부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 24일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 일부 반영되었을 것 같습니다.

1. 매매 가격

2월 24일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.15%)을 기록했습니다. 경기(0.30%)와 인천(0.27%), 서울(0.16%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.08%)는 대전(0.24%)과 울산(0.15%), 대구(0.07%), 광주(0.04%), 부산(0.02%)은 모두 상승을 보였습니다. 

수도권(0.25%) 및 광역시 이외의 기타 지방(0.02%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했는데요, 세종(0.83%)만 상승했고, 강원(-0.03%), 전남(-0.03%), 전북(-0.02%), 경북(-0.02%), 충북(-0.01%)은 하락했고, 충남과 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16%로 지난주 보다 미미하게 상승폭이 둔화되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 구로구(0.40%), 금천구(0.37%), 마포구(0.37%), 성북구(0.34%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았으며, 강남구는 0.05%, 서초구는 0.02%, 용산구는 0.05% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

금천구는 대책 발표 후 매물이 자취를 감춰 거래 가능한 매물이 귀해 간혹 높은 호가에도 거래가 되고 있습니다. 신안산선 착공, 공군부대부지 이전 개발 등으로 매도자들이 가격 상승에 대한 기대감이 높아 가산동, 시흥동 지역의 소형 위주로 매매 가격 상승을 기대하는 투자 수요가 간간이 유입되고 있습니다.

성북구는 매매가 9억 이하 매물이 분포된 돈암동, 정릉동 일대 단지들 매매가가 상승세를 보이고 있는데, 동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높고, 교통 및 학군 선호도가 높은 길음뉴타운 단지들도 실수요자 문의가 꾸준한 편입니다.

☞ 서울에서도 다른움직임이 보이는데요, 상승폭이 줄었지만 지속적인 상승세가 유지되는 점, 낮은 가격대에 아파트들이 풍선효과를 보이는 점이 주목할 포인트 같습니다.

- 경기는 지난주의 상승률 0.31%와 유사한 전주 대비 0.30% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 권선구(1.09%), 군포(0.72%), 의왕(0.65%), 수원 팔달구(0.64%), 용인 수지구(0.61%) 등입니다

수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 강세를 보이고 있으며, 투기 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한두 건씩 거래 이루어지고 있습니다.

의왕은 청계2지구, 내손 다·라구역 재개발 호재로 투자자 문의와 거래가 늘어나고 있으며, 인덕원 포일 엘센트로 신규 단지에 실수요자, 서울 투자자가 몰려 높은 프리미엄이 형성되어 거래가 이루어지면서 주변 단지들 매매가에도 영향을 주고 있습니다.

☞ 수원과 의왕은 이제 전 지역이 조정대상지역이 되었는데요, 규제 전후로는 간간한 거래로 상승세가 이어지는데 수원 및 의왕 외에 군포, 인천 등으로 풍선효과의 기운이 보이고 있습니다.

-  인천은 연수구(0.56%), 서구(0.46%), 남동구(0.25%)가 상승하며 전주 대비 0.27% 상승했습니다. 인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 거주요건이 양호한 송도나 청라 중심으로 상승세가 확대되는 모습입니다. 인천이 0220 부동산 대책에 가장 큰 풍선효과지역이 될 것 같은데요, 벌써 상승세가 높은 곳들이 많습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했는데요, 전주 대비 수도권(0.08%)과 5개 광역시(0.04%)는 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합입니다. 서울은 전주 대비 0.05%를 기록, 경기(0.10%)도 상승했고, 5개 광역시는 대전(0.14%)과 울산(0.05%), 대구(0.02%), 부산(0.01%)는 상승했으며, 광주(0.00%)는 보합이었습니다.

- 서울(0.05%)은 전주 대비 소폭 상승했는데요, 송파구(0.15%), 은평구(0.14%), 강북구(0.10%), 동작구(0.09%) 가 소폭 상승했습니다.

송파구는 코로나바이러스 사태로 집을 보러 오는 사람이 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 상승세가 지속되고 있으며, 잠실동 대단지 헬리오 시티,레이크팰리스, 리센츠 등도 큰 폭으로 올라 거래되고 있습니다. 

은평구는 대조 1구역,수색 6구역, 수색13구역수색 13구역, 증산2구역 등 은평구 일대 재개발 구역들이 많아 지역 내 움직임을 보이고 있고, 인근 서대문, 종로 등 인접지역 대비 저렴한 임대 가격으로 외부 수요 유입도 꾸준한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승중입니다 이제 곧 8개월 연속 상승을 앞두고 있는데요,  전세가 상승이 유의미함은 모두가 알고 계실 겁니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.10%로 상승했습니다. 전주 대비하여 용인 수지구(0.36%), 수원 권선구(0.32%), 고양 덕양구(0.25%), 용인 기흥구(0.24%) 등 상승을 보였고, 하락 지역은 없습니다.

용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요, 봄 이사철 수요 등이 증가하여 상승세가 지속되고 있습니다. 특히, 강남권 진입이 용이한 신분당선 초역세권 단지들 전세가가 강세를 보이고 있습니다.

용인 기흥구는 봄 이사철을 앞두고 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매도인은 가격이 인상될 거라고 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있습니다.

☞ 경기도 전 지역에서 하락이 없는 것은 매우 유의미한 신호인데요, 특히 신분당선을 중심으로 한 전세가의 상승이 매우 높습니다. 

- 인천도 전주 대비 상승(0.10%)을 나타냈는데요, 인천은 남동구(0.32%), 연수구(0.18%)가 상승을 보였습니다.

☞ 인천 역시 서울, 경기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다. 

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 78.4를 기록해 전주(77.5) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 103.1로 전주(103.6)와 비슷하다. 강남지역은 전주 95.9에서 94.4로 소폭 하락하면서 매수문의가 계속 줄어들고 있으며, 강북은 113.1로 지난주(112.3)와 비슷한 수준입니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울 역시 규제의 영향으로 매수세가 사그라들었지만 급매가 소진되면서 점점 살아나는 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 9.13 부동산 대책에 후속작인 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82 대책과 913 대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

오랜 투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거 규제를 이야기한다고 당황하실 수도 있지만, 저와 같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있지만 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '19년 12.16 부동산 대책의 추진배경 

1216 대책은 기존에 발표한 9.13 부동산 대책에 영향으로 주택 가격의 안정세에 접어들었지만 갭 투자 등 투기수요 유입과 집값 상승 기대감으로 매수세가 상승하며 국지적인 과열이 심해졌습니다.

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

현재 투기지역 및 투기과열지구에 주택담보대출은 LTV 40% 적용 중이나, 가계 및 개인사업자 법인 등 모든 차주의 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억 원을 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용합니다.

시가 9억 원 이상 주택에 대해서 역진율 구조로 추가 규제를 통해서 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택에 대한 주택구입 부담을 가중시켰습니다. 그러나 아쉽게도 서울의 중위 주택 가격이 9억 원을 넘어선 상황에서 이런 대책은 실수요자에게 오히려 내 집 마련이 어려워지는 것 같습니다.

(2) 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

현재는 투기지역 및 투기과열지구에서 다주택 세대만 대출이 금지되었고, 1 주택 세대 및 무주택 세대에 대해서는 LTV40%를 적용 중이었습니다.

그러나 가계, 개인사업자 및 법인 등 모든 차주에 대해서 투기지역 및 투기 광려 지구 내 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였습니다.

* 단, 재건축 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용합니다.

(3) DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율) 관리 강화

* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금 상환액 / 연간 소득

현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 중으로 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했으나, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용됩니다.

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%, 단계적으로 '21년 말까지 40%로 하향조정)

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

규제지역 내 1 주택 세대는 2년 내 기존주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시 가격 9억 원을 초가)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했으나,

고가주택 기준을 공시 가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경하고, 투기지역 및 투기과열지구에서는 1 주택 세대의 주택구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분의무를 부여합니다.

* 1 주택 세대 : 2년 내 기존주택 처분에서 1년 내 처분 및 전입 / 9억 원 초과 주택 구입 무주택세대 : 2년 내 전입에서 1년 내 전입

(5) 주택구입 목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

현재는 주택임대업 및 주택 매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택구입 목적 주택담보대출 취급이 금지되어 있지만 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대합니다.

(6) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

현재는 주택임대업 개인사업자 대출에 대하여 RTI를 1.25배 이상 적용 중이나,

투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화했습니다.

※ RTI(Rent To Interest, 임대업이 자상 환 비율)는 부동산 임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표로, 산출 방식은 (상가 가치 ×임대수익률)÷(대출금 × 이자율)입니다.

(7) 전세대출보증 사적 보증제한 및 전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한

현재 전세대출 차주가 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 시 전세대출에 대한 공적보증(HUG, HF)은 제한되나 사적 전세대출 보증인(SGI)은 가능했습니다. 이제는 SGI까지 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 차주에게 전세대출보증을 제한합니다.

또한, 전세대출받은 후 시가 9억 원 초가 주택을 매입하거나 2주택 이상이 되면 전세대출을 즉시 회수합니다.

그러나, 전세대출의 경우 일부 은행에서는 자체적으로 전세대출이 가능한 경우가 있어 우회로는 남아있게 되었습니다.

2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 종합부동산 세율 상향 조정

종합부동산세 세율을(일반 0.1% p ~ 0.3% p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2% p~0.8% p)로 세율을 인상합니다.

(2) 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세부담 상한 상향조정(200% -> 300%)

(3) 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율 확대

1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담을 경감시켰습니다.

(4) 공시 가격 현실화율 제고

현재 공시가율은 시세 대비 평균 70% 미만으로 '20년 공시는 시세 변동률을 공시 가격에 모두 반영하고, 고가주택을 중심으로 현실화율을 우선 제고합니다.

* 공동주택 시세 9~15억 원 : 70% / 15~30억 원 : 75% / 30억 원 이상 : 80% 수준까지 반영

(5) 1세대 1주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건 추가

1세대 1주택(실거래가 9억 원 초과)은 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 9억 초과분에 대해서 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용했었습니다.

* 실거래 9억 원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간 및 거주기간 등 요건 충족 시 비과세

그러나 이번 개정안을 통해 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유 특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가하였습니다.

* 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 구분하여 시행

장기보유 특별공제는 3년 이상 보유 및 2년 거주하기만 해도 가능하므로 반드시 3년 이상 거주할 필욘 없습니다. (913 대책 이후로 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유 특별공제 적용, '20년 1월 1일 시행)

※ '21년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.

(6) 조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시 1 주택으로 비과세 혜택 중입니다.(비규제 지역은 3년 이내 양도)

그러나, 이번 개정안을 통해 취득일로부터 1년 이내 해당 주택 전입 및 1년 이내 기존주택을 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다.

* 다만, 신규 구입주택에 임차인이 있는 경우에는 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장은 가능합니다.

(7) 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

현재는 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세혜택을 받을 수 있었습니다만,

(8) 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에 분양권도 포함

9.13 대책 이후에 대출 및 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있습니다, 그러나 세제상에는 다주택자 판단 시에 주택수에 미포함하고 있는데요, (단 조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수 포함)

개정안을 통해서 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시에는 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함합니다.

물론, 양도세 중과는 표면적으로는 규제하는 것처럼 보이지만 조정대상지역에 주택을 갖고 비규제 지역 분양권 투자 시에 조정대상지역 주택을 먼저 매도하는 경우가 흔치 않아, 실효성에 의문이 듭니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

(9) 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세를 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제를 배제중입니다.

그러나, 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유 특별공제를 적용합니다.

정부가 시장에 물건이 나오게 고민을 한 흔적이 보이는 대목이나 10년이상 보유주택에 국한하기 때문에 시장에 물건이 나오기는 어려워 보입니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일(발표 다음날)부터 '20년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용

(10) 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상

현재는 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있지만

주택(조합원입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각시에는 10~20%p 중과) 적용중입니다.

이번 개정안을 통해 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율을 인상함으로써 주택, 입주권, 분양권이 동일한 세율을 적용 받게 됩니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

3. 투명하고 공정한 거래질서 확립

(1) 민간택지분양가 상한제 적용지역 확대

현재 서울 27개 동을 상한제지역으로(11.6발표, 11.8일 발효) 지정하였는데요, 최근에 집값 선도지역을 추가로 지정하였습니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일 부

(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 및 증빙자료 제출, 신고항목구체화

현재는 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어있지만 개정안을 통해 조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택취득시로 확대하였습니다.

또한, 투기과열지구 내 9억원 초과주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고관련 객관적 증빙자료를 제출토록 하였습니다.

* 자기자금(소득금액증명원), 현금 및 금융기관 예금액, 임대보증금, 거래가능여부(전매제한 기간 등) 등

※ 적용시기 : 부동산거래 신곡법 시행령 개정후 즉시 시행('20년 3월 중) 

4. 공정한 청약질서 확립

(1) 공급질서 교란 및 불법 전매시 청약제한 강화

현재는 공급질서 교란행위 적발시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하나 불법전매에 대해서는 청약금지 규정이 없습니다.

* 공급질서 교란행위 및 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금

개정안을 통해서 교란행위 및 붋버전매 적발시 주택유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.

(2) 청약당첨 요건 강화

투기과열지구와 수도권 주요징겨은 해당지역내 일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급 하고 있습니다. 

그러나 개정안을 통해 투기과열지구 및 대규모신도시의 거주기간은 1년에서 2년으로 강화 할 예정입니다.

*2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

(3) 청약재당첨 제한 강화

현재에는 분양가 상한제적용주택, 조정대상지역 및 투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년 재당첨 제한을 적용하지만 개정안을 통해 분양가 상한제 주택 및 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시에는 7년간 재당첨 제한이 적용됩니다.

※ 적용시기 : 주택공급에 관한규칙 개정 후 즉시 시행('20년 3월 중) 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자자라면 항상 관심갖는 신도시와 같은 곳은 보통 공공택지라고 부르는데요, 용어가 이해가 안 되더라도 대략적인 개념은 이해하고 계실겁니다.

이런 공공택지 안에는 택지를 효율적으로 쓰고 시민들의 편의를 위해선 아파트도 지어야 하고, 단독주택, 동사무소, 종교시설, 상업시설, 학교 등을 지어야 하는데요,

공동주택용지는 일반적으로 아파트를 지을 수 있는 곳이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다 보니 시공사들 입장에서는 이러한 공동주택용지를 공급받는 것이 미래에 아파트 공급으로 이루어지기 때문에 아무래도 경쟁이 치열했습니다.

현재, 공동주택용지는 공급일부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로는 자유롭게 전매할 수 있는데요, 이 때문에 대형 건설그룹 계열사들이 실제 사업을 벌일 계획이 없어도 일단 낙찰받고 나선 땅을 다른 계열사에 넘기는 사례가 적지 않았다고 합니다.

이에 국토부는 공급계약 이후 2년이 지나더라도 전매행위를 금지하기로 했는데요, 부도 등 합리적 사유가 있는 경우가 아니면 소유권 이전등기 전까지 전매할 수 없게 되었습니다.

또한, 국토부는 이와 관련된 내용을 포함하여 공급가 이하 전매 허용범위 축소, PFV 전매 허용요건 축소를 포함하여 좀더 포괄적인 규제를 이어나갈 방침인 것 같습니다.

여기에는 전매금지뿐만 아니라 공동주택용지를 공급받은 자는 자금조달을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트 금융투자(이라 PFV)에 택지를 전매내용까지 포함하는데요, 전매를 하려면 해당 PFV에 과반 지분을 확보해야 합니다.

지금까지 수분양자가 PFV의 최대 주주인 경우 자금 조달을 원활하게 하기 위해 해당 PFV에 전매할 수 있게 했지만, 다른 기업집단의 계열사들이 최대 주주 이상의 지분을 확보해 PFV를 사실상 지배하는 식의 악용사례가 많아 지분요건을 강화하기로 한 것입니다.

* 여기서 프로젝트 금융투자회사는 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 투자자들이 자금을 출자해 설립하는 명목 회사(일명 페이퍼 컴퍼니)입니다. 자금 확보와 리스크를 분담하기 위해서 추진하는 정도로 이해하면 될 것 같습니다.

※ PFV 전매제도 악용 구조

이러한 제한을 통해서 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등을 조기에 차단하겠다는 것인데요, 공공택지를 사서 비싼 값에 전매하며 이익을 취하는 행위와 시장교란행위를 원천 차단하겠다는 뜻입니다.

* 공공택지란 국가, 토지주택공사, 지방자치단체 등 공공기관이 개발하는 택지를 의미합니다. 공공택지에는 크게 4가지로 나뉘게 됩니다.

1. 국민주택건설 또는 대지조성사업으로 개발하는 택지 => 주택단지를 조성하기 위한 사업
2. 택지개발 촉진법의택지개발사업으로 개발하는 택지 => 신도시 등
3. 산업입지 및 개발에 관한 법률의 산업단지개발사업으로 개발하는 택지 => 공단, 산업단지 등
4. 국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법의 국민임대주택단지 조성사업에서공공사업으로 개발·조성되는 공동주택 건설용지를 말한다. 공공택지에서 지어서 분양하는 주택은 원가연동제, 분양가 상한제 등의 적용을 받음

사실, 이러한 규제는 실수요자인 국민 입장에서는 좋은 방향입니다. 토지의 이자와 거래로 인한 시세 상승분은 당연히 분양의 끝에 있는 분양자가 부담할 수밖에 없기 때문입니다.

자료를 찾아보니 과거 2007년까지는 공공택지 내 공동주택용지는 투기 방지 차원에서 소유권 이전 등기 이전까지 전매가 금지됐었다고 합니다. 그러나 부동산 침체가 지속되자 유동성 위기를 맞은 건설사에 숨통을 틔워주자는 취지로 2015년부터 공급계약일로부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로 전매할 수 있게 예외적으로 허용하기 시작했습니다.

하지만 페이퍼 컴퍼니를 세워 계열사로 응찰한 뒤 공동주택용지를 공급받아 모회사ㆍ계열회사에 값싸게 전매하는 식으로 이익을 얻거나 선점 후 비싼 값에 파는 등의 행위 들이 이어 나면서 공공택지 가격이 비싸지는 부작용을 낳고 결국, 이러한 비용들이 고스란히 분양가로 전가되는 경우가 많았습니다.

시행령은 오는 26일부터 4월 8일까지 입법예고 기간을 두고 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 상반기 중으로 시행될 방침이라고 하는데요, 현재 2기 신도시 들 중 공동주택용지들부터 적용이 될 것 같습니다.

분양을 기다리는 분들이라면 이러한 정책들에 대해서 이해를 하고 있다면 도움이 될 것 같습니다.