세를 이어가고 있습니다. 이와 대조적으로 기타 지방은 -0.02% 하락을 기록하며 양극화가 심해지고 있습니다. 

서울의 매매가격을 세부적으로 살펴보겠습니다. 전주 대비 0.13% 상승하였으며 구로구와, 송파구, 양천구, 광진구 순으로 상승을 이어가고 있습니다. 구로구는 신안산선의 호재와 꾸준한 수요로 매매가가 상승하고 있고 송파구는 분양가 상한제 발표 이후에도 꾸준한 수요의 유입이 보입니다. 특이한 점은 대단지의 가격이 너무 올라 상대적으로 거래가 적었던 소규모 단지로 수요가 옮겨가는 모습입니다. 양천구의 경우에는 분양가 상한제에서 목동이 제외되자 지난 주말부터 목동 신시가지 단지들과 일반 아파트까지 매수세가 확대된 모습입니다. 특히, 3대 교육 특구 중 하나로 관심이 집중되는 모습입니다.

다음은 경기도입니다. 경기도는 일부지역에 강세가 두드러지면서 전체적으로 0.05% 상승하였습니다. 특히, 수원 영통구와 광명, 성남 분당, 중원구 등이 소폭 상승하였고 외곽인 동두천과 안성 이천 등이 하락을 보이고 있습니다. 수원 영통구는 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C노선이 들어가는 망포동 인근의 매매수요가 증가하였고 성남의 경우에는 강남권 출퇴근과 학군 선호지역으로 실수요 문의가 많아진 모습입니다. 

부산은 2017년 10월부터 장장 2년 넘게 하락세를 이어왔는데 11월 6일 조정대상지역에서 해제가 되면서 107주만에 상승으로 전환되었습니다. 특히, 동래구와 수영구, 해운대구가 상승을 주도하였습니다. 동래구는 입주 5년 미만 신축과 재건축 연한이 다가오는 노후단지들을 중심으로 투자자들의 수요가 증가하였고 수영구 역시 노후단지가 밀집되어있는 민락동, 망미동 일대를 제외하고는 투자수요가 증가한 모습입니다. 해운대구 또한, 매물을 거둬들이고 호가를 높이는 등 매도우위로 시장 상황이 바뀌었습니다.

 

다음은 전세가격을 알아보겠습니다. 전국적으로 전주 대비 0.02% 상승을 기록하였지만 매매 가격과 동일하게 수도권과 5개 광역시는 상승한 반면 기타 지역은 하락하였습니다. 

서울의 전세시장을 세부적으로 살펴보면 전주대비 0.04% 소폭 상승하며 18주 연속 꾸준히 전세가가 상승 중입니다. 강남구가 일부 하락했지만 전반적으로 서울시장의 전세 강세가 지속되고 있습니다. 매매시장과 비슷하게 가을 이사철과 학군수요가 많고 서울 청약시장에 대한 기대감이 전세시장 강세에 영향을 주고 있습니다.

경기도의 전세가격 역시 0.04% 상승하였으며 의왕, 성남 분당, 수원 영통구, 화성 등이 상승을 주도하고 있습니다. 안성은 유일하게 수도권에서 전세가가 하락한 모습입니다. 성남 분당구는 학군 선호도가 높은 백현동 일대 단지들로 수요가 많았습니다. 화성은 중소형 평형 위주로 신혼부부 중심으로 수요자가 많은 편이며 인천은 연수구의 입주물량이 소화되면서 전세가가 상승하고 있습니다. 

전국 매수우위지수는 58.2를 기록해 전주 대비 상승하였습니다. 서울은 강북 중심으로 상승세가 높아진 모습으로 정부의 규제정책에 따른 시장의 방향성을 가늠하기 힘든 상태입니다.

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표하는 공동주택실거래 가격지수로 부동산 분석을 하려합니다. 기존에 KB부동산과 한국감정원에 자료들과 흐름은 비슷하겠지만 공동주택실거래가격지수는 실제 거래된 건으로 발표하는 지수로 해당월에 데이터가 정확하게 발표됩니다. 6월로 발표되는 자료는 6월에 계약한 자료들이 실거래로 등록된 것을 기반으로 작성해 9월에 발표하게 됩니다. 실거래 신고가 60일 이내임을 감안한 것으로 보여집니다.
* 잠정 지수는 7월 계약 건 중 확인된 내용으로 추정

전반적인 전망은 과거의 내용들과 비슷하지만 석달이 지난 내용들을 팩트로 다시한번 살펴보니 조금은 다르게 보여집니다. 아래는 6월에 매매 및 전세를 전월인 5월과 비교해 변동률을 나타낸 그래프입니다. 매매는 수도권과 일부 지방지역들이 상승하였고 전세는 전국적으로 전월 대비 소폭 상승하였습니다.

좀더 세부적으로 매매실거래가격지수를 살펴보면 수도권은 저금리 기조 및 정비사업 단지의 매물소진 영향으로 올해 3월부터 3개월째 연속 상승하였으나 지방은 경기 침체 장기화 등의 이유로 9개월 간 하락하여 양극화의 모습을 보여주고 있습니다.

서울과 수도권을 제외한 지방에서 지방대도시의 매매 실거래가격지수는 부산을 제외하곤 상승하였으며 특히, 대전과 세종 광주 등이 눈에 띄게 상승하였습니다. 그러나 9개도는 제주와 경기도를 제외하곤 하락을 면치 못하고 있어 대도시와 지방간의 양극화가 심화될 것으로 예상됩니다.

서울을 포함한 수도권과 5대 광역시 시군구에서 매매지수가 높은상승을 보인 시군구를 나타낸 표입니다. 서울에서는 강남, 경기권에서는 과천이 높은 상승을 보이고 있습니다.

6월 매매거래량은 전월 대비 12%가 증가하였지만 대도시와 지방간에 양극화가 나타나고 있습니다.

다음은 전세 실거래가격 지수입니다. 전국적으로는 전월대비 0.44%로 상승하였습니다. 실거래매매가격지수랑은 다르게 전국적으로 전세가가 전월대비 상승한 것이 특징입니다.

그러나 전세거래량은 감소한 것이 특징입니다.

매매 및 전세 실거래가격지수를 살펴보니 수개월전의 전망치가 더욱더 와닿습니다. 지금의 시장을 전망했던 6월과 달리  상승의 조짐이 보였던 6월의 데이터를 보니 조금은 다르게 보여지네요. 또한 통계의 오류도 있기 때문에 지방과 수도권, 대도시와 9개도 등으로 세분화해서 살펴볼 수 있어 유용한 자료 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 정기적으로 발표하는 주택가격동향자료를 활용하여 분석해보려 합니다. 최근에 여러번 말씀드리지만 전국적으로는 집값이 하락하는 것처럼 보이지만 서울과 일부 수도권, 대전, 대구 등 일부지역들은 상승세를 이어가고 있습니다. 특히, 서울의 상승세가 심상치 않습니다. 아래는 먼저 매매전망 지수로 100을 상회한다면 상승을 예상하는 것입니다. 올해 전반기와 다르게 후반기에는 반등한 모습입니다.

전국을 조금더 세분화해서 살펴본다면 최근에 대전의 상승세가 가파르며 경기와 인천 등 수도권도 상승국면으로 전환한 듯 보입니다.

먼저 서울을 살펴보면 전지역이 상승하고 있음을 알 수 있으며 특히, 송파구가 매우 높게 상승하였습니다.

KB에서는 선도아파트 50지수를 발표하는데 여기서 선도아파트란 시가총액(세대수 * 가격) 상위 50개의 단지를 매년선정하여 가격변동을 살펴보는데 선도아파트가 가장 먼저 가격변화가 감지되므로 기준을 잡고 선험적으로 살펴보고 있습니다. 서울의 흐름과 비슷하게 가고있습니다.

경기권에서는 서울접근성 특히, 동남권에 집값 상승이 가파릅니다. 3기 신도시 이슈이 후 지속적으로 하락하는 일산과 공급폭탄인 안산, 평택, 이천, 화성 등 경기 외곽지역은 하락을 면치 못하고 있습니다.

전세가 역시 공급이 부족한 지역 위주로 상승세입니다. 동남권은 전세가도 상승중이네요. 최근 공급이 많았던 지역들은 전세가가 하락하고 있습니다.

주요지역별 유형별 주택매매가격지수 및 전세가격지수는 참고하시면 좋을 것 같습니다. 위에서 말씀드린 내용과 해석은 대동소이하겠습니다.

위에서 살펴본 것처럼 지금 시장은 모든 데이터가 증명하듯 서울과 수도권 중심으로 상승세로 전환된 듯 합니다. 전반적인 시장이 그렇다는 뜻은 아니기 때문에 오해하지 않으시길 바랍니다. 개별입지와 상품성에 따라 지역별 평균을 상회하는 상품들이 존재할 것이기 때문에 위의 자료는 참고용으로만 해석하시면 되겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 말에 지정된 3기 신도시 기억하실겁니다. 최초에 지정되었던 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남교산 그 이후 지정된 고양 창릉, 부천 계양까지 다섯곳에 신도시 계획을 발표했었습니다. 신도시 발표 이후 관심이 식어가는 지금..예정된 공급보다 늦어질 전망이라는 안타까운 소식이 전해지고 있습니다. 최근에 서울과 수도권을 중심으로 공급 위축우려에 따른 집값이 상승국면으로 전환된 이때 대규모 추가공급이 늦혀질 우려가 있다면 이러한 상승장에 불이 더 붙을 가능성이 높을 것입니다.

작년에 발표했던 3기 신도시는 정부가 집값과 주거안정화 두마리 토끼를 잡기 위해 서울 접근성이 보장된 지역에 지정한 곳입니다. 기존 1기와 2기 신도시보다 좋은 위치로 많은 국민들이 관심을 갖는 대체 주거지로 큰 기대를 하고 있었습니다.

그러나 3기 신도시 지정된 다섯곳 중 세곳이 예정된 공급계획보다 다소 늦어질 전망입니다. 최초에 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남교산은 2021년에 공급하는 것으로 예정하였지만 2022년으로 미뤄 진 것입니다. 해당 지역주민들과의 보상문제로 갈등을 겪으면서 관련 절차 진행이 지지부지한 탓으로 판단되어 집니다.

최근 국토부가 제출한 국정감사 자료에 따르면 '수도권 30만 가구 주택공급 추진계획'에서 대규모 택지(330만제곱미터)의 입주자 모집공고를 2022년부터 진행하겠다고 밝혔습니다. 대규모 택지는 결국 3기 신도시 지역들을 의미하는 것으로 최초에 계획한 3기 신도시의 2021년 공급은 사실상 어렵다고 국토부 스스로 인정한 셈입니다.

3기 신도시 주택 공급 규모는 총 17만 3천가구로 이중 세곳의 규모가 11만 3천 가구로 약 67%, 수도권 30만 가구공급에 1/3이 공급일정에 차질을 빚게 되면 수도권 집값 불안이 지속될 수 있는 것입니다. 특히, 국토부가 못박았던 2021년은 서울 입주물량이 줄어드는 시점으로 추가공급에 대한 우려가 현실화 되는 것입니다.

그렇다고 중소규모 택지사업들이 순탄하게 진행되는 것은 아닙니다. 작년 9월 발표한 1차 수도권 공공택지 17곳  중 지구지정을 한 곳은 경기지역 다섯곳 뿐이며, 전체 3만5242만 가구 공급 중 1만 9560만 가구에 그치는 것입니다.

이러한 외부적인 환경과 부동산 시장에 불안감을 느끼는 수요자들의 심리가 맞물리게 된다면 다시 한번 주요지역들을 기점으로 오랜기간 상승이 지속될까 우려됩니다. 정부의 공급계획만을 믿고 대기수요로 기다리던 서민들만 피눈물 흘리는건 아닌지.. 정말 걱정됩니다. 그렇다고 2022년에 공급일정이 정상진행될지도 의문인 것입니다. 하루빨리 이러한 우려들이 잠식되어 서민들의 삶이 윤택해지길 기원합니다.
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 지난 9월 2일 발표된 한국감정원의 '19년 8월 전국주택가격동향조사 결과를 간단히 분석하려 합니다. 불과 6개월 전만하더라도 하락장에 얼어붙은 부동산 시장이 최근에는 180도 바뀌어 완전 다른세상이 된 것 같습니다. 그러나 연일 언론에서 뿌려대는 기사들과 현실은 조금 차이가 있습니다. 그렇다면 어떻게 이러한 기사들에서 팩트를 찾아 낼까요? 많은 분석들이 있겠지만 각 지역별로 시장에 대한 개별분석이 요구됩니다. 왜 이런말씀을 하는지 우리나라 각 시ㆍ도별 주민등록인구 통계자료를 보고 말씀드리겠습니다.

위 그림에서 볼 수 있듯이 우리나라 각 시도별로 그 크기가 다릅니다. 지방이라는 곳들도 수도권 못지 않게 너무 거대한 시장이기에 각 시장별로 다르게 해석이 선행되어야 하는 것입니다. 그럼에도 불구하고 언론은 절대값을 통해 시장을 왜곡하는 경향이 있습니다. 우리나라 수도권을 제외하더라도 인구 100만명이 넘는 6개 광역시와 창원시가 존재하며, 50만명 이상 거주하는 도시도 5곳이 있으며, 투자처로 살펴볼만한 도시인 20만명 이상인 도시도 17곳이 있습니다. 그러므로 시장은 지역별로 또다른 흐름을 갖고 가는 것입니다.

위에 그림에서 보듯이 서울, 대전, 광주, 전남, 대구는 상승했지만 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.05%하락했습니다. 연일 언론에서 때려대는 집값은 상승국면은 일부지역에 한정된 것입니다. 아래는 전국주택가격동향조사 결과 발표자료입니다.

매매가격 뿐만아니라 전세가격 역시 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.10%는 하락했지만 아이러니하게도 서울을 중심으로 한 수도권과 지방에서는 대전, 대구, 전남은 상승하였습니다. 그러나 주택종합매매가격과는 다르게 전국적으로 지난 7월에 비해 전세가격이 상승한 것이 차이가 있습니다. 사실 저는 매매가의 상승은 게의치 않치만 전세가의 상승은 조금 다르게 보고 있습니다. 전세가의 상승은 많은 피해자가 양산될 확률이 높기 때문입니다. 상대적으로 임차인의 지위를 가진 사람들은 경제적, 사회적으로 약자일 확률이 높기 때문에 특히, 전세가격에 많은 관심을 갖고 있습니다. 물론 투자자의 입장에선 긍정적인 신호인 것입니다.

다음은 평균 주택가격입니다. 단연 서울이 돋보이는데요, 단위면적당 가격이기에 일반적인 평당 가격으로 환산하려면 *3을 하면 됩니다. 서울의 경우에는 익히 알고 있듯이 평당가격이 제일 높습니다. 전국적으로는 평당 약 1,050만원, 서울의 경우에는 평당 약 2,350만원, 경기도는 평당 약 1,110만원의 가격을 보이고 있습니다. 수도권과 지방으로 나눈다면 수도권은 약 1,540만원, 지방은 약 600만원으로 2배가 넘는 격차를 보이고 있습니다.
※ 물론, 평균주택의 표본구성에 따라 실제 주택가격과의 오차는 있지만, 수도권의 집값이 상대적으로 높으며, 경기도의 경우에도 서울 다음으로 높은 주택가격을 보이고 있습니다. 참고만 하시면 될 것 같습니다.

다음은 한국감정원에서 발표하는 월간 주택가격동향으로 아래는 서울을 나타내는 표입니다. 올해 전반기 이후에 매매 뿐만아니라 전월세 역시 상승국면으로 전환된 것을 확인할 수 있습니다.

아래는 전국의 월간주택가격동향으로 전국적으로 평균은 짒값이 하락하고 있습니다. 이를 통해 본다면 집값이 상승한다고 말하기에는 어렵겠습니다.

오늘은 전국주택가격동향조사결과와 월간주택가격동향을 통해 전국의 흐름을 가볍게 살펴보았습니다. 이를 통해, 연일 언론에서 퍼부어대는 기사들의 팩트를 확인할 수 있습니다. 지역별 통계와 평균은 자칫 시장을 왜곡해서 이해할 수 있다는 것도 보여주고 있습니다. 특히, 지역별 왜곡 뿐만아니라 동일지역 내 에서도 왜곡이 발생할 수 있기 때문에 데이터 해석에 유의해야 합니다.

부동산을 공부하시는 여러분들도 이러한 자료들은 활용해서 거시적인 분석을 선행하고 현장위주의 임장활동과 개별물건 분석을 통해 올바른 시장을 바라보는 눈과 왜곡된 시장을 구별하는 눈을 키우시길 바랍니다. 저 역시도 이러한 자료를 자주보고 눈에 익히려고 노력하고 있습니다. 가치투자를 위한 느려보이지만 가장 빠른 길이 아닐까 생각이 듭니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서 데이터가 많이 나와서 오늘은 조금 쉬어가는 의미에서 강남의 역사에 대해 이야기 해보려 합니다. 여러분은 강남에 대한 이미지가 어떠합니까? 초고층의 빌딩과 잘 정돈된 도로망, 수많은 사람들 그리고 부의 상징. 이외에도 형용할 수 있는 단어들이 많이 있겠지만 보통 현대식도시, 고소득도시, 부자동네 등 긍정적인 의미가 많은 지역일 것입니다. 그렇다면 강남은 과연 어디일까요?

강남은 원래 강남구였다가 서초구로 분구가 되었습니다. 십여년전부터는 인접한 송파구까지 묶어서 '강남3구'라고 불리게 되었습니다. 사실 송파구는 강남으로 들어가기엔 조금 부족했지만 인근 아파트가 재건축되며 강남구와 같이 '강남3구'로 불리게 되었습니다. 최근에는 9호선 연장 등의 호재와 신축아파트의 공급 등으로 강동구까지 묶어 '강남4구'라는 단어가 등장했지만 아직은 '강남3구'가 강남이라고 불리고 있습니다. 그렇지만 강동의 상승세를 볼때 시간이지나면 '강남4구'에 편입될 것 가습니다.

서울의 강남은 도시화와 맞물려 한국전쟁 직후 1955년, 157만명의 인구에서 1963년 인구 300만명을 넘기며 단기간에 인구가 두배가 증가합니다. 우리나라 전반적으로 인구가 증가하던 시기임을 고려하더라도 비약적인 인구증가율이었습니다. 이 덕분에 사대문 주변에 원도심은 포화가 되고 강북지역이 난개발이 될 수 박에 없었습니다. 특히, 중구와 동대문, 종로, 마포 등은 사람으로 가득 찼습니다.

이에 1970년, 당시 대통령이었던 박정희 입장에서는 전쟁의 가능성을 고려했을 때 접경지역과 근접한 수도 서울에 과밀도의 인구는 감당하기 어려웠고 서울에 최초이자 최대 규모인 영동대개발을 계획했고 그것이 강남의 시작이었습니다. 여기서 영동이란 영등포의 동쪽을 의미하며 수십년전까지는 '영동'이라는 말을 '강남'보다 많이 썼다고 합니다.

강남은 1970년 개발을 시작으로 10여년만에 인구 100만명을 넘기기 시작했고 경부고속도로의 개통, 호남, 영동고속도로의 연이은 개통과 경기고와 휘문고, 숙명여중ㆍ고, 서울고 등 명문고들이 대거 강남으로 이전하였고 자연스레 경쟁력 있는 학원들도 강남으로 몰려들면서 시민들의 강남으로의 유입이 더욱 많아졌습니다. 특히, 서울아시안게임과 올림픽을 거치면서 잠실이 성장했고 1988년 행정개편으로 강동구에서 송파구가 분리되고, 서초구가 강남구에서 분리되면서 강남,서초,송파로 이어지는 '강남3구'가 완성 된 것입니다.

강남은 개발 착공 직후 1년만에 강남구 신사동 일대에 지가는 15배가 상승했으며, 지금은 가장 높은 지가를 자랑하는 지역으로 명성을 떨치고 있습니다. 업무, 주거, 상업, 교육, 문화, 체육, 의료시설, 관공서 등 부족한 것이 없는 명실공히 우리나라 최고의 도시가 된 것입니다. 특히, 강남에 집중된 기능들은 부동산의 가치를 높이는 것으로 모두가 꿈꾸는 가장 완벽한 입지의 도시가 완성된 것입니다.

물론, 강남은 정부의 강력한 지원과 유인책으로 태초부터 성공을 담보로한 개발지역이었지만 그 집중화는 가히 상상을 초월할 정도로 급격히 진행되었습니다. 현재도 모든 개발의 호재들이 강남의 호재라고 불릴정도로 강남으로의 집중화는 앞으로도 가속화 될 것입니다.

'강남'이란 막연한 환상과 열등감이 공존하는 우리나라의 최고의 입지입니다. 앞으로도 그럴거고 우리나라가 존속하는 그날까지 그 명성을 이어갈 것입니다. 우리나라의 가장 똑똑한 분들인 고위공직자들의 부동산도 이곳에 집중되었으니 우연의 일치일까요? 강남은 지금도 영동대개발의 규모는 아니지만 조용히 꾸준하게 개발을 이어가고 있습니다.

오늘은 강남에 대해서 간단히 살펴보았는데요, 강남에 대해 말로만 들었던 내용들은 글로써 정리해보니 더욱더 높아 보이는 도시입니다. 대체불가능한 도시로써 그 위상은 더욱 높아질 것이라고 보고 있습니다. 언제 강남에서 살아볼 수 있을까요?
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 새로운 데이터를 활용해서 서울 집값이 오르는 이유에 대해서 설명을 해보려고 합니다. 모두가 서울은 얘기하지 않아도 우리나라의 중심으로 많은 일자리와 사람이 살고 있는 것으로 알고 있겠지만 인구수외에는 크게 체감을 못할 것입니다. 그래서 국세통계 중 시ㆍ군ㆍ구별 근로소득 연말정산 신고현황을 토대로 간단하게 서울의 예로 설명해보겠습니다.

먼저 연말정산 신고현황 중 원천징수지 신고현황을 보겠습니다. 원천징수지 신고현황은 해당지역에서 연말정산을 신고한 것으로 직장이 있는 지역으로 보면 이해가 간편할 것입니다. 아래는 급여의 총계 내림차순으로 정렬한 것으로 인원과 금액이 서울이 압도적입니다. 전체 인구는 약 20%가량 이나 총급여와 금액은 1/3을 초과하고 있습니다.

다음은 연말정산 신고현황 중 주소지 신고현황입니다. 주소지 신고현황은 해당 주소지에 거주하는 것으로 경기도에 인원과 금액이 제일 많습니다. 이는 실제로 거주하는 근로자가 많은 곳이 경기도라는 뜻이지만 위의 표와 비교해본다면 서울에서 일을하면서 서울에 거주하는 비율이 실제로는 낮다는 것을 알 수 있습니다. 

이러한 통계를 통해 하향식 분석을 실시한다면 서울 내에서도 중심업무지구와 베드타운, 지역별 급여 등 다양한 자료를 추출해 낼 수 있습니다. 간단한 연말정산 신고현황만으로도 지역 별 일자리의 비율과 소득수준을 파악할 수 있습니다. 조금은 번거롭고 귀찮지만 파악할 수 있습니다. 아래표는 서울 내 각 구별 연말정산 원천징수 신고현황기준으로 정리해본 표입니다.

아무래도 강남이 으뜸으로 강남에 일자리가 상대적으로 많음을 의미하겠습니다. 강남과 영등포, 중구가 3대업무지구가 포함된 지역으로 일자리가 많다고 볼 수 있겠습니다. 다음은 연말정산 주소지 현황 기준으로 정렬한 표입니다. 실제 거주하는 지역이 어디인지 파악할 수 있습니다.

위의 데이터를 통해서 인원과 금액을 나누어 해당지역 근로자의 연봉을 측정할 수 있는데 강남구 거주자의 연봉은 약 6천3백만원입니다. 또한 강남구의 경우 원천징수(=일자리)와 주소지(=집)의 현황이 일치하진 않습니다. 많은사람들이 일을 하러 강남에 오지만 실제 강남에 거주하는 사람은 상대적으로 적다는 것입니다. 중구의 경우에는 서울 내 3번째로 일자리가 많았지만 주거지로는 꼴찌를 달리고 일자리가 적었던 노원구는 주거지로는 6위에 위치하며 어느지역이 서울 내에서도 일자리가 많은지, 베드타운인지 구분이 가능합니다.

결론적으로 이러한 데이터를 잘 활용한다면 세부적인 지역분석이 가능하겠습니다. 의외로 새로운 방식의 데이터 해석이었는데요, 추후에는 각 지역별 세부적 분석을 통해 다시한번 파악해보도록 하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 연일 언론에서 쏟아내는 공급과잉에 대해서 과연 우리나라 전반적으로 집 특히, 아파트가 부족한지 한번 데이터로 살펴보고자 합니다. 상품가치를 포함한 질적평가를 제외하고 양적평가만으로 정말 우리나라의 주택이 부족한지 알아보려고 합니다.

2017년 우리나라의 보도자료를 통해 발표된 주택보급률은 103.3% 입니다. 전체 가구 수 약 1,967만, 주택수는 약 2,031만으로 가구수를 초과한 것입니다. 여기에 세부적인 주택수에는 다가구, 단독주택, 아파트 등을 포함한 집에 대한 절대 수치입니다. 이때 집의 상태는 고려하지 않고 멸실되지 않은 주택의 전체의 합을 의미합니다.

주택보급률은 2014년까지는 '구' 주택보급률을 사용하였고 2015년부터는 '신'주택보급률을 사용중입니다. 이때 통계값을 조사하는 방식이 바뀌어서 변화되었는데 현장방문을 통한 인적조사 방식에서 서류를 중심으로 하는 조사방식으로 바뀌면서 명칭과 정확도가 보다 올라갔다고 합니다. 그래서 아래 그림에서 보는 것과 같이 구 주택보급률이 보급률은 더 높았습니다.(현장방문을 실시하다보니 멸실된 주택이나, 인적오류가 있어 실제보다 높게 나온 것이 아닌가 추측됩니다.)

이런 변화를 통해서 주택보급률이 소폭 하락하였지만 어쨌든 '신'주택보급률을 통해 103%의 보급률을 보이기에 절대적인 주택의 수는 이미 포화로 확인됩니다. 최근에 지속적인 공급이 예상되니 더욱더 주택보급률이 높아지는 것은 기정사실일 것입니다. 그러나 우리나라의 주택보급률은 실제 주택보급정도를 잘보여주지 못하고 있다고 생각합니다. 오히려 왜곡하고 있다고 표현하는 것이 사실일 것입니다.

주택보급률은 '총 주택수 / 일반가구 수'로 산정하는데 여기서 분자에는 실제로 우리나라의 모든주택수를 넣습니다. 그러나 총가구수가 아닌 일반가구수를 넣었을까요? 이 문장이 이해가 안되신다면 우리나라의 총가구에는 일반가구와 집단가구 그리고 외국인 가구가 포함됩니다. 그렇다면 집단가구와 외국인가구도 각각의 주택이 필요로 하는 집단인데 가구수에서 제외한다면 보급률은 올라가지만 실제 보급률과 괴리가 발생할 것입니다.

기숙사, 노인요양시설,보육원 등 사회시설에 사는 집단가구는 빼는 것에 대해서는 크게 이의를 제기하진 않을 것입니다. 실제 세대수도 적고 구성원도 현저히 많기 때문입니다. 그러나 외국인 가구를 빼는 것은 분명 왜곡된 결과를 가져올 것입니다. 외국인 가구라고해서 우리가 사는 집과 똑같은 집에 살고 있는데 뺀다면 그것은 주택보급률을 높이기 위한 하나의 요령으로 보입니다.

위의 표에서 보여 지듯이 해마다 외국인 가구가 늘고 있는 추세에 우리나라의 외국인 가구수를 주택보급률에서 제외한다는 것이 저는 상식적으로 이해가 안됩니다만, 어찌되었건 제외가 된다고하니 이러한 부분도 감안하여 주택보급률을 계산해야겠습니다. 아래는 2017년 기준 일반가구와 집단가구, 외국인가구를 포함한 전체 가구를 나타낸 표입니다.

위의 표에서 일반가구 약 1,967만, 집단가구 약 1만, 외국인가구 약 48만가구로 실제 전체가구수는 약 2,017만 가구가 됩니다. 그렇다면 2017년 기준 전체 주택수가 약 2,031만 개로 '총 주택수 / 총 가구수'로 나누어보면 약 100.7%로 종전의 103.3%로 보다 낮아지게 됩니다. 특히 주택수가 부족한 서울의 경우 총주택수 367만호에서 총가구수 395만 가구를 나눈다면 약 93%로 종전보다 3% 이상 낮아지게 됩니다.

정부는 주택보급률이 100%를 넘으면 우리나라의 주택보급문제가 해결된다고 오판하고 있는지 숫자에 집착하는 것 같습니다. 최근에는 유래없는 공급으로 1기 신도시 입주시점과 비슷한 공급이 지속되고 있습니다. 그렇다면 과연 그것이 충분한 공급이라고 할 수 있을까요? 우리나라는 해마다 멸실되는 가구의 수가 증가하는 추세입니다.

그 중에서도 30년이 넘은 주택이 20%가량, 20년이상 주택수도 약 50%로 전체주택의 절반가량이 노후화되었다고 볼 수있습니다. 더군다나 노후화에 중심에 있는 공동주택인 아파트가 1기신도시와 택지개발 당시에 지어진 것으로 약 30여년이 지난 지금 당시와 같은 공급이 지속되지 않으면 늘어나는 세대수로 수요는 증가하는데 신규 주택 공급은 수월하지 않을 것입니다. 아래는 우리나라 지역별 주택노후도 표입니다. 추가적으로 9년 이내 신축비율이 적은 대전,대구,광주,서울은 최근에 집값 상승이 두드러진 지역으로 집값상승은 당연한 결과일지도 모르겠습니다.

결국, 주택보급률은 실제를 반영하지 못하고 단순히 숫자로 현실을 왜곡했던 것입니다. 왜 상품가치가 높은 신축들이 고공행진을 하는지? 수도권에 그 많은 공급도 서서히 소진이 되는지, 핵심입지지역부터 전세가가 반등을 하는지, 결국 모든 것이 이러한 연결고리에 있다고 보여집니다. 같은 데이터를 해석하더라도 정확하고 심도깊게 문제의식을 갖고 고민해 본다면 또다른 인사이트가 생길 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 복잡한 데이터와 자료말고 그냥 부동산 투자의 방향성에 대해 가벼운 이야기를 해보려고 합니다. 제가 부동산 공부를 시작했던 것은 내집마련을 어떻게 해야하는지 궁금증에서 출발하였습니다. 아마 과거 대부분의 일반인들은 돈을 벌고 싶다는 생각이 전부는 아니였을 것입니다. 다만 내 전재산이 들어가야만 하는 집이 최소한 떨어지진 않고 가치가 상승하였으면 하는 바람이컸던 시장, 단순히 기대했던 시장이라면 지금의 부동산시장은 투자와 실수요의 구분이 없어진 가치투자의 시장이 되었습니다.

각종 데이터와 정보들을 포함한 부동산 정보들이 인터넷이라는 창구를 통해  범람하고 있습니다. 유튜브나 개인 블로그를 통해 작은노력과 관심만 기울인다면 큰 노력없이도 고급지식들을 습득할 수 있습니다. 또한 각종 부동산 서적과 강의들은 오프라인 시장에서 또 다른 정보들을 제공하고 있습니다. 특히, 최근에 저와 같은 30대가 실수요로 시장에 적극 참여하면서 많은 공부를 하고 잃지 않는 투자를 위한 노력들이 이뤄지고 있습니다.

과거에 부동산 시장은 소수의 부동산투자자들이 고급정보로 그 이익을 독과점했다면 지금은 범람하는 정보의 바다 속에서 그 정보들을 적극활용하는 세대들로 인해 부동산 시장에 투자 패러다임이 바뀐 것입니다. 소위, 복덕방으로 대변되는 투자창구를 통해 투자하고 성공과 실패를 맛보던 단순한 시장에서 철저한 분석과 학습을 통한 가치투자로 변화하고 있는 것입니다.

우리나라는 1970년대부터 서울집중화로 시작하여 지금은 전세계에 유래가 없는 아파트 공화국이 되었습니다. 어쩌면 급격한 성장과 좁은 땅덩어리에 높은 인구밀도를 해소할 가장 강력한 해결책이 아파트였을지도 모릅니다. 급격한 경제성장 속에서 절대적인 주택수, 그 중에서도 아파트라는 상품이 부족했던 과거의 부동산 시장에서는 부동산 특히, 아파트투자가 실패하기 어려운 시장구조였습니다.

그러나 최근 뛰어난 상품성은 가진 신개념 아파트가 주택시장에 보급되면서 이제는 신축과 구축 간의 가치의 차이가 커졌습니다. 과거에 아파트 투자는 모두가 성공할 수 있었던 시장이었다면 지금은 철저하게 오르는 지역은 더오르고 내리는 지역은 더 내리는 시장이 되어가고 있습니다.

조금은 느리지만 하루하루 인사이트를 키우고 진정한 가치투자의 방향성을 잡지 않고 과거 갭투자로 대변되는 단순한 논리의 투자는 이젠 통하지 않습니다. 전세가 상승으로, 수요와 공급만으로, 고소득직장만으로, 학군만으로, 개발호재 만으로 등으로는 설명할 수 없는 시장이 된 것입니다.

공급이 많은지역에서도 오르는 곳이 있고 한 블록차이인데 아파트값이 천차만별이고 심지어 같은단지 내에서 동과 호수차이로도 적게는 수천에서 많게는 억단위의 차이가 발생하는 시장입니다. 그것에 대한 이해와 데이터가 축적되지 않는다면 이젠 한끗차이로도 부동산투자에서 실패로 이어 질 수 있는 것입니다.

가치투자에서 핵심은 높은 수익률보다는 최소한 잃지 않는 투자, 리스크 관리가 중요합니다. 특히, 저평가지역 앞으로 오를수 있는 상승에너지가 누적된 지역, 매도우위에서는 매수자로, 매수우위일땐 매도자의 포지션을 선점할 수 있는 눈을 키우는 것입니다. 그렇기 위해서는 하루하루 공부하고 배워야 합니다.

투자는 직관과 주관적인 견해로는 성공할 수 없습니다. 원칙과 기준을 가지고 철저한 데이터 분석을 통해 보다 논리적으로 접근해야 합니다. 이러한 방향성의 투자는 실패를 하더라도 배우고 앞으로 나아갈 수 있습니다. 직관에 의한 투자가 투기라면 언급한 투자가 진정한의미에서의 투자일 것입니다.
 
다시한번 곰곰히 생각해봅시다. 내가 하는 투자가 조바심에 의해, 남에 말에 의해, 심리에 의해, 직관에 의해 이루어진 투자가 아닌지? 이 투자를 위해 어떠한 고민과 노력을 했는지? 다시 한번 살펴봐야 합니다. 당장의 돈을 버는 것이 중요한게 아닙니다. 결국 방향성이 잘못된 투자, 가치투자가 아니라면 결정적인 실수가 투자 전체의 실패로 이어질 것입니다.

결국, 성공하는 투자 그 핵심이 바로 가치투자인 것입니다. 앞으로는 부동산투자에서 양극화가 심해질 것입니다. 특히, 시장을 이해하며 투자하는 가치투자자와 무관심과 직관에 의존하는 투자자의 차이는 미래에 더욱더 벌어질 것입니다. 단순히 현재에 가치가 보이진 않더라도 10년, 20년 뒤에 모습은 서로 상반될 것입니다. 미래를 바꾸는 힘은 오늘의 나의 노력입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산투자에서 생각해야할 새로운 시각으로 글을 써보려고 합니다. 그동안 고소득직장, 교통호재, 학군, 도시계획, 자연 등의 핵심키워드로 부동산의 가치를 설명했지만 오늘은 조금 다릅니다.  부동산에 관심이 있는 분들은 이미 알고 계시겠지만 유명한 부동산 애널리스트인 채상욱저자가 얘기한 서울세력권에 대해 이야기해보려 합니다. 서울은 대한민국 인구의 20%가 살고 있고 그 중심지로써 대단한 파급력을 갖고 있습니다. 특히, 고소득 직장과 수준높은 학군으로 그 수요가 끊이지 않는 곳입니다. 그러나 시장논리에 따라 우리 모두가 서울에 살수가 없없고 그로 인해 수도권이라는 거대한 메갈로폴리스가 되었습니다.

특히, 서울을 중심으로 한 주변 수도권은 행정구역은 상이하지만 마치 하나의 지역처럼 통합되었습니다. 전 국토의 12%에 해당하지만 40%의 인구가 거주하는 거대한 도시가 된 것입니다. 부동산 투자 측면에서 서울은 둘러싼 수도권의 위성도시들 중 서울과 연관이 깊다면 서울과 흐름을 더 비슷하게 가져갈 것입니다. 서울을 서울답게 대체할 수 있는 곳, 그 판단기준을 서울로의 통근ㆍ통학비율로 판단하고자 합니다.

그렇다면 수도권 내에서 서울부동산의 영향을 많이 받는 지역은 어디일까요? 통계청 지표 중 '통근ㆍ통학 통계'라는 것이 있는데 이는 12세 이상의 학생이나 직장인들의 통근ㆍ통학인구를 지역별로 나타낸 것입니다. 예를 들어 2015년 기준으로 서울에 살고 있는 통근ㆍ통학인구는 총 506만명으로 서울인구의 절반쯤 되는데 서울에서 서울 즉, 서울 내에서 통근ㆍ통학하는 인구는 455만명으로 전체의 88%가 됩니다. 나머지 12%는 서울을 제외한 경기 또는 인천 등의 지역으로 통근ㆍ통학 하고있습니다.

보통 A도시에서 B도시로 통근ㆍ통학하는 인구가 전체 통근ㆍ통학인구에 15%를 넘으면 B도시에 세력권에 있다고 합니다. 그래서 통계청 자료 인용하여 서울세력권에 있는 도시들을 살펴보겠습니다.(도시들은 시군구로 구분하였습니다.)
* 출처 : KOSIS  2015년 현 거주지별/성별/통근통학지별 통근통학인구(서울,인천,경기)(12세이상)-시군구

먼저 상위 10개의 지역입니다. 30%가 넘는 지역들도 눈에 보입니다. 특히, 과천이나 광명은 서울이라고 봐도 될 정도로 높은 비율을 보이고 있습니다. 서울에 바로 인접한 지역들이 주로 높은 통근ㆍ통학비율을 보이고 있으나 고양시를 제외하곤 서울을 기준으로 동북권과 동남권에 집중되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 서울을 기준으로 동남권이 보다 서울세력권에 근접함을 나타내는 또다른 지표가 될 것같습니다.

그 다음 10위권 역시 서울과 지리적으로 인접한 지역들로 서울의 대체주거지로 선호받는 부천이나 성남, 용인, 김포, 안양 등이 포진해 있습니다. 통근ㆍ통학비율이 20%가 넘기에 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

20위권은 10위권에 비해 조금 더 외곽지역인 의왕,군포,인천 부평과 계양이 포함되어 있습니다. 서울로의 통근ㆍ통학비율이 15%를 넘기에 20위권까지는 당연히 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

30위권부터는 통근ㆍ통학비율이 10%를 넘는 지역들을 제외하고는 서울세력권으로 보기는 어려우나 자족기능을 갖춘도시들도 보이고 있습니다. 또한, GTX 등과 같은 교통호재로 인해 충분히 서울세력권으로 편입될 가능성이 있겠습니다.

40위권부터는 일부 자족도시를 제외하고는 서울세력권으로 보기 매우 어렵고 서울의 영향을 거의 받지 않는다고 볼 수 있겠습니다.

오늘은 통근ㆍ통학비율로 본 서울의 대체제, 서울세력권을 알아보았습니다. 기존의 부동산을 공부하신분들은 알겠지만 실제로 통근ㆍ통학비율로 본 서울세력권이 서울집값과 같은 방향을 보이는 경향이 있는 것을 눈치 챘을 것입니다. 또한, 서울 외곽 도시들 중 물리적인 거리에 비해 동남권과 동북권이 서울세력권에 많이 해당되는 것 역시 알 수 있습니다.

이는 서울의 일자리가 서울의 동남권에 더 치중되어 있음에 반증이며 그로 인해 물리적거리가 가까운 서부권에 비해 동남권이 더 먼지역까지 서울세력권에 편입됨을 알 수 있었습니다. 이러한 점을 빗대어 볼때 서울세력권에서 가까워 질수록 집값은 높아지고 멀어질수록 집값이 낮아지는 경향을 보입니다. 그러나 서울세력권이 아닌지역들 중에 자족도시를 지향하는 일부 도시들(송도, 동탄, 영통구 등)은 다른흐름을 보이고 있으니 참고자료로만 사용하시면 좋을 것 같습니다. 서울세력권을 설명하면서도 결국, 고소득 직장이 곧 부동산가치에 중요한 요소임을 다시한번 확인하였습니다.

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