부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 LH(한국 토지주택공사)에서 주거복지사업에 일환으로 실행하는 매입임대주택 혜택에 대해서 간단히 살펴보려고 합니다.

많은 분들이 투자를 생각하고 계시지만 우리 주변에는 의외로 내 집하나 마련하기 너무 어려워 주거지원이 꼭 필요한 분들이 계신데요, 간단한 내용을 참고하신다면 그런 분들한테 도움도 줄 수 있을 것 같습니다.

★ LH매입임대주택

(1) 개념

매입임대주택은 기존 주택을 매입 후 개보수하여 주거여건이 취약한 계층에게 저렴하게 임대하는 사업이며, 최소한의 주거비로 안정적인 거주가 가능하게 하는 주거지원 상품입니다.

즉, 기존에 주택을 매입하여 지원하는 임대주택으로 LH 뿐만 아니라 각 지자체에서도 지원하는 경우가 많은데 의외로 모르는 분들이 많은 주거지원 상품입니다.

최근에는 청년층과 신혼부부들을 대상으로 하는 매입임대주택 비율을 늘리고 있다고 하니 혜택을 받을 분들은 이용하셨으면 좋겠습니다.

(2) 신혼부부 매입임대 주택 

신혼부부 매입임대주택은 「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립 주 택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고, 방이 2개 이상인 자녀를 양육하기 적합한 주택을 매입 가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 주택입니다.

무주택 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 신혼부부, 예비 신혼부부, 한부모가족(신혼부부 : 혼인기간 7년 이내 또는 예비 신혼부부인 무주택 세대 / 한부모가족 : 만 6세 이하 자녀를 둔 모자 또는 부자가족)을 대상으로 합니다.

임대료는 통상 시세 대비 최저 30%에서 최고 80%로 저렴하며 거주기간은 신혼부부 대상으로 6~10년으로 설정합니다.

(3) 청년 매입임대주택

「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고 청년층의 수요가 많으며 교통이 편리한 지역의 주택을 매입 가격,입가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 임대주택입니다.

혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 대상으로 공급하며 공급대상 지역 외의 타 지역 출신인 무주택 청년(만 19세 ~39세)이 신청할 수 있으며, 시중 전세 시세의 30%~50% 수준의 임대료로 공급합니다.

거주기간은 청년대상으로 6년입니다. 여기서 청년이란 혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 의미합니다.

※ 청년 신혼부부 매입임대리츠(아파트)

주거부담이 큰 월세 거주비율이 높은 청년·신혼부부를 대상으로 주택도시 기금이 리츠를 설립하여 임차인 보증금과 기금을 통해 기존 주택을 매입한 후, LH가 시세의 90% 이하로 공급하는 임대주택입니다.

LH 임대주택과 비슷한 공공성격이 있지만 주체가 HUG가 출자 한 리츠(일종의 부동산 투자 회사)인 것이 특징입니다.

입주대상은 무주택 요건 및 소득 및 자산기준을 충족하는 신혼부부 및 청년 등입니다.

입주순위는 1순위로 신혼부부, 2순위로 청년, 3순위로 일반인을 대상으로 진행됩니다. 임대료는 85~90% 수준으로 상대적으로 덜 저렴해 보이지만 시세보단 저렴하고 우수한 입지도 이용 가능하다는 것이 특징입니다.

• (소득기준) 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 100% 이하인 자
• (자산기준) 보유 부동산(건물+토지), 자동차의 가액이 기준금액 이하인 자
  • (부동산) 21,550만 원 이하(2019년도 기준)
  • (자동차) 2,799만 원 이하(2019년도 기준)

LH 청약 분양·임대 공고문은LH청약센터 접속하여 확인할 수 있습니다. (https://apply.lh.or.kr) 

오늘 살펴본 내용이 다소 복잡한 것은 사실입니다. 이러한 단점을 알고 있는 국토부에서는 복잡한 공공임대주택 유형을 하나로 통합할 예정이라고 합니다.

최근 국토교통부(이하 국토부)는 공공임대주택 유형을 중장기적으로 통합하기 위한 첫걸음으로 ‘통합 공공임대주택’ 정의 규정 신설 등의 내용이 담긴 「공공주택 특별법 시행령」 개정안을 마련하여 추진 중이라고 하니 올해 임대주택에 입주를 희망하시는 분들은 새로 변화될 임대주택 내용을 수시로 모니터링하시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아파트 분양을 살펴보다면 간혹 10년 공공임대 분양전환, 10년 공공임대 리츠란 용어가 나옵니다.

10년 임대 후 분양? 대략 제목에서 감은 오지만 그 둘의 차이를 사실 몰랐었는데요, 그래서 오늘은 각각 개념을 살펴보고 정리해보려고 합니다.

★ 10년 공공임대 분양전환이란?

(1) 정의

공공분양의 하나로 먼저 임대주택을 공급받아 임대로 거주하다가 임대 기간이 완료되면 주택 매입을 할 수 있는 우선권을 부여받게 되는 것입니다.

간단히 얘기하면 저렴한 보증금과 월세로 10년 동안 국가가 공급하는 임대주택에 거주하다가 임대 기간이 만료되면 임차인이 입주 시 감정평가금액으로 아파트 소유권을 넘겨받는 우선권을 받게 됩니다.

당장의 돈이 큰돈이 들어가지 않는 것은 장점이나 임대 시 무주택 요건을 유지해야 하며, 시세 상승이 된다면 높은 가격으로 분양을 받아야 할 수도 있습니다.

그런부분에서 기회비용 차원에서 다소 아쉬운 부분이 있으며, 일반공급 및 특별공급 사용 시에는 청약통장을 사용한 것으로 동일하게 적용하기 때문에 간혹, 특별공급을 임대주택에 사용하시는 분들도 있어 잘 살펴보셔야 합니다.

서민 주거 지원 정책을 대표하는 정책이지만 최근 판교의 사례처럼 일부 문제점을 노출한 제도입니다.

(2) 자격 조건

- 공급대상 : 무주택세대 구성원에게 공급되며 공공분양으로 공공분양 조건에 따라 소득 및 자산요건이 따라옵니다. 특별공급 및 일반공급 조건은 일반 공공분양 조건과 동일합니다.

- 소득기준: 10년 공공임대 분양전환 소득 기준으로는 전년도 도시 근로자 가구원 수 별 가구당 월평균 소득 기준 이하인 자, 노부모 부양, 다자녀 가구, 맞벌이 신혼부부의 경우 월평균 소득 120%를 기준으로 하고 있습니다.

생애 최초, 신혼부부, 일반공급의 경우에는 월평균 소득 100% 기준으로 적용이 됩니다. 이때에 신혼부부는 배우자 소득이 없는 경우여야 하고 일반공급은 공공 주택 중 전용면적 60 제곱미터 이하인 경우입니다.

특별공급과 관련된 내용은 아래에 글을 참고하시기 바랍니다.

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 1부-특별공급 개념과 기관추천 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 2부-다자녀 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 3부-신혼부부 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 4부-생애최초 주택구입자 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 5부-노부모 부양자에 대한 특별공급)

(3) 분양전환 실시는 언제?

10년 공공임대 분양전환은 임대 의무 기간 종료가 된 이후에 실시가 되고 있습니다. 임대 주택에 거주한 세대원 전원이 무주택인 임차인에게 우선 공급의 기회가 돌아가고 공급되는 가격은 종료 시점 감정평가 금액을 기준으로 하고 있습니다.

구 임대주택법 시행규칙이 분양 전환 가격에 대한 산정기준이 없고 상한선 규정만 있어 LH를 비롯한 건설사가 최고가인 감정평가금액으로 분양전환을 추진하려는 행태가 많기 때문입니다.

※ 간혹, 아래와 같이 조기 분양전환도 실시되고 있습니다.(5년 도래 후)

★ 10년 공공임대리츠란?

(1) 정의

10년 공공임대 분양전환과 비슷한 의미로 임대료가 주변 시세보다 낮은 임대주택 공급을 위해 정부가 추진 중인 신개념 부동산 투자회사(리츠)입니다.

공공 임대주택을 지어 10년간 임대한 뒤 분양전환 등을 통해 수익을 내는 ‘공공 임대리츠’가 대표적이며, 임대기간이 5~10년인 준공공 임대주택 등을 건설·운영하는 ‘민간제안 임대리츠’도 있습니다.

최근, 희망임대리츠 주택이 공매로 나와 시세보다 저렴하여 뜨거웠었는데요, 계약기간이 종료되고 분양 전환되지 않은 물건들이 공매로 나온 것입니다.

공공성이 있기 때문에 공매로 매각되는 것이라고 생각하시면 됩니다.

(2) 조건

입주자 모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대 구성원 자격을 유지(임대기간 중에도 유지해야 함)하여야 합니다. 만약 해당 자격을 유지하지 못하였음이 판명된 경우 계약이 해제(해지) 됩니다.

10년 공공임대 분양전환과 달리 조건이 까다롭지 않은 게 장점입니다.

2년 단위 재계약 및 연장하는 경우가 많고, 분양전환 시기는 입주 지정기간 종료일이 속하는 월의 다음 달 1일부터 10년 이후에 종료 시 감정평가 금액으로 분양하게 됩니다.

10년 간 임대로 사셨던 분들에게 분양 전환하는 것은 국가가 공급하는 10년 공공임대와 차이가 없습니다.

오늘은 한국 주택 토지공사(LH)에서 분양하는 10년 공공임대분양전환 주택과 10년 공공임대리츠에 대해서 살펴보았는데요, 이 둘은 시세보다 저렴한 보증금과 월세로 10년 동안 거주할 수 있다는 장점은 동일하지만

LH에서 분양하는 조건은 공공분양과 비슷해서 까다로운 반면 공공임대리츠 주택은 조건이 까다롭지 않은 게 장점입니다.

둘 다, 10년 이전에 조기 분양하는 경우도 있으며, 10년 뒤에는 감정평가금액으로 분양하는 점이 비슷합니다.

아무래도 주변시세보단 저렴하게 분양하겠지만 10년 간의 기회비용을 생각해보면 조금 아쉽지 않나 싶습니다.

특히, LH 공공임대 분양전환은 청약통장을 사용하기 때문에 간혹, 특별공급으로 분양받으시는 분들도 있어 생애 1번쓰는 특공을 소진하는 사례가 많아 아쉽습니다.

다만, 임대 후 분양이 아니라면 특공 기회는 살아 있으니 국토부에 자세한 사항은 문의하셔야겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 매일 글을 쓰고 생각을 정리하다 보면 가끔 허무해질 때가 있는데요, 그럴 때마다 경제 관련 뉴스나 좋은 선배 투자자님들의 글들을 읽습니다. 그러던 어제 매우 충격적인 내용을 접하였습니다.

바로 '엘사'라는 단어였는데요, 한때 대히트를 친 겨울왕국의 '엘사'는 알고 있었지만 부동산에 있어 '엘사'가 있다고 하는데 그 뜻을 알고 한동안 충격에 빠졌습니다.

'엘사'라는 뜻은 한국 토지주택공사(LH)에 임대주택으로 거주하는 사람을 비하하는 단어로 LH에서 'L'자를 따와 LH에서 사는 사람을 뜻하는 단어입니다.

그런데, 이러한 단어들이 초등학생들 입에서 나온다고 하면 믿으시겠습니까? 실제 사례로 일명 '맘 카페'로 칭해지는 엄마들이 모이는 커뮤니티에서 '엘사'라는 단어로 놀린다는 글들이 올라왔다고 합니다.

'엘사' 뿐만 아닙니다. 아파트가 아닌 빌라에 살면 빌라에 사는 거지라는 뜻인 '빌 거지'로 상대적으로 저렴한 빌라에 사는 것을 단순히 돈이 없는 거지라며 비하하는 것은 물론, 한국 토지주택공사(LH)의 브랜드인 휴먼시아에 사는 임차인을 비하하며 휴먼시아 거지를 줄여 '휴 거지'라고 부르는 등 실제로 초등학생들 사이에서도 부모의 경제력을 보고 비하하기 일쑤라고 합니다.

이제는 우리 아이들 사이에서 정부가 공급하는 주택들, 일명 'LH 아파트'가 놀림과 비하의 대상이 되어 버린 것입니다.

실제로 주택 가격이 높더라도 가격과 상관없이 과거 국가에서 공급한 주택들에 대한 성인들의 인식이 우리 자녀들에게 그대로 전가된 것입니다.

이러한 것들 때문에 정부가 공급하는 무주택 수요자들을 위한 정책들(신혼 희망타운, 공공분양 등)이 오히려 누군가의 자녀들에게는 놀림거리로 전락하게 되었습니다.

이 뿐만이 아닙니다. 주택소유 형태에 따라 비하하는 단어도 있는데, 월세 사는 거지라는 뜻에 '월 거지', 전세 사는 거지라는 뜻에 '전 거지' 등 은어들을 초등학생들이 사용하고 있습니다. 정말 놀랄 일이죠..

온라인 등기부등본을 조회해 등기부 등본 상 근저당 설정까지 읽어내 대출이 얼마가 있는지 확인하여 놀린다고 하니.. 참으로 기가 막힌 세상입니다.

실제로 2살과 4살의 딸아이의 아버지인 저의 입장에서 이러한 일들이 남일 같지가 않았습니다. 정해진 급여와 높아지는 집값 때문에 결국에는 우리의 딸들이 누군가에게 놀림받을 확률이 높아지고 있는 것입니다.

더군다나 '아파트 공화국'이 되어버린 우리나라에서 이제는 '공동주택'의 거주가 일반화되어버린 지금은 아파트는 이제 작은 마을이 되었고 이 마을들 간의 시세 차이는 결국, 누구나 알 수 있는 자산의 차이를 노출하게 만들었습니다.

이러한 현실 속에서 2003년 소셜믹스(아파트 단지 내에 일반분양과 임대를 함께 조성) 정책이 도입됨에 따라 재개발 단지는 최대 15%까지 임대아파트 물량이 포함되어 버렸습니다.

그래서 아파트 단지의 브랜드와 가격에 따른 격차뿐만 아니라 같은 단지 내에서도 임대아파트와 일반분양 아파트 간의 차이에서 발생하는 사회갈등이 큰 이슈가 되고 있는 것입니다.

심지어 임대아파트 거주자는 인접한 초등학교가 아닌 한참 떨어진 다른 곳의 학교를 보내라거나, 유치원 통학차량과 초등학교 학급을 따라 편성해달라는 요구들이 정식민원으로 교육청과 학교 등에 접수된다고 합니다.

그렇다면 비단 이러한 현상들이 부모와 아이들만의 잘못이라고 할 수 있을까요? 근본적인 문제로 저는 국가의 주택공급에 대한 방향성에 대한 의문을 품고 있습니다.

과거 주택보급률이 현격히 낮았던 시절 공산품처럼 찍어내던 방식의 공공주택들이 현재에도 이어지는 것이 가장 큰 문제라고 생각합니다. 이제는 주택의 '양'적인 공급보다는 '질'적인 공급도 같이 고민해야 하는 세상이 온 것입니다.

우리나라는 매우 짧은 시간에 고도로 경제성장을 이룩하였지만 그로 인해 '세대갈등', '문화지체' 등의 다양한 사회문제를 야기하고 있습니다. 그러한 것이 현재 정부의 아파트 공급정책에서도 나타나고 있는 것입니다.

현재 정부가 추구하는 주택공급정책은 서민 실수요자를 위한 저렴한 주택공급이 주된 목적이지만 이제 국민들이 요구하는 아파트는 고급화와 차별화입니다.

과거 주공아파트로 대변되던 공공분양은 저렴한 자재와 부실시공 등의 다양한 문제들로 현재의 국민들에게 아파트 브랜드 중 기피하는 브랜드가 되어버렸습니다.

1군 시공사뿐만 아니라 2군 시공사들 조차 이제는 아파트의 고급화를 추구하며 4세대 아파트가 만들어져 극대화된 주거 편의성, 최첨단 주거환경으로 다른 세대의 아파트와 차별화하고 있습니다.

특히, 1군 시공사들을 중심으로  4세대 아파트를 본격적으로 공급하면서 아파트의 양극화 현상이 더욱 심해진 것입니다. 현재 부동산 시장에서 ‘새 아파트 신드롬’이라 할 정도로 새아파트 선호현상이 뚜렷해지고 있는 것도 '20세기의 아파트'가 '21세기 국민들'을 만족시키지 못하기 때문입니다.

물론, 이러한 주택들의 분양가는 비쌀 수밖에 없어 정부의 저가주택공급과 어울리진 않지만 국가가 공급하는 주택들은 정부 공공개발에 사용될 토지를 싼 가격에 미리 매입, 비축해 두었다가 필요한 시기에 공급하기 위해 2009년부터 시행된 '토지비축제'와 같은 곳들에서 공급이 되기 때문에 국민들에게 보다 저렴하게 공급할 수 있기 때문에 단순히 국가가 손해만 보는 것은 아니라는 생각이 듭니다.

이미 국민들의 세금으로 싸게 샀던 땅에 공급하기 때문에 최소한 수익이 발생한다는 것이죠.

또한, 주택도시 기금과 같이 국민들의 자본으로 행해지는 각종 사업들로 충분히 국가는 수익을 내고 있다고 생각되기 때문에 정부에서 공급하는 주택 역시 이제는 고급화 전략을 꾀해야 한다는 것이 저의 개인적인 의견입니다.

만약 정부가 공급하는 '휴먼시아'라는 브랜드가 '자이', '래미안', '힐스테이트' 등 굵직한 1군 시공사들보다 더 높은 상품성과 브랜드 파워를 가졌다면 과연 '휴 거지', '엘 거지' 등의 단어가 생겼을지 의문입니다. 결국, 이러한 것들 모두가 정부의 주택공급정책에서 비롯된 것으로 변화하는 주거 트렌드에 신속하게 대응하지 못한 탓이 큰 것입니다.

물론, 과거 주공아파트로 대변되며 절대적인 주택수가 부족했던 시기에 공급했던 아파트들은 우리 서민들에게 큰 힘이 되었습니다만 절대적인 주택수 공급이라는 양적 공급을 탈피하지 못하고 서민주거안정 목적이라는 미명 아래 단순히 '주택보급률'에만 너무 치우친 잘못도 있다고 생각이 듭니다.

서두에 언급했던 '엘사'는 우리가 만들어낸 슬픈 자화상이며 앞으로도 바꾸기 힘들 현실입니다. 단순히, 가정교육이 부족해서 부모들이 이상해서라고 못을 박기에는 이미 사회 시스템이 많이 붕괴되어 버린 것 같아 슬픈 현실입니다.

어린아이들의 우상인 '엘사'가 LH 사는 임차인을 비하하는 말로 사용되는 이 현실이 정말 불편하고 속상하지만 앞으로 미래에 이러한 현상들이 바뀌지 않을 것 같아 더욱더 마음이 아픕니다.

글을 쓰는 저 역시도 같은 단지 내에 임대아파트로 거주하는 국민들이 있다면 과연 경제적 능력을 고려하지 않고 똑같은 기준으로 바라볼 수 있을지에 대한 확신이 없는 '위선자'라는 생각이 가득해 더욱 불행한 것입니다.

이러한 '국민들 간의 갈등', 일종에 '을'과 '을'의 갈등을 해소할 해결사는 결국, 슈퍼 '갑'인 국가만이 가능할 것입니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.