부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠입니다. 오늘은 오랜만에 자유로운 이야기로 글을 써내려가려합니다. 저와 비슷한 고민을 하면서 폭락론자에 조금 더 가까울 주변인들을 위해서입니다. 조금 깊게 읽어주시면 좋을 것 같습니다.

올해 새해부터 시작된 저의 부동산 공부(투자)가 쉽게 결정된 것은 아닙니다. 정말 어렵게 삶의 변화를 이루고자 시작했고 작게나마 벌써 성과가 나오고 있습니다. 그 성과가 투자의 성공을 의미하는 것은 아니지만 나름의 원칙과 방향성을 갖고 나아가니 조금씩 성장함을 느낍니다. 무작정 도전했지만 배워가는 속도에 스스로 놀라기도 하고 신기합니다. 이번 포스팅에서는 아직도 고민하고 떨어지면 어쩌지? 생각하는 분들을 위해 폭락론에 반대의견을 내보고자 합니다.

1. 어려운 경제용어로 혼란스럽게 한다.
절대 다수의 폭락론자들은 마치 경제전문가인냥 어려운 경제용어들을 가져와 부동산에 부정적인 영향을 미친다고 한다. 환율ㆍ금리ㆍ통화 등등 구체적인 용어로 설명하니 맞는 듯 하다. 그러나 그 용어들은 부동산에만 국한된 것이 아니라 사회 전반적으로 영향을 미치는 것들이다. 부동산에 영향을 줄수도 안줄수도 있다. 이러한 용어를 반복사용함으로써 설익은 지식이 본인의 사고를 경직시켜 폭락론에 빠지고 만다. 어려운 경제용어에 해박해야만 부동산을 잘 이해할 수 있는 것은 아니다. 부동산은 또 다른 지식이 필요로 하는 자산이다.

2. 인구가 감소를 얘기한다.
과거에는 인구가 늘었기 때문에 집값이 상승 했지만 지금은 인구가 줄기 때문에 집값이 떨어진다는 주장이다. 그렇다면 인구가 늘고 있는 곳에 부동산을 매수하면 될 것 아닌가? 전국적으로 보더라도 서울의 인구는 줄고 있지만 경기도의 인구는 늘고 있는데 경기도에 사면 되는 것 아닌가? 그러면 또 경기도는 공급과잉이라 오르지 않는다면 반격을 한다. 참으로 어이가 없다.

물론 인구가 부동산가격에 영향이 전혀 없는 것은 아니다. 인구감소는 분명 악재다. 그렇지만 단순히 인구감소가 직접적인 영향을 준다고 말하긴 어렵다. 지금은 1~2인 가구의 증가로 세대수가 증가하고 필수가전의 증가로 개인별 필요면적이 증가하기 때문이다.
아래는 인구주택총조사 결과로 작성된 미래의 가구유형과 세대수 증감표다.

전국적으로 2045년까지 세대수가 증가하고 있다. 인구가 줄어서 집값이 떨어진다고 주장하는 것은 20년 뒤에 죽을 생각에 벌써 죽음을 논하는 것과 다를바가 없지 않는가? 심지어 인구와 가구수가 줄어든다면 도심화가 가속화됨에 따라 도심에 주거기능이 줄어들고 일자리가 몰리게 되어 도심의 집값은 오히려 계속 상승하게 될 것이다. 그렇다. 가치투자를 이어간다면 당장 인구감소는 걱정할 부분이 아닌 것이다.

3. 일본의 부동산 버블을 얘기한다.
가깝지만 먼 나라, 애증의 국가인 일본과 우리나라는 약 20년 간의 시차를 두고 일본을 따라가기 때문에 일본의 '잃어버린 20년'을 답습할 가능성이 높다고 이야기 한다. 일본의 고령화와 인구감소, 장기불황과 저성장, 부동산거품 때문에 발생하여 같은 길을 간다는 내용이 주 골자다. 그렇다면 과연 그럴까?

조금 관심있는 사람이라면 당시에 부동산버블은 다른 모든 나라에서 나타났던 현상인 것을 잘 알것이다. 그러나 일본은 버블 이후에도 공급을 줄이지 않았고 결국 불황이 지속되었다. 특히, 은행담보대출이 토지 가격의 200%까지 이르렀으니 거품은 당연했다. 이에 우리나라는 수요가 많으면 공급을 늘리고 공급이 많으면 수요를 늘리는 정책을 펼치고 있다. 또한, 상가와 토지는 일반적으로 50~60%, 주택은 70%가 한도 최대다. 최근에는 각종 정책으로 서울의 경우는 40% 미만으로 나타난다. 일본과는 완전히 다른 시장인 것이다.

4. 집값 상승의 요인을 구체적으로 말하지 못한다.
위에서 언급한 내용들을 종합해보면 부동산침체의 근거자체가 미약하거나 잘못된 부분이 많다. 실물자산인 부동산의 특성을 이해 못하는 것이다. 소름돋게도 폭락론자들이 오늘도 하락을 외치는 이때에 고공행진을 하는 아파트가 있다면 믿겠는가? 잘 찾아보길 바란다. 그리고 그들에게 물어봐라 왜 집값이 오르는지? 아마 논리없이 투기라고 결론짓고 말 것이다.

이처럼 폭락론자들은 대중의 심리를 정확히 알고 그것을 컨텐츠화해 이용하고 있다. 대부분의 국민들은 무주택자이며 부동산에 무지하기 때문이다. 나 역시도 그랬고 그렇게 믿었었다. 그러나 지금은 180도 달라졌다. 오히려 주변사람들에게 하루빨리 집을 사라고 얘기한다. 투자에 미쳐서? 돈 맛을 봐서? 아니다. 어짜피 집은 꼭 필요한 자산이며 최소한 인플레이션으로부터 내 자산을 보호해줄 수 있기 때문이다. 조금 더 공부하고 노력해서 가치투자를 실거주에 접목한다면 정말 삶의 변화에 한발짝 더 나아갈 것이다.

삶의 변화를 원하다면 폭락만 외치는 목소리를 멀리하길 바란다.


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신혼희망타운은 일반분양의 특별공급 중 신혼부부특별공급(블로그 내 게시글주택청약제도(3부-특별공급) 참고)와는 다른제도로 국토교통부가 2018년부터 시작해 2022년까지 약 15만호를 신혼부부만을 위해 특별공급하는 제도이다. 특히, 신혼부부에게 필요한 육아와 보육에 특화하여 건설하는 것이다.

1. 입주자격
신혼희망타운은 총 2개의 타입(분양형과 임대형)으로 나뉘는데 먼저 분양형이다.

혼인 7년 이내 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대 구성원으로 도시근로자 월평균소득이 120%(3인기준, 월 648만원 수준)이하여야 한다.
임대형은 다음과 같다.

2. 입주자 선정방식
분양형의 경우 1ㆍ2단계로 나누어 선정하는데 먼저 1단계는 전체의 30%비율이며 혼인 2년 이내 신혼부부, 예비신혼부부 및 만 2세 이하(3세 미만) 자녀를 둔 한부모가족에게 우선공급한다.

소득이 낮아야 당첨확률이 높다.

2단계는 1단계의 낙첨자, 혼인 2년 초과 7년 미만의 신혼부부 및 3살 이상 6세 이하(만 3세 이상 7세 이하) 자녀를 둔 한부모 가정에게 공급한다.

* 1ㆍ2단계 동점자는 추첨식으로 선발
임대형의 경우는 다음과 같다.

3. 우대혜택
분양형의 경우 분양가상한제를 적용하여 초기 공급(분양)가격이 시세보다 저렴하게 공급한다. 실제로 주변시세 보다 저렴하여 로또청약으로 일부지역은 경쟁률이 매우 높았다. 또한 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년 간 집값의 70%까지 지원하는 등 대출혜택도 유리하다.

그러나 주택매도 밎 대출상환시 시세차익(주택매각금액-분양가)의 최대 50%를 기금과 정산하되, 정산시점의 장기대출자 및 유자녀 가구에는 혜택을 부여한다.

임대형의 경우 최저 연 1.2% 금리르 최장 10년 간 임차보증금의 최대 80%까지 지원한다.(버팀목전세자금대출)
* 혼인기간 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자

4. 제한사항 및 단점
위에서 살펴봤듯이 신혼희망타운은 상대적으로 저렴한 분양가로 내집마련에 유리하다. 그러나 몇가지 제한사항이 있다.
(1) 분양평수가 좁다.
현대인은 1인당 주거면적이 약 8평이라고 한다. 신혼희망타운은 약 14평(46제곱미터)ㆍ17평(55제곱미터)만을 분양하여 실제 자녀가 있는 신혼부부에게는 다소 좁게 느껴진다.
전매제한기간도 다소 긴편이라 대부분의 신혼부부가 좁은평수에 부담을 느낀다.
(2) 전매제한 및 실거주기간의 부담
자녀가 성장하고 이직 등으로 이사소요가 발생할 수 있음에도 전매와 실거주기간이 부담으로 작용할 수 있다.(자세한 기간은 입주자모집공고 참고)
(3) 매도 및 상환시 시세차익을 기금과 정산한다.
주택 역시 자산 증식수단인데 매도 및 상환시 기금에 일부 정산해야하는 부담이 있다. 단순 시세차익을 노리고 투자로 들어가기엔 부담이 있는 부분인다.

이번에는 신혼희망타운에 대해 알아보았다. 신혼부부의 경우 기준에만 부합한다면 내집마련에 좋은제도일 것이다. 그러나 순기능 뿐만 아니라 역기능 역시 있으므로 꼼꼼히 살펴보고 청약해야 할 것이다.
자세한 내용은 신혼희망타운 공식홈페이지를 참고 바란다.

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최근 서울 신규아파트 분양가가 고공행진을 하면서 투기과열지구 내 민간분양에 대한 분양가상한제가 부동산뉴스 메인을 장식하였다. 그 결과 우리는 '후분양제'라는 단어를 자주 접하게 되었는데 그 의미에 대해선 정확히 알지 못했다. 말그대로 분양을 이후에 하겠다는 것인데 주로 시행되고 있는 선분양제와는 어떤 차이가 있는지 자세히 알아보고자 한다.

1. 선분양제
선분양제는 흔히 우리가 알고 있듯이 모델하우스를 오픈하고 입주자를 모아 건축을 하는 방식이다. 이 방식은 사업자가 입주예정자들로부터 계약금ㆍ중도금 등을 확보할 수 있어 자금부담을 줄일 수 있고 입주예정자들은 상대적으로 낮은 분양가의 혜택을 누리고 입주기간 전까지 분양대금 마련의 시간을 확보할 수 있는 장점이 있다. 특히, 주택보급률이 적었던 우리나라는 개인과 기업의 니즈가 서로 맞았고 정부 역시 적극적으로 선분양제를 독려하였다.

그러나 이러한 선분양제에도 단점이 있다. 청약의 열기가 높은 곳들에서는 상대적으로 낮은 분양가로 전매로 인한 시장의 교란을 낳았고 부실시공에 따른 피해나 건설사의 부도파산시 모든 피해가 고스란히 소비자에게 전가될 수 있다. 또한, 분양부터 입주 기간 사이에 기간이 길어 안정적인 주거지 확보가 어렵다.

2. 후분양제

후분양제는 말그대로 선분양제와 개념을 반대로하는 제도로 일정 기준의 공정률(80%에서 60%로 낮추고 있다.)이 진행된 상태에서 분양을 하는 제도이다. 소비자 입장에서는 선분양제와 달리 직접 실제 건물의 상태를 보고 결정할 수 있기 때문에 부실시공과 건설사 파산 및 부도 등의 위험으로 부터 안전하다. 또한, 분양권 전매로 인한 시장교란이나 투기를 차단할 수 있다.

그러나 시공사의 자금조달 부담이 일부 대기업 중심으로 독과점 시장이 나타날 수 있고 시세반영으로 인한 분양가상승과 입주자의 자금조달 압박이 커지며 시공사의 자금조달 압박 역시 커져 자칫 공급부족 사태가 야기될 수 있다. 현재 각 지자체나 정부에서는 후분양제를 점진적으로 적용하려 노력하고 있다.

3. 선분양제와 후분양제의 차이점

선분양제와 후분양제는 분양시기가 가장 큰 차이라고 할 수 있다. 그러나 단순히 시기만의 차이가 아니라 그에 따른 영향이 소비자와 시행사에게는 다르게 적용된다.
과거의 정부들에서는 주택시장의 상황에 따라 선분양제와 후분양제를 고루 적용했지만 분양시장 특성상 역기능이 더 많았다.

선분양제와 후분양제 그 자체가 중요한 것이 아니라 정부는 분양시장에서 갖고 있는 소비자의 불안요소를 제거해주고 시행사의 안정적인 공급을 장려하는 것이 역할이겠다. 선분양제의 상대적으로 낮은 분양가와 공급의 유연성, 후분양제의 부실시공 방지 등의 장점을 살리는 정책이 더 필요할 것이다. 그러나 아쉽게도 최근 발표된 정부의 후분양제 관련 내용에서는 공정률을 80%에서 60%로 낮추고 후분양제 시행사에게는 주택도시기금 대출금리를 인하하고 대출보증한도를 상향만을 골자로 하여 소비자보단 기업측에 유리한 정책이 아닌가 생각이 들었다. 공정률 60%면 외부골조만을 보게 되는 것인데 실제 부실시공은 외부보다 내부의 인테리어에서 많기 때문에 상대적으로 선분양제보다 높은 분양가의 후분양제가 소비자들에게 얼마나 매력적일지는 다소 의문이 가는 대목이다.

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지난 3개의 블로그를 통해서 주택청약제도에 대하여 알아 보았다. 주택청약제도는 국민들에게 많은 순기능을 제공한다. 특히, 정책적 배려가 필요한 무주택자에게 새아파트를 보다 저렴하게 공급하는 측면에서 그 장점이 크겠다. 그러나 우리가 보지 못하는 불편한 진실도 분명 존재한다. 대부분은 인지하지 못하겠지만 그 세부항목을 하나하나 따져본다면 이말에 공감할 것이다. 우선 수요가 많은 서울을 중심으로 불편한 진실을 다뤄보겠다.

1. 청약당점가점이 높아진다.

위의 표는 최근 서울의 주요아파트 일반공급 당첨 컷트라인표이다. 특별공급에 해당된다면 조금 수월하겠지만 일반공급을 기다리는 무주택자들은 매우 민감할 것이다.
일반적으로 20대에 청약통장을 만들고 30대에 취업과 결혼 그리고 2명의 아이를 키우는 40대 가정의 예로 살펴보면

청약통장 15년 이상(17점), 무주택기간 10년(20점), 부양가족 3명(20점)으로 약 57점이다. 일반적인 가정은 40대가 되어서야 최저기준을 충족한다. 만약 아이가 없는 딩크족이나 기존에 주택을 매입하여 거주했다면 부양가족과 무주택 기간에서의 가점획득이 어려워 청약당첨은 실질적으로 어려운 것이다.

설사 최저기준의 가점을 충족했더라도 새아파트의 공급이 적고 수요가 많은 서울의 경우에는 위의 표처럼 시간이 지남에 따라 커트라인이 올라가 청약으로 내집마련이 쉽지 않을 것이다.

2. 특별공급기준이 터무니 없다.
특별공급은 일반공급으로 당첨이 어려운 정책배려자를 위해 만들어진 제도다. 그러나 특별공급에도 불편한 진실이 있다. 가장 논쟁의 소지가 많은 신혼부부 특별공급을 살펴보자.

위의 표는 2019년 가구당 기준중위소득이. 서울에 근무하는 직장을 갖고 있는 맞벌이 가구의 경우는 가구당 기준중위소득을 상회할 것이다.

위의 표는 신혼부부 특별공급 소득기준이다. 평균적으로 30대에 취업해 30대 중반에 결혼하는 맞벌이 부부의 경우근로자 평균연봉 약 3,500만원을 기준으로 하더라도 월 평균 약 600만원의 소득이 발생하여 소득기준이 간신히 부합한다. 만약 소득이 조금만 높더라도 신혼부부특별공급 기준에 제외될 것이다.
 
아마 주변의 대부분의 일반적인 맞벌이 부부들은 턱걸이 또는 해당이 안될 것이다. 더 아이러니한 것은 서울아파트의 평당가격이 2,600만원으로 맞벌이 부부가 저축만으로 새 아파트를 분양받는 것은 더욱이 제한된다. 소득 뿐 아니다. 부동산 재산과 차량소유기준도 있기 때문에 자칫 기준을 넘을 수도 있다. 부동산의 경우는 2억을 넘기에 제한사항이 없을 수 있지만 자동차의 경우 기준인 약 2,800만원은 신형 소나타 상위트림의 가격이 3천만원을 상회하는 것을 고려한다면 참으로 까다로운 기준일 것이다.

이것은 아무것도 아니다. 기준에 부합했다면 또 다시 가점을 통해 경쟁을 통과해야 한다.

위의 표는 가점기준표로 소득기준이나 자녀 수 거주기간 혼인기간 등이 포함된다. 살펴보면 이해가 안되는 항목이 있다. 혼인기간이 짧고 자녀가 많아야 공급대상이 된다. 상식적으로 혼인기간이 긴 가정이 더 주택이 간절한 것이 아닐까? 더군다나 자금계획을 통해 주거안정성이 확보가 되어야 자녀계획도 세울 수 있는 것 아니겠는가? 정상적인 사고방식으로는 도무지 이해 할 수 없는 가점방식이다.
* 이미 한부모가정이나 배려가 필요한 가정에 지원제도가 있음에도 신혼특공에 또 적용된 것이 불편한 것이다.

3. 대출규제로 주택청약제도 활용이 어려워졌다.
위에서 언급했듯이 도시근로자 1년 연봉을 70% 꼬박모아야 서울에 1평의 집을 살 수 있다. 물론 맞벌이의 경우나 대출을 활용한다면 얘기는 달라진다. 온전히 내돈으로 집을 사는 사람은 거의 없기 때문에 신용ㆍ주택담보대출 등과 같은 레버리지 활용은 필수이다.
그러나 서울에 25평의 새아파트의 분양 가가 약 6억 내외 인것을 가정했을때 주택담보비율(투기과열지구) 40%(부부합산 연봉 8천만원 이하 생애최초구입시 50%)와 도시근로자 평균의 합산연봉의 신용대출(연봉의 100%,  7천 만원)을 받는다 하더라도
집값 6억에 50%인 3억과 신용대출 7천만원을 더해도 약. 2억 3천만원은 현금이 필요하다(취득세 등 기타비용 제외). 사실상 서민 실수요자(흔히, 부모의 도움이 없는 흙수저를 지칭)들은 서울의 내집 마련이 불가능 한 것이다. 출산과 육아가 시작되다면 결국 부부 중 한 사람은 일과 직장의 양립이 힘들고 어찌저찌 가능하더라도 부가적인 지출이 커지기 때문에 저축만으로는 내집마련이 불가능하다.

4. 교통망 확보가 안된 신규택지 및 신도시는 대체주거지로 매력이 없다.
고분양가와 높은 경쟁률로 서울에 청약이 어려운 부부들은 서울 외곽은 신규택지나 신도시로 눈을 돌린다. 정부 역시 서울 내 비싼토지보상비와 제한요소로 외곽에 공급을 늘린다. 분양가도 상대적으로 저렴하면서 비규제지역으로 주택담보대출비율(LTV)이 60%(생애최초 부부합한연봉 8천은 70%)까지 가능하기 때문이다. 위의 도시근로자 평균치의 예로 4억 주택의 경우 신용대출까지 포함한다면 주택담보(70%,  2억 8천)+신용대출(부부연봉의 100%, 7천만원) 3억 5천만원의 대출이 가능해 현금 5천만원(취득세 및 기타비용제외)만 있으면 가능하다. 분양가 3억의 아파트의 경우는 현금 2천만원이면 가능하다.
* 물론, 2천에서 5천 만원의 현금도 모으긴 쉽지 않고 수도권 대부분의 20ㆍ30평대 아파트의 분양가가 오르고 있어 앞으로 실제 들어갈 돈은 많아질 것이다.

위에서 정리한 것처럼 주택청약제도를 활용하여 수요가 많은 지역에서는 내집마련이 쉽지 않을 것이다. 물론 부동산의 특성 중 개별성으로 인해 각 지역과 입지마다 상이하겠지만 평균적인 서울에 직장을 둔 맞벌이 부부의 예에서 알 수 있듯이 실질적인 내집 마련이 쉽진않을 것이다.
* 청약당첨이 되기도 어려운데 당첨되도 문제가 발생한다. 분양권전매제한ㆍ실거주요건 등 처분도 어려워 졌다.

이에 정부는 이러한 고분양가 논란에 분양가상한제 적용 등 노력을 기울이지만 이미 투기과열지구(서울ㆍ과천ㆍ광명ㆍ성남 분당ㆍ하남) 등은 부모의 도움 없는 서민실수요자가 접근이 불가능하다.
특히, 위에서 살펴본 기준들은 자수성가형 가구들에게는 혜택적용이 어렵게 되어 있다. 기준을 조금만 벗어나도 불가능하기 때문에 특별공급은 소득기준으로 일반공급은 가점에서 경쟁력이 없는 구조이다. 주택담보대출비율 역시 지역별이 아닌 개인 소득별로 해야 훨씬 논리적일 것이며 재산역시 직계존속의 재산(상속 및 증여 가능성이 높은)을 기준으로 하는 방법과 차량 가액 역시 총재산에 합산하는 등 수정이 필요하다.(만약 자신소유가 아닌 고급자동차를 리스나 회사차로 쓰는 경우 더 열악한 가정이라 할 수 있을까?)

나 역시 신혼부부 특별공급이 가능했던 사람이었지만 초기에는 맞벌이 소득기준을 초과했고 지금은 대출한도 제한으로 분양자체가 불가능하다. 정말 직주근접한 곳에 내집마련하고 싶다. 임차인 생활을 쉽지 않다.
(나는 고소득직장도 아닌 평균적인 직장근로자다.)

현실과 부합된 주택청약제도 개편이 신속히 이루어져 적어도 우리 딸들은 나같은 고민을 안했으면 좋겠다. 그런세상이 오길 기대하며 주택청약제도에 대한 설명을 마치겠다.

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지난 1부에서는 주택청약제도와 청약통장의 종류에 대해 살펴보았다.
2부에서는 일반공급과 제한요소에 대해 알아보자.

ㅡ민영주택 1순위 조건ㅡ

1. 청약통장 가입 2년 이상(24개월)
2. 등본상 세대 주
* 기준일 : 입주자 모집일
3. 1주택자도 가능
* 본인, 배우자, 세대원의 주택소유와 상관없이 지원가능(단, 가점제의 경우 당첨확률이 낮음)
4. 세대원 중 5년 이내 당첨 사실 없음
* 예비도 당첨으로 간주하기 때문에 인지하지 못하고 신청시 부적격자로 처리되고 통장은 효력을 상실하여 다시 가입해야함
5. 해당 지역(시) 1년 이상 거주
6. 주택전용면적과 지역에 따른 예치금이 예치되어야함
* 1,500만원 이상 예치시 모든지역/면적 1순위 자격

ㅡ청약 제한지역 및 제한사항ㅡ
1. 조정대상지역(청약과열지구)
주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역을 말한다.
분양권 전매제한 및 1순위 요건 강화 등의 규제를 받는다.

2. 투기과열지구
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은지역 중 최근2개월 간의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 85제곱미터 이항의 국민주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한지역이다.
주택사업계획승인이나 주택건축허가실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우,
주택전매행위가 성행하여 주거불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기 우려가 있는 경우,
분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우도 해당된다.

* 청약제한지역(규제지역) 내에서는 2주택이상의 주택담보대출을 제한함(조건부 가능)

다음 표에 해당사항이 있으면 청약제한자로 재확인은 필수다

ㅡ주택청약 가점제 구분 및 점수계산ㅡ
가점제는 총점 84점 만점
1. 무주택기간(32점)
2. 통장가입기간(17점)
3. 부양가족수(35점)

1. 무주택기간
무주택 기간은 15년 이상이면 만점을 득한다.
* 등본상 세대주를 포함한 세대원 모두가 무주택이어야함
* 단, 전용면적 60제곱미터 이하 공시지가 1억 3천만원(비수도권 8천만원)이하의 소형ㆍ저가주택 보유는 무주택기간으로 인정
* 기간은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 이후부터 계산함. 예를 들면 미혼인 31세의 무주택기간은 1년이지만 21세에 결혼산 31세는 10년이 된다.

2. 주택청약통장 가입기간
가입기간이 15년 이상이면 만점이다.

3. 부양가족수
등본상 기재된 세대원(부모ㆍ조부모ㆍ배우자 존속, 미혼인 자녀) 전원이 포함된다.
* 부모님을 등본상 등재하는 경우 3년 이후에 인정됨

2부에서는 일반공급 1순위 및 제한요소 그리고 가점제에 대하여 알아봤다.
3부에서는 특별공급의종류에 대해 알아보자.

하늘 높은줄 모르고 솟아오른 고층아파트는 대부분의 지역에 랜드마크로 높은가격을 자랑하고 있다.  그렇다면 단순히 높고 새아파트여야 비쌀까? 그렇지 않다면 어떤 기준으로 집을 골라야 최소한 잃지 않는 투자가될까? 다음 본문에서 크게 4가지로 자세히 다뤄보고자 한다.
* 숫자의 순서가 우선순위는 아니다. 부동산의 개별성으로 각 요소의 우선순위가 다르기에 개별입지로 분석해야 한다. 보편적인 기준으로 순위를 정했으니 참고바란다.

0. 수요와 공급
실물자산인 부동산 역시 기본적으로 경제논리에 따라 수요와 공급이 중요하다. 어느지역이든 기본적인 수요가 있기 때문에 단순히 아파트 공급이 없다면 좋은 시장이 될 수 있을것이다. 그러나 부동산의 개별성으로 공급이 많은 지역이더라도 수요가 몰리는 부동산은 가격이 상승 한다. 기본적으로 내가 구입하고자 하는 지역에 수요량과 공급량 체크는 필수적이다. 시중에 유통되는 빅데이터 어플이나 사이트를 활용하면 좀더 쉽게 파악이 가능하다.
* 빅데이터 앱사용법은 추후 포스팅예정
수요공급은 단순히 입주 물량 뿐 아니라 아래 제시되는 각 요소들의 수요와 공급에도 기준이 되므로 넓은 의미로 이해바란다.

1. 고소득직장(직주근접)
나는 어떤요소보다 고소득직장에 접근성에 대해서 중요하다고 생각한다. 고소득 직장과 직주접근이가능한 집일수록 그 가격이 높을 것이다. 어느누가 직장이 먼곳에서 출ㆍ퇴근하며 도로와 길에 시간을 버리고 싶겠는가?

위의 표는 17년도 법인세를 신고한 법인이 1만 개가 넘는 시ㆍ군ㆍ구의 현황이다. 단순히 양을 보더라도 왜 부동산에서 강남 접근성을 입에 마르게 이야기하는지 알 수 있을 것이다. 대기업본사와 화이트칼라의 직종 등 고소득자가 많기 때문에 결국 높은 집값을 감당가능한 것이다. 같은 베드타운의 택지나 신도시더라도 고소득직장에 접근성이 보장된다면 집값 상승이 더 높다.
* 우리나라는 동남권(경부선)에 집중되어 있다.

2. 교통(교통 호재)

기본적으로 교통은 통근 및 통학에 절대요소로 필수적인 항목이다. 물리적인 거리가 멀더라도 교통이 좋다면 오히려 가깝게 느껴질 것이고 가까운 곳이더라도 교통이 불편하면 같은 입지내에서도 가격편차가 클 것이다. 특히, 지하철이 다니는 수도권을 중심으로보더라도 반경 500m 이내에 초역세권(도보 5분 내외)ㆍ역세권(10분 내외)은 주변에서도 높은 집값을 자랑한다. 특히, 서울지하철 노선 중 4대 업무지구(4대문ㆍ여의도ㆍ강남ㆍ마곡)으로 연결된 노선들의 집값이 상대적으로 높다.
* 보통 3대 업무지구는 4대문ㆍ여의도ㆍ강남을 칭하지만 나는 마곡도 포함하였다.

지하철과 더불어 M버스, KTX, SRT 등 교통이용이 좋은 곳 혹은 좋아질 곳은 상승폭이 가파르다. 직장인과 학생들은 대부분 대중교통을 이용하는 비율이 높고 그 안에서 머무는 시간이 많기 때문에 비오거나 눈오고, 춥거나 더울때 대중교통 이용이 편한 곳을 찾는 것은 어쩌면 당연할 것이다.
* 단순히 교통이 편리하다고 높은 가치가 있는 것은 아니다. 어디로 통하는 교통인지에 따라 그 가치가 달라질 것이다.

3. 학군(학교 및 학원가)

가정을 이루면 자녀 교육문제를 생각하기 마련이다.  그 결과 초품아ㆍ중품아(큰 길을 건너지 않고 아파트 내 학교가 있는 곳) 등의 신조어가 생기는 등 학군이 내집 마련에 절대적인 요소가 되었다. 단지 내 학교가 있는지, 학교가 명문고ㆍ대 진학률이 높은지, 학원가가 가까운지 등은 과거부터 현재 까지 계속해서 집값에 필수적인 요소로 자리잡고 있다.

특히, 서울 3대 학원가인 목동ㆍ중계동ㆍ강남, 안양 평촌, 고양 일산, 성남 분당 등은 그 높은 교육열로 주변보다 높은 집값이 형성되어 있다. 지방의 경우에도 좋은 학군ㆍ학원가 지역은 각 지역의 대장으로 높은 가격을 자랑하는데 광주 남구ㆍ대구 수성구ㆍ대전 서구 등은 서울 못지 않게 높은 집값이 형성되어 있다.

4. 상품가치 및 자연환경 등
투자자들은 '구축 밭 신축은 옳다'라는 말을 들어보았을 것이다. 모든 사람들이 새 아파트를 살고 싶어하기 때문에 그 수요는 항상 많은것을 나타낸 표현이다. 새아파트는 디자인, 자재 등 뿐만 아니라 조경, 커뮤니티시설 등 다양한 부분에서 구축에 대해서 경쟁력이 높다. 부동산은 입지가치가 기본이지만 상품가치 역시 중요하기에 기본적으로 새아파트(상대적)는 주변보다 높은 시세를 자랑 한다.

또한 워라벨, 삶의 질적인 측면이 강조되는 현대인의 삶에서 바다ㆍ강ㆍ산 등 좋은 뷰가나오는 집이나 공원ㆍ산책로 등을 이용하기 접근성이 좋은 집 역시 프리미엄이 작용하고 있다.

이 외에도 도시개발계획, 주변환경개선 등 다양한 요소가 결합되어 집값이 형성된다. 집값은 단순히 투기로만 상승하기에는 한계가 있고 실수요자가 몰려 시장가격이 높은 지역들(핵심 요소들이 많은곳) 대표적으로 강남ㆍ잠실ㆍ목동ㆍ분당 등은 당연히 수요가 몰려 비쌀 수 밖에 없는 것이다.
이러한 기본 요소들은 잘 이해하고 부동산을 선택한다면 최소한 잃지않는 투자를 할 수있을 것이다.

결국에는 자신만의 투자원칙과 분석만이 좋은 아파트를 선택하고 최소한 잃지 않는 결과를 만들 것이다.

정해진 시간에 출근하고 퇴근하는 일반적인 삶을 살아가는 우리에게 묻고 싶다. 행복한가? 나는 통제받는 삶에 대해서 이젠 진절머리가 난다. 나를 내가 통제하고 설계하고 싶다. 일이 많아서도 아니다. 내 삶의 주인공이 되고 싶은 것이다. 내가 통제하는 삶 바로 그것이다.

* 디지털노마드는 프랑스경제학자 자크 아탈리가 21세기 사전에 처음 소개한 용어로 주로 노트북이나 스마트폰 등 디지털기기를 활용하여 장소나 시간에 구애받지 않고 업무하는 것이다.

매일 아침 이런풍경을 보고 자유롭게 일을 한다면 어떻겠는가? 하루하루가 기대되고 행복함이 넘칠 것이다. 하루의 시간을 내가 계획하고 일하며 능동적인 삶을 살 수 있다면.. 모두가 원하는 삶이 아닐까?

며칠전 포스팅 한 경제적자유와 자유를 달성하기 위한 시간에서 얘기 했듯이 경제적자유를 달성하고 나서 진정한 자유를 누린다면 어떤 삶이 펼쳐질지 가슴이 뛴다. 거기에 일하는 중간중간 다이빙이나 스노클링을 하고, 어느날은 비가 내리는 창밖 풍경을 보며 작업하고, 어느날은 가고싶은 곳을 둘러보면서 일할 수 있는 디지털 노마드까지 실현된다면 얼마나 행복하겠는가?

디지털 노마드라고 해서 특정 직업에 국한된 것이아니다. 우리 모두가 기존의 사고의 틀을 깬다면 어느직업도 가능하다. 그러나 각 조직의 특성에 따라 제한적인 것은 사실이나 각 개인이 달성하고자 하는 목표가 다르듯이 일부분은 달성할 수 있을 것이다. 나 역시도 지금은 어느조직에 속해서 통제 받는 근로자이지만 경제적자유를 실현하고 디지털노마드가 되기 위한 구체적인 계획들을 세우고 있다.

다시얘기하지만 오해하지마라. 이것은 특정직업에 국한된게 아니다.
본인이 하려는 일, 사업 등 다양하게 접목 할 수 있다. 다양한 요소를 결합하면 되는 것이다. 한 예를 들어보겠다. 작은 상점을 운영하면서 내가 경영은하지만 판매까지 한다면 디지털노마드가 아니다. 그러나 디지털 시대에 경영은 장소와 시간에 구애받지 않고 할 수 있다. 나는 경영을 하면서 해외 여행을 다니며 책을 쓰고 내 상점판매는 직원을 활용한다면? 이것이 디지털노마드 아닐까?

이러한 레버리지를 활용한다면 디지털노마드도 한결 앞당 길 수 있을것이다. 투자자의 입장 뿐 아니라 모든 삶에서 레버리지는 응용 가능하기 때문에 조금 생각을 달리해보자.

행복은 멀리 있는 것이 아니라 가정에서 일터에서 매 순간순간 찾을 수 있다. 디지털노마드를 실현한다면 행복과 일 두마리 토끼를 다 잡을 수 있을 것이다. 결국에 각 개인의 종착역이 어디며 구체화정도에 따라  디지털노마드를 실현하는데 시간이 다르겠지만 주도적이고 행복한 삶을 위해서는 반드시 디지털 노마드가 되어야 할 것이다.

요즘 불로소득에 관심이 커지면서 경제적자유란 단어가 입에 오르내린다. 투자에 관심 좀 있는 사람이라면 이 단어를 목표로 미래설계를 할 정도다.

특히, 청울림이라는 저자가 쓴 '나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다'의 책으로 일반 대중은 더 쉽게 접했을 것이다.

조금 더 풀어서 설명해보면 경제적 자유란 각 개인이 스스로의 의지로 행동할 수 있는 자유를 뜻하는데 쉽게 말하면 일하지 않고 할 수있는 일을 즐긴다는 뜻이다. 그 의미가 억만장자를 뜻하는 것처럼 개인마다의 경제적 자유의 기준이다르니 개별성이 강하다고 볼 수 있다.

경제적 자유는 결국 내가 주도적으로 누군가의 간섭을 피해 인생을 설계하고 살아가는 것이라 할 수 있다. 우리 대부분의 서민들, 그리고 월급쟁이로 불리는 근로자들 대부분이 인생의  시간을 남에게 통제받고 있기 때문에 더욱더 간절하게 느끼는 것 같다

그렇다면 일반적인 월급쟁이 서민들은 어떻게 경제적자유에 가까워질 수 있을까? 우선 아래의 표를 살펴보자.

위의 표는 저축자산의 연 수익률 5프로를 가정하고 현재 세후소득과 연간소비를 기준으로 경제적자유에 도달할 수 있는 시간을 보여주고 있다. 표를 보는방법을 간단히 설명하자면 세후소득(가로축) 5천만원을 기준으로 연간소비(세로축)가 4천만원이라면 경제적자유까지 36.7년이 걸린다는 뜻이다. 조금더 설명하면 36.7년 이후에 은퇴하면 그간 모은자산의 4%로 연간소비에 필요한 4천만원을 충당 할 수 있다는 것이다.

* 여기서 4%로는 은퇴 첫해 노후자산의 4%를 인출액으로 삼는 방법으로 이렇게 하면 노후자산을 30년이상 유지가능하다는 분석을 기초한 것이다.
(30년이란 60세 은퇴 90세 사망의 생애주기를 적용했다.)

결국은 소득에서 소비를 뺀 나머지(여유자금)을 늘리는것이 경제적 자유를 앞당기는게 핵심인것이다. 많이 벌어도 많이 쓴다면 자산을 모으기힘들다는게 확실히 보여진다.
아래는 연수익률 3%와 7%의 예시표니 참고바란다.

위의 표에서 보는바와 같이 임금근로자가 단순히 소비를 절제하는것만으로는 경제적자유에 도달하면 너무 늙어버린다. 물론 기대수명이 늘어난지금 나이는 의미없다지만 스스로 통제하는 삶을 기다리기에는 너무 긴 시간이다.

사람들이 투자하고 돈을 좇는것은 결국 경제적자유를 목표로 한다. 그 목표를 잊지말고 더 많은 노력으로 더 빠른 시간에 경제적자유를 이루자.

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평범한 가정에서 자란 대다수의 사람들은 집이란 곳을 우리 삶의 보금자리로 투자수단보다는 의ㆍ식과 같이 필수 존재로만 생각하는 경향이 많다.

사실 집이란 곳은 주거용 부동산으로 실물자산에 한 형태인데 주변의 대다수는 그냥 편하게 살곳으로 생각하며 큰 금액의 지출이 들어가지만 큰고민은 안하는 것 같다. 자산은 잃지만 않아도 괜찮겠지만 이왕이면 자산이 증식되면 더 좋을것이다. 그렇지만 대부분은 그런건 복잡하고 머리아프다면서 가볍게 넘기기 일쑤다.

마트에서 장을보면서 이리저리 만지고 두들기는 채소에 비하면 우리가 살고 있는 집은 비교불가능한 금액이 투입됨에도 별다른 노력들을 하지 않는다. 흔히 부동산이라고 얘기하는 공인중개사에 말만 듣고 선택하고 결정한다. 물론 내가 살고자하는 지역이 정해져 있고 어쩔 수 없지만 조금만 생각을 달리하면 미래에는 완전 다른결과가 나타날 수 있을 것이다.

매매나 임대차를 고려하지 않고 생애 주기를 고려해 평균적인 가정의 이사횟수를 생각해보자.
1. 결혼
(결혼 전 세대의 분리와 자금 제한에 따른 소형주택)
2. 자녀 초등학교 입학전
(초등학교 학군 고려 및 자녀 성장에 따른 평수 늘리기)
3. 자녀 중학교 입학전
(중ㆍ고등학교 학군 고려 및 자녀성장에 따른 평수 늘리기)
4. 자녀 대학교 입학 또는 독립 후
(대학교 학군 또는 독립에 따른 평수 줄이기)
5. 자녀 결혼 및 은퇴
(자녀 결혼 자금확보 및 은퇴에 따른 삶의 터전 변경)
생애주기를 고려한다면 개인 차는 있겠으나 평균적으로 결혼 후 은퇴까지 약 30년 동안 5번 정도 이사할 것으로 생각된다.

금융공부를 하지 않았더라도 이자와 물가상승 등 시간이 지나면 지금의 돈의 가치는 미래에 하찮아 진다는 것은 누구나 상식적으로 알 것이다.
예를 들면 금리가 5프로일때 백만원의 미래가치를 계산한식인데

3년뒤에는 86만원 30년 뒤에는 23만원이 된다는 뜻이다. 아래의 표는 지난 20년간의 경제성장률, 물가상승률, 금리 등을 나타낸표로 참고하면 좋겠다.

그렇다면 다시 돌아가서 30년간의 시간 동안 이사를 통해 최소한 잃지 않고 가능하면 자산이 증식되면 좋지 않겠는가? 단순한 인플레이션만 고려하더라도 내집마련이 자산증식에 얼마나 기여할지 잘 알것이다.

그러나 흔히 서민인 무주택자들은 돈이없어서, 청약이 당첨 안되서, 대출이 무서워서, 규제가 심해서, 집값이 떨어져서ㆍ올라서 등등 말도 안되는 이유로 내집마련을 미루고 있다. 물론 성급하게 사라는 의미는 아니다. 아무리 작은평수의 싼 집이라도 일반적인 근로자가 부담하기엔 큰 금액이기에 더욱 더 신중해야 한다.

그렇지만 어느정도 목돈이 모였고 대출레버리지가 감당가능하고 부동산 입지분석을 통해 가치를 볼줄안다면 하루빨리 내집마련을 서둘러야 될 것이다. 어쩌면 직장에서 열심히 노력하는것보다 경제적자유에 더 빨리 도달하는 방법일 수도 있다.

여기서 질문가능한것이 내가 살아야하는 곳이 집값이 비싸 도저히 살수 없는 지역일 수도 있다. 그렇다면 이렇게 생각해보자. 내가 감당가능한 여력이 되는곳에는 내가 살지않더라도 집을 마련하고 내가 꼭 살아야되는 곳은 임차인으로 산다면 어떨까? 꼭 소유부동산에서 거주해야 한다는 틀을 깨기 바란다.

난 내집에살아야만 한다는 고집을 부린다면 어쩔 수 없겠지만 대부분의 살기좋은 곳의 집들은 이미 비싸기 때문에 그리고 돈 모으는 속도보다 더 비싸지기 때문에 시간이 지나면 지날수록 내가원하는 곳에서의 내집마련은 더 멀어질 것이다.

또 이런사람도 있을것이다. 세금때문에, 정부정책 때문이라는 핑계를 대며 내집마련을 귀찮아 한다. 계산하고 저울질 해보면 쉽게 해결된다. 오해하고있는 것이 정부는 무주택자는 집을 살 수있게끔 장려하는 정책들을 펼치고 있다. 물론 내집마련자체는 어렵지만 상대적으로 무주택자에게 유리한 정책들이 펼쳐진다는것이다. 자세히 살펴보면 정부가 억제하는건 부동산 투기일 뿐이다.

그렇다면 우리는 어떤 선택을 해야할까? 답은 정해져 있다. 하루 빨리 내집마련을 서둘러야 한다. 공부를 하고 전략을 세워서 가능한 빨리 내집을 마련하자. 가능하다면 내 소유의집에서 살면 금상첨화겠지만 그렇지 않더라도
실소유와 거주를 구분해서 본다면 전국이 내집마련의 시장이 될 것이다.

블로그를 시작하면서 말했듯이 나는 흙수저 중 흙수저였다. 아버지를 일찍 여의고 편모 가정에 기초수급자로 오랜기간 살아오면서 경제적으로 어렵게 지냈다.(내주변 친구들은 잘모른다. 밝게 지냈기 때문에..그리고 어머님께 항상 감사하다.)

물론 지금은 안정적인 직장에 재직중이고 새아버지가 어머니곁에서 함께 살아가고 계셔서 크게 불행하진 않다. 경제적으로 평범한 수준에 살짝 못미칠수준이지만 과거를 생각하면 지금은 비약적인 성장이다.

그걸 알기에 안정적인 직장에 항상 감사했다. 사실 배경이 약한 나로서는 대기업은 아니지만 지금의 직장이 있었기 때문에 두딸아이의 아버지로서 어엿한 가장이 될 수 있었다.

그러나 작년말부터 시작된 육아휴직이 나에게 큰 터닝포인트가 되었다. 어린나이부터 취업해 쉼없이 달려온 나에게 약 8년여간의 직장생활이 멈추자 많은 생각들이 교차했다.

가진돈은 적고...집은 사야될 것 같고..자녀교육, 미래문제 등등 그동안 직장생활만 생각했던 나에게 인생의 문제들이 보이기 시작한 것이다. 어쩌면 당연히 알았어야하는것들인데 우물안 개구리였던것이다.

몇권의 책들까지 읽고 생각하는 시간이 많아지면서 주거문제에 대해 깊이 생각하게 되었다. 주거지는 내직장과 자녀의 교육 그리고 우리가족의 생활터전으로서 매우 중요하다고 생각되었기 때문이다.

그러나 우리교육과정에서는 가정에서나 학교에서 어느누가 매매계약서 작성법, 등기부 등본보는법, 세금 등 알려준적이 없었다. 놀라운것이었다. 의식주로써 정말 중요한것인데 주변 어느 누구도 확실하게 얘기 못해주는 것이 놀라웠다. 그리고 두려워져서 공부하게되었고.. 결국 나를 위해 내 가족들을 위해 꼭 배우고 알아야겠다는 생각이들어 조금더 공부하고 진지하게 알아가고자 시작하려 한다.

힘들고 어렵지만 배우고 알아가며 나와 같은 눈높이의 사람들과 공유하고 싶다.

'부동산 공부는 단순 부의 축적이 아니라 나와 가족의 행복을 위해 하는것이다.'