부자아빠의 부동산연구소

지난 3개의 블로그를 통해서 주택청약제도에 대하여 알아 보았다. 주택청약제도는 국민들에게 많은 순기능을 제공한다. 특히, 정책적 배려가 필요한 무주택자에게 새아파트를 보다 저렴하게 공급하는 측면에서 그 장점이 크겠다. 그러나 우리가 보지 못하는 불편한 진실도 분명 존재한다. 대부분은 인지하지 못하겠지만 그 세부항목을 하나하나 따져본다면 이말에 공감할 것이다. 우선 수요가 많은 서울을 중심으로 불편한 진실을 다뤄보겠다.

1. 청약당점가점이 높아진다.

위의 표는 최근 서울의 주요아파트 일반공급 당첨 컷트라인표이다. 특별공급에 해당된다면 조금 수월하겠지만 일반공급을 기다리는 무주택자들은 매우 민감할 것이다.
일반적으로 20대에 청약통장을 만들고 30대에 취업과 결혼 그리고 2명의 아이를 키우는 40대 가정의 예로 살펴보면

청약통장 15년 이상(17점), 무주택기간 10년(20점), 부양가족 3명(20점)으로 약 57점이다. 일반적인 가정은 40대가 되어서야 최저기준을 충족한다. 만약 아이가 없는 딩크족이나 기존에 주택을 매입하여 거주했다면 부양가족과 무주택 기간에서의 가점획득이 어려워 청약당첨은 실질적으로 어려운 것이다.

설사 최저기준의 가점을 충족했더라도 새아파트의 공급이 적고 수요가 많은 서울의 경우에는 위의 표처럼 시간이 지남에 따라 커트라인이 올라가 청약으로 내집마련이 쉽지 않을 것이다.

2. 특별공급기준이 터무니 없다.
특별공급은 일반공급으로 당첨이 어려운 정책배려자를 위해 만들어진 제도다. 그러나 특별공급에도 불편한 진실이 있다. 가장 논쟁의 소지가 많은 신혼부부 특별공급을 살펴보자.

위의 표는 2019년 가구당 기준중위소득이. 서울에 근무하는 직장을 갖고 있는 맞벌이 가구의 경우는 가구당 기준중위소득을 상회할 것이다.

위의 표는 신혼부부 특별공급 소득기준이다. 평균적으로 30대에 취업해 30대 중반에 결혼하는 맞벌이 부부의 경우근로자 평균연봉 약 3,500만원을 기준으로 하더라도 월 평균 약 600만원의 소득이 발생하여 소득기준이 간신히 부합한다. 만약 소득이 조금만 높더라도 신혼부부특별공급 기준에 제외될 것이다.
 
아마 주변의 대부분의 일반적인 맞벌이 부부들은 턱걸이 또는 해당이 안될 것이다. 더 아이러니한 것은 서울아파트의 평당가격이 2,600만원으로 맞벌이 부부가 저축만으로 새 아파트를 분양받는 것은 더욱이 제한된다. 소득 뿐 아니다. 부동산 재산과 차량소유기준도 있기 때문에 자칫 기준을 넘을 수도 있다. 부동산의 경우는 2억을 넘기에 제한사항이 없을 수 있지만 자동차의 경우 기준인 약 2,800만원은 신형 소나타 상위트림의 가격이 3천만원을 상회하는 것을 고려한다면 참으로 까다로운 기준일 것이다.

이것은 아무것도 아니다. 기준에 부합했다면 또 다시 가점을 통해 경쟁을 통과해야 한다.

위의 표는 가점기준표로 소득기준이나 자녀 수 거주기간 혼인기간 등이 포함된다. 살펴보면 이해가 안되는 항목이 있다. 혼인기간이 짧고 자녀가 많아야 공급대상이 된다. 상식적으로 혼인기간이 긴 가정이 더 주택이 간절한 것이 아닐까? 더군다나 자금계획을 통해 주거안정성이 확보가 되어야 자녀계획도 세울 수 있는 것 아니겠는가? 정상적인 사고방식으로는 도무지 이해 할 수 없는 가점방식이다.
* 이미 한부모가정이나 배려가 필요한 가정에 지원제도가 있음에도 신혼특공에 또 적용된 것이 불편한 것이다.

3. 대출규제로 주택청약제도 활용이 어려워졌다.
위에서 언급했듯이 도시근로자 1년 연봉을 70% 꼬박모아야 서울에 1평의 집을 살 수 있다. 물론 맞벌이의 경우나 대출을 활용한다면 얘기는 달라진다. 온전히 내돈으로 집을 사는 사람은 거의 없기 때문에 신용ㆍ주택담보대출 등과 같은 레버리지 활용은 필수이다.
그러나 서울에 25평의 새아파트의 분양 가가 약 6억 내외 인것을 가정했을때 주택담보비율(투기과열지구) 40%(부부합산 연봉 8천만원 이하 생애최초구입시 50%)와 도시근로자 평균의 합산연봉의 신용대출(연봉의 100%,  7천 만원)을 받는다 하더라도
집값 6억에 50%인 3억과 신용대출 7천만원을 더해도 약. 2억 3천만원은 현금이 필요하다(취득세 등 기타비용 제외). 사실상 서민 실수요자(흔히, 부모의 도움이 없는 흙수저를 지칭)들은 서울의 내집 마련이 불가능 한 것이다. 출산과 육아가 시작되다면 결국 부부 중 한 사람은 일과 직장의 양립이 힘들고 어찌저찌 가능하더라도 부가적인 지출이 커지기 때문에 저축만으로는 내집마련이 불가능하다.

4. 교통망 확보가 안된 신규택지 및 신도시는 대체주거지로 매력이 없다.
고분양가와 높은 경쟁률로 서울에 청약이 어려운 부부들은 서울 외곽은 신규택지나 신도시로 눈을 돌린다. 정부 역시 서울 내 비싼토지보상비와 제한요소로 외곽에 공급을 늘린다. 분양가도 상대적으로 저렴하면서 비규제지역으로 주택담보대출비율(LTV)이 60%(생애최초 부부합한연봉 8천은 70%)까지 가능하기 때문이다. 위의 도시근로자 평균치의 예로 4억 주택의 경우 신용대출까지 포함한다면 주택담보(70%,  2억 8천)+신용대출(부부연봉의 100%, 7천만원) 3억 5천만원의 대출이 가능해 현금 5천만원(취득세 및 기타비용제외)만 있으면 가능하다. 분양가 3억의 아파트의 경우는 현금 2천만원이면 가능하다.
* 물론, 2천에서 5천 만원의 현금도 모으긴 쉽지 않고 수도권 대부분의 20ㆍ30평대 아파트의 분양가가 오르고 있어 앞으로 실제 들어갈 돈은 많아질 것이다.

위에서 정리한 것처럼 주택청약제도를 활용하여 수요가 많은 지역에서는 내집마련이 쉽지 않을 것이다. 물론 부동산의 특성 중 개별성으로 인해 각 지역과 입지마다 상이하겠지만 평균적인 서울에 직장을 둔 맞벌이 부부의 예에서 알 수 있듯이 실질적인 내집 마련이 쉽진않을 것이다.
* 청약당첨이 되기도 어려운데 당첨되도 문제가 발생한다. 분양권전매제한ㆍ실거주요건 등 처분도 어려워 졌다.

이에 정부는 이러한 고분양가 논란에 분양가상한제 적용 등 노력을 기울이지만 이미 투기과열지구(서울ㆍ과천ㆍ광명ㆍ성남 분당ㆍ하남) 등은 부모의 도움 없는 서민실수요자가 접근이 불가능하다.
특히, 위에서 살펴본 기준들은 자수성가형 가구들에게는 혜택적용이 어렵게 되어 있다. 기준을 조금만 벗어나도 불가능하기 때문에 특별공급은 소득기준으로 일반공급은 가점에서 경쟁력이 없는 구조이다. 주택담보대출비율 역시 지역별이 아닌 개인 소득별로 해야 훨씬 논리적일 것이며 재산역시 직계존속의 재산(상속 및 증여 가능성이 높은)을 기준으로 하는 방법과 차량 가액 역시 총재산에 합산하는 등 수정이 필요하다.(만약 자신소유가 아닌 고급자동차를 리스나 회사차로 쓰는 경우 더 열악한 가정이라 할 수 있을까?)

나 역시 신혼부부 특별공급이 가능했던 사람이었지만 초기에는 맞벌이 소득기준을 초과했고 지금은 대출한도 제한으로 분양자체가 불가능하다. 정말 직주근접한 곳에 내집마련하고 싶다. 임차인 생활을 쉽지 않다.
(나는 고소득직장도 아닌 평균적인 직장근로자다.)

현실과 부합된 주택청약제도 개편이 신속히 이루어져 적어도 우리 딸들은 나같은 고민을 안했으면 좋겠다. 그런세상이 오길 기대하며 주택청약제도에 대한 설명을 마치겠다.

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청약제도에서 특별공급은 일반공급보다 상대적으로 당첨확률이 높아 많은 사람들의 관심이 많다. 그러나 자신에게 맞는 특별공급 종류와 자격에 대해서는 어려워하고 실수하고 있다. 특히, 본인이 특별공급 대상임에도 인지하지 못하거나 부정확한 정보로 부적격자가 되는 등 아쉬운 상황들이 많이 연출된다. 그래서 본문에서는 특별공급에 대해 자세히 설명하고자 한다.

먼저 특별공급제도란 정부가 국가유공자, 장애인, 다자녀, 신혼부부 등 정책적배려를 필요로 하는 무주택자를 지원하기 위해 만든제도이다.
* 당첨은 1세대 당 1회로 제한됨
(어떤 종류의 특별공급 중 1회)
* 수도권에서 지방으로 이전하는 기업, 공장 종사자들은 유주택자도 공급
* 분양가격이 9억원 초과시 특별공급에서 제외되며 전매제한이 5년임

ㅡ특별공급의 종류ㅡ
1. 기관추천 특별공급
기관추천은 세대주를 포함한 세대원 전부가 무주택자이며 관련기관의 추천을 받아야 한다.대표적으로 등이 있다. 전용면적 85제곱미터 이하로 국민ㆍ민영주택의 10%가 공급된다.
 * 각 추천대상별 기관에 세부확인이 요구된다. 

2. 신혼부부 특별공급
입주모집공고일 기준으로 7년 이내 신혼부부(혼인신고 기준)이며, 미성년자 자녀가 있는 경우 1순위이다. 85제곱미터 이하의 민간주택(20%)ㆍ공공주택(30%) 내에서 공급된다. 역시 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야하며 전년도 가구당 월평균소득이 120%이하여야 한다. 또한 부동산 및 자동차 소유에관한 자산보유기준에 따라(18년 기준)
* 부동산(건물+토지) : 2억 1150만원 이하 / 자동차 : 2,790만원 이하(차량기준가액이며 기준가액이없는 경우 취득가액을 기준으로 매년 10%씩 감가상각하여 산출함)

동일한 조건시에는 가구소득ㆍ자녀수ㆍ해당지역거주기간ㆍ청약납입횟수 혼인기간으로 점수화하여 우선된다.

* 가구소득이 적고 아이가 많으며 혼인신고를 늦게할수록 유리하므로 자녀 계쇡 이후에 혼인신고시 유리하다.
※ 최근 이슈가된 신혼희망타운과는 다른내용으로 신혼희망타운 사이트를 참고바라며 추후 포스팅 예정이다.

3. 다자녀 특별공급
입주자모집공고일 기준 미성년자 자녀가 3명이상인 세대로 세대주를 포함한 전 세대원이 무주택이여야한다. 85제곱미터 이상의 주택도 가능하며 공급량의 10%내외로 공급된다. 다자녀특별공급 역시 가점에 의해 우선한다.

4. 노부모부양 특별공급
일반공급 1순위에 해당하는자로서(주택청약제도(2부 일반공급 및 제한사항 참조) 만 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속부양하는 무주택세대주이며 면적기준제한이 없다. 국민주택 5%, 민영주택 3%가 공급물량이며 가점은 일반공급 가점기준을 적용한다.
* 노부모부양 특별공급은 세대주만 가능하며 세대원 모두가 무주택이어야 한다. 부모의 주택수 역시 포함되므로 유의해야 한다.

5. 생애 최초 구입 특별공급
저축금액이 600만원 이상이며, 입주자모집공고일 기준 혼인중이거나 자녀가 있는 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한자가 해당된다. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야하며 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.

3부에서는 5가지의 특별공급에 대하여 알아보았다. 각 특별공급마다 기준이 다르므로 사전에 입주자모집공고를 보고 담당자와 확인하여야 한다. 기타 궁금한 내용은 생활법령사이트를 이용하면 좋을것이다
마지막 4부에서는 주택청약제도의 불편한진실에 대하여 다뤄보겠다.

지난 1부에서는 주택청약제도와 청약통장의 종류에 대해 살펴보았다.
2부에서는 일반공급과 제한요소에 대해 알아보자.

ㅡ민영주택 1순위 조건ㅡ

1. 청약통장 가입 2년 이상(24개월)
2. 등본상 세대 주
* 기준일 : 입주자 모집일
3. 1주택자도 가능
* 본인, 배우자, 세대원의 주택소유와 상관없이 지원가능(단, 가점제의 경우 당첨확률이 낮음)
4. 세대원 중 5년 이내 당첨 사실 없음
* 예비도 당첨으로 간주하기 때문에 인지하지 못하고 신청시 부적격자로 처리되고 통장은 효력을 상실하여 다시 가입해야함
5. 해당 지역(시) 1년 이상 거주
6. 주택전용면적과 지역에 따른 예치금이 예치되어야함
* 1,500만원 이상 예치시 모든지역/면적 1순위 자격

ㅡ청약 제한지역 및 제한사항ㅡ
1. 조정대상지역(청약과열지구)
주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역을 말한다.
분양권 전매제한 및 1순위 요건 강화 등의 규제를 받는다.

2. 투기과열지구
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은지역 중 최근2개월 간의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 85제곱미터 이항의 국민주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한지역이다.
주택사업계획승인이나 주택건축허가실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우,
주택전매행위가 성행하여 주거불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기 우려가 있는 경우,
분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우도 해당된다.

* 청약제한지역(규제지역) 내에서는 2주택이상의 주택담보대출을 제한함(조건부 가능)

다음 표에 해당사항이 있으면 청약제한자로 재확인은 필수다

ㅡ주택청약 가점제 구분 및 점수계산ㅡ
가점제는 총점 84점 만점
1. 무주택기간(32점)
2. 통장가입기간(17점)
3. 부양가족수(35점)

1. 무주택기간
무주택 기간은 15년 이상이면 만점을 득한다.
* 등본상 세대주를 포함한 세대원 모두가 무주택이어야함
* 단, 전용면적 60제곱미터 이하 공시지가 1억 3천만원(비수도권 8천만원)이하의 소형ㆍ저가주택 보유는 무주택기간으로 인정
* 기간은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 이후부터 계산함. 예를 들면 미혼인 31세의 무주택기간은 1년이지만 21세에 결혼산 31세는 10년이 된다.

2. 주택청약통장 가입기간
가입기간이 15년 이상이면 만점이다.

3. 부양가족수
등본상 기재된 세대원(부모ㆍ조부모ㆍ배우자 존속, 미혼인 자녀) 전원이 포함된다.
* 부모님을 등본상 등재하는 경우 3년 이후에 인정됨

2부에서는 일반공급 1순위 및 제한요소 그리고 가점제에 대하여 알아봤다.
3부에서는 특별공급의종류에 대해 알아보자.

2019년 8월 현재 청약통장가입자수는 약 2,500만명으로 국민 절반이 가입되어 있는 상품이다. 가입률이 높은 이유는 대부분의 서민 무주택실수요자들은 주택청약제도를 활용하여 내집마련을 계획하기 때문이다. 그러나 많은 사람들이 청약에 관련된 제도와 내용들이 복잡하고 개편이 자주됨에 따라 혼선이 있어 어려워하며 청약에 당첨됨에도 부적격이되는 등 안타까운 상황도 발생한다.

특히, 최근 각종 부동산 규제로 무주택자들에게 청약제도의 이점이 커짐에 따라 많은 이들이 관심을 갖기에 같이 배워가는 측면에서 주택청약제도를 세분화하여 알아보고자 한다.
 
주택청약제도는 1977년 8월 18일 《국민주택우선공급에 관한 규칙(주택공급규칙)》을 신설하며 시작되어 현재에 이르기까지 대ㆍ내외 변동에 따라 규제ㆍ부양책 등을 고르게 펼치며 발전하고 있다. 특히, 2007년 9월 이후부터는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 가점제가 적용되기 시작했다. 가점제에는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 입주자저축가입기간(17점)을 점수화하여 합산하며 총점은(84점)이다.

주택청약제도에서의 주택은 크게 2가지로 나뉜다.

1. 국민 주택
국가, 지자체, LH(또는 지방공사)가 건설하는 85제곱미터 이하의 주택 또는 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설, 계량하는 주거전용 이하의 주택을 말한다.
* 단 수도권이 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100제곱미터 이하

2. 민영주택
국민주택 이외의 주택을 말한다.

다음은 청약통장의 종류다.
1.주택청약종합저축
국민주택과 민영주택을 받기 위한 청약통장으로 평수에 제한없음

2.청약저축
국민주택을 공급받기 위한 청약통장

3.청약예금
민영주택을 공급받기 위한 청약통장

4.청약부금
주거면적 85제곱미터 이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장

크게4가지로 나뉘는데 2015년 9월 1일부터 청약저축ㆍ예금ㆍ부금의 신규가입이 불가됨에 따라 지금은 2009년 부터는 주택청약종합저축만 가입이 가능하다.

주택청약종합저축은 국내거주자인 개인 누구나 제한없이 1인 1계좌 개설이가능해
세대주 뿐 아니라 세대원 모두가 개별통장 개설이 가능하다.
(가입가능은행 : 농협, 신한, 우리, 하나, 국민, 기업)
청약가입시에는 아래와 같은 서류가 필요하다.

* 단, 주택수는 세대별 합산됨에 유의

주택청약저축은 매월 2만원 ~ 50만원까지(5,000원 단위로 납입) 자유롭게 납입이 가능하며
잔액이 1,500만원 미만인 경우 월 50만원을 초과하여 납입이 가능하며
잔액이 1,500만원 이상인 경우 월 50만원 이내에서 자유롭게 납입이 가능하다.
* 단, 월납입금은 10만원까지만 인정되며 청약통장해지후에는 그 전기간 인정이 불가함에 유의해야 한다.

지역 / 전용별 예치금은 다음표와 같다.

1편에서는 청약제도의 간략한 설명과 통장의 종류에 대해 알아보았다.
2편에서는 일반공급과 특별공급, 1순위 자격 및 제한사항에 대해 살펴보도록 하겠다.

※ 개인적인 견해로는 청약통장은 무주택ㆍ유주택자 불문하고 시장상황에 따른 청약제도의 변경을 고려하여 최소한의 납입금액으로 통장을 장기간 보유하는 것을 추천한다.
또한, 1년 간 최대 240만원 한도 내에서 40프로인 96만원까지 소득공제 혜택도 있어 큰 금액이 묶이는 것이 아니라면 월 10만원 정도는 꾸준하게 납부하는 편이 낫다고 생각된다.

오늘 투기과열지구에 분양가상한제 관련 기사가 쏟아지면서 많은 이들에 관심이 집중된 것 같다. 말도 많고 탈도 많은 분양가 상한제에 대하여 알아보도록 하자.

분양가 상한제란 집값 안정을 목적으로 건설업체의 적정이윤(택지비와 건축비 포함)을 고려 분양가를 산정하여 그 이하로 분양토록 정한제도이다.

한마디로 정리하자면 건설업체가 너무 비싸게 공급하지 못하도록 하는 것이다. 그러나 분양가상한제는 저렴하게 주택공급을 하려는 좋은 취지와는 다르게 실제로 많은 문제점을 갖고 있다.
적용지역인 투기과열지구는 티스토리내 913내에서의 대출규제를 참고바란다.

위의표는 과거 분양가 상한제 도입과 공급물량을 나타내는데 상한제가 도입되면 주택공급이 위축되는 것을 보여주고 있다. 이것이 결국 최근의 폭등장을 조장했던 문제점으로 지목되며 많은 이들이 우려하고 있다.
아래는 분양가상한제에 대한 정부 발표자료이다.

단순히 좋은 취지에 내용들로 도배되어 있고 순기능 역시 있다고 생각된다. 그러나 실제로 우리에게 미치는 영향은 순기능만 있는 것은 아니다.

1. 무주택 실수요자 중심의 청약시장 개편 가능성
분양가 상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자의 이익이 커짐에 따라 투기과열지구 중심으로 쏠림현상이 지속될것이나 전매제한 및 의무거주기간, 대출제한 등으로 묻지마 투자보단 실수요자중심의 청약시장이 개편될 것이다.

2. 재건축 및 재개발 투자수요 감소
너무나 당연하게도 건설사의 수익이줄게됨에 따라 재건축 및 재개발사업도 탄력을 잃게될 것이다. 일반분양시에 수익성 하락에 따라 단기적인 하락이 불가피할 것이다.

그러나 가격상승의 피로도와 규제책 등으로 일반 실수요자들이 구매수요로 전환은 쉽지 않아보인다. 특히 로또 청약 등의 대기수요로 관망하는 자세가 유지될 것으로 판단됨에 따라 단기간의 거래 급등은 없을 것으로 판단된다.

3. 후분양제는 선분양으로 전환되거나 사업초기단계는 리모델링으로 선회가능성 높음
후분양제를 택했던 건설사는 오히려 선분양제가 상대적으로 이익이 있으므로 선분양으로 돌아설 것으로 판단되며 사업초기단계의 재건축은 리모델링으로 선회가능성이 높다. 수익성이 더나은곳으로 움직이는 모습이 나올 것으로 판단되므로 조금 더 시장을 지켜봐야할 것 같다.

이번 규제를 통해 투기과열지구에서의 신축공급이 제한됨에 따라 5년 내 신축 및 입주물건은 단기 및 장기 상승이 예상되고, 기존 구축 및 전세가는 입주물량이 많았던 서울에는 가격에 큰 변화는 없겠으나 장기적으로 상승이 예상된다.

공급을 억제하며 투기수요를 잡는 꼬리물기식 규제는 단기간의 가격상승은 막겠으나 공급이 억제됨에 따라 신축을 중심으로 전세가 및 매매가의 상승이 예상된다. 특히, 기존의 재건축ㆍ재개발 아파트는 사업성 및 수익성 악화로 단기간 하락이 불가피하겠으며 실수요자들이 로또청약의 대기수요로 전환됨에 따라 거래량도 크게늘지 않을 것이다.

그러나 전매제한과 같은 제한사항과 공급감소를 학습한 발빠른 실수요자들이 다시 시장에 진입한다면 단기간의 상승도 가능할 것으로 생각된다.

시장의 자율성을 억제해서는 결국에는 성공이 어렵다는 것을 잘 아는 정부가 정책을 밀어붙힌다는게 무슨 의미인지 그 의도가 궁금하다.

하늘 높은줄 모르고 솟아오른 고층아파트는 대부분의 지역에 랜드마크로 높은가격을 자랑하고 있다.  그렇다면 단순히 높고 새아파트여야 비쌀까? 그렇지 않다면 어떤 기준으로 집을 골라야 최소한 잃지 않는 투자가될까? 다음 본문에서 크게 4가지로 자세히 다뤄보고자 한다.
* 숫자의 순서가 우선순위는 아니다. 부동산의 개별성으로 각 요소의 우선순위가 다르기에 개별입지로 분석해야 한다. 보편적인 기준으로 순위를 정했으니 참고바란다.

0. 수요와 공급
실물자산인 부동산 역시 기본적으로 경제논리에 따라 수요와 공급이 중요하다. 어느지역이든 기본적인 수요가 있기 때문에 단순히 아파트 공급이 없다면 좋은 시장이 될 수 있을것이다. 그러나 부동산의 개별성으로 공급이 많은 지역이더라도 수요가 몰리는 부동산은 가격이 상승 한다. 기본적으로 내가 구입하고자 하는 지역에 수요량과 공급량 체크는 필수적이다. 시중에 유통되는 빅데이터 어플이나 사이트를 활용하면 좀더 쉽게 파악이 가능하다.
* 빅데이터 앱사용법은 추후 포스팅예정
수요공급은 단순히 입주 물량 뿐 아니라 아래 제시되는 각 요소들의 수요와 공급에도 기준이 되므로 넓은 의미로 이해바란다.

1. 고소득직장(직주근접)
나는 어떤요소보다 고소득직장에 접근성에 대해서 중요하다고 생각한다. 고소득 직장과 직주접근이가능한 집일수록 그 가격이 높을 것이다. 어느누가 직장이 먼곳에서 출ㆍ퇴근하며 도로와 길에 시간을 버리고 싶겠는가?

위의 표는 17년도 법인세를 신고한 법인이 1만 개가 넘는 시ㆍ군ㆍ구의 현황이다. 단순히 양을 보더라도 왜 부동산에서 강남 접근성을 입에 마르게 이야기하는지 알 수 있을 것이다. 대기업본사와 화이트칼라의 직종 등 고소득자가 많기 때문에 결국 높은 집값을 감당가능한 것이다. 같은 베드타운의 택지나 신도시더라도 고소득직장에 접근성이 보장된다면 집값 상승이 더 높다.
* 우리나라는 동남권(경부선)에 집중되어 있다.

2. 교통(교통 호재)

기본적으로 교통은 통근 및 통학에 절대요소로 필수적인 항목이다. 물리적인 거리가 멀더라도 교통이 좋다면 오히려 가깝게 느껴질 것이고 가까운 곳이더라도 교통이 불편하면 같은 입지내에서도 가격편차가 클 것이다. 특히, 지하철이 다니는 수도권을 중심으로보더라도 반경 500m 이내에 초역세권(도보 5분 내외)ㆍ역세권(10분 내외)은 주변에서도 높은 집값을 자랑한다. 특히, 서울지하철 노선 중 4대 업무지구(4대문ㆍ여의도ㆍ강남ㆍ마곡)으로 연결된 노선들의 집값이 상대적으로 높다.
* 보통 3대 업무지구는 4대문ㆍ여의도ㆍ강남을 칭하지만 나는 마곡도 포함하였다.

지하철과 더불어 M버스, KTX, SRT 등 교통이용이 좋은 곳 혹은 좋아질 곳은 상승폭이 가파르다. 직장인과 학생들은 대부분 대중교통을 이용하는 비율이 높고 그 안에서 머무는 시간이 많기 때문에 비오거나 눈오고, 춥거나 더울때 대중교통 이용이 편한 곳을 찾는 것은 어쩌면 당연할 것이다.
* 단순히 교통이 편리하다고 높은 가치가 있는 것은 아니다. 어디로 통하는 교통인지에 따라 그 가치가 달라질 것이다.

3. 학군(학교 및 학원가)

가정을 이루면 자녀 교육문제를 생각하기 마련이다.  그 결과 초품아ㆍ중품아(큰 길을 건너지 않고 아파트 내 학교가 있는 곳) 등의 신조어가 생기는 등 학군이 내집 마련에 절대적인 요소가 되었다. 단지 내 학교가 있는지, 학교가 명문고ㆍ대 진학률이 높은지, 학원가가 가까운지 등은 과거부터 현재 까지 계속해서 집값에 필수적인 요소로 자리잡고 있다.

특히, 서울 3대 학원가인 목동ㆍ중계동ㆍ강남, 안양 평촌, 고양 일산, 성남 분당 등은 그 높은 교육열로 주변보다 높은 집값이 형성되어 있다. 지방의 경우에도 좋은 학군ㆍ학원가 지역은 각 지역의 대장으로 높은 가격을 자랑하는데 광주 남구ㆍ대구 수성구ㆍ대전 서구 등은 서울 못지 않게 높은 집값이 형성되어 있다.

4. 상품가치 및 자연환경 등
투자자들은 '구축 밭 신축은 옳다'라는 말을 들어보았을 것이다. 모든 사람들이 새 아파트를 살고 싶어하기 때문에 그 수요는 항상 많은것을 나타낸 표현이다. 새아파트는 디자인, 자재 등 뿐만 아니라 조경, 커뮤니티시설 등 다양한 부분에서 구축에 대해서 경쟁력이 높다. 부동산은 입지가치가 기본이지만 상품가치 역시 중요하기에 기본적으로 새아파트(상대적)는 주변보다 높은 시세를 자랑 한다.

또한 워라벨, 삶의 질적인 측면이 강조되는 현대인의 삶에서 바다ㆍ강ㆍ산 등 좋은 뷰가나오는 집이나 공원ㆍ산책로 등을 이용하기 접근성이 좋은 집 역시 프리미엄이 작용하고 있다.

이 외에도 도시개발계획, 주변환경개선 등 다양한 요소가 결합되어 집값이 형성된다. 집값은 단순히 투기로만 상승하기에는 한계가 있고 실수요자가 몰려 시장가격이 높은 지역들(핵심 요소들이 많은곳) 대표적으로 강남ㆍ잠실ㆍ목동ㆍ분당 등은 당연히 수요가 몰려 비쌀 수 밖에 없는 것이다.
이러한 기본 요소들은 잘 이해하고 부동산을 선택한다면 최소한 잃지않는 투자를 할 수있을 것이다.

결국에는 자신만의 투자원칙과 분석만이 좋은 아파트를 선택하고 최소한 잃지 않는 결과를 만들 것이다.

요즘 불로소득에 관심이 커지면서 경제적자유란 단어가 입에 오르내린다. 투자에 관심 좀 있는 사람이라면 이 단어를 목표로 미래설계를 할 정도다.

특히, 청울림이라는 저자가 쓴 '나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다'의 책으로 일반 대중은 더 쉽게 접했을 것이다.

조금 더 풀어서 설명해보면 경제적 자유란 각 개인이 스스로의 의지로 행동할 수 있는 자유를 뜻하는데 쉽게 말하면 일하지 않고 할 수있는 일을 즐긴다는 뜻이다. 그 의미가 억만장자를 뜻하는 것처럼 개인마다의 경제적 자유의 기준이다르니 개별성이 강하다고 볼 수 있다.

경제적 자유는 결국 내가 주도적으로 누군가의 간섭을 피해 인생을 설계하고 살아가는 것이라 할 수 있다. 우리 대부분의 서민들, 그리고 월급쟁이로 불리는 근로자들 대부분이 인생의  시간을 남에게 통제받고 있기 때문에 더욱더 간절하게 느끼는 것 같다

그렇다면 일반적인 월급쟁이 서민들은 어떻게 경제적자유에 가까워질 수 있을까? 우선 아래의 표를 살펴보자.

위의 표는 저축자산의 연 수익률 5프로를 가정하고 현재 세후소득과 연간소비를 기준으로 경제적자유에 도달할 수 있는 시간을 보여주고 있다. 표를 보는방법을 간단히 설명하자면 세후소득(가로축) 5천만원을 기준으로 연간소비(세로축)가 4천만원이라면 경제적자유까지 36.7년이 걸린다는 뜻이다. 조금더 설명하면 36.7년 이후에 은퇴하면 그간 모은자산의 4%로 연간소비에 필요한 4천만원을 충당 할 수 있다는 것이다.

* 여기서 4%로는 은퇴 첫해 노후자산의 4%를 인출액으로 삼는 방법으로 이렇게 하면 노후자산을 30년이상 유지가능하다는 분석을 기초한 것이다.
(30년이란 60세 은퇴 90세 사망의 생애주기를 적용했다.)

결국은 소득에서 소비를 뺀 나머지(여유자금)을 늘리는것이 경제적 자유를 앞당기는게 핵심인것이다. 많이 벌어도 많이 쓴다면 자산을 모으기힘들다는게 확실히 보여진다.
아래는 연수익률 3%와 7%의 예시표니 참고바란다.

위의 표에서 보는바와 같이 임금근로자가 단순히 소비를 절제하는것만으로는 경제적자유에 도달하면 너무 늙어버린다. 물론 기대수명이 늘어난지금 나이는 의미없다지만 스스로 통제하는 삶을 기다리기에는 너무 긴 시간이다.

사람들이 투자하고 돈을 좇는것은 결국 경제적자유를 목표로 한다. 그 목표를 잊지말고 더 많은 노력으로 더 빠른 시간에 경제적자유를 이루자.

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평범한 가정에서 자란 대다수의 사람들은 집이란 곳을 우리 삶의 보금자리로 투자수단보다는 의ㆍ식과 같이 필수 존재로만 생각하는 경향이 많다.

사실 집이란 곳은 주거용 부동산으로 실물자산에 한 형태인데 주변의 대다수는 그냥 편하게 살곳으로 생각하며 큰 금액의 지출이 들어가지만 큰고민은 안하는 것 같다. 자산은 잃지만 않아도 괜찮겠지만 이왕이면 자산이 증식되면 더 좋을것이다. 그렇지만 대부분은 그런건 복잡하고 머리아프다면서 가볍게 넘기기 일쑤다.

마트에서 장을보면서 이리저리 만지고 두들기는 채소에 비하면 우리가 살고 있는 집은 비교불가능한 금액이 투입됨에도 별다른 노력들을 하지 않는다. 흔히 부동산이라고 얘기하는 공인중개사에 말만 듣고 선택하고 결정한다. 물론 내가 살고자하는 지역이 정해져 있고 어쩔 수 없지만 조금만 생각을 달리하면 미래에는 완전 다른결과가 나타날 수 있을 것이다.

매매나 임대차를 고려하지 않고 생애 주기를 고려해 평균적인 가정의 이사횟수를 생각해보자.
1. 결혼
(결혼 전 세대의 분리와 자금 제한에 따른 소형주택)
2. 자녀 초등학교 입학전
(초등학교 학군 고려 및 자녀 성장에 따른 평수 늘리기)
3. 자녀 중학교 입학전
(중ㆍ고등학교 학군 고려 및 자녀성장에 따른 평수 늘리기)
4. 자녀 대학교 입학 또는 독립 후
(대학교 학군 또는 독립에 따른 평수 줄이기)
5. 자녀 결혼 및 은퇴
(자녀 결혼 자금확보 및 은퇴에 따른 삶의 터전 변경)
생애주기를 고려한다면 개인 차는 있겠으나 평균적으로 결혼 후 은퇴까지 약 30년 동안 5번 정도 이사할 것으로 생각된다.

금융공부를 하지 않았더라도 이자와 물가상승 등 시간이 지나면 지금의 돈의 가치는 미래에 하찮아 진다는 것은 누구나 상식적으로 알 것이다.
예를 들면 금리가 5프로일때 백만원의 미래가치를 계산한식인데

3년뒤에는 86만원 30년 뒤에는 23만원이 된다는 뜻이다. 아래의 표는 지난 20년간의 경제성장률, 물가상승률, 금리 등을 나타낸표로 참고하면 좋겠다.

그렇다면 다시 돌아가서 30년간의 시간 동안 이사를 통해 최소한 잃지 않고 가능하면 자산이 증식되면 좋지 않겠는가? 단순한 인플레이션만 고려하더라도 내집마련이 자산증식에 얼마나 기여할지 잘 알것이다.

그러나 흔히 서민인 무주택자들은 돈이없어서, 청약이 당첨 안되서, 대출이 무서워서, 규제가 심해서, 집값이 떨어져서ㆍ올라서 등등 말도 안되는 이유로 내집마련을 미루고 있다. 물론 성급하게 사라는 의미는 아니다. 아무리 작은평수의 싼 집이라도 일반적인 근로자가 부담하기엔 큰 금액이기에 더욱 더 신중해야 한다.

그렇지만 어느정도 목돈이 모였고 대출레버리지가 감당가능하고 부동산 입지분석을 통해 가치를 볼줄안다면 하루빨리 내집마련을 서둘러야 될 것이다. 어쩌면 직장에서 열심히 노력하는것보다 경제적자유에 더 빨리 도달하는 방법일 수도 있다.

여기서 질문가능한것이 내가 살아야하는 곳이 집값이 비싸 도저히 살수 없는 지역일 수도 있다. 그렇다면 이렇게 생각해보자. 내가 감당가능한 여력이 되는곳에는 내가 살지않더라도 집을 마련하고 내가 꼭 살아야되는 곳은 임차인으로 산다면 어떨까? 꼭 소유부동산에서 거주해야 한다는 틀을 깨기 바란다.

난 내집에살아야만 한다는 고집을 부린다면 어쩔 수 없겠지만 대부분의 살기좋은 곳의 집들은 이미 비싸기 때문에 그리고 돈 모으는 속도보다 더 비싸지기 때문에 시간이 지나면 지날수록 내가원하는 곳에서의 내집마련은 더 멀어질 것이다.

또 이런사람도 있을것이다. 세금때문에, 정부정책 때문이라는 핑계를 대며 내집마련을 귀찮아 한다. 계산하고 저울질 해보면 쉽게 해결된다. 오해하고있는 것이 정부는 무주택자는 집을 살 수있게끔 장려하는 정책들을 펼치고 있다. 물론 내집마련자체는 어렵지만 상대적으로 무주택자에게 유리한 정책들이 펼쳐진다는것이다. 자세히 살펴보면 정부가 억제하는건 부동산 투기일 뿐이다.

그렇다면 우리는 어떤 선택을 해야할까? 답은 정해져 있다. 하루 빨리 내집마련을 서둘러야 한다. 공부를 하고 전략을 세워서 가능한 빨리 내집을 마련하자. 가능하다면 내 소유의집에서 살면 금상첨화겠지만 그렇지 않더라도
실소유와 거주를 구분해서 본다면 전국이 내집마련의 시장이 될 것이다.

Part.2 에서는 대출과 명도에 대해 알아보았다. 마지막 Part.3에서는 주거용 부동산의 상품가치 향상을 위한 리모델링과 임차인 빨리 구하는 요령 그리고 실질적인 수익률 정리를 해보았다.

6. 임차인 구하기

사실 임차인을 구하기 위해서는 기본적으로 수요가 풍부한 직장이나 학군 등이 좋은 곳에 부동산이 위치해야 유리하다. 그러나 수요가 적은곳에서는 가격 및 상품 경쟁력이 없다면 임차인 구하기가 힘들다. 내가 낙찰받은지역도 수요가 적어 우선 리모델링을 통해 상품가치를 올리기로 했다.

리모델링을 무턱대고 한다면 오히려 수익률이 낮아지므로 효율적인 부분부터 하였다. 일반적인 주거용 부동산이라면
1. 도배 및 장판
2. 화장실 및 싱크대
3. 샷시, 베란다 등
순으로 리모델링시 비용 대비 효율이 좋다. 명도 이후에 집을 살펴 보니 장판 및 싱크대 상태는 좋았으나 화장실 및 도배지 그리고 샷시가 상태가 좋지 못했다. 그러나 샷시는 비용이 많이들기에 우선적으로 도배와 화장실 리모델링, 입주청소를 하였다.

화장실 160만원, 도배 55만원, 입주청소 20만원을 들여 어느정도 세입자를 구하기 위한 상품성이 갖추어졌다.
발품을 팔아 가격비교와 흥정을 통해 투자금을 최소화하였다. 많은 온ㆍ오프라인 업체와 비교하면서 확인하고 내가 원하는 수준을 사진으로 제시한다면 쉽게 견적비교가 될 것이다.
* 견적비교시 화장실 리모델링만 50만원 가까이 차이가 보였다.

리모델링이 끝나자 소재지 일대 전체와 인접동 까지 공인중개소에 물건을 내놓았고, 부동산 어플인 직방과 다방, 피터팬의 좋은방 구하기 등 직접 물건도 홍보하면서 임차인을 구하기 시작했다.
어플로 홍보한 곳은 직접 방을 보여주지 않고 공인중개사와 연결시켜 불필요한 노력을 최소화 하였다.

그 결과 리모델링 후 방을 내놓은지 한달이 지난 6월에 임차인을 구하고 7월에는 만 서른에 난생 처음 월세를 받았다.

임대소득 그 금액자체는 크지 않았지만 그간에 노력과 시간들이 스쳐가며 불로소득이 쉽지않구나 참 많은 생각이 들었다.


7. 최종 투자 수익률 결산
월세가 입금되고 실질적인 투자수익률 결산을 실시해보았다.

임차인과 계약시 임차인의 사정을 고려 월세를 깎아주긴 했으나 세세하게 정리하다 보니 생각보다 지출이 많았다. 우리가 흔히 고려하지 않는 잡비를 정리하니 수익률이 반토막이 난것이다.
물론 매도하는 가격에 따라 더 많은 수익률도 나올 수 있겠지만 그러한 것은 제외했다. 여기에 임장 및 계약 간 기름값이나 시간 등을 계산한다면 저 수익률 역시 무의미할 것이다.

나의 첫 경매 낙찰기를 마무리하며..
올해 무모하게 시작된 1월부터 7월까지의 약 반년여 간의 투자가 끝이 났다. 간단한 생각으로 시작된 경매공부가 생각만큼 쉽지않단 생각이 들었다. 직접 하나하나 해결하고 마음 고생도하며 보냈던 시간들이 지금은 좋은 추억이 되었다. 가능한 많은 레버리지를 끼는 투자를 했음에도 생각보다 많은 실투자금이 들어가면서 이론과 실제의 괴리를 느꼈다.

특히, 수익률을 구체화해봄으로써 대부분의 초보투자자가 쉽게 현혹되는 수익률의 함정을 다시 한번 생각하게 되었다.

마지막으로 경매투자를 통한 교훈을 정리해보면..
1. 기본적인 부동산 인사이트를 키우자.
2. 경매는 투자수자일 뿐이다. 낙찰에 목메지 말자.
3. 입찰시 최악의 상황을 가정한 비용까지 판단하여 입찰가를 정하자.(리모델링, 명도비용 등)
4. 시세는 물건의 최저가를 기준으로 보수적으로 접근하자.
4. 세금적인 부분도 고려하자.
5. 주거용부동산에서 빌라투자는 더욱더 신중히 접근하자.(출구전략이 어렵다.)
6. 급할필요없다. 천천히 두드리며 투자하자.


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Part.1에서는 주로 경매절차와 물건보는법, 그리고 입찰가 판단방법 등을 제시했다면 Part.2에서는 낙찰부터 소유권 이전 그리고 명도까지의 과정을 설명하려고 한다.

4. 경락잔금대출 실행

대출은 부동산투자에 가장 큰장점인 레버리지 활용에 근간이 되기 때문에 감당 가능한 범위내에서 많이받는것이 좋다. 기본적으로 경락잔금대출이라는 것도 주택담보대출의 일환이다. 그 비율은 일반시세가 아닌 감정가에서 산출되는점이 다르며 낙찰가까지 고려해서 비율을 정한다.
* 보통 비규제지역 무주택 또는 1주택 처분조건하에 감정가 70% 또는 낙찰가 90% 중 낮은금액이 가능하다. 그 외 케이스는 은행에 꼭 상담하기 바란다.

경락잔금대출은 취급은행에 한도를 사전에 확인하는 것이 좋으나 취급은행자체가 많지 않기때문에 보통 법원에서 나눠주는 홍보물 비교를 통해 하는편이다. 보통 금리는 일반매매보다 높은 편이며 카페 등 커뮤니티까지 활용한다면 보다 저리로 가능할 것이다.

대출은 받을 때 투자자의 입장에서보면.
1. 낮은 금리 2. 긴거치기간 및 상환기간 3.원리금균등상환 방식이 가장 효율적일것이다. 또한 소액임차인보호를 위한 방빼기라는 것을 쓰기 때문에 다주택자의경우 보증서 사용 유무도 레버리지활용에 중요한 요소기 때문에 반드시 확인한다.  또한 DTI, DSR 등 은행에 가지않더라도 부동산계산기 사이트를 활용한다면 좋을 것이다.

더불어 간과해서는 안될것이 법무사수수료인데 경락잔금의 경우 일반매매보다 말소등기가 많아 비싸기도 하고 사전에 조사하지 못하는 경우가 많기 때문에 은행을 소개해준 직원분에게 사전에 합의를 하는편이 유리하다. 일반적인 법무사수수료는
법무통 이라는 어플에서 비교 후 최저가를 기준하면 좋을 것이다. 의외로 투자금에 생각치 못한 잡비들이 많이 나가는 경우가 있다.

그 외 대출관련 내용은 블로그 내에 913대책 이후 대출규제 정리를 보면 도움이 될것이다.

5. 경매의 꽃 명도..

명도는 경매의 꽃이며, 가장 어렵고 난해한 부분이다. 경매낙찰자에 입장에서는 정당한 절차로 소유권을 취득했지만  집주인 또는 세입자는 낙찰자에게 매우 부정적인 경우가 많다. 나같은 경우도 부동산 입찰전 임장활동간 세입자를 만나기 어려웠으며 낙찰받는날에서야 문을 열고 대화가 가능했다.

대부분 임차인이기 때문에 임차인에 편에서서 음료수라도 들고가 사정에 대한 이야기만 들어주고 공감하기만 하더라도 명도는 간단할테지만 대부분 낙찰자는 절차에만 의존하는 경우가 있어 애를 먹는다. 물론 나도 법무사 통해 인도명령을 전달했고 절차는 취했지만 기본은 사람 대 사람인것이다

그렇다고 세입자를 무조건 믿으면 안되고 인도명령신청은 미리 해둬야 한다. 자칫 6개월이 지나게 되면 명도소송으로이어져 의도치 않은 전쟁이 될 것이다.. 세입자도 법원에서 보내준 인도명령을 보면 아무래도 조금 더 수월해진다.

명도는 우선 기본적인 법적인 절차를 취하되 세입자나 집주인에게 완만한 대화로 해결하고 해결이 어려우면 소액의 이사비라도 주는편이 최악의 경우보다 훨씬 합리적일 것이다. 또한 미납관리비 공과금정산도 꼭 잊지 말아야한다.
* 내가 낙찰받은 빌라는 세입자가 소액임차인으로 이사갈 돈이없어 배당기일까지 살게하는 조건으로 마무리 했었다. 통상 세입자가 소액 임차인인 경우에는 대부분 배당기일까지 기다려준다. 소액임차인은 낙찰받은 돈으로 100% 배당이 되기 때문에 별도의 이사비는 지불하지 않는편이 낫다.

Part.2를 마치며..
사실 낙찰 후 대출 실행 명도까지 짧지만 치열한 과정들이다. 나는 운이 좋은 케이스여서 명도가 아주 원활히 되었지만 최악의 경우였다면 손해가 컸을 것이다. 그러나 명도까지 했다고 끝은 아니다. 다음 Part.3에서 이어가겠다.

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