부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 주로 청약을 공부하다보니 신도시 등 신규택지에 대한 공급에 관심이 많은데요,

좀 바쁜 탓에 지난 6월 3일 국토부에서 발표한 3기 신도시 등 대규모 신규택지 추진방향에 대한 자료를먼저 원본으로 살펴보겠습니다.

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원문을 중심으로 가볍게 살펴보았는데요.. 반드시 정부 발표자료는 원문으로 살펴보는 것이 좋은것 같습니다. 그리고 가능하다면 이렇게 자료를 남겨놓으면 추후에 찾기도 편합니다.

찾아보면서 놀랐던 것이 몇가지 있어서 언급해보려고 합니다.

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1. 수도권의 주택보급률과 무주택가구수

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수도권은 주택보급률은 '18년 기준 99%로 전국 104.2%와 비교해서 매우 낮습니다. 특히, 지방이라고 할 수 있는 도지역의경우 111.9%과 비교해본다면 그 차이가 매우 큽니다.

비단 주택보급률 뿐만아니라, 자가보유율 역시 전국 61.2%보다 낮은 54.1%로 광역시 62.8%, 도지역 71.2%에 비해 매우 적습니다.

경기 1,324만명과 서울 973만명을 더하면 약 2,300만명이 사는 수도권은 우리나라 전체 인구 5,178만명의 약 45%가 살고 있음에도 약 절반이 자기집이 없다면 그 수요가 엄청난 것입니다.

단순히, 자가보유율만 보더라도 왜 수도권에 집값이 비싸고 오르면 급등하는지, 그리고 정부가 수도권에 집중할 수 밖에 없는 이유를 알 수 있습니다.

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2. 수도권 30만호 공급의 맹점

아래 표는 과거 수도권을 중심으로 이루어졌던 1기와 2기신도시의 인구수와 세대수인데요. 그 간 장기간 수도권에 공급되고 지금도 일부 공급하는 2기신도시는 약 50만호가 공급되었습니다.

그러나 정부는 30만호를 공급한다면서 공금폭탄과 같은 의미로 사용하고 있는데요, 아쉽게도 수도권 30만호 중 신도시급은 19.4만호를 포함 총 86곳에 30만호를 공급합니다만,

이는 2기신도시 52만호에 비해 약 58%에 불과합니다. 위에 언급한 자가보유율과 수도권 인구 증가(지난 10년 간 약 90만명 증가)를 고려한다면 턱없이 부족한 숫자입니다.

더군다나, 수도권인구가 계속 증가하고 지방의 주택이 감소하는 시점에서 더욱더 지방은 도심공동화와 수도권 집중화과 커질 것이기 때문에 3기 신도시 자체로 수요 충당이 가능할지 의문입니다.

또한, 공급시기와 지역이 서울접근성이 좋지만 변수가 많을 지역들이므로 추진 속도가 얼마나 빠를지 궁금합니다.

2기신도시 입주도 마무리 되어가는 시점이라 조금은 어려워질 것 같아 걱정이네요.

설사 공급일정이 앞당겨진다하더라도 주택노후도와 인구수증가 등.. 수요가 많은 수도권은 정말 더 많은 공급이 필요한 것 같습니다.

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목이 마르면 물을 주면 됩니다.

물을 주지 않으면

갈증을 풀어줄 수 없습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2019년은 부동산 시장이 냉탕에서 온탕을 오갔습니다. 특히, 연말에 발표된 1216대책 중 청약당점 요건이 강화되었는데요, 이것 때문에 투기과열지구 및 대규모 택지(66만㎡ 이상)의 청약을 위한 거주기간이 강화되었습니다. 특히, 3기 신도시와 수도권 30만 호 공급방안에 따른 청약을 기다리는 수요자들이 많은데요, 오늘은 투기과열지구 및 대규모 택지에 청약을 위한 거주조건과 관련된 내용에 대해 포스팅해보려 합니다.

* 아래는 3기 신도시와 관련된 기존 포스팅 내용이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/04 - [부동산 정책 및 동향] - 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망..(Feat. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산)

2019/12/11 - [부동산 이야기] - 3기 신도시 공급계획이 늦어지면...(Feat. 토지보상금)

1. 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 청약 당첨 요건 강화 

1216 부동산 대책의 청약질서 확립 내용 중 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상)에 대한 청약 시에는 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 개선하였습니다.

현재는 투기과열지구와 수도권 주요 지역에는 1년 이상 거주자에게 청약에 대한 우선공급을 실시 중에 있는데요, 여기에 투기과열지구와 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 지역은 청약 거주요건이 2년 이상으로 변경되는 것입니다.

그렇기 때문에 아래의 그림의 투기과열지구 지역과 청약 거주기간 강화 대상 택지에서는 2년 이상 거주요건이 필요한 것입니다. 또한, 3기 신도시 역시 2022년부터 공급 예정이기 때문에 올해 이사를 하지 않는다면 첫 시범단지에 대한 청약 당첨이 어려울 수 있기 때문에 청약 대기 수요자들은 이사를 서둘러야 하겠습니다. 시범단지는 보통 상대적으로 저렴하며 입지가 우수한 지역이 많기 때문에 경쟁이 치열합니다.

위에 표에서 나와 있듯이 정부가 발표한 30만 가구 공급계획에서 면적이 66만㎡ 이상인 택지는 12곳입니다. 빠르면 2021년부터 분양할 예정이기 때문에 청약을 할 수요자들은 해당 지역에 우선 거주해야 유리한 것입니다.

물론 해당 지역에 거주하지 않더라도 청약은 가능합니다. 민간택지 일반분양은 1순위 조건을 갖추더라도 기타지역으로 청약은 가능하기 때문입니다. 그러나 수도권에 거주하기만 해도 청약은 가능하지만 해당지역에 주민에게 20%를 우선공급하고 해당도에 30%, 기타 수도권 지역에 50%를 공급하기 때문에 기타지역으로 청약시에는 당첨확률이 매우 낮습니다.

조금 자세히 설명하자면 하남 교산지구에 청약을 하기 위해서는 2년 거주한 해당 지역 주민에게 20%를 우선공급하고, 경기도에 거주하는 30%, 수도권 전체에 남은 50%를 공급하지만 해당지역 주민은 우선공급 20%에 낙첨되더라도 경기 30%와 수도권 전체 50%까지 계속해서 경쟁하기 때문에 해당지역 거주 1순위 요건이 있다면 확률이 높아지는 것입니다.

그래서 청약 당첨 확률을 높이기 위해서는 입주자 모집공고가 나오기 전에 2년 거주요건을 충족시키는 것이 유리하겠습니다.

- 청약당첨 거주요건 강화에 대해서..

1216 부동산 대책에서 청약 당첨 요건 강화 이유는 청약 당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열 해소를 필요로 해서라고 합니다. 그러나 아이러니하게도 일부 지역뿐 아니라 전국이 전세 가격이 상승하고 있습니다. 이건 절대적인 주택공급물량이 적어서라기 보다는 시장의 물건이 적어서입니다. 그 시장은 수요가 몰릴 수밖에 없는 시장들입니다.

청약 당첨 거주요건이 강화된다면 전세 가격이 떨어질까요? 말도 안되는 소리일겁니다. 현재, 청약시장의 과열은 분양가 상한제에 따른 주변시세보다 저렴한 분양가가 가장 큰 원인입니다. 안그래도 이러한 청약대기수요로 주요지역들의 전세가가 상승 중인데, 여기에 청약거주 의무기간이 강화된다면 주요지역들의 전세가격 상승은 불 보듯 뻔한 일입니다. 

실제로 서울을 비롯하여 경기도 하남, 과천, 광명, 성남 분당 등 핵심지역들(공교롭게도 투기과열지구)은 전세가가 상승 중에 있습니다. 더군다나 자사고 폐지와 같은 교육정책의 변화도 전세가 상승을 부채질하는 모습입니다.

수도권 30만 호 공급과 3기 신도시는 서울과 같은 핵심입지의 수요자들을 분산하기 위해서 지정되었을 텐데 그렇다면 굳이 해당 지역 거주요건이 필요한가 의문입니다. 서울에 사는 사람이 3기 신도시에 청약을 받으려고 이사를 간다는 것 자체가 말이 안 되는 것입니다.(서울과 인접한 과천, 하남, 광명, 분당 등은 논외로 하겠습니다. 이곳은 수요의 풀 자체가 다르기 때문입니다.)

예를 들어, 서울에 직장이 있는 부부가 서울에 전세로 거주하고 있는데 남양주 왕숙신 도시에 분양하는 지역에 청약을 위해서 남양주로 이사하여 거주하게 될까요? 극히 일부 수요만 움직일 것입니다. 서울에 전세로 사는 사람은 서울에 직장이나 학군 등에 대한 니즈가 있어서 살고 있는 것입니다. 단순히 청약만을 위해 남양주로 이사하긴 쉽지 않을 겁니다.

그렇다면 해당 거주지역 요건이 없이 가점제나 혹은 추첨제, 특공으로 서울에 거주하는 부부가 남양주 왕숙신 도시에 당첨이 된다면 어떨까요? 비과세 요건 및 실거주 요건이 규정되어 있다면 서울에 거주하는 사람이 남양주 왕숙신 도시로 이사 가게 될 것입니다. 수요가 분산되는 것입니다.

서울과 같은 핵심지역의 수요를 분산하려면 외곽 지역에 공급물량에 대해서 상대적으로 저렴한 분양가만 이야기할 것이 아니고 좋은 일자리를 늘리거나 학군이 좋아지거나 교통이 개선되는 등의 수요 분산 정책이 선행되어야 합니다. 이런 것들 없이 단순히 핵심지역에 거주하는 수요층들에게 청약을 위해 거주요건 강화만 한다면 핵심지역들로의 수요가 몰리면서 청약시장에 양극화는 더 심해질 것입니다.

그렇기 때문에 2년 거주요건보다는 수도권 전체가 지원이 가능하고 실거주 요건을 강화하여 핵심지역의 수요를 분산하는 다른 방안을 강구해야 핵심지역들의 전세수요도 분산이 될 것입니다.

입지가 좋은 택지로 수요가 몰리게 하는 지금과 같은 미봉책은 전세시장 안정과 청약시장 안정 두 마리 토끼를 둘 다 놓치게 될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 서울에 집값이 가파른 상승세가 지속되면서 서울에 직장이 있으면서 내 집 마련 계획을 세우셨던 분들은 상실감이 매우 클 것 같습니다. 특히, 청약을 통해 내 집 마련하려는 분들이 많은데 저와 같이 젊은 분들은 신혼부부 특공과 같은 것들에는 조건에 부합하지 않고 가점제로 하더라도 평균가점이 60점에 육박하기 때문에 일단 당첨도 매우 어렵습니다. 더욱이 높아만 가는 분양가에 대출규제까지 맞물리면서 현금 보유도 넉넉하지 않아 서울에 내 집 마련은 반포기 상태인데요, 그래서 울며 겨자 먹기로 구축을 사려해도 이미 높아져버린 집값과 세대를 뛰어넘는(?) 열악한 주거환경에 주저하게 되는 것 같습니다. 그나마 기대하는 것은 작년 말과 올초에 발표했던 3기 신도시가 하나의 희망으로 기다리는 분이 제 주변에도 꽤 많은 것 같습니다. 그래서 특정 도시들로 전입을 많이 가면서 미래를 준비하는 친구들을 많이 보고 있습니다. 

그런데 최근에 뉴스들을 접하다보면 연속적으로 3기 신도시 공급에 대한 불안한 말들이 나오고 있습니다. 이전에 제가 포스팅한 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망이라는 글에서도 공급이 1년정도 늦춰졌다고 안타까운 마음에 글을 썼었는데요, 아니나 다를까 최근에 접한 기사에서 정부가 토지보상금이 집값 자극을 우려한다면서 토지보상을 나누어 진행하겠다는 내용을 접했습니다.

그냥 단순히 지켜보면 단계적으로 보상하겠구나라고 가볍게 넘어갈 수 있지만 신도시 특성상 많은 토지보상비가 지출될 수밖에 없는데 이것을 순차적으로 보상한다면 당연히 공급계획이 미뤄질 수밖에 없는 것입니다.

국토부가 추정하는 3기 신도시 5곳의 토지보상금의 규모는 총 32조 3566억원입니다.

1. 경기도 남양주 왕숙 지구, 하남의 교산지구, 인천광역시의 계양지구는 2020년에 보상을 시작하고
2. 고양 창릉 지구와 부천대 징지 구의 보상은 2021년에 시작될 예정입니다.

그렇다면 당연히 짧은 2년 안에 수십조 원에 토지보상금이 풀리는 것입니다. 이에 국토부는 과거 참여정부의 2006년 토지보상금 사례를 예로 들며 토지보상금의 약 40%가 부동산 거래로 몰린 것을 감안하여 내부 방침을 정한 것으로 판단됩니다. 물론, 현재 서울의 높은 집값은 낮은 금리와 같은 조건들로 유동성이 풍부해서 집값 상승의 원인인 것도 사실이지만 다른 면에서는 정부의 규제책과 공급 억제 정책들의 역기능이 심리에 부채질한 것으로 볼 수도 있습니다.

현재 정권이 시작되면서 서민주거정책 안정을 위해 각종 대책을 내놓았지만 오히려 대기수요로 기다렸던 수많은 서민들만 높아가는 집값에 피해를 보게 되었습니다. 정부의 의도와 반대로 행동한 소수들만 이러한 대상승장에 혜택을 받게 된 것입니다. 더욱이 정부는 공급을 억제하는 정책들을 연일 내놓는 상태에서 추가적으로 3기 신도시의 공급이 늦춰질 수밖에 없다면 현재의 집값상승이 더욱 높아질 수 밖에 없습니다.

각종 규제로 시장에 물건이 나오지 않고 추가적인 공급이 줄어든다면 현재 대기수요로 머무는 무주택자들 조차 현재의 부동산 시장으로 참여할 수밖에 없는 것입니다. 서울의 내 집 마련이 어려운 사람들은 정부 말만 믿고 3기 신도시의 대기수요로 기다리고 있는데 신도시 공급이 늦어진다고 하면 얼마나 상실감이 크겠습니까? 더 늦기 전에 당장에 가능한 자금 내에서 내 집을 마련학 확률이 높아질 것입니다. 물론, 저와 같이 부동산에 관심이 많은 사람들이라면 이러한 내용들을 매일 접하면서 관심을 갖겠지만 일반인들은 이러한 지연될 내용을 알기나 할까요? 어쩌면 그 순수한 국민들이 부동산 시장에서 선의의 피해자로 남게 될 확률이 높게 되는 것입니다.

현재 전국의 전세 가격은 소폭 상승세를 이어가고 있고 특히, 청약대기수요가 몰린 과천이나 하남, 성남 등의 전세가격은 매우 가파릅니다. 또한 새로이 개편되는 교육정책들로 인해 전통 학군지역들에 대한 수요도 몰리면서 양극화가 더욱 커지고 있습니다. 그러나 좋은 쪽으로 쏠리는 것은 매우 당연한 이치이기 때문에 이러한 수요들을 분산시키는 정책들이 공급정책과 어울려서 나오지 않는다면 이 상승세가 단기간에 꺼지진 않을 것 같습니다. 

시장은 규제를 하면 할수록 적응하고 임대시장의 키를 잡고 있는 임대인을 규제할수록 임차인에게 전가되는 것은 부동산학의 매우 기본입니다. 이러한 점을 인지하고 공급은 핵심지역 위주로 교통이 열악한 택지지역에는 교통대책을 최대한빠르게 수립하면서 시장에 물건이 나오고 거래가 활성화되도록 정책을 펼치는 것이 절대다수의 서민들을 위한 부동산 정책이 아닐까 싶습니다.

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