부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 지속적으로 발표하는 정부의 부동산 정책과 부동산 시장의 수요자들의 괴리에 관해서 답답한 마음에 글을 이어가 보려 합니다.

어제 국토부에서 발표한 보도설명자료에 따르면 작년 1216부동산 안정화 방안이 적용되고 시장이 안정화되었다고 발표하였습니다. 그러나 이상하게도 발표 내용들을 살펴보면 아직 1216 대책에 주요 내용들이 전부다 시행도 하지 않았는데 벌써 추가 규제에 관한 내용들을 언급하고 있습니다.

실제로 이와 관련된 비슷한 내용들을 고위 관료들의 발언들을 통해서 확인을 할 수 있었습니다. 발표한 발표문의 타이틀에는 시장이 안정되고 있다고 했지만, 그 안에는 누가보더라도 조바심 난 사람들의 모습들이 엿보였습니다. 그렇다면 왜 시장의 반응은 정부의 의도와는 조금 다르게 흘러가고 정부는 왜 자꾸 부정을 하는 것일까요? 

위에 내용들은 발표문의  내용을 일부 발췌한 것 입니다. 실제로 위에서 발표한 내용대로 1216 부동산 안정화 방안 이후에 서울의 고가주택 위주로 관망세가 나타나면서 정부의 발표 안처럼 가격이 떨어졌습니다. 그렇지만 우리는 데이터의 왜곡을 너무나 잘 알고 있으며 데이터만으로는 논리가 약하다는 것을 너무나 잘 알고 있습니다.

현재 시장의 참여한 수요자들은 초고가 주택들이 밀집한 강남의 아파트이 일부 호가가 내려간다고 해서 그 외의 지역들의 집값이 전반적으로 내려갈 거라고 생각하지 않고 있으며 실제로 신고가만 갱신하는 아이러니한 상황들이 연출되고 있습니다.

정말 이상하게도 정부의 정책의 내용들을 보면 강남집값을 잡으면 나머지 집값이 잡히는 것처럼 이야기하고 있으며 투기세력들이 마구잡이로 강남에 진입하여 집값을 올린다고 하고 있습니다. 근데 그게 실제로 가능한 것일까요?

대부분은 수요자들은 초고가의 주택보다는 중위수준의 주택에 대한 수요가 많을 뿐 강남을 투자로 진입할 만한 사람들은 흔치 않았습니다. 왜 정책은 시장 수요자들의 니즈를 반영하지 않는 것일까요? 강남 집값을 잡으면 다른 지역들의 집값이 내려가는 것일까요? 저도 궁금합니다.

이외에도 수많은 질문들이 저의 머릿속을 혼란스럽게 합니다.

1. 분양가 상한제가 민간택지에도 적용되는데 새 아파트 분양가가 싸지면 주변의 집값이 떨어질까? 

2. 고가주택의 주담대를 막아 사지 못하게 하면 그보다 싼 주택들의 가격이 떨어질까?

3. 대출은 개인의 신용도와 담보를 통해서 실행되는데, 주택담보대출의 비율을 지역별로 정한 기준이 무엇일까?

4. 청약제도에서 가점이 낮거나 특공 조건이 안 되는 사각지대에 있는 사람들을 위한 보완책은 왜 나오지 않을까?

5. 서민실수요자들을 위한 주택 가격안정이 목표가 되어야는데 왜 강남 집값 안정이 목표가 되었을까?

6. 공시지가 인상안과 보유세 부담이 소수의 고가주택자들로부터의 재분배에 기여하는 걸까? 아니면 그 외 절대다수의 국민들이 세부담의 총액이 늘어나는 것일까?

7. 재건축은 안된다면서 가로주택정비사업은 왜 권장할까? 기존 재건축과 재개발보다 비효율적인 사업아닌가?

8. 수요를 분산한다면서 왜 서울과 가까운 곳에 신도시를 만들고 서울을 확장시킬까?

9. 국토 균형개발을 외치면서 수도권, 특히 동남권에 개발호재가 집중되는 것은 무슨 이유일까?

그타 등등.....

제 짧은 지식으로는 정부의 수준 높은 정책을 보고 이해가 되지 않아 정책의 방향성에 대해서 수많은 질문이 생깁니다. 시장의 수요자들은 좋은 주거환경에 아파트를 살고 싶은 욕구가 강할 뿐이지 강남에 살고 싶은 게 목적이 아닌데도, 자꾸 강남만 언급하는 정부 고위 관료들의 모습을 보면서 안타까웠습니다.

오히려 시장에게 위임했더라면 자연스러운 시장 가격이 형성되었을 텐데 오히려 '토끼몰이'를 하는 것은 아닌지 정말 걱정이 됩니다. 

시장경제에서는 물건의 가치에 따라 시장 참여자에 의한 시장 가격이 형성됩니다. 인위적으로 시장 가격을 조절한다고 해서 가치가 높은 상품이 헐값이 되거나, 가치가 없는 상품이 고가가 되진 않습니다. 시장의 니즈에 따라 수요가 많은 곳에는 보다 높은 가격이, 적은 곳에는 낮은 가격이 형성되는 것입니다.

그렇기 때문에 지금의 부동산 가격은 시장의 참여자들이 부동산에 보다 높은 가치를 두고 있는 기본적인 사고에서 시작이 되고 있습니다. 그렇다면 문제점인 부동산외에 가치가 높은 대안들을 만들어 주면 자연스레 해결될 일들입니다.

지금 시장의 참여자들은 정부가 생각하는 '미래에 대한 불안감', '높아가는 집값에 대한 조바심' 뿐만 아니라 더 좋은 주거환경에서 살고 싶은 기본적인 욕구가 큰 것입니다.

'21세기 태어난 사람들이 20세기 아파트에 산다는 것', 이 자체가 난센스입니다. 그렇다면 정부는 이러한 시장 참여자들의 니즈를 해소해주어야 합니다.

거시적으로는 불안한 경제상황에 대한 해법을 제시해서 부동산에 쏠림을 분산해야 하고, 세부적으로는 시장의 니즈에 부합하는 국토개발을 통해 양질의 주택을 공급해주면 되는 것입니다.

여기서 양질의 주택은 절대적인 주택과 질이 떨어지는 구시대적인 닭장을 의미하는 것이 아니라, 워라벨이 가능한 고급 공동주택을 지속적으로 공급해야만이 지금 뜨거운 부동산 시장에 참여하는 수요자들이 원하는 갈증을 해소해 줄 수 있습니다.

부동산 정책의 근본적인 취지는 우리나라 국민들에게 양질의 아파트를 제공하는 것입니다. 그렇기 위해서는 촘촘한 교통망과 기반시설 계획뿐만 아니라 공동주택의 고급화에도 힘을 쏟아야 하는 것입니다.

'휴거'라는 말을 들어보셨는지 모르겠지만 우리 주변에 아이들이 '휴먼시아 거지'라며 친구들을 놀리는 데 사용하고 있습니다. 만약, 정부가 공급하는 휴먼시아가 최고급 입지와 커뮤니티 시설 등 국민들로부터 1등 브랜드였다면 저런 단어들이 파생되진 않을 겁니다. 

결국, 부동산에 있어서 정부의 근본적인 역할에 대해서 다시 한번 고민해봐야 하지 않나 싶습니다. 이제는 OECD 선진국의 대열로 진입한 현재에.. 질문만 쌓이고 정답은 없는 수요 억제정책이 아니라, 철저한 시장의 니즈를 반영한 정책들이 보완되어 강남 집값만 잡으려다 지방 집값만 잡는 정책이 아닌 부동산 전반적인 안정화를 꾀해야 할 것입니다.

2017년 대비 평균 40% 가까이 올라버린 서울 집값을 잡기 위해서는 철저히 시장의 니즈를 다시 한번 재진단하는 것이 좋지 않을까 생각이 듭니다.

최근에 접한 이슈 중 '매매 허가제'라는 내용을 접하고 깜짝 놀랐습니다. 2003년 참여정부 시절에 검토하다가 많은 문제가 야기될 것으로 판단되었던 그 규제책을 정부의 고위 인사가 스스럼없이 이야기했다는 것에서 더욱 놀랬습니다.

토지거래에 대한 매매 자체를 제한하는 것이 과연 타당한 것이냐에 대해서 더욱 놀란 것입니다.

헌법 제119조 제1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.’고 규정하여, 원칙적으로 자유경쟁에 입각한 시장경제질서를 기본으로 하고 있음을 밝히고 있습니다, 

물론, 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체 간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고 동조 제2항에 규정함으로써 자유시장 경제질서를 기본으로 하되, 이에 대한 제한을 가할 수 있음을 밝히고 있습니다만, 이는 매우 극단적인 경우로 생각됩니다.

발표된 정책은 아니지만 현재 정부의 고위 관료의 생각들이 이러하다면 시장의 니즈와는 정반대로 움직인다고 더욱더 확신이 드는 것입니다. 거래를 못하게 막으면 시장이 안정되는지? 근본적인 목적이 무엇인지 알 수 없는 정책들이라는 것입니다.

위에서도 언급했지만 지금의 수요자들은 불안한 경제환경과 불투명한 미래, 그리고 부동산 시장 과열에 따른 내 집 마련 불안함이 가장 큽니다. 정부는 이러한 시장의 불안감을 해소해주는 노력을 이어가야지 단순히 수요만 억제하는 것은 언발에 오줌누는 미봉책에 불과할 것입니다.

오해가 있을지 모르겠지만 무조건 정부정책을 비난하려는 목적은 아닙니다. 다만, 정확한 진단을 통해 치료를 해야하는 상황을 이야기하고 싶은 것입니다. 머리가 아픈 두통환자에게 빨간약을 발라주는 의사는 의사로써 역할을 못하는 것입니다. 보다 정확한 진단과 처방을 통해 서민주거안정을 위한 부동산 안정을 기대해 봅니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2019년은 부동산 시장이 냉탕에서 온탕을 오갔습니다. 특히, 연말에 발표된 1216대책 중 청약당점 요건이 강화되었는데요, 이것 때문에 투기과열지구 및 대규모 택지(66만㎡ 이상)의 청약을 위한 거주기간이 강화되었습니다. 특히, 3기 신도시와 수도권 30만 호 공급방안에 따른 청약을 기다리는 수요자들이 많은데요, 오늘은 투기과열지구 및 대규모 택지에 청약을 위한 거주조건과 관련된 내용에 대해 포스팅해보려 합니다.

* 아래는 3기 신도시와 관련된 기존 포스팅 내용이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/04 - [부동산 정책 및 동향] - 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망..(Feat. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산)

2019/12/11 - [부동산 이야기] - 3기 신도시 공급계획이 늦어지면...(Feat. 토지보상금)

1. 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 청약 당첨 요건 강화 

1216 부동산 대책의 청약질서 확립 내용 중 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상)에 대한 청약 시에는 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 개선하였습니다.

현재는 투기과열지구와 수도권 주요 지역에는 1년 이상 거주자에게 청약에 대한 우선공급을 실시 중에 있는데요, 여기에 투기과열지구와 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 지역은 청약 거주요건이 2년 이상으로 변경되는 것입니다.

그렇기 때문에 아래의 그림의 투기과열지구 지역과 청약 거주기간 강화 대상 택지에서는 2년 이상 거주요건이 필요한 것입니다. 또한, 3기 신도시 역시 2022년부터 공급 예정이기 때문에 올해 이사를 하지 않는다면 첫 시범단지에 대한 청약 당첨이 어려울 수 있기 때문에 청약 대기 수요자들은 이사를 서둘러야 하겠습니다. 시범단지는 보통 상대적으로 저렴하며 입지가 우수한 지역이 많기 때문에 경쟁이 치열합니다.

위에 표에서 나와 있듯이 정부가 발표한 30만 가구 공급계획에서 면적이 66만㎡ 이상인 택지는 12곳입니다. 빠르면 2021년부터 분양할 예정이기 때문에 청약을 할 수요자들은 해당 지역에 우선 거주해야 유리한 것입니다.

물론 해당 지역에 거주하지 않더라도 청약은 가능합니다. 민간택지 일반분양은 1순위 조건을 갖추더라도 기타지역으로 청약은 가능하기 때문입니다. 그러나 수도권에 거주하기만 해도 청약은 가능하지만 해당지역에 주민에게 20%를 우선공급하고 해당도에 30%, 기타 수도권 지역에 50%를 공급하기 때문에 기타지역으로 청약시에는 당첨확률이 매우 낮습니다.

조금 자세히 설명하자면 하남 교산지구에 청약을 하기 위해서는 2년 거주한 해당 지역 주민에게 20%를 우선공급하고, 경기도에 거주하는 30%, 수도권 전체에 남은 50%를 공급하지만 해당지역 주민은 우선공급 20%에 낙첨되더라도 경기 30%와 수도권 전체 50%까지 계속해서 경쟁하기 때문에 해당지역 거주 1순위 요건이 있다면 확률이 높아지는 것입니다.

그래서 청약 당첨 확률을 높이기 위해서는 입주자 모집공고가 나오기 전에 2년 거주요건을 충족시키는 것이 유리하겠습니다.

- 청약당첨 거주요건 강화에 대해서..

1216 부동산 대책에서 청약 당첨 요건 강화 이유는 청약 당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열 해소를 필요로 해서라고 합니다. 그러나 아이러니하게도 일부 지역뿐 아니라 전국이 전세 가격이 상승하고 있습니다. 이건 절대적인 주택공급물량이 적어서라기 보다는 시장의 물건이 적어서입니다. 그 시장은 수요가 몰릴 수밖에 없는 시장들입니다.

청약 당첨 거주요건이 강화된다면 전세 가격이 떨어질까요? 말도 안되는 소리일겁니다. 현재, 청약시장의 과열은 분양가 상한제에 따른 주변시세보다 저렴한 분양가가 가장 큰 원인입니다. 안그래도 이러한 청약대기수요로 주요지역들의 전세가가 상승 중인데, 여기에 청약거주 의무기간이 강화된다면 주요지역들의 전세가격 상승은 불 보듯 뻔한 일입니다. 

실제로 서울을 비롯하여 경기도 하남, 과천, 광명, 성남 분당 등 핵심지역들(공교롭게도 투기과열지구)은 전세가가 상승 중에 있습니다. 더군다나 자사고 폐지와 같은 교육정책의 변화도 전세가 상승을 부채질하는 모습입니다.

수도권 30만 호 공급과 3기 신도시는 서울과 같은 핵심입지의 수요자들을 분산하기 위해서 지정되었을 텐데 그렇다면 굳이 해당 지역 거주요건이 필요한가 의문입니다. 서울에 사는 사람이 3기 신도시에 청약을 받으려고 이사를 간다는 것 자체가 말이 안 되는 것입니다.(서울과 인접한 과천, 하남, 광명, 분당 등은 논외로 하겠습니다. 이곳은 수요의 풀 자체가 다르기 때문입니다.)

예를 들어, 서울에 직장이 있는 부부가 서울에 전세로 거주하고 있는데 남양주 왕숙신 도시에 분양하는 지역에 청약을 위해서 남양주로 이사하여 거주하게 될까요? 극히 일부 수요만 움직일 것입니다. 서울에 전세로 사는 사람은 서울에 직장이나 학군 등에 대한 니즈가 있어서 살고 있는 것입니다. 단순히 청약만을 위해 남양주로 이사하긴 쉽지 않을 겁니다.

그렇다면 해당 거주지역 요건이 없이 가점제나 혹은 추첨제, 특공으로 서울에 거주하는 부부가 남양주 왕숙신 도시에 당첨이 된다면 어떨까요? 비과세 요건 및 실거주 요건이 규정되어 있다면 서울에 거주하는 사람이 남양주 왕숙신 도시로 이사 가게 될 것입니다. 수요가 분산되는 것입니다.

서울과 같은 핵심지역의 수요를 분산하려면 외곽 지역에 공급물량에 대해서 상대적으로 저렴한 분양가만 이야기할 것이 아니고 좋은 일자리를 늘리거나 학군이 좋아지거나 교통이 개선되는 등의 수요 분산 정책이 선행되어야 합니다. 이런 것들 없이 단순히 핵심지역에 거주하는 수요층들에게 청약을 위해 거주요건 강화만 한다면 핵심지역들로의 수요가 몰리면서 청약시장에 양극화는 더 심해질 것입니다.

그렇기 때문에 2년 거주요건보다는 수도권 전체가 지원이 가능하고 실거주 요건을 강화하여 핵심지역의 수요를 분산하는 다른 방안을 강구해야 핵심지역들의 전세수요도 분산이 될 것입니다.

입지가 좋은 택지로 수요가 몰리게 하는 지금과 같은 미봉책은 전세시장 안정과 청약시장 안정 두 마리 토끼를 둘 다 놓치게 될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요 며칠 동안은 1216 부동산 정책에 대한 이야기가 계속되었는데요, 특히, 기존에 주택 보유자들보다 주택을 구입하지 못한 3,40대들의 상실감이 더 컸던 것 같습니다. 아이러니하게도 부동산 정책의 방향성은 양질의 주택을 무주택자에게 공급하는 것이 주요 골자인데요, 왜 이런 상실감들이 나올까요? 

현재의 30,40대들은 기존 3포세대(연애, 결혼, 출산 포기)뿐만 아니라 5포 세대(3포 세대+내 집 마련, 인간관계), 7포 세대(5포 세대+꿈, 희망)라는 말까지 나올 정도로 어려운 세상에서 이러한 어려움을 뚫고 연애와 결혼 그리고 출산을 하였거나 계획하고 있습니다.  매일 전쟁터와 같은 출퇴근 시간과 직장 내 스트레스, 육아를 참아내며 말입니다. 더군다나 현재의 어려운 경제환경 속에서 베이비부머 세대와 청년세대 사이에 껴서 위아래로 부양해야 하는 매우 불쌍한 세대인 것입니다. 세금 주도 성장의 피해자인 셈이죠..

아마 저의 이야기로 예를 들면, 이들의 부동산 정책에서 느껴질 상실감을 십분 이해할 수 있을 것 같습니다. 저는 30대 초반으로 두 딸아이의 아버지이자 조금은 안정적인 직장을 다니는 외벌이 직장인 입니다. 현재 거주지는 투기과열지구 내에서 임대로 거주 중에 있으며 주변에서 청약으로 아파트에 당첨되고 많은 돈을 벌었다는 이야기를 듣고 부동산 공부를 시작하게 되었습니다. 그러나 신혼부부 특공도 좋은 지역들은 경쟁이 치열하기 때문에 번번이 탈락하고 어려운 청약제도와 LTV와 같은 대출규제들을 공부하면서 현실을 직시하게 되었습니다. 부모 도움 없이 일찍 결혼해서 외벌이로 돈을 모았던 저는 현금이 약 5천만 원 정도 있었습니다.

신용대출을 사용하더라도 계약금만 지불이 가능했고 더군다나 아이 둘을 키울 생각에는 최소한 34평형은 살아야 하기 때문에 저렴한 분양가더라도 이미 대부분 비쌌고 잔금까지 마련할 자신이 도저히 없었습니다. 원리금 상환을 할 생각에도 매우 부담이 되었습니다.(당시에는 집값 상승이 이렇게 클 줄 몰랐고 중도금을 주담대로 전환 시 시세 상승에 따라 비율이 늘어나는 레버리지에 대한 이해도 적었습니다. 아마 저뿐만 아니라 평범한 분들은 비슷할 것으로 사료됩니다.)

그렇기 때문에 청약은 엄두도 내지 못했고 주변의 다른집을 보더라도 이미 수억 원의 고가 아파트가 되었기 때문에 구입하기 위해서는 당장 3-4억의 현금이 필요습니다. 그래서인지 비빌 언덕이 없었던 저는 더욱더 상실감이 매우 컸습니다. 앞으로 아이들이 성장함에 따라 환경도 생각해야 하기 때문에 이제는 정착하고 싶은데.. 특공 기준이 되어도 당첨도 안되고 집값 지불능력이 되지 않았기 때문입니다. 그렇다고 너무 멀리 외곽으로 가자니 출퇴근에 대한 부담감도 컸습니다.

상실감을 갖고 상담중에 주변에 먼저 청약을 받았던 분들은 대출규제 전으로 집값의 최대 70%까지 담보대출이 가능했기 때문에 저와 같은 소액만 있더라도 가점이 없이 특별공급에 대한 문만 두들기더라도 구입이 가능했었습니다. 불과 1-2년 사이에 무엇이 달라졌길래 정부의 말 따라 특공 세대수는 늘어났고 집값은 시세 대비 저렴한데 저한테는 오히려 구입이 어려워진 것입니다.

이러한 상실감속에서 부동산 공부를 해야겠단 생각이 들었고 결국 경매를 시작으로, 짧은 기간 동안 소액으로 돈을 버는 방법을 연구해서 언젠가는 상위 주거지에 정착하고자 하는 작은 꿈이 생겼고 조금씩 변화하는 모습에 행복했습니다. 

그러나 지속적인 정부의 부동산정책을 바라보면 오히려 대출규제를 더욱더 강화하고 있습니다. 이미 서울의 중위 아파트 가격이 9억 원에 육박하는 와중에 9억 원이 넘는다면 지금의 LTV보다도 더 낮은 대출이 되는 것입니다. 분양가는 인플레에 따라 더욱더 올라갈 것이고 나의 저축액이 늘어나지도 않는 상태에서.. 가점도 낮고 혼인기간이 경과해서 특별공급 조건도 사라지게 될 테고 아이가 없는 경우에는 특공 당첨은 거의 불가능하기에.. 열심히 아끼고 돈 모아서 서울에 내 집 마련을 하려는 사람들에게는 청천벽력 같은 소리입니다.

당장엔 아이가 없더라도 아이가 생길 것을 대비해서 최소한 34평형은 살아야 하는데.. 일자리가 많은 중심업무지구의 집들은 비역세권이더라도 대부분 9억 원을 훌쩍 넘어버립니다. 그렇다고 해서 너무 외곽으로 나가버리면 출퇴근이 힘들어지니.. 참으로 어려운 상황입니다.

* 서울의 아파트는 규제로 인해 서비스면적에 따라 실평수가 더 작습니다.

더군다나 필수가전과 달라진 라이프스타일로 인해 1인당 주거면적도 늘어나는 상황 속에서 작은 평형의 집을 살수도.. 없고..

* 이전에 작성한 1인당 주거면적 관련 글입니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/07 - [부동산이야기] - 평균 가구원수, 1인당 주거면적과 가구당 순자산의 변화로 보는 중ㆍ대형 평수 아파트 전망..

어떤 분들은 그럴수 있습니다. 무슨 비싼 집을 사려고 하냐, 외곽에 싼 집 널렸다, 비싼집을 사는 것이 투기다, 나때는 원룸에서 시작했다고 말입니다. 그러나 서울에 직장이 있는 수많은 젊은 세대들은 무슨 죄입니까? 비싼 집을 찾는 게 아니라 집이 비싼 것을.. 더군다나 비싼 신축에 대한 수요는 더욱더 높아만 갈 겁니다. 21세기에 태어난 세대가 20세기의 집에 살라고 하면 그것이 가능하겠습니까? 참기 어려울 것입니다. '라떼는 말이야'는 이젠 잠시 접어두십시오. 

어렵게 취업하고 결혼해서 맞벌이 하며 아끼고 아껴서 내 집 마련 후에 자녀계획을 하려면 많은 30대들은 대출규제에 상실감이 더 클 것입니다. 더군다나 아이를 낳는 순간 외벌이가 되어버려 가구소득이 떨어지면 당장에 생활이 어렵기 때문입니다.개인의 소득 수준에 맞게 대출을 규제하면 될 것을.. 왜 자꾸 지역에 한정 지을까요?

이렇듯 주택구입이 어려운 30,40세대뿐만 아니라 이미 주택을 구입한 30,40대도 마찬가지입니다. 어렵게 작은 평수에 집을 마련해서 자녀들이 성장하면 이사계획을 준비했을 텐데 대출까지 줄어들면 더 넓은 평형의 집으로 갈아타기가 불가능한 것입니다.

오히려 정부가 의도한 서울 강남 집값을 잡고 실수요자의 내 집 마련 기회를 높이겠다는 정부 발표와 달리, 실제로는 강력한 대출 규제로 이른바 실수요자들인 30, 40대가 직격탄을 맞게 된 것입니다.

더군다나 어렵게 주택을 구입한 세대들은 생활도 빠듯한데 공시지가 상승에 따라 높아만가는 집값에 세부담도 클 것입니다.

정부가 15억 원이 넘는 아파트를 '초고가' 아파트로 규정한 것도 매우 아이러니합니다. 고소득 직장을 다니는 맞벌이는 우리가 생각하는 것보다 많은 소득을 벌어 들입니다. 우리나라 전체 근로자 중 연봉 1억 이상의 근로자가 약 45만 명이라고 하면 그 수가 적진 않아 보입니다. 여기에 개인사업이나 자영업과 같이 근로 외에 소득이 높은 수요자들까지 포함한다면 실수요자의 폭은 생각보다 클 것입니다. "실수요자가 자기 소득 수준에 맞춰 살고 싶은 집을 사려는 게 죄가 되냐"는 비판이 나오는 것도 이러한 까닭입니다. 그들에게 수억 원의 주담대는 큰 부담이 아닙니다. 오히려 이것을 억제하는 것이 공정하지 않아 보입니다.

기존에 9억 원 이상의 고가주택이 이제는 서울의 중위 가격 수준의 평범한 아파트가 되자 이제는 15억 원이라는 기준으로 '초고가주택'이라는 개념을 정립해 프레임을 씌우는 것은 아닌지.. 의문이 듭니다.

이미 그전에도 고가주택의 수요는 일반인이 아니었습니다.. 대출규제에 가장 큰 피해자는 고가주택에 대한 수요자가 아니라 평범한 서민들이라는 것을 깨달았으면 합니다.

대출은 개인의 신용과 능력에 맞추어 실행하면 되고, 지역별 주택 가격의 차이는 결국 수요가 만들어 내는 것이기에.. 시장논리로 이성적이고 합리적으로 접근하는 정책을 펼친다면 두 팔 벌려 환영하겠습니다. 행정구역 차이로 대출이 다른 현상황.. 저만 불편한 건가요?

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 정부가 꺼지지 않는 부동산 투자의 불씨를 잡기 위해 12.16 부동산대책 ; 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 이번 대책은 정부의 일관성 있는 부동산정책의 방향성을 보여주는 강력한 대책으로 보입니다. 규제의 차수를 거듭할수록 더욱더 강력해지는 정책.. 시장은 순응하고 진화하고 있었지만 이번에는 어떻게 반응될지 감이 안잡힙니다. 

먼저 대책에서 가장 크게 느껴졌던 대출규제와 종합부동산세 인상에 대해 간단히 살펴보겠습니다.

1. 주택담보대출 및 전세자금대출에 대한 규제 강화 

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 추가 강화

→ 현재 서울아파트 평균가격을 고려한다면 34평형 기준으로 약 9억원입니다. 그렇기 때문에 9억원을 초과하는 지역이 아닌 아파트들에서는 변화가 없기 때문에 9억원 미만에 주택에 대한 수요 역시 변화가 있을지 지켜봐야겠습니다.

② 초고가 아파트(시가15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

→ 시세 기준 15억을 넘는 아파트에 대해서는 주택담보대출이 금지되며 생활안정자금만 대출이 가능하겠습니다. 실제거래가가 15억 미만이더라도 시세가 15억을 넘는다면 금지되는 것으로 현재 서울의 입지좋은 신축들은 모두 해당되겠습니다. 15억 미만의 경우에는 9억원 X 40% + 6억원 X 20% = 4억 8천만원만 가능하기 때문에 기존에 대출비율 40% 적용(6억원) 대비 1억 2천만원의 현금이 필요합니다. 안그래도 진입장벽이 높은 고가아파들에 대한 장벽이 더욱더 높아질 전망입니다.

③ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 

→ 규제지역 내에서는 2년 내 기존주택 처분 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과) 2년 내 전입조건으로 주택담보대출이 가능했지만 개선안은 공시가격에서 시가 9억원으로 변경하고 2년내 기존주택 처분조건 및 전입조건이 1년내 처분 및 전입으로 변경되었습니다. 이는 일시적 1가구 2주택 전략을 꾀했던 투자패턴에 다소 부담으로 작용될 것 같습니다.

2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

→ 현재는 시가 9억원 초과 주택 구입 및 보유시에 전세대출에 대한 공적보증은 제한되어 있는데, 사적 전세대출 보증인 서울보증보험까지 제한할 수 있도록 협조 요청합니다. 그동안 전세대출을 통한 유동성이 투자에 큰 힘이었기 때문에.. 그걸 차단한다니.. 매우 강력하게 느껴집니다. 다른 규제보다도 이부분이 실제로 이루어진다면 고가주택에 대한 투자수요가 매우 위축될 것으로 생각됩니다.

3. 주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

① 종합부동산세 세율 상향조정

→ 9.13대책에서 이어졌던 종합부동산세에 부담이 더욱더 커져보입니다. 개정안의 퍼센테이지는 미미해보이지만 고가주택을 보유한 주택에서는 수백에서 수천만원의 부담이 커졌기 때문에 수요가 위축될 확률이 높겠습니다.

② 조정대상지역 2주택자에 대한 세부담 상한 상향조정

→ 이 역시 종합부동산세 세율 상향과 맞물려서 내년 공시가격 발표시에 상당한 파장이 있을 것 같습니다. 결국 종합부동산세는 고가주택에 대한 수요위축으로 이어지기 때문에 어설픈 투자나 자금력이 없다면 투자가 매우 어려워 질 것 같습니다. 또한, 종합부동산세는 말이 많은 세금중 하나이지만 그 대상이 일부(약 60만명)이기에 조세저항이 크지 않다는 것이 더욱더 가슴아픕니다. 

이번 1216 부동산 대책을 보면서 제가 생각한 규제의 핵심 키워드는 고가주택에 대한 주택담보대출 제한(금지)와 전세자금대출 사적보증제한, 종부세 상향으로 생각됩니다. 전 하락론자는 아니지만 최소한 고가주택보유에 있어서는 부담이 늘어난 것이 확실한 것이기 때문에 진입장벽이 높아진 만큼 보유하기에도 녹록치 않아진 것이 사실입니다. '18년 발표한 913대책 이후에 맞이한 '19년 종부세는 예고편에 불과했던 것이 아닌가 싶습니다. 고가주택 보유에 대한 부담은 곧 수요 위축이 될 것이며, 대출 규제등과 맞물린다면 수요는 급격히 줄여들 것 같습니다. 특히, 현재 고가주택을 보유하고 있는 세대에 있어서는 일시적 1가구 2주택 전략도 어려워진 형국이기 때문에 규제지역 안에서 고가주택 구입에 대한 수요와 보유자에 투자가 확실히 줄어들 것 같습니다.

그런데 이런 수요위축에 대한 걱정과는 다르게 지속되는 정부의 규제들로 인해서 강력한 부동산 규제임에도 불구하고 시장은 매우 차분하게 느껴집니다. 지난 대책들에서 나왔던 리액션들과는 사뭇 달라진 느낌입니다. 이번 정책이 강력한 규제가 포함된 부동산정책인 것은 부정할 수 없지만 결국 규제의 틈이 생길수 밖에 없는 네거티브규제를 적용한 이상 우회 또는 회피하는 일종의 편법이 결국에는 생길 수 밖에 없기 때문에 벌써 대응책이 마련된 분들도 있지 않을까? 생각이 듭니다. 

또한 당장에는 새로운 규제에 적응하고 진화하기 위해서 수요가 위축될수도 있겠지만 대출규제간에 언급했듯이 서울의 아파트 중위가격이 약 9억원이기 때문에 9억원 미만의 아파트로 수요가 쏠려버릴 수도 있다는 생각이 들었습니다. 현재는 투자자뿐만 아니라 조바심을 느낀 실수요자들까지 장에 가세했기 때문에 조금이라도 공부가 된 투자자라면 9억원 미만의 서울의 아파트 1채는 전혀 부담으로 작용하지 않을 것입니다. 현재에 시장에 참여하는 많은 수요자들은 생각보다 똑똑하다는 것을 간과해서는 안됩니다.

저의 짧은 소견으로는 강력한 규제가 나왔기 때문에 단기간에는 조정또는 소강상태가 오리라는 것은 확실하다고 생각됩니다. 그러나 민간택지 상한제 적용지역 확대에서 볼 수 있듯이 우리가 예상한 것보다 규제가 조금 약하게 느껴진 것은 사실입니다. 최근의 아파트가격 상승률로 본다면 성남이나 수원, 대전 등 일일이 열거하지 않더라도 상승률이 높은지역들이 존재하고 있음에도 지금은 정부가 더 큰 칼을 한번에 빼들기는 어려운 상황에 직면했기 때문입니다. 오해의 소지가 있는 발언이기에 말씀은 삼가지만 말하지 않더라도 눈앞에는 생각보다 중요한 이슈들이 직면해 있기 때문에 정부도 이를 무시하기 어려웠을 것입니다.

이번 규제는 이번에 대상승장으로 인해 발생한 부동산 양극화로 상대적으로 저가의 아파트를 보유한 절대 다수의 국민들을 달래기 위한 느낌으로 보이는 것은 저만의 생각인지도 모르겠습니다. 현재의 부동산 투자 심리를 잡지 못한다면 결국에는 고가주택이 아닌 주택과 규제를 받지 않는 지역들에서의 상승이 지속될 것 같습니다. 이번 규제를 보고 느낀점은 비규제지역에 다주택자는 부담이 크게 느껴지지 않겠구나라는 생각이 들었습니다. 원래 똑똑했던 투자자 뿐만아니라 똑똑해진 실수요자까지 시장에 참여한 이시점에서 규제책이 이내 간파될 것만 같아 두렵습니다.

미래에 대한 전망과 걱정은 다소 부질없는 것일수도 있지만 대비하는 것도 나쁘진 않다고 봅니다. 결국 규제는 시작되었고 얼마나 빠르게 대응하느냐가 더욱 중요해졌습니다. 그리고 얼마나 빠르게 부동산대책에 적응할지 훌륭한 선배투자자들의 귀추도 궁금해집니다. 

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