부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서 데이터가 많이 나와서 오늘은 조금 쉬어가는 의미에서 강남의 역사에 대해 이야기 해보려 합니다. 여러분은 강남에 대한 이미지가 어떠합니까? 초고층의 빌딩과 잘 정돈된 도로망, 수많은 사람들 그리고 부의 상징. 이외에도 형용할 수 있는 단어들이 많이 있겠지만 보통 현대식도시, 고소득도시, 부자동네 등 긍정적인 의미가 많은 지역일 것입니다. 그렇다면 강남은 과연 어디일까요?

강남은 원래 강남구였다가 서초구로 분구가 되었습니다. 십여년전부터는 인접한 송파구까지 묶어서 '강남3구'라고 불리게 되었습니다. 사실 송파구는 강남으로 들어가기엔 조금 부족했지만 인근 아파트가 재건축되며 강남구와 같이 '강남3구'로 불리게 되었습니다. 최근에는 9호선 연장 등의 호재와 신축아파트의 공급 등으로 강동구까지 묶어 '강남4구'라는 단어가 등장했지만 아직은 '강남3구'가 강남이라고 불리고 있습니다. 그렇지만 강동의 상승세를 볼때 시간이지나면 '강남4구'에 편입될 것 가습니다.

서울의 강남은 도시화와 맞물려 한국전쟁 직후 1955년, 157만명의 인구에서 1963년 인구 300만명을 넘기며 단기간에 인구가 두배가 증가합니다. 우리나라 전반적으로 인구가 증가하던 시기임을 고려하더라도 비약적인 인구증가율이었습니다. 이 덕분에 사대문 주변에 원도심은 포화가 되고 강북지역이 난개발이 될 수 박에 없었습니다. 특히, 중구와 동대문, 종로, 마포 등은 사람으로 가득 찼습니다.

이에 1970년, 당시 대통령이었던 박정희 입장에서는 전쟁의 가능성을 고려했을 때 접경지역과 근접한 수도 서울에 과밀도의 인구는 감당하기 어려웠고 서울에 최초이자 최대 규모인 영동대개발을 계획했고 그것이 강남의 시작이었습니다. 여기서 영동이란 영등포의 동쪽을 의미하며 수십년전까지는 '영동'이라는 말을 '강남'보다 많이 썼다고 합니다.

강남은 1970년 개발을 시작으로 10여년만에 인구 100만명을 넘기기 시작했고 경부고속도로의 개통, 호남, 영동고속도로의 연이은 개통과 경기고와 휘문고, 숙명여중ㆍ고, 서울고 등 명문고들이 대거 강남으로 이전하였고 자연스레 경쟁력 있는 학원들도 강남으로 몰려들면서 시민들의 강남으로의 유입이 더욱 많아졌습니다. 특히, 서울아시안게임과 올림픽을 거치면서 잠실이 성장했고 1988년 행정개편으로 강동구에서 송파구가 분리되고, 서초구가 강남구에서 분리되면서 강남,서초,송파로 이어지는 '강남3구'가 완성 된 것입니다.

강남은 개발 착공 직후 1년만에 강남구 신사동 일대에 지가는 15배가 상승했으며, 지금은 가장 높은 지가를 자랑하는 지역으로 명성을 떨치고 있습니다. 업무, 주거, 상업, 교육, 문화, 체육, 의료시설, 관공서 등 부족한 것이 없는 명실공히 우리나라 최고의 도시가 된 것입니다. 특히, 강남에 집중된 기능들은 부동산의 가치를 높이는 것으로 모두가 꿈꾸는 가장 완벽한 입지의 도시가 완성된 것입니다.

물론, 강남은 정부의 강력한 지원과 유인책으로 태초부터 성공을 담보로한 개발지역이었지만 그 집중화는 가히 상상을 초월할 정도로 급격히 진행되었습니다. 현재도 모든 개발의 호재들이 강남의 호재라고 불릴정도로 강남으로의 집중화는 앞으로도 가속화 될 것입니다.

'강남'이란 막연한 환상과 열등감이 공존하는 우리나라의 최고의 입지입니다. 앞으로도 그럴거고 우리나라가 존속하는 그날까지 그 명성을 이어갈 것입니다. 우리나라의 가장 똑똑한 분들인 고위공직자들의 부동산도 이곳에 집중되었으니 우연의 일치일까요? 강남은 지금도 영동대개발의 규모는 아니지만 조용히 꾸준하게 개발을 이어가고 있습니다.

오늘은 강남에 대해서 간단히 살펴보았는데요, 강남에 대해 말로만 들었던 내용들은 글로써 정리해보니 더욱더 높아 보이는 도시입니다. 대체불가능한 도시로써 그 위상은 더욱 높아질 것이라고 보고 있습니다. 언제 강남에서 살아볼 수 있을까요?
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 새로운 데이터를 활용해서 서울 집값이 오르는 이유에 대해서 설명을 해보려고 합니다. 모두가 서울은 얘기하지 않아도 우리나라의 중심으로 많은 일자리와 사람이 살고 있는 것으로 알고 있겠지만 인구수외에는 크게 체감을 못할 것입니다. 그래서 국세통계 중 시ㆍ군ㆍ구별 근로소득 연말정산 신고현황을 토대로 간단하게 서울의 예로 설명해보겠습니다.

먼저 연말정산 신고현황 중 원천징수지 신고현황을 보겠습니다. 원천징수지 신고현황은 해당지역에서 연말정산을 신고한 것으로 직장이 있는 지역으로 보면 이해가 간편할 것입니다. 아래는 급여의 총계 내림차순으로 정렬한 것으로 인원과 금액이 서울이 압도적입니다. 전체 인구는 약 20%가량 이나 총급여와 금액은 1/3을 초과하고 있습니다.

다음은 연말정산 신고현황 중 주소지 신고현황입니다. 주소지 신고현황은 해당 주소지에 거주하는 것으로 경기도에 인원과 금액이 제일 많습니다. 이는 실제로 거주하는 근로자가 많은 곳이 경기도라는 뜻이지만 위의 표와 비교해본다면 서울에서 일을하면서 서울에 거주하는 비율이 실제로는 낮다는 것을 알 수 있습니다. 

이러한 통계를 통해 하향식 분석을 실시한다면 서울 내에서도 중심업무지구와 베드타운, 지역별 급여 등 다양한 자료를 추출해 낼 수 있습니다. 간단한 연말정산 신고현황만으로도 지역 별 일자리의 비율과 소득수준을 파악할 수 있습니다. 조금은 번거롭고 귀찮지만 파악할 수 있습니다. 아래표는 서울 내 각 구별 연말정산 원천징수 신고현황기준으로 정리해본 표입니다.

아무래도 강남이 으뜸으로 강남에 일자리가 상대적으로 많음을 의미하겠습니다. 강남과 영등포, 중구가 3대업무지구가 포함된 지역으로 일자리가 많다고 볼 수 있겠습니다. 다음은 연말정산 주소지 현황 기준으로 정렬한 표입니다. 실제 거주하는 지역이 어디인지 파악할 수 있습니다.

위의 데이터를 통해서 인원과 금액을 나누어 해당지역 근로자의 연봉을 측정할 수 있는데 강남구 거주자의 연봉은 약 6천3백만원입니다. 또한 강남구의 경우 원천징수(=일자리)와 주소지(=집)의 현황이 일치하진 않습니다. 많은사람들이 일을 하러 강남에 오지만 실제 강남에 거주하는 사람은 상대적으로 적다는 것입니다. 중구의 경우에는 서울 내 3번째로 일자리가 많았지만 주거지로는 꼴찌를 달리고 일자리가 적었던 노원구는 주거지로는 6위에 위치하며 어느지역이 서울 내에서도 일자리가 많은지, 베드타운인지 구분이 가능합니다.

결론적으로 이러한 데이터를 잘 활용한다면 세부적인 지역분석이 가능하겠습니다. 의외로 새로운 방식의 데이터 해석이었는데요, 추후에는 각 지역별 세부적 분석을 통해 다시한번 파악해보도록 하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 연일 언론에서 쏟아내는 공급과잉에 대해서 과연 우리나라 전반적으로 집 특히, 아파트가 부족한지 한번 데이터로 살펴보고자 합니다. 상품가치를 포함한 질적평가를 제외하고 양적평가만으로 정말 우리나라의 주택이 부족한지 알아보려고 합니다.

2017년 우리나라의 보도자료를 통해 발표된 주택보급률은 103.3% 입니다. 전체 가구 수 약 1,967만, 주택수는 약 2,031만으로 가구수를 초과한 것입니다. 여기에 세부적인 주택수에는 다가구, 단독주택, 아파트 등을 포함한 집에 대한 절대 수치입니다. 이때 집의 상태는 고려하지 않고 멸실되지 않은 주택의 전체의 합을 의미합니다.

주택보급률은 2014년까지는 '구' 주택보급률을 사용하였고 2015년부터는 '신'주택보급률을 사용중입니다. 이때 통계값을 조사하는 방식이 바뀌어서 변화되었는데 현장방문을 통한 인적조사 방식에서 서류를 중심으로 하는 조사방식으로 바뀌면서 명칭과 정확도가 보다 올라갔다고 합니다. 그래서 아래 그림에서 보는 것과 같이 구 주택보급률이 보급률은 더 높았습니다.(현장방문을 실시하다보니 멸실된 주택이나, 인적오류가 있어 실제보다 높게 나온 것이 아닌가 추측됩니다.)

이런 변화를 통해서 주택보급률이 소폭 하락하였지만 어쨌든 '신'주택보급률을 통해 103%의 보급률을 보이기에 절대적인 주택의 수는 이미 포화로 확인됩니다. 최근에 지속적인 공급이 예상되니 더욱더 주택보급률이 높아지는 것은 기정사실일 것입니다. 그러나 우리나라의 주택보급률은 실제 주택보급정도를 잘보여주지 못하고 있다고 생각합니다. 오히려 왜곡하고 있다고 표현하는 것이 사실일 것입니다.

주택보급률은 '총 주택수 / 일반가구 수'로 산정하는데 여기서 분자에는 실제로 우리나라의 모든주택수를 넣습니다. 그러나 총가구수가 아닌 일반가구수를 넣었을까요? 이 문장이 이해가 안되신다면 우리나라의 총가구에는 일반가구와 집단가구 그리고 외국인 가구가 포함됩니다. 그렇다면 집단가구와 외국인가구도 각각의 주택이 필요로 하는 집단인데 가구수에서 제외한다면 보급률은 올라가지만 실제 보급률과 괴리가 발생할 것입니다.

기숙사, 노인요양시설,보육원 등 사회시설에 사는 집단가구는 빼는 것에 대해서는 크게 이의를 제기하진 않을 것입니다. 실제 세대수도 적고 구성원도 현저히 많기 때문입니다. 그러나 외국인 가구를 빼는 것은 분명 왜곡된 결과를 가져올 것입니다. 외국인 가구라고해서 우리가 사는 집과 똑같은 집에 살고 있는데 뺀다면 그것은 주택보급률을 높이기 위한 하나의 요령으로 보입니다.

위의 표에서 보여 지듯이 해마다 외국인 가구가 늘고 있는 추세에 우리나라의 외국인 가구수를 주택보급률에서 제외한다는 것이 저는 상식적으로 이해가 안됩니다만, 어찌되었건 제외가 된다고하니 이러한 부분도 감안하여 주택보급률을 계산해야겠습니다. 아래는 2017년 기준 일반가구와 집단가구, 외국인가구를 포함한 전체 가구를 나타낸 표입니다.

위의 표에서 일반가구 약 1,967만, 집단가구 약 1만, 외국인가구 약 48만가구로 실제 전체가구수는 약 2,017만 가구가 됩니다. 그렇다면 2017년 기준 전체 주택수가 약 2,031만 개로 '총 주택수 / 총 가구수'로 나누어보면 약 100.7%로 종전의 103.3%로 보다 낮아지게 됩니다. 특히 주택수가 부족한 서울의 경우 총주택수 367만호에서 총가구수 395만 가구를 나눈다면 약 93%로 종전보다 3% 이상 낮아지게 됩니다.

정부는 주택보급률이 100%를 넘으면 우리나라의 주택보급문제가 해결된다고 오판하고 있는지 숫자에 집착하는 것 같습니다. 최근에는 유래없는 공급으로 1기 신도시 입주시점과 비슷한 공급이 지속되고 있습니다. 그렇다면 과연 그것이 충분한 공급이라고 할 수 있을까요? 우리나라는 해마다 멸실되는 가구의 수가 증가하는 추세입니다.

그 중에서도 30년이 넘은 주택이 20%가량, 20년이상 주택수도 약 50%로 전체주택의 절반가량이 노후화되었다고 볼 수있습니다. 더군다나 노후화에 중심에 있는 공동주택인 아파트가 1기신도시와 택지개발 당시에 지어진 것으로 약 30여년이 지난 지금 당시와 같은 공급이 지속되지 않으면 늘어나는 세대수로 수요는 증가하는데 신규 주택 공급은 수월하지 않을 것입니다. 아래는 우리나라 지역별 주택노후도 표입니다. 추가적으로 9년 이내 신축비율이 적은 대전,대구,광주,서울은 최근에 집값 상승이 두드러진 지역으로 집값상승은 당연한 결과일지도 모르겠습니다.

결국, 주택보급률은 실제를 반영하지 못하고 단순히 숫자로 현실을 왜곡했던 것입니다. 왜 상품가치가 높은 신축들이 고공행진을 하는지? 수도권에 그 많은 공급도 서서히 소진이 되는지, 핵심입지지역부터 전세가가 반등을 하는지, 결국 모든 것이 이러한 연결고리에 있다고 보여집니다. 같은 데이터를 해석하더라도 정확하고 심도깊게 문제의식을 갖고 고민해 본다면 또다른 인사이트가 생길 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 이슈가 되었던 전월세 신고제와 상한제에 이어 정부가 이제는 임대인과 임차인의 전ㆍ월세계약 기간까지 간섭하려는 정책이 또 한번 이슈가 되고 있습니다. 명칭은 주택임대차 '계약 갱신청구권'이라고 하는데 과연 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

몇번의 포스팅을 통해 우리는 이제 전체 세대수에서 자가점유율과 무주택세대와 유주택세대의 수를 알게 되었습니다. 전체가구중 무주택 44%는 임차인의 신분으로 전ㆍ월세로 거주하고 있을 것입니다. 전체 가구의 절반가량이 임차인으로 살고 있기 때문에 이번 정책의 영향이 상당히 클 것으로 판단됩니다. 아래표에서 보시다시피 저소득층으로 대변되는 취약계층의 자가점유율이 낮고 전ㆍ월세비율이 높은 점을 봤을때 일반가정보다는 서민들에게 미치는 영향이 클 것입니다.

우리 민법에서 임대차는 임대인에게 다소 유리하다는 판단과 주거안정성의 목적으로 특별법을 제정하여 전ㆍ월세 기간을 최소 2년(상가 1년)으로 보장하고 있습니다. 그러나 계약의 연장에서는 임대인과 임차인의 합의가 있어야만 연장이 가능하기 때문에 임차인은 2년마다 집을 구해야하는 문제점도 있었습니다.

청구권은 서로의 동의가 있어야 실행되는 권리이지만 이번 전ㆍ월세계약기간이 2년에서 4년으로 보장하는 '계약 갱신청구권'은 별다른 이유없이 갱신을 거절하지 못하게 하는 내용을 담았기 때문에 바로 실행되어야 하는 형성권의 형태로 해석해야 합니다. 현재 상가의 경우는 상가임대차보호법에 따라 최대 10년까지 계약연장이 가능했지만 주택임대차보호법에서는 최대계약기간 2년만을 보장했기 때문에 임차인 입장에서는 계약기간에 대한 최소한의 안전장치를 마련하게 되는 것입니다.
그러나 이러한 좋은취지와는 달리 임대인의 입장 즉, 공급측면에서는 부작용이 우려됩니다. 먼저 정부의 사적재산에 대한 지나친 간섭으로 시장의 거부감이 나타날수 있습니다. 이는 곧 임대시장의 위축을 가져오고 결국 공급부족은 임대료 상승이라는 불편한 결과로 나타납니다.

특히, 최근에 강력한 규제책으로 인해 1가구 1주택의 트렌드가 정착되어 가고 있는 시점에 2주택 이상의 다주택자들이 주도하는 임대시장이 축소된다면 공공부문의 비율이 현저히 적은 현재의 임대시장에서 피해는 고스란히 임차인에게 전가될 수 밖에 없습니다.

또한, 주택수요가 많은 곳에서는 벌써 전세가 상승국면으로 전환된 지역들이 많은데 여기에 전ㆍ월세 기간을 2년에서 4년으로 늘어나게 된다면 임대시장에 물건이 줄어들고 임대기간 4년을 우려한 임대인들은 사전에 임대료를 인상할 수 밖에 없을 것입니다. 정부에서는 이미 전ㆍ월세 공급물량이 충분하다고 이야기하고 있지만 지난번 포스팅에서 다뤄졌던 것처럼 민간임대시장이 주도하는 국내임대시장에서의 민간임대시장위축의 피해는 고스란히 서민들에게 갈 것입니다.

현재 국회에 계류된 임대차 계약 갱신청구권과 전월세 상한제는 필연적으로 같이 논의 될 수밖에 없기 때문에 이러한 임대시장 축소가 우려되는 것입니다. 특히, 전월세 실거래가 신고제 의무화, 2천만원 이하의 임대소득 양성화, 전월세 계약갱신 청구권 법제화, 임대료 상한제, 임대주택 의무화 등 현재 정부가 추진하는 정책들이 모두 시장의 공급을 위축시킬 수 있기때문에 더욱더 걱정되는 것입니다.

역대 어느정부에서도 시장의 니즈에 반대하는 정책은 성공한적이 없습니다. 단기간에는 효과가 있어보이나 결국에는 부작용이 컸습니다. 이번 정책 역시 임차인을 보호하자는 순수한 의미에 매우 정의로운 정책이지만 시장에 대한 오판으로 자칫 그 피해가 서민들에게 갈까봐 우려되는 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 내집마련의 당위성, 그러니까 내집을 빨리사야하는 이유에 대해 조금더 과감하게 이야기해보려 합니다. 일전에 이야기했던 면과 조금은 다른 시각으로 이야기하겠습니다.

우리는 흔히 '제로투원'이라는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다. 특히, 디지털 세상에 0과 1만이 존재하는데, 0에서 1이 되는 순간 완전히 다른세상이 펼쳐진다는 이야기 입니다. 부동산시장에도 '제로투원'의 순간이 있습니다. 그것은 무주택자가 유주택자로 변하는 순간입니다. 유주택자가 되는 순간 우리나라 일반가구 2,100만 가구 중 자가점유율은 56%로 유주택자가 되는 순간 '다수'로 편입이 되는 것입니다.

모두가 내집마련은 고민과 고민을 거듭하고 힘들게 모은돈으로 샀을 것이기 때문에 첫집에 대한 기억은 모두가 선명할 것입니다. 저 역시도 올해 만 서른이 되어 내집을 마련(여기서 내집은 꼭 사는집은 아닙니다.)하였고 기억이 많이 남는 해입니다. 내집 마련은 불확실한 전월세의 임대시장에서 탈출하는 유일한 탈출구이기 때문에 주거안정성을 확보하는 그 의미만으로도 대단히 만족스럽습니다.

특히, 신혼부부나 아이가 없는 경우에는 이사로 인한 스트레스가 덜하겠지만 아이가 있는 경우라면 여러번의 이사로 인한 자녀의 교우관계나 스트레스, 환경의 변화를 주기 싫은 것입니다. 유아라 하더라도 이사에 대한 부담은 이만저만이 아닙니다. 이러한 내집마련에서 오는 눈에 보이지 않는 무형적인 만족은 그 가치를 메기기 어렵지만 매우 높다고 볼 수 있습니다.

내집을 마련하게 된다면 집을 가진 1,100만 세대 중 한세대가 되면서 그동안 관심을 갖지 않았던 부동산과 아파트 시세, 대출방법, 취득과 보유, 매도시 세금의 계산, 부동산중개, 법무사 비용, 등기부등본 보는법, 정부정책 등 그동안 삶에서 다루지 않았던 새로운 부분에 대해 관심을 갖게 됩니다. 다시 생각하면 집이 없는 44%의 임차인들에 비해서 56%의 '다수'의 세력이 되는 것을 의미하는 것입니다.

민주주의 사회에서는 '다수'의 세력이 보다 유리한 것은 잘 알고 계실겁니다. 최근의 정부의 부동산 대책이 유주택자를 겨냥한 듯 매우 강력한규제책을 펼치고 있지만 사실, 1주택자에 대한 규제는 거의 없습니다. 이러한 강력한 규제정부를 포함하더라도 역사적으로 집을 가진 사람들에게 우호적인 정책이 많았으며 앞으로도 규제보단 우호적인 대책들이 많을 것입니다. 세대당 1주택은 누가 뭐래도 필수적인 요소이기 때문입니다.

유주택자, 내집마련이라는 키워드에서 투자관점에 단순히 자산의 증식을 의미하는 이야기를 하는 것이 아닙니다. 우리가 무주택자일때 관심을 갖지 못했던 자본주의의 진짜 속성, 그리고 각종 세법, 민법 등 생활에 필수적인 상식까지 알아가고 새로운 세상으로의 입장을 의미하는 것입니다.

각자 내집마련을 위한 전략은 다양하리라 봅니다. 영원히 내집을 사지 않겠다는 너무 멀리 있는 폭락론자는 제외하더라도 대부분의 사람들은 언젠가는 내집을 마련하겠다는 작은 목표를 세우고 있습니다. 그렇지만 '0'에 머무는 시간이 길수록 손해가 많습니다. 단순히 급하게 사라는 뜻이 아니라, 너무 먼 미래의 내집마련 계획, 확률이 떨어지는 계획 등으로 자칫 시간의 가치를 잃을까 걱정되는 것입니다.

최근에 이슈가 되는 로또분양과 같은 키워드에 현혹되어 확률상 낮은 가점을 갖고 무작정 청약만 두드린다던지, 너무 입지가 좋아 비싼 곳에 조정이 오면 사려고 대기한다던지, 조금은 시간이 필요한 신규택지나, 호재가 실현되길 기다린다던지 이러한 대기수요로 머무르다 자칫 시간을 허비하는 부작용을 초래할 수 있습니다.

결국, 다양한 수단과 방법 그리고 인사이트를 키우는 꾸준한 공부만이 더 확실하고 빠르고 안전한 내집마련에 도움이 될 것입니다. 부동산의 역사를 보면 단기적으로는 상승과 하락을 반복하지만 장기적으로는 우상향하였습니다. 이는 오늘, 지금 이순간이 가장 싸다는 의미입니다.

제가 그랬고 56%라는  '다수'의 사람들이 그랬습니다. 많은 연구와 공부, 전략을 통해 꼭 새로운 세상으로의 진입을 응원하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 다주택자에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 부동산투자자를 이야기할때 대부분은 다주택자를 생각할 겁니다. 사회통념상, 우리는 다주택자를 사회악으로 정의하고 부정하려하고 타도의 대상으로 삼고 있습니다. 마치 노동쟁의에서 지주를 적으로 삼고 싸우던 모습, 노조가 회사를 욕하고, 군에서는 간부를 욕하고, 회사 내에서 사장을 욕하는 일반적인 모습과 같습니다. 그렇다면 회사와 군간부, 사장.. 그리고 부동산시장에서 다주택자는 악인 것일까요?

먼저, 다주택자가 어느정돈지 감이 오지 않을 분들을 위해서 간단한 데이터를 말씀드리겠습니다. 우리나라는 2017년 기준으로 약 5,100만명의 인구가 2,000만 가구로 나누어 있습니다. 우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택가구가 약867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%의 가구가 자기소유의 집을 갖고 있고 44%는 무주택 가구입니다. 이는 전국 평균으로 서울의 예를 들다면 서울은 약 380만 가구 중 187만가구만이 자가를 소유하고 있어 비율로는 49%로 전국 평균보다 낮습니다.

여기서 집을소유한 전체 56%의 1,100만를 더세분화 한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구 입니다. 2017년 기준 전국의 주택수가 약 1,710만호 인데 여기서 1주택자의 800만가구를 뺀 910만 가구 중 공공부문 약 140만호를 제외하면 770만호를 2주택이상의 다주택자가 보유하고 있는 것입니다. 쉽게 얘기해서 전체주택의 절반 가까이를 2주택 이상의 가구가 갖고 있다는 뜻입니다.

바꿔 얘기한다면 현재 무주택의 867만 가구가 생활하는 임대주택(전ㆍ월세) 중 공공부문의 140만 호를 제외하면 약 700만가구는 다주택자에 의해 공급된 집에 살고 있는 것입니다. 이렇게 본다면 다주택자가 다 사라지나면 그 많음 임대주택은 누가 공급할까요? 역설적이게도 우리나라는 공공부문에서 채우지못하는 임대시장을 다주택자가 채워주고 시장을 움직였던 것입니다. 정부말대로 다주택자가 줄어들고 사라진다면 그많은 임대주택은 누가 공급할 것인가요? 이게 냉엄한 현실이자 팩트인 것입니다.

주택보급률이 100%를 상회하는 현시점에서 우리가 알고 있는 것과는 대조되는 부분이 많습니다. 현대의 사회는 중세시대처럼 눈에 보이는 계급은 사라졌지만 자본주의 사회에서 소득과 돈에 의해 보이지 않는 계급이 존재하고 있습니다. 다주택자의 자본이 부동산시장에 공급되지 않았더라면 더 많은 무주택자가 부족한 임대시장 부족한 공급에 의해 많은 피해를 입었을 것입니다. 결국 다주택자의 돈과 주택으로 우리나라의 임대시장이 유지되고 있던 것이었습니다.

그래서 정부의 규제책이 발표될때마다 대부분의 서민들은 마치 정의가 실현된 듯 정책을 적극적으로 지지했지만 그 결과는 집값 상승으로 이어졌던 것도 이러한 현실이 있었던 것입니다. 팩트는 다주택자가 줄어들면 임대시장이 위축되고 임대시장에서 가격은 상승할 수 밖에 없는 것입니다. 정부가 그 역할을 적극적으로 해내야만이 그 바람이 이루어질 것이지만 그 많은 돈을 정부가 다 감당할 수 있겠습니까?

어쩌면 우리는 단순한 피해의식으로 그들을 증오하고 미워했는지 모릅니다. 감정에 휘둘렸던 것입니다. 팩트와 현실을 인지하고 받아들일때 진정한 인사이트가 생기고 시장을 읽을 수 있는 것입니다. 제가 지금 다주택자의 편에서서 무조건 옹호하는 것이 아닙니다. 자본주의 사회의 부동산시장에서 특히 우리나라의 경우 다주택자의 순기능, 긍정적인면이 더크다는 것을 말씀드리는 것 뿐이니 오해하지 않으셨으면 좋겠습니다.

저는 경매공부를 하기전에는 경매낙찰자는 무조건 나쁜사람으로 알았습니다. 그러나 나쁜사람은 경매의 물건을 담보로 채무를 갚지 못한 소유주지 낙찰자가 아니었습니다. 낙찰자는 본인의 돈으로 정당한 법적절차에 의해 물건을 구입하고 피해자들을 구제해줬던 것입니다. 낙찰자가 없다면 채권자들은 영원히 피해자로 남았을 것이기 때문입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 포스팅을 통해서 부동산가치판단 기준 즉, 핵심키워드(고소득직장, 교통, 학군, 도시계획, 자연 등)을 말씀 드렸던 적이 있습니다. 이젠 가치판단기준은 알겠는데 '좋은입지라는 게 무엇일까?' 라는 생각이 들 수 있습니다. 역세권? 학군이 좋은곳? 도시계획이 예정된 곳? 등 핵심키워드가 많은 곳이 당연히 입지가 좋겠지만 거시적인 의미에서 입지가 좋은지역의 기준을 설명하고자 합니다.
* 홍대의 낮과 밤

혹시 주말을 제외하고 평일에 홍대의 오전과 강남의 오전에 차이를 알고 있습니까? 깊게 생각해보지 않으셨겠지만 홍대의 오전은 한적하고, 강남의 오전은 바쁩니다. 그렇다면 저녁에는 어떨까요? 저녁에는 홍대와 강남이 둘다 바쁩니다. 같은 번화가인데 무엇이 차이가 있을까요?

그것은 바로 교차사용입니다. 강남은 홍대에 비해 직장인들이 많기 때문에 낮에는 직장인들로 밤에는 유동인구들로 북적입니다. 홍대는 상대적으로 낮보다는 밤에 유동인구가 많습니다. 이는 곧 입지가 좋은지역과 나쁜지역(홍대가 나쁘다는 것이 아니라 상대적인 것입니다.)을 찾아내는 하나의 방법일 수 있습니다.

같은 서울 내 3대 업무지구인 여의도와 사대문, 강남의 예를 들어보겠습니다. 여의도는 낮에 비해 밤은 조금 한산한 편입니다. 사대문의 그에 반해 조금은 유동인구가 많고 강남은 훨씬 많습니다. 교차사용이 빈번히 이뤄지는 것은 여의도보단 사대문, 사대문보단 강남인 것입니다.

도시란 사람이 살고, 사람이 모여서 특별한 행위들을 하는 곳입니다. 그렇기 때문에 도시는 다양한 행위를 수행할 만한 물리적인 공간을 제공해야 합니다. 대표적으로는 주거, 업무, 상업, 의료, 교육, 여가, 문화, 등이 있고 이를 위해 도시공간은 채워지고 있습니다. 너무나 당연하게도 다양한 행위와 선택지를 가진 도시들이 그렇지 않은 도시에 비해 더 높은 가치를 가질 수 밖에 없는 것입니다.

도시의 하루로 예를 들어보겠습니다. 같은 상업지역이더라도 많은 행위가 가능한 지역과 불가능한 지역은 그 가치가 다른것입니다. 주거와 업무시설이 포함된 상업지역이라면 어떨까요? 오전에는 영유아를 보낸 엄마들이 이용하고 점심시간에는 직장인들이, 오후가 되면 학생들이, 퇴근 후에는 직장인들이, 밤늦은 시간에는 술집을 이용하는 사람들로 빼곡한 상업지역과 단순히 상업기능만을 포함하는 주간에 텅텅빈 지역을 비교해보면 어느지역이 가치가 높겠습니까?

이렇듯 교차사용이 빈번히 이루어지는 것이 중요한 것입니다. 교차사용을 하려면 당연히 많은 사람이 살고 서로 다른 생활패턴으로 살아야 합니다. 그래서 교차사용이 가능한 지역의 부동산가격이 그렇지 않은지역보다 높은 것은 필연적인 것입니다. 그래서 직장이 있고 상업지역이 발달하고 학군이 좋고 공원이 있어 다양한 활동이 가능하면 할수록 더욱 가치가 높아집니다.

교차사용은 단순히 같은 도시 뿐만아니라 도시와 도시사이에서도 발생하는데 일전에 언급한 서울세력권에서 보여지듯이 출근은 서울로 퇴근은 성남으로 쇼핑은 하남으로 여행은 가평으로 이렇게 사람들은 이동하고, 다양한 도시생활을 하고 결국, 교차사용을 하고 있습니다. 그래서 이러한 교차사용이 더욱더 가능한지역들이 좋은입지라고 할 수 있습니다.

서울만을 의미하는 것이 아니라 각 지역에 대표지역이 있을 것이고 그 지역은 또 그 지역 내에서 높은 부동산가치를 갖고 있을 것입니다. 그러나 수도권과 같이 교차사용이 많은 지역은 공급이 많을수록 상대적으로 교차사용이 어려운 도시들(서울세력권에서 멀어지는 도시들 : 수도권에 상권 및 학군, 직장 등의 교차사용의 대부분은 서울로 이루어 진다.)은 외부충격에 의한 대세상승을 제외하곤 높은가치 상승을 기대하긴 어려울 것이다. 특히, 수도권 외곽으로 갈수록 물리적인 거리의 제약으로 교차사용이 어려울 것이기에 더욱 그렇습니다. 물론 도심내 재개발이나 좋은직장이 있는 일부지역들은 제외하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산투자에서 생각해야할 새로운 시각으로 글을 써보려고 합니다. 그동안 고소득직장, 교통호재, 학군, 도시계획, 자연 등의 핵심키워드로 부동산의 가치를 설명했지만 오늘은 조금 다릅니다.  부동산에 관심이 있는 분들은 이미 알고 계시겠지만 유명한 부동산 애널리스트인 채상욱저자가 얘기한 서울세력권에 대해 이야기해보려 합니다. 서울은 대한민국 인구의 20%가 살고 있고 그 중심지로써 대단한 파급력을 갖고 있습니다. 특히, 고소득 직장과 수준높은 학군으로 그 수요가 끊이지 않는 곳입니다. 그러나 시장논리에 따라 우리 모두가 서울에 살수가 없없고 그로 인해 수도권이라는 거대한 메갈로폴리스가 되었습니다.

특히, 서울을 중심으로 한 주변 수도권은 행정구역은 상이하지만 마치 하나의 지역처럼 통합되었습니다. 전 국토의 12%에 해당하지만 40%의 인구가 거주하는 거대한 도시가 된 것입니다. 부동산 투자 측면에서 서울은 둘러싼 수도권의 위성도시들 중 서울과 연관이 깊다면 서울과 흐름을 더 비슷하게 가져갈 것입니다. 서울을 서울답게 대체할 수 있는 곳, 그 판단기준을 서울로의 통근ㆍ통학비율로 판단하고자 합니다.

그렇다면 수도권 내에서 서울부동산의 영향을 많이 받는 지역은 어디일까요? 통계청 지표 중 '통근ㆍ통학 통계'라는 것이 있는데 이는 12세 이상의 학생이나 직장인들의 통근ㆍ통학인구를 지역별로 나타낸 것입니다. 예를 들어 2015년 기준으로 서울에 살고 있는 통근ㆍ통학인구는 총 506만명으로 서울인구의 절반쯤 되는데 서울에서 서울 즉, 서울 내에서 통근ㆍ통학하는 인구는 455만명으로 전체의 88%가 됩니다. 나머지 12%는 서울을 제외한 경기 또는 인천 등의 지역으로 통근ㆍ통학 하고있습니다.

보통 A도시에서 B도시로 통근ㆍ통학하는 인구가 전체 통근ㆍ통학인구에 15%를 넘으면 B도시에 세력권에 있다고 합니다. 그래서 통계청 자료 인용하여 서울세력권에 있는 도시들을 살펴보겠습니다.(도시들은 시군구로 구분하였습니다.)
* 출처 : KOSIS  2015년 현 거주지별/성별/통근통학지별 통근통학인구(서울,인천,경기)(12세이상)-시군구

먼저 상위 10개의 지역입니다. 30%가 넘는 지역들도 눈에 보입니다. 특히, 과천이나 광명은 서울이라고 봐도 될 정도로 높은 비율을 보이고 있습니다. 서울에 바로 인접한 지역들이 주로 높은 통근ㆍ통학비율을 보이고 있으나 고양시를 제외하곤 서울을 기준으로 동북권과 동남권에 집중되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 서울을 기준으로 동남권이 보다 서울세력권에 근접함을 나타내는 또다른 지표가 될 것같습니다.

그 다음 10위권 역시 서울과 지리적으로 인접한 지역들로 서울의 대체주거지로 선호받는 부천이나 성남, 용인, 김포, 안양 등이 포진해 있습니다. 통근ㆍ통학비율이 20%가 넘기에 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

20위권은 10위권에 비해 조금 더 외곽지역인 의왕,군포,인천 부평과 계양이 포함되어 있습니다. 서울로의 통근ㆍ통학비율이 15%를 넘기에 20위권까지는 당연히 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

30위권부터는 통근ㆍ통학비율이 10%를 넘는 지역들을 제외하고는 서울세력권으로 보기는 어려우나 자족기능을 갖춘도시들도 보이고 있습니다. 또한, GTX 등과 같은 교통호재로 인해 충분히 서울세력권으로 편입될 가능성이 있겠습니다.

40위권부터는 일부 자족도시를 제외하고는 서울세력권으로 보기 매우 어렵고 서울의 영향을 거의 받지 않는다고 볼 수 있겠습니다.

오늘은 통근ㆍ통학비율로 본 서울의 대체제, 서울세력권을 알아보았습니다. 기존의 부동산을 공부하신분들은 알겠지만 실제로 통근ㆍ통학비율로 본 서울세력권이 서울집값과 같은 방향을 보이는 경향이 있는 것을 눈치 챘을 것입니다. 또한, 서울 외곽 도시들 중 물리적인 거리에 비해 동남권과 동북권이 서울세력권에 많이 해당되는 것 역시 알 수 있습니다.

이는 서울의 일자리가 서울의 동남권에 더 치중되어 있음에 반증이며 그로 인해 물리적거리가 가까운 서부권에 비해 동남권이 더 먼지역까지 서울세력권에 편입됨을 알 수 있었습니다. 이러한 점을 빗대어 볼때 서울세력권에서 가까워 질수록 집값은 높아지고 멀어질수록 집값이 낮아지는 경향을 보입니다. 그러나 서울세력권이 아닌지역들 중에 자족도시를 지향하는 일부 도시들(송도, 동탄, 영통구 등)은 다른흐름을 보이고 있으니 참고자료로만 사용하시면 좋을 것 같습니다. 서울세력권을 설명하면서도 결국, 고소득 직장이 곧 부동산가치에 중요한 요소임을 다시한번 확인하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 포스팅한것처럼 아파트의 매매가 뿐만아니라 전세가까지 상승국면으로 전환하였는데 과연 이상승이 일시적인 상승인지 아닌지 조금 다른 측면으로 살펴보려고 합니다. 저도 경제에는 문외한이지만 조금 이해하기 편하게 통화량과 인플레이션헤지라는 주제로 포스팅하겠습니다.

먼저 인플레이션헤지에 대해 알아보겠습니다. 인플레이션헤지는 영어로 Inflationary hedge로 발음에 따라서는 인플레이션헷지라고도 불립니다. 그 뜻은 화폐가치의 하락으로 비롯되는 손실을 막기위해 화폐로써 일정한 가치를 갖는 상품 등으로 바꾸어 보유하는 것을 말합니다. 그 대상으로는 아래와 같습니다.
1. 귀금속, 보석등과 같이 변질이나 부패가 없고 환금이 자유로운 상품
2. 토지 및 건물 등 부동산
3. 주식, 특히 이익의 증대나 자산재평가가 예상되는 기업의 주식
흔히, 일반적으로 주식을 인플레이션헤지의 대상으로 널리 이용되어지고 있다고 합니다. 우리나라는 부동산, 그중에서도 아파트로도 많이 사용되고 있습니다.

이러한 인플레이션헤지는 왜 일어날까요? 한번 고민해봐야 할 대목입니다. 위의 그림에 화폐시스템의 규칙을 보면 점직적이고 일정하게 통화량이 증가해야 한다고 강조하고 있는데 이는 화폐시스템의 붕괴를 방지하기 위함입니다. 일정하게 증가한다면 인플레이션헤지의 대상들 역시 완만하게 증가 할 것입니다.

최근 한국은행은 6월에 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 뒤 추가인하를 고려하였으나 동결하였습니다. 그러나 10월에 또다시 금리인하를 고려할 여지가 있어 한동안은 금리인하 기조가 계속 될 것 같습니다. 이는 시중에 다시 통화량이 증가함을 의미하는 것입니다.

최근 10년간 금값의 변동 폭입니다. 그림에서 나타나듯이 경제가 좋지 않고 화폐가치의 하락이 예상되는 시기에는 금값이 상승한 것을 알 수 있겠습니다. 그 역시인플레이션헤지의 대상으로 사용되는 것을 본다면 부동산과 비슷한 가격흐름을 보일 것 같습니다.

최근에 정부의 부동상 억제정책을 비웃듯이 부동산의 가격이 상승하고 있습니다. 이는 시중의 통화량과도 밀접하다고 볼 수 있습니다. 지난 30여년 간의 통화량과 매매, 전세지수를 그린 표입니다. 통화량이 꾸준히 우상향인 것에 비해 전세나 매매지수는 곡선을 그리나 우상향하는 것을 볼 수 있습니다.

이는 통화량증가가 반드시 전세와 매매가 상승을 동반하는 것은 아니지만 긴호흡으로 보면 결국 같은방향으로 가는 것을 알 수 있습니다. 일부 전문가들은 최근의 우리나라 통화량의 증가는 과거 일본의 버블시기의 통화공급량과 비슷하다고 합니다. 일본의 경우에도 정점을 찍고 디플레이션으로 빠졌는데 우리도 그와 비슷한 흐름을 보이고 있다고 생각됩니다.

단기간으로 생각한다면 지금의 통화량증가가 화폐가치의 하락을 만들고 인플레이션헤지로 금, 부동산 등의 가격상승을 만들고 있다고 생각됩니다. 하물며 최근에는 있었던 비트코인 열풍에서 볼 수 있듯이 본질이 없는 가상화폐조차 인플레이션 헤지의 수단으로 사용되었으니 얼마나 심각한 상황인지 알 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 의식주의 주거로서 부동산을 바라보려고 합니다. 단순 투자수익률측면에서 바라보는 것이 아니라 전통적인 관점과 인식을 바탕으로 실거주를 중심으로 하는 자가소비용 주택매수방법에 대해 알아보겠습니다.

크게 욕심을 부리기보다는 주어진 환경과 삶의 만족도에 중심으로 적합한 주택 매수방법으로 부동산투자의 핵심키워드(직장,교통,학군,자연환경,도시계획 등) 중 최소한 2개이상이 충족하는 지역을 고르는 것이 중요하겠습니다. 대부분의 서민들이 비슷할 생애주기을 고려한 한 부부의 사례를 가정해보겠습니다. 저역시도 적용될 것 같습니다.

1. 맞벌이 신혼부부

맞벌이 신혼부부는 행복한 결혼생활을 시작하였지만 맞벌이라는 상황때문에 매일 생이별과 만남을 반복하며 살고 있을 것입니다. 실제로 저도 그렇게 지냈습니다. 그렇다면 이러한 상황에서 행복할 수 있는 판단 기준은 무엇일까요?  가장 중요한 핵심키워드는 아마 '교통 환경'일 것입니다. 교통환경이 개선이 된다면 워라벨의 중요요소인 '저녁이 있는 삶'이 영위 가능하고 최소한 부부가 저녁식사를 같이하고 절약된 출퇴근 시간만큼 함께하는 시간이 늘어 날 것입니다.

이 때 가장 중요한 것은 직장과 근접해야하고 만약에 부부의 직장이 떨어진 곳이라면 중간의 교통적환지가 좋겠습니다. 또한, 짧은 이동거리에 부부가 즐길거리가 많은 상업기능이 집중조성되어 있어야 좋을 것입니다. 아마 이러한 환경을 따진다면 도심부의 교통접근성이 좋은 지역을 선호할 것 입니다.

2. 자녀의 탄생

맞벌이 부부에게 자녀가 태어났습니다. 저도 그랬었습니다. 대부분 여기서 부부는 고민을 하게 될 것입니다. 맞벌이를 이어갈 것인지, 외벌이로 육아에 전념할 것인지, 선택은 두 부부의 자유이지만 아이가 태어남으로 당장에는 육아에 고민이 될 것이지만 조금더 혜안이 있는 부부라면 교육환경(학군)을 고려하게 됩니다.

자녀교육을 위해 3번이나 이사했다는 '맹모삼천지교' 일화는 우리나라 모든 학부모에게 해당되는 이야기로, 요즘 중학교 학군이 더욱더 중요시 되는 시점에 아이가 태어나고 중학교에 입학하기 전인 최소한 10년 안에는 이사를 고민하게 될 것입니다. 중학교는 해당거주지역에서 우선배정될 확률이 높기 때문에 더욱더 중요한 것입니다.
 
비단 중학교 진학만이 문제가 아닙니다. 육아가 끝이나고 어린이가 되어가는 자녀가 유치원과 초등학교를 안전하게 다닐 수 있는 곳, 배울 곳이 많은 곳, 깨끗한 곳 등 이제는 본인이 아니라 자녀를 위해 주거지의 선택이 이뤄집니다. 이제는 자신들의 통근편의성보다 교육이 중요시 되는 것입니다.

3. 자녀의 성장과 중년의 나이로..

일과 육아에 찌든 부부는 어느새 중년을 향해 달려가고 자녀들은 중학교 혹은 고등학교에 진학을 합니다. 이때가 되면 본인이 체력이 예전만 못하다고 생각이 들면서 모아놓은 돈도 없는 것을 깨닫고 생각하는 것이 '재산증식'과 '건강'이 중요한 요소로 자리잡습니다. 이전에는 자산증식이 필요하단 것을 인지한 정도였다면 이제는 의지가 더욱더 강해지는 것입니다.

결혼후 10~20년의 세월이 지나면서 이제는 주변사람들과 자산의 크기에 대한 비교가 시작됩니다. 과거에는 다들 대동소이했던 것 같은데 세월이 흐르면서 자산의 차이가 커진 것입니다. 특히, 자산의 변동이 거의없는 부부는 이제 마음이 조급해지며 뒤늦게 부동산 투자에 뛰어 들게됩니다.

그러나 목돈도 부족하고 지식도 부족하고 자녀의 대학 또는 결혼에 따른 추가 비용부담과 투자리스크에 대한 부담도 떠안은 상황에서 투자를 결정하기 쉽지 않은 상황입니다. 그렇지만 더 늦기전에 자산증식을 위해 부동산 투자에 관심을 갖고 도시계획이 향후 어떻게 변하게 될지 등 부동산 이슈가 주요 관심사항이 됩니다.

4. 자녀의 독립과 은퇴

이제는 은퇴이후에 할일도 없고 대부분 집에서 시간을 보내게 됩니다. 이때에는 산책하기 좋고 살아가는데 문제가 없는 지역을 선호하게 됩니다. 특히, 산이나 공원가까이에 대학병원이 위치한 곳들이 인기가 많습니다. 대부분의 은퇴한 노년층은 별다른 취미없이 생산활동보다는 등산과 산책 등의 소박한 여가만으로도 만족하기 때문에 자연환경이 가장 중요한 요소가 됩니다.

오늘은 일반적인 사람들의 생애주기를 바탕으로 각 생애주기별 부동산에서 중요하게 여기는 가치를 따져보았습니다. 맞벌이 신혼부부에게는 직주근접과 교통이, 아이가 있는 부부에게는 학군이, 자산증식을 요하는 중년에겐 도시계획과 같은 부동산정보, 노년에겐 자연환경이 중요한 가치입니다. 그럼 이 모든것을 종합해보면 핵심키워드는 정해져있습니다. 이 핵심키워드들이 많이 모여있는 곳, 중첩되는 곳이 바로 우리가 투자해야 할 곳입니다.

또한, 생애주기를 고려했을때 사회에 부동산수요층이 풍부한 계층이 누구인지도 지역별로는 조금 다르게 접근할 수도 있습니다. 도심에서는 생산인구를, 도시외곽에서는 중장년층을 공략하는 것이 좋을 수도 있겠습니다. 결국 오늘 고민해본 생애주기의 핵심키워드는 바로 부동산가치판단의 기준이되고 곧 아파트값 상승의 원동력입니다.

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